文/瑞紅

街區(qū)制或將沖擊樓市高端市場

文/瑞紅

近日，國務院印發(fā)了《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》），其中第十六條提出：今后將優(yōu)化街區(qū)路網結構，加強街區(qū)的規(guī)劃和建設，分梯級明確新建街區(qū)面積，推動發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節(jié)約利用。業(yè)內人士認為，推廣街區(qū)制或將沖擊樓市高端市場，對市場上在建、在售樓盤將會帶來更多影響，樓市走勢備受關注。

社區(qū)不再封閉高端賣點將會被打破

專家分析，該《意見》目的在于提高城市規(guī)劃管理的水平，但是，由于其中涉及房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的規(guī)劃要求變更以及已售房產公共部分的使用用途調整等，《意見》能否得以行之有效地實施，有三方面問題需要注意。

首先是城市規(guī)劃和土地規(guī)劃并軌的問題?！兑庖姟访鞔_要求：“加強街區(qū)的規(guī)劃和建設，分梯級明確新建街區(qū)面積?！睂Υ?，業(yè)內人士分析，城市規(guī)劃將更加宏觀，具體到街區(qū)的規(guī)劃建設往往在土地規(guī)劃中體現。然而，由于城市規(guī)劃與土地規(guī)劃兩者之間存在著差異，《意見》的落地執(zhí)行將會因此受到掣肘。兩者的規(guī)劃出發(fā)點不同、規(guī)劃思路不同、應用范圍不同。雖然土地規(guī)劃以城市規(guī)劃為依據，但兩者間的差異性很大，如果將城市規(guī)劃落地為更加微觀的街區(qū)規(guī)劃，則需要與土地規(guī)劃并軌，這樣才能確保規(guī)劃的合理性，并保障其有效地落地實施。

其次是新建小區(qū)原則上不封閉的現實困難問題?！兑庖姟诽岢觯靶陆ㄗ≌茝V街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)”，主要目的是為了解決城市中尤其是大城市中日益嚴峻的路網交通問題。有關人士分析認為，此舉能否解決這一問題姑且不論，這對新建住宅小區(qū)將產生重大的不利影響，尤其是高端社區(qū)。因為，高端社區(qū)為滿足購房客群的居住品質，除去樓宇內部一些高新科技的應用以及精致的內部設計之外，社區(qū)環(huán)境的打造也是不可或缺的一部分，而獨享優(yōu)質的社區(qū)環(huán)境資源以及保障財富階層居住的安全性和私密性也是高端社區(qū)的重要價值，如果傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)不再封閉，這些賣點都可能不復存在。以北京房地產市場為例，在土地出讓環(huán)節(jié)的高地價倒逼下，房地產市場中的新增住宅項目正在出現整體高端化的傾向，豪宅供應量增多，各項目之間只有依托于比拼產品、品質和服務才能在激烈的銷售競爭中突破重圍，而《意見》一旦開始落地實施，將令高端社區(qū)的公共部分由私密變?yōu)殚_放，由私屬變?yōu)楣蚕?，業(yè)主的安全、私密和公共區(qū)域的服務品質均無法得到保障。雖然該《意見》的發(fā)布將會促使北京、上海等一線城市高價拿地的準豪宅開發(fā)商們在政策落地的真空期內抓緊報規(guī)，有利于加快出讓住宅地塊的開發(fā)進度，但從長期來看，將會對豪宅品質感的營造形成重挫，將充分考驗開發(fā)商的產品規(guī)劃智慧。

再者，這還關系到已建成的住宅小區(qū)逐步打開的合法性問題。《意見》提出：“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。”實際上，商品房出售時，建筑面積中包括依法應當分攤的公用建筑面積，其中外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積也納入到公攤面積中，在實際開發(fā)過程中，這部分面積往往規(guī)劃為公共道路和公共綠地。也就是說，社區(qū)中的內部道路很可能是由業(yè)主購買并受《物權法》保護的。將業(yè)主私屬面積公共化，與《物權法》相關條款相悖。

街區(qū)制實施后開發(fā)商應關注樓市走向

《意見》中“不再建設封閉住宅小區(qū)”的內容激起民眾的口水戰(zhàn)，社區(qū)開放后的安全和物業(yè)管理等問題備受關注。筆者在走訪時，一位社區(qū)管理者認為，小區(qū)和大院開放，不但可以實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進城市土地的節(jié)約利用，還可以提供更多的停車泊位和公共綠地，變相增加更多的公共設施。目前，無論是歐美還是東亞城鎮(zhèn)化水平高的國家，類似中國的這種大社區(qū)都不多，打開封閉的圍墻、疏通城市毛細血管應該是我們時代進步的標志。不過，人們在肯定的同時也提出了一些建議，如：拆除圍墻后的住區(qū)將從封閉的大社區(qū)變成一個個獨立的單元，這需要根據實際情況來制定具體的單元尺寸和邊界。國家層面對于此類城市規(guī)劃是希望以嘗試性、建議性方式推行的，并非是行政性的“一刀切”，所以留給房企、業(yè)主可選擇或調整的余地還很大。另外，開發(fā)商需要注意政策對在建、在售樓盤將會帶來哪些影響，也需要關注今后的樓市走向。因為，近年來市場上很多樓盤將社區(qū)花園作為賣點之一，并把良好的私密性設計作為銷售的重要價值點。相比較已建成的普通小區(qū)和單位大院，在建、在售高端居住區(qū)將會受到一定的影響。

有開發(fā)商認為，長期來看，街區(qū)制住宅項目的建設將會對豪宅品質感的營造形成重挫，使得后續(xù)高端物業(yè)的建設面臨較大的沖擊。過去很多高端物業(yè)實際上比較推崇構建封閉式或者私密式的社區(qū)，在街區(qū)制下，此類私密性的條件可能一定程度上難以完成。以北京為例，據2015年數據統(tǒng)計，高端住宅成交量明顯提升，成交總價在1000萬元以上的商品住宅共有3388套，同比增長超過六成，為歷年之最，均價為59172元/平方米，達到歷史峰值。住房要滿足各層次的住房需求，當然首先要解決基本住房問題，然后滿足中端的改善性需求，再滿足高端需求?，F在中國大量開發(fā)商在海外投資，為什么？因為感覺國內投資環(huán)境不好、不穩(wěn)定，需要尋求一個更好的投資環(huán)境。還有很多個人也到國外去購房，對這個問題中央需要反思：我們的投資環(huán)境這樣不穩(wěn)定，財富精英都流出了，對于國家經濟和房地產經濟發(fā)展都沒有太多好處。

街區(qū)制將促使行業(yè)向“互聯(lián)網+”轉型

從2010年開始，我國樓市中的高端需求基本成為發(fā)展趨勢，豪宅消費更多是收藏型或者投資型的，自用型最多只占一半。同時，有很多企業(yè)進入高速成長期，像IT企業(yè)等，隨著這幾年公司業(yè)績的快速增長、期權兌現，企業(yè)高層購買力非常強，因此推動了高端房地產市場的發(fā)展。如果推廣街區(qū)制，必定會影響高端樓市的銷售，未來豪宅市場量價會有怎樣的變化，仍需看新規(guī)的推進情況。

為此，有些開發(fā)商認為，雖然《意見》的發(fā)布將會促使高價拿地的準豪宅開發(fā)商在政策落地真空期內抓緊申報規(guī)劃，有利于加快出讓地塊的住宅開發(fā)進度，但長期來看，這將會對豪宅品質感的營造形成重挫，開發(fā)商應當在產品規(guī)劃上積極進行創(chuàng)新。同時，街區(qū)制住宅項目的建設，將使后續(xù)高端物業(yè)的建設面臨較大的沖擊。過去很多高端物業(yè)實際上是比較推崇構建封閉式或者私密式社區(qū)的。在街區(qū)制下，此類私密性的條件在一定程度上可能難以完成，開發(fā)商也需針對市場走勢進行通盤考慮。

總體來看，雖然《意見》總體方向很美好，但在具體的執(zhí)行過程中仍需制定更加具體、細致的細則，方能確?！兑庖姟泛戏ê侠砬易坑谐尚涞貙嵤?。依據《物權法》的規(guī)定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益”，打開已建成的住宅小區(qū)、實現內部道路公共化的前提是政府需要給予業(yè)主一定的補償款。此外，業(yè)主支付的物業(yè)費中相當一部分是用于公共區(qū)域的綠化、清潔、安保服務的，公共部分開放使用，其物業(yè)費仍由業(yè)主支付顯然不合理。因此，一家地產公司的負責人表示，今后按規(guī)定不再建設封閉住宅小區(qū)以及已建成的住宅小區(qū)逐步打開后，對于地產開發(fā)商來說，那種守著大門就等于守著金礦的思維就要改變，傳統(tǒng)上依靠人去管理和維護的線下服務鏈將會面臨挑戰(zhàn)。開發(fā)商必須要探討新的物業(yè)管理手段，比如采用移動互聯(lián)網、物聯(lián)網技術以及建立在數據基礎上的智能化自助服務模式，如智能門禁、通道閘機、電梯刷卡、閉路監(jiān)控、甚至人臉識別等。智能化管理手段得到大面積應用之后，必將會加快整個行業(yè)向“互聯(lián)網+”轉型的速度，如此，推廣街區(qū)制后受到沖擊的高端樓市才能生存。

（作者單位：山東省臨沂市蘭田建設集團市場調研部）