鄭州市財(cái)政局 劉巍巍

鄭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收中存在的問題及對策建議

鄭州市財(cái)政局 劉巍巍

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近幾年我國大中城市房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)和地方稅源的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。本文通過分析鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的稅收情況、存在的問題，以及影響鄭州市房地產(chǎn)稅收變化的原因，提出促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收可持續(xù)增長的對策建議。

房地產(chǎn)業(yè) 稅收 建議

近年來，鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，逐步成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)和地方稅源的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)決定稅收，鄭州市稅收收入的持續(xù)快速增長很大程度上受益于房地產(chǎn)業(yè)稅收的大幅增長。但是房地產(chǎn)開發(fā)周期長、受政策調(diào)控影響大、易受土地資源制約等特征，決定了房地產(chǎn)稅源具有極大的不穩(wěn)定性，不利于稅收收入持續(xù)穩(wěn)定增長和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。本文通過分析2011年以來鄭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收中存在的主要問題，并剖析影響房地產(chǎn)業(yè)稅收變化的根本原因，從而提出促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收健康發(fā)展的對策建議。

1　鄭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收概況

1.1房地產(chǎn)業(yè)基本情況

隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、鄭州航空港經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資從2011年的923.6億元上升到2015年的2000.2億元，年均增長20.94%；2016年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1063.31億元，同比增長17.8%，占同期全社會固定資產(chǎn)的比重為37.69%[1]。(2)房地產(chǎn)價(jià)格增速過快。鄭州市商品房累計(jì)銷售均價(jià)從2011年的6621元/平方米上升到2015年的8857元/平方米，年均增長6.75%。2016年上半年，全市商品房累計(jì)銷售均價(jià)為9592元/平方米，同比增長7.96%，房價(jià)收入比為3.77，一般而言，房價(jià)收入比保持在6以內(nèi)比較合適，鄭州市房價(jià)水平基本處于合理區(qū)間。(3)市場供需兩旺。鄭州市商品房銷售面積從2011年的924.93萬平方米上升到2015年的2223.84萬平方米，增長了2.4倍，年均增長28.09%；2016年上半年，全市商品房銷售面積為1487.4萬平方米，同比增長56.59%，商品房銷售快速增長。

1.2房地產(chǎn)業(yè)稅收收入情況

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，已成為各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎產(chǎn)業(yè)，對拉動經(jīng)濟(jì)快速增長發(fā)揮了積極作用。近年來，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)增加值占同期第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重基本維持在10%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占同期全社會固定資產(chǎn)的平均比重約為32%。房地產(chǎn)開發(fā)投資年均約增長23%，有力地帶動了鄭州市固定資產(chǎn)投資較快增長。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，拉動了稅收的增長。

(1)房地產(chǎn)業(yè)稅收增長快速。隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收從2011年的139.26億元增長到2015年的260.9億元，年均增長17.47%，高于同期全市稅收收入年均增幅11.67%的5.8個百分點(diǎn)；2016年上半年，全市房地產(chǎn)業(yè)稅收完成144.47億元，同比增長20.76%，增長29.99億元。(2)房地產(chǎn)業(yè)對稅收收入拉動作用明顯。隨著房地產(chǎn)業(yè)稅收的快速增長，對地方稅收的貢獻(xiàn)日益突出。房地產(chǎn)稅收占地稅稅收收入和財(cái)政一般預(yù)算收入的比重逐年穩(wěn)步提升。鄭州市房地產(chǎn)稅收占稅收收入的比重從2011年的35.75%提升至2015年的37.31%，2016年上半年回落至36.37%；占全市財(cái)政一般預(yù)算收入的比重從2011年的27.72%提升至2015年的30.20%，2016年上半年回落至27.58%[2]。(3)房地產(chǎn)稅收呈現(xiàn)階段性起伏。2011年以來，鄭州市房地產(chǎn)稅收在整體持續(xù)增長態(tài)勢下，也出現(xiàn)了階段性的波動。由于經(jīng)濟(jì)成果轉(zhuǎn)化到稅收成果需要一個時(shí)間段，不考慮炒房等人為因素，房地產(chǎn)業(yè)銷售形勢往往具有明顯的周期性，每年第四季度至次年第一季度一般為房市淡季，反映到稅收上一般是每年的3月、12月房地產(chǎn)稅收處于全年低谷，而6月～8月則為峰谷。

2　鄭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收中存在的問題

(1)房地產(chǎn)稅收處于高位的風(fēng)險(xiǎn)已顯現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期和調(diào)整期的相互轉(zhuǎn)化，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，但每次房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)業(yè)稅收就會開始下滑，并拉低總體稅收的增幅，甚至制約稅收收入的持續(xù)平穩(wěn)較快增長。2016年上半年，全國政策面延續(xù)寬松基調(diào)，鄭州市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了小幅調(diào)整的發(fā)展態(tài)勢，在剛性需求的推動下，房地產(chǎn)業(yè)銷售形勢不斷向好，稅收逐月回升，但持續(xù)上升的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，在國家新一輪宏觀政策調(diào)控下，房地產(chǎn)稅收對稅收收入總量的拉動力正在逐漸減弱，房地產(chǎn)業(yè)稅收高位滯長現(xiàn)象已初顯端倪。(2)經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負(fù)分布不合理。在房地產(chǎn)市場的開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓三個環(huán)節(jié)設(shè)置有不同的稅種，鄭州市房地產(chǎn)稅收集中在建設(shè)的增量方面，即在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)保有期間的稅種非常少，房地產(chǎn)存量稅源沒有得到充分利用，最缺失的是稅收對存量的調(diào)節(jié)，且免稅范圍極大。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平僅相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)值的1.5%～2%左右，而房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅類的近10個稅種是對房地產(chǎn)交易過程征收的，房地產(chǎn)交易過程整體稅率過高，交易環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平相當(dāng)于銷售收入或經(jīng)營收入的23%左右，勢必增加新建商品房的開發(fā)成本和二手商品房的交易成本，最終反映到住房價(jià)格上，提高了居民購房的門檻，造成商品房的積壓和空置。(3)房地產(chǎn)稅收精細(xì)化管理難度仍較大。一是受所得稅體制改革影響，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅由國、地稅兩個部門共管，勢必在管理和執(zhí)法方面存在差異，不利于企業(yè)的公平競爭。二是國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺的政策較多且多變，在執(zhí)行政策上難免會出現(xiàn)偏差或執(zhí)行不到位。三是稅務(wù)部門對房產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到銷售全過程介入難度較大，與相關(guān)行政管理部門之間信息缺乏有效溝通，對銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間和金額等也無法及時(shí)全面的掌握，對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑成本核定存在難度，不利于深度稅源監(jiān)控。四是對部分稅種管理缺乏有效手段，如土地增值稅目前尚停留在預(yù)征和初級清算上，一套成熟的清算方法有待進(jìn)一步探索。

3　影響鄭州市房地產(chǎn)稅收變化的原因分析

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化是影響稅收收入變化的根本原因，房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響較大。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢中最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)，一般而言，房地產(chǎn)業(yè)稅收與GDP之間具有一定的關(guān)聯(lián)性。近年來，鄭州市億元GDP產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)稅收總體呈逐年增加趨勢，2011年億元GDP產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)稅收為279.65萬元，到2016年上半年上升為 408.44萬元(見表1)。

表1　鄭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收與GDP情況

從房地產(chǎn)業(yè)稅收和GDP的增幅分析，由于受政策、征管等因素影響，房地產(chǎn)業(yè)稅收增速與GDP增速存在一定的關(guān)聯(lián)，但不存在一一對應(yīng)的關(guān)系。2011年以來鄭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收增速與GDP增速走勢大體一致，但由于部分年份受其他因素影響，房地產(chǎn)業(yè)稅收起伏較大，與GDP實(shí)際增幅差異較大，如2014年GDP實(shí)際增幅為9.5%，而房地產(chǎn)業(yè)稅收增幅為15.55%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)通常用彈性系數(shù)代表兩個指標(biāo)之間的依存關(guān)系，稅收彈性系數(shù)為稅收對經(jīng)濟(jì)增長的反應(yīng)程度，即稅收收入增長率與經(jīng)濟(jì)增長率之比，2011年以來GDP與房地產(chǎn)業(yè)稅收的彈性系數(shù)為1.4，即GDP每增長1%，帶動房地產(chǎn)業(yè)稅收增長1.4%。

(2)房地產(chǎn)價(jià)格直接影響房地產(chǎn)稅收增長。房地產(chǎn)價(jià)格上升會帶動房地產(chǎn)業(yè)稅收快速增長。從2011年以來鄭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收與商品房銷售價(jià)格的平均增幅看，房地產(chǎn)業(yè)稅收與住宅銷售價(jià)格指數(shù)的彈性系數(shù)為2.2，即住宅平均銷售價(jià)格每上升1%，相應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)稅收增長2.2%。

(3)隨著國家宏觀調(diào)控的持續(xù)實(shí)施，政策調(diào)控因素也成為影響房地產(chǎn)業(yè)稅收的一項(xiàng)重要因素。近年來，國家連續(xù)使用包括行政、金融、稅收政策等嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制，鄭州市房地產(chǎn)出現(xiàn)了波浪式增長態(tài)勢。2013年2月，國家出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，導(dǎo)致1季度市區(qū)二手房呈爆炸式增長，相應(yīng)地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)稅收大幅增長，增幅達(dá)到65.89%，政策調(diào)控因素對房地產(chǎn)業(yè)稅收影響顯著。2013年3月，市政府印發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，并出臺了更加嚴(yán)格的調(diào)控政策，遏制了房價(jià)過快上漲勢頭，自2013年8月份起，市區(qū)商品住房銷售均價(jià)連續(xù)5個月出現(xiàn)下降，全年房地產(chǎn)稅收增幅也回落到35.75%。2015年，鄭州市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷期后，隨著“3·30新政”、公積金政策松綁、央行連續(xù)降準(zhǔn)降息等一系列組合拳的實(shí)施，購房者信心也逐步恢復(fù)，市場成交不斷復(fù)蘇，樓市回暖加速，特別是2016年上半年以來，全市商品房銷售額為766.7億元，同比增長30.4%。

(4)稅收收入征管水平的高低也是影響房地產(chǎn)業(yè)稅收的重要因素。征管水平的提高會使房地產(chǎn)業(yè)稅收增長加快。例如，2011年，鄭州市調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅土地等級范圍，加大對城鎮(zhèn)土地使用稅的征管力度，使得當(dāng)年城鎮(zhèn)土地使用稅增速大幅加快，同比增長47.59%。此外，由于房地產(chǎn)業(yè)稅收繳納特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收的產(chǎn)生與繳納時(shí)間并不同步，有時(shí)會產(chǎn)生較大的時(shí)滯。例如，由于《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整契稅納稅期限的公告》(公告〔2013〕5號)推遲了納稅人的納稅期限，影響契稅的增長，2014年、2015年上半年契稅分別同比下降13.96%、19.27%，比上年同期分別回落62.7%、17.53%，從而進(jìn)一步影響房地產(chǎn)行業(yè)稅收增長。

(5)自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、區(qū)域調(diào)整或者重大項(xiàng)目建設(shè)也將影響房地產(chǎn)業(yè)稅收狀況。2013年3月，國務(wù)院正式批復(fù)了《鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2013年～2025年)》，這是全國首個上升為國家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)。航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)，帶動周邊房地產(chǎn)的開發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)稅收大幅增加。2015年6月，市政府公布《鄭州市2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃》，新的發(fā)展計(jì)劃的實(shí)施，必將對全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大推動作用。

4　促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)稅收可持續(xù)增長的對策建議

4.1規(guī)范土地供應(yīng)，完善住房供應(yīng)機(jī)制

一是實(shí)行土地招拍掛。嚴(yán)格執(zhí)行《鄭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓交易管理暫行辦法》，促成地塊充分溢價(jià)，形成可用財(cái)力。二是提高土地供應(yīng)率。把土地清理作為提高土地節(jié)約集約利用的工作重點(diǎn)，全力消化清理“轉(zhuǎn)而未供”的土地，為穩(wěn)定房價(jià)、擴(kuò)大房地產(chǎn)市場供給提供保障。三是抓好住房用地供應(yīng)?？茖W(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。四是完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)各類滿足市場需求的商品房，拓展房地產(chǎn)業(yè)稅收增收的潛力。

4.2加大資金投入力度，解決低收入群體和困難群體的住房問題

加大保障性安居工程建設(shè)，積極利用地方融資平臺建設(shè)保障房，加大銀行信貸力度，鼓勵通過發(fā)行企業(yè)債券解決企業(yè)建設(shè)保障房的資金需求，通過增加保障性住房投資來彌補(bǔ)商品住房開發(fā)投資形成的缺口，避免房地產(chǎn)稅收出現(xiàn)大的滑坡。

4.3優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)稅收結(jié)構(gòu)，建立合理的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)體系

充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)稅收結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，一方面，擴(kuò)大契稅征收范圍，適度提高契稅征收水平；另一方面，改變耕地占用稅計(jì)稅依據(jù)，變“從量計(jì)征”為“從價(jià)計(jì)征”，以體現(xiàn)耕地質(zhì)量等級和物價(jià)水平變動，充分挖掘征收潛力。在保有環(huán)節(jié)，深化房產(chǎn)稅改革，對居民的投資性購房征收較高的城鎮(zhèn)土地使用稅，提高其保有成本，降低其預(yù)期收益，從而抑制過高的投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

4.4強(qiáng)化綜合治稅，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管

加強(qiáng)鄭州市稅源經(jīng)濟(jì)信息共享平臺建設(shè)，強(qiáng)化部門協(xié)作，完善征管措施，實(shí)施綜合治稅。加強(qiáng)各涉稅部門的溝通聯(lián)系，定期召開聯(lián)系會議，全面掌握房產(chǎn)企業(yè)的各種信息，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收“一體化”管理，防止偷稅、避稅、漏稅等行為發(fā)生。同時(shí)，建立工作臺賬，完善指標(biāo)體系和預(yù)警機(jī)制。動態(tài)掌握存量房數(shù)量，對房地產(chǎn)業(yè)各會計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析、測算和判斷，逐步建立健全房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格、成本、稅費(fèi)等預(yù)警機(jī)制。通過對納稅人申報(bào)信息的系統(tǒng)比對、房地產(chǎn)業(yè)稅收收入統(tǒng)計(jì)、稅收政策執(zhí)行效果分析評價(jià)等途徑，依法核定計(jì)稅價(jià)格。

4.5積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境

一是支持居民自住和改善性住房需求。加強(qiáng)與支持房地產(chǎn)信貸銀行的聯(lián)系，協(xié)調(diào)各金融機(jī)構(gòu)支持居民自住和改善性住房需求。二是充分發(fā)揮住房公積金作用。落實(shí)市政府《全市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見》(鄭政辦〔2015〕79號)，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費(fèi)的支持作用。三是進(jìn)一步提高服務(wù)水平。全面梳理制約住房消費(fèi)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策規(guī)定，嚴(yán)肅查處違規(guī)收費(fèi)行為，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。大力推進(jìn)簡政放權(quán)，實(shí)行一站式服務(wù)，優(yōu)化辦事程序，縮短審批時(shí)限。四是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場秩序監(jiān)管，嚴(yán)禁開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)肅查處土地市場違法違規(guī)行為。五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分析監(jiān)測。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及發(fā)展趨勢的分析研究，及時(shí)準(zhǔn)確發(fā)布市場供求信息。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策宣傳，引導(dǎo)媒體全面、客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場情況，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，穩(wěn)定市場預(yù)期，為促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?fàn)I造良好氛圍。

[1] 鄭州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)月報(bào)[EB/OL].http://tjj.zhengzhou. gov.vn/tzyb/index.jhtml.

[2] 鄭州市財(cái)政收支月報(bào)[R].

F203.9

A

2096-0298(2016)11(a)-136-03