齊俊杰

球場上有一種策略叫做“假摔”，樓市也這樣，不太可能出現(xiàn)尖頂急跌的情況。

隨著國家調(diào)控政策的出臺，上海深圳瞬間被冰封，特別是上海，社保納稅要交到5年才能買房，而且二套房已經(jīng)高達70%的首付比例，雖然深圳的政策略寬松，但嚴格控制月供收入比，這個指導方針很可能將一些人擋在深圳的樓市之外。那么問題來了，政策如今開始實施了，房價會跌嗎？

有新聞?wù)f，在上海碧云板塊，一則售樓信息無意間“攪亂一池春水”。眼瞅著當下情形不對，某在售別墅的房東主動將原先1150萬元的報價下調(diào)至990萬元，并叮囑中介“要是看得合意，價格還可商量”。于是媒體的標題就是，“上海樓市一夜之間降價160萬”，而各大研究機構(gòu)也紛紛出動，民生證券預計至年底上海的房價下降10-15%之間，深圳下降20%-25%。

其實踢過球的人都知道，球場上有一種策略叫做“假摔”，也就是人家沒碰你，你自己假裝摔倒，然后抱著臉捂著腿，痛苦不已。越到禁區(qū)里，假摔越多。樓市也這樣，不太可能出現(xiàn)尖頂急跌的情況。之前漲得那么好，然后一個政策突然就跌20%，這怎么可能？

首先，房產(chǎn)持有不需要多余成本，大部分人預期房價還是要漲的，所以一旦跌了他寧可不賣，買盤少了，賣盤更少，所以樓市基本上不會跌，而是縮量高位橫盤，歷史上幾次都是如此。賣家不著急賣，就這么拿著，拿到行情轉(zhuǎn)暖再賣，從2008年，2011年，2014年三次都是如此，屢試不爽。所以限購了根本不怕，就是拿著，沒有賣盤出現(xiàn)，從交易的角度來說，是不會出現(xiàn)急跌的。

其次，有人說這次樓市是個“圍魏救趙”，先刺激一下，讓一線城市瘋狂，然后把一線城市一關(guān)門，把這種炒作之火引向二三線城市去庫存。比如上海一關(guān)門，不讓買了，上海周邊就火了。而在周邊房價的刺激下，核心區(qū)房價是不會跌下來的。

第三，筆者跟房產(chǎn)中介聊過，中介說你要想賣房，千萬不能降價，必須漲價，而且一直漲。先掛個全小區(qū)最高價，然后3個月再漲一次，漲價是賣房最好的廣告。如果你跟中介說我要賣房，咱掛低點賣，中介都不愿意接你這個活兒，搞不好會影響他賣其他的房子。

所以鑒于此，上海和深圳即使在這么嚴的限購下也不會跌，而是會迅速成交萎縮，高位橫盤。那什么時候跌呢？

第一，就是持有房子出現(xiàn)大量成本的時候，比如房產(chǎn)稅，按照歐美的做法，每年要收房屋總價1-2%的持有成本，那么1000萬的房子，每年要交10萬，這樣持有成本就太高了。所以房子多的人肯定會不斷的拋售，增加賣盤，市場才會跌下來。房產(chǎn)稅在最近幾年一定會推出，北上深可能還不急，但一些二三四線城市已經(jīng)沒有產(chǎn)業(yè)，沒有稅源了。如果沒有錢入賬，地方政府都發(fā)不出工資了，所以他們一定會推動房產(chǎn)稅立法并出臺。而同樣的稅率，放在二三線城市一套一百萬的房子上面，一年上萬塊錢，而放在一線城市那么可能就是幾十萬。這是承受不了的傷痛。

第二，銀行不再接受房產(chǎn)作為抵押物。就跟前幾年的鋼材和煤礦一樣，一開始這幫人都盲目生產(chǎn)不是為了賣，而是拿去到銀行當?shù)盅浩?，這樣套出低息貸款，然后再去放高利貸。直到鋼材不漲了，煤炭不漲了，銀行不收這些東西了，一下就是巨大的產(chǎn)能過剩，然后就是價格暴跌。房子也一樣，一旦銀行不再認為房產(chǎn)是個安全的抵押品，那么不再收房子，那么開發(fā)商大幅降價賣房的日子也就不遠了。

第三，徹底清理民間金融，干掉所謂的民間房產(chǎn)證券化理財，就是筆者之前說的，開發(fā)商把房子賣給理財公司，承諾第二年加價20%回購，第二年再找個理財公司再加價20%，而理財公司把他包裝成民間金融公司的理財產(chǎn)品，賣給大爺大媽。所以房價一直漲，開發(fā)商也不急。而徹底清理民間金融，才會讓這種有房不愁賣的情況逆轉(zhuǎn)。

第四，限制大城市人口，出現(xiàn)明顯效果。各大城市已經(jīng)立下軍令狀，嚴格限制人口，每年要降低幾十萬人。人口減少，需求必然降低（過去十幾年一線城市瘋長，直接原因是持續(xù)的人口流入），但要幾年以后大家才會轉(zhuǎn)變這個觀念。

所以，現(xiàn)在的房價肯定是“假摔”，是一種“新聞效應”，怎么也得過1-2年時間各種效果才開始顯現(xiàn)。還是那句話，別羨慕那些有很多套房的，因為他們通常都會賣了再加貸款，換個更大的，這就相當于5000點之上，加倉換股票。既然是投資行為，一定是8賠1平1賺，大部分人可能最后一輩子的錢都會折在房子里拿不出來了（因為賣不掉），什么是財富，可以變現(xiàn)的才是財富，不能變現(xiàn)的財富只能叫做市值，而如果這個市值再給你帶來每年1-2%的稅務(wù)壓力，那么這就不是資產(chǎn)，而是負資產(chǎn)，是一種徹底的負債。