齊俊杰

球場(chǎng)上有一種策略叫做“假摔”，樓市也這樣，不太可能出現(xiàn)尖頂急跌的情況。

隨著國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，上海深圳瞬間被冰封，特別是上海，社保納稅要交到5年才能買房，而且二套房已經(jīng)高達(dá)70%的首付比例，雖然深圳的政策略寬松，但嚴(yán)格控制月供收入比，這個(gè)指導(dǎo)方針很可能將一些人擋在深圳的樓市之外。那么問題來了，政策如今開始實(shí)施了，房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

有新聞?wù)f，在上海碧云板塊，一則售樓信息無(wú)意間“攪亂一池春水”。眼瞅著當(dāng)下情形不對(duì)，某在售別墅的房東主動(dòng)將原先1150萬(wàn)元的報(bào)價(jià)下調(diào)至990萬(wàn)元，并叮囑中介“要是看得合意，價(jià)格還可商量”。于是媒體的標(biāo)題就是，“上海樓市一夜之間降價(jià)160萬(wàn)”，而各大研究機(jī)構(gòu)也紛紛出動(dòng)，民生證券預(yù)計(jì)至年底上海的房?jī)r(jià)下降10-15%之間，深圳下降20%-25%。

其實(shí)踢過球的人都知道，球場(chǎng)上有一種策略叫做“假摔”，也就是人家沒碰你，你自己假裝摔倒，然后抱著臉捂著腿，痛苦不已。越到禁區(qū)里，假摔越多。樓市也這樣，不太可能出現(xiàn)尖頂急跌的情況。之前漲得那么好，然后一個(gè)政策突然就跌20%，這怎么可能？

首先，房產(chǎn)持有不需要多余成本，大部分人預(yù)期房?jī)r(jià)還是要漲的，所以一旦跌了他寧可不賣，買盤少了，賣盤更少，所以樓市基本上不會(huì)跌，而是縮量高位橫盤，歷史上幾次都是如此。賣家不著急賣，就這么拿著，拿到行情轉(zhuǎn)暖再賣，從2008年，2011年，2014年三次都是如此，屢試不爽。所以限購(gòu)了根本不怕，就是拿著，沒有賣盤出現(xiàn)，從交易的角度來說，是不會(huì)出現(xiàn)急跌的。

其次，有人說這次樓市是個(gè)“圍魏救趙”，先刺激一下，讓一線城市瘋狂，然后把一線城市一關(guān)門，把這種炒作之火引向二三線城市去庫(kù)存。比如上海一關(guān)門，不讓買了，上海周邊就火了。而在周邊房?jī)r(jià)的刺激下，核心區(qū)房?jī)r(jià)是不會(huì)跌下來的。

第三，筆者跟房產(chǎn)中介聊過，中介說你要想賣房，千萬(wàn)不能降價(jià)，必須漲價(jià)，而且一直漲。先掛個(gè)全小區(qū)最高價(jià)，然后3個(gè)月再漲一次，漲價(jià)是賣房最好的廣告。如果你跟中介說我要賣房，咱掛低點(diǎn)賣，中介都不愿意接你這個(gè)活兒，搞不好會(huì)影響他賣其他的房子。

所以鑒于此，上海和深圳即使在這么嚴(yán)的限購(gòu)下也不會(huì)跌，而是會(huì)迅速成交萎縮，高位橫盤。那什么時(shí)候跌呢？

第一，就是持有房子出現(xiàn)大量成本的時(shí)候，比如房產(chǎn)稅，按照歐美的做法，每年要收房屋總價(jià)1-2%的持有成本，那么1000萬(wàn)的房子，每年要交10萬(wàn)，這樣持有成本就太高了。所以房子多的人肯定會(huì)不斷的拋售，增加賣盤，市場(chǎng)才會(huì)跌下來。房產(chǎn)稅在最近幾年一定會(huì)推出，北上深可能還不急，但一些二三四線城市已經(jīng)沒有產(chǎn)業(yè)，沒有稅源了。如果沒有錢入賬，地方政府都發(fā)不出工資了，所以他們一定會(huì)推動(dòng)房產(chǎn)稅立法并出臺(tái)。而同樣的稅率，放在二三線城市一套一百萬(wàn)的房子上面，一年上萬(wàn)塊錢，而放在一線城市那么可能就是幾十萬(wàn)。這是承受不了的傷痛。

第二，銀行不再接受房產(chǎn)作為抵押物。就跟前幾年的鋼材和煤礦一樣，一開始這幫人都盲目生產(chǎn)不是為了賣，而是拿去到銀行當(dāng)?shù)盅浩?，這樣套出低息貸款，然后再去放高利貸。直到鋼材不漲了，煤炭不漲了，銀行不收這些東西了，一下就是巨大的產(chǎn)能過剩，然后就是價(jià)格暴跌。房子也一樣，一旦銀行不再認(rèn)為房產(chǎn)是個(gè)安全的抵押品，那么不再收房子，那么開發(fā)商大幅降價(jià)賣房的日子也就不遠(yuǎn)了。

第三，徹底清理民間金融，干掉所謂的民間房產(chǎn)證券化理財(cái)，就是筆者之前說的，開發(fā)商把房子賣給理財(cái)公司，承諾第二年加價(jià)20%回購(gòu)，第二年再找個(gè)理財(cái)公司再加價(jià)20%，而理財(cái)公司把他包裝成民間金融公司的理財(cái)產(chǎn)品，賣給大爺大媽。所以房?jī)r(jià)一直漲，開發(fā)商也不急。而徹底清理民間金融，才會(huì)讓這種有房不愁賣的情況逆轉(zhuǎn)。

第四，限制大城市人口，出現(xiàn)明顯效果。各大城市已經(jīng)立下軍令狀，嚴(yán)格限制人口，每年要降低幾十萬(wàn)人。人口減少，需求必然降低（過去十幾年一線城市瘋長(zhǎng)，直接原因是持續(xù)的人口流入），但要幾年以后大家才會(huì)轉(zhuǎn)變這個(gè)觀念。

所以，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)肯定是“假摔”，是一種“新聞效應(yīng)”，怎么也得過1-2年時(shí)間各種效果才開始顯現(xiàn)。還是那句話，別羨慕那些有很多套房的，因?yàn)樗麄兺ǔ６紩?huì)賣了再加貸款，換個(gè)更大的，這就相當(dāng)于5000點(diǎn)之上，加倉(cāng)換股票。既然是投資行為，一定是8賠1平1賺，大部分人可能最后一輩子的錢都會(huì)折在房子里拿不出來了（因?yàn)橘u不掉），什么是財(cái)富，可以變現(xiàn)的才是財(cái)富，不能變現(xiàn)的財(cái)富只能叫做市值，而如果這個(gè)市值再給你帶來每年1-2%的稅務(wù)壓力，那么這就不是資產(chǎn)，而是負(fù)資產(chǎn)，是一種徹底的負(fù)債。