文/郭連平

海外人士如何在澳洲買房

文/郭連平

為何在澳洲買房？

在2015年冬季達(dá)沃斯論壇上，澳大利亞貿(mào)易與投資部部長(zhǎng)Andrew Robb發(fā)表講話稱，澳大利亞與全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的區(qū)域?yàn)猷?，在充滿不確定性的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)中，澳大利亞就像一座燈塔，始終為投資人提供穩(wěn)定可預(yù)測(cè)的投資環(huán)境。

從南非“新世界財(cái)富”（New World Wealth）的最新報(bào)告《W20：20個(gè)世界最富裕國(guó)家》中可以了解到，澳洲人均財(cái)富排名躍居全球第二，而以財(cái)富增長(zhǎng)排名，澳洲高居全球第四，在2000-2015年間財(cái)富累計(jì)增長(zhǎng)248%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過很多發(fā)達(dá)國(guó)家。澳洲人均財(cái)富高速增長(zhǎng)或得益于澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。權(quán)威機(jī)構(gòu)研究顯示，澳洲最富裕家族中有17個(gè)選擇在維州定居，其中最富裕家族排名前三位都在墨爾本有投資，房地產(chǎn)是熱門選擇。因而不難猜測(cè)王健林、李嘉誠(chéng)等國(guó)際富豪為什么鐘情墨爾本。

墨爾本房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)期高居澳洲前列，據(jù)澳洲權(quán)威地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)RP Data數(shù)據(jù)顯示，2008－2015年澳洲8大州府城市房?jī)r(jià)增值48.8%，墨爾本房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了68.8%。地價(jià)暴漲是房?jī)r(jià)高企的根本原因，2014年之前的24年，澳洲州府城市地價(jià)中位數(shù)增長(zhǎng)了8倍。據(jù)SQM最新報(bào)告《2016澳洲房地產(chǎn)繁榮與衰退報(bào)告》預(yù)測(cè)，2016年墨爾本的房?jī)r(jià)最高將上漲13%，租金回報(bào)率最高為7%。SQM主管Christopher指出，2016年將是墨爾本房?jī)r(jià)的加速增長(zhǎng)期，墨爾本房產(chǎn)的清盤率將維持在70%左右，人口數(shù)量將持續(xù)擴(kuò)大，空置率將下降，租金會(huì)加速攀升，投資置業(yè)墨爾本已經(jīng)成為海外投資置業(yè)主流。

在澳洲購(gòu)房如何巧用銀行貸款？

許多海外人士都想在澳大利亞購(gòu)買一套屬于自己的溫馨小家，但是苦于剛剛工作或者其他原因暫時(shí)沒有錢來支付大額的購(gòu)房款。這時(shí)候，從銀行貸款就成為完成心愿的不二之選。

澳洲的銀行有著相對(duì)低的貸款申請(qǐng)門檻。在澳大利亞，經(jīng)過專業(yè)貸款經(jīng)理人的指導(dǎo)，銀行通常會(huì)樂意提供最多70%的貸款額給申請(qǐng)人。同時(shí)申請(qǐng)人無需提供除房子外的其他抵押品，貸款期限也可以長(zhǎng)至30年，這都為申請(qǐng)人提供了巨大的便利。把有限的資金做多元化的投資可以帶來更廣泛的收益。舉個(gè)例子，您拿50萬澳元一口氣買了一套價(jià)值50萬澳元的房產(chǎn)，您就沒有了任何流動(dòng)資金。如果過了幾天您突然發(fā)現(xiàn)別的投資項(xiàng)目或者生意需要資金周轉(zhuǎn)，您就沒有可用資金了。假如購(gòu)買的時(shí)候選擇了從澳洲的銀行貸款，當(dāng)時(shí)的貸款總額為50萬×70%=35萬澳元，也就是說當(dāng)時(shí)的首付僅僅需要50萬-35萬=15萬澳元。貸款帶來的資金流將為您提供更多的投資選擇和潛在投資收益。

大家再看一個(gè)為什么要貸款買房的例子。A在若干年前以50萬澳元購(gòu)買了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)向銀行貸款了35萬澳元。經(jīng)過了若干年后，房產(chǎn)增值到了55萬澳元。如果您選擇進(jìn)行二次貸款，那么您會(huì)再次獲得驚喜，銀行會(huì)將增值的部分返回給您。比如，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是55萬澳元，而貸款70%的總額為38.5萬澳元，用現(xiàn)在的貸款總額減去三年前的35萬澳元，會(huì)有一個(gè)3.5萬澳元的增值。您可以用這部分資金作為購(gòu)買一套新房的首付或者是加速償還您現(xiàn)在房產(chǎn)的貸款，亦或是您平時(shí)生活、生意周轉(zhuǎn)所用的資金。

回到上面提到的例子，如果您當(dāng)時(shí)選擇用節(jié)約下來的35萬澳元另外又支付了一套或者數(shù)套房子的首付，假設(shè)在若干年內(nèi)，這幾套房產(chǎn)都得到了一定程度的增值，那么在若干年后您就擁有了更多的資產(chǎn)，也有更多的增值部分可以從銀行提出，這就為我們平時(shí)的投資提供了一種可行的選擇。

對(duì)沖賬戶（offset account)算是澳洲銀行貸款中的一個(gè)特色產(chǎn)品。對(duì)沖賬戶的存在讓借款人在有錢還款的情況下，可以方便地將余錢放置在對(duì)沖賬戶中，而這個(gè)賬戶和貸款賬戶是相連的。賬戶里余額所產(chǎn)生的利息會(huì)自動(dòng)與貸款賬戶中每次需要償還的利息相抵消。舉個(gè)例子，本月需要償還的利息額可能是125澳元，而放在對(duì)沖賬戶里的錢可以產(chǎn)生90澳元的利息，那么客戶本月實(shí)際需要支付的金額就僅僅是125-90=35澳元了。用對(duì)沖賬戶配合前五年只還利息不還本的貸款模式以及隨時(shí)存取的特性，借款人在前五年就可以輕松地?fù)碛懈嗟牧鲃?dòng)資金。

怎樣在澳洲買房？

問題1：海外人士能否在澳洲買房？

回答1：能，海外人士只要符合如下條件就可在澳洲買房：必須是買全新的房子；向澳洲“海外投資審批委員會(huì)”（FIRB）申報(bào)并獲批 (由開發(fā)商或律師為你申請(qǐng))。

問題2：海外人士在澳買房后的法律權(quán)利能否得到保護(hù)？

回答2：能，您在澳洲的財(cái)產(chǎn)完全受到同當(dāng)?shù)厝耸恳粯拥姆杀Ｗo(hù)。按照澳洲法律，您對(duì)房產(chǎn)的擁有權(quán)是終身的。

問題3：在澳洲購(gòu)買物業(yè)后，怎樣租賃和管理我的房子？

回答3：開發(fā)商將會(huì)為您提供物業(yè)管理服務(wù)。您也可以委托中介公司，即澳洲持牌的地產(chǎn)公司，作為您的物業(yè)管理者。

問題4：交房時(shí)，我自己需要親自來澳洲嗎？

回答4：不必，您可以委托中介公司為您辦理交房手續(xù)。您也可以自己親自來澳洲檢查房子。

問題5：如果在租賃和管理中發(fā)生任何糾紛，我將如何處理？

回答5：首先，您可以委托中介公司為您服務(wù)。如果您仍然不滿意，可以委托律師，也可以委托任何其他人向澳洲公平交易部（Fair Trading）進(jìn)行投訴。

問題6：如果將來我要出售我的房子，該如何處理？

回答6：您可以委托任何一家地產(chǎn)中介出售您的房子。中介公司除了收取一定的傭金外，所有利潤(rùn)都是您的。您本人不必親自來澳洲。

問題7：我不懂英文，看不懂有關(guān)的法律文件。我怎樣才知道我的法律權(quán)利是受到保護(hù)的呢？

回答7：根據(jù)澳洲法律規(guī)定，在您買房時(shí)，必須聘用當(dāng)?shù)氐穆蓭?。您的律師是完全?dú)立的，且完全為您服務(wù)。中介公司會(huì)為您介紹懂中文的律師。您的律師會(huì)詳細(xì)地向您解釋所有的法律條文，包括您在購(gòu)房中的權(quán)利和義務(wù)。

問題8：在購(gòu)房及將來賣掉房子的過程中, 我的資金如何進(jìn)出澳洲呢? 安全嗎?

回答8：您的律師將會(huì)同開發(fā)商的律師取得聯(lián)系, 通過中國(guó)銀行將您的購(gòu)房資金轉(zhuǎn)到一個(gè)澳洲政府監(jiān)管的銀行賬號(hào)，資金將保存在您的名下, 一直到房屋成交后才轉(zhuǎn)到開發(fā)商的銀行賬戶。整個(gè)資金運(yùn)作過程都在銀行間進(jìn)行, 并且都存在您的賬戶下，因此是絕對(duì)安全的。

問題9：買房的費(fèi)用是多少？

回答9：買房的首付為10%，交房時(shí)再支付20%（視個(gè)人收入而定）。買房的其他費(fèi)用包括印花稅、貸款申請(qǐng)費(fèi)、律師費(fèi)。其中，印花稅視不同的州而定。悉尼的印花稅大約是房?jī)r(jià)的4%。墨爾本印花稅大約是房?jī)r(jià)的5.25%。但是，如果在墨爾本購(gòu)買期房，大部分印花稅是可以豁免的。昆士蘭與悉尼大致相同。律師費(fèi)約需1500澳元，還有其他的一些雜費(fèi)約3000澳元。

問題10：澳洲的銀行利息是多少?

回答10: 澳洲銀行的利率是經(jīng)常變動(dòng)的，目前的二年固定利率為4.5%。

問題11：在澳洲購(gòu)房的程序?yàn)楹?

回答11：客戶選定物業(yè)后，交付1000 -5000澳元不等的定金, 具體數(shù)目視樓盤而定。定金可以是現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬支付，中介公司會(huì)出具代收憑證， 然后將開始工作：一是會(huì)在一周內(nèi)安排律師與您見面，當(dāng)面向您解釋購(gòu)房合同，并簽署購(gòu)房合同。您也可以自己找律師，這完全由您決定（律師和中介公司是完全獨(dú)立的兩個(gè)機(jī)構(gòu)）。二是在您簽署了購(gòu)房合同后的10個(gè)工作日內(nèi)，您須交換合同，并支付房?jī)r(jià)總額的10%（如果房?jī)r(jià)是60萬澳元,需支付首付6萬澳元）。

如果您買的是期房, 在剩下的時(shí)間里將不會(huì)再發(fā)生其他費(fèi)用。一直到房屋建好成交時(shí)再將其余的款項(xiàng)交給開發(fā)商。房屋成交后開始支付銀行利息。在交房前6個(gè)月，中介公司將會(huì)和您聯(lián)系，準(zhǔn)備銀行貸款。

（作者單位：澳洲悉爾集團(tuán)）