文/李俊萍 中國電子科技集團公司第四十九研究所 黑龍江哈爾濱 150001

房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵點探討

文/李俊萍 中國電子科技集團公司第四十九研究所 黑龍江哈爾濱 150001

隨著我國社會的變遷﹑經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已從國內(nèi)小市場進軍成為國際大市場，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的領(lǐng)域和規(guī)模也不斷擴大。當然，不同房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式不同，對企業(yè)的領(lǐng)導能力和管理能力也就不同，這加大了國家對房地產(chǎn)的管理難度。本文從房地產(chǎn)的工程管理模式出發(fā)，探討房地產(chǎn)工程管理與其他的管理相比的特殊之處和關(guān)鍵之處所在。

房地產(chǎn)；工程管理；管理模式

前言：隨著人們生活水平日益提高，百姓對居住環(huán)境的要求也越來越高，對房源的大小﹑價格﹑質(zhì)量﹑周邊環(huán)境都有謹慎的考慮。房地產(chǎn)行業(yè)也做了很大的改變，在國家政策的要求之下，在國家的政策要求下，房地產(chǎn)企業(yè)在各個方面都加強管理，尤其是在工程管理方面，從進度控制﹑成本控制﹑質(zhì)量控制這三個關(guān)鍵點出發(fā)嚴格把關(guān)，以確保工程施工的順利進行。

1、我國房地產(chǎn)工程管理模式分類

目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的項目管理模式可以劃分為項目管控模式和承發(fā)包管控模式，兩種模式又各劃分為小的不同類型。按對項目授權(quán)程度的高低進行分類，可將項目類型管控模式分成三種：職能管理型﹑矩陣式管理型和項目管理型。三種模式的主要構(gòu)成如圖：

圖1 三種項目型管控模式的架構(gòu)示意

工程項目承發(fā)包模式，按承包形式不同可分為平行承發(fā)包模式﹑總承包模式﹑設(shè)計或施工總分包模式﹑聯(lián)合體承包模式和施工管理模式。

典型的房地產(chǎn)集團公司組織架構(gòu)如下：

業(yè)務(wù)流程：前期拓展→設(shè)計管理→招標采購→工程管理→營銷策劃→客戶服務(wù)

管理流程：①計劃管理

②成本管理

支持流程：①人力資源管理

②財務(wù)審計管理

我們從中可以看出工程管理的上游部門是開發(fā)﹑設(shè)計﹑營銷(策劃定位)﹑招標等部門，下游部門是營銷(交樓)﹑物業(yè)等部門。全流程的工程管理工作需要人力﹑財務(wù)等職能部門支持，整體可接受運營計劃﹑全口徑成本等部門監(jiān)控。

2、房地產(chǎn)工程管理與一般工程管理相比的特殊之處

2.1 管理過程不同

一般的工程管理的范圍和領(lǐng)域較小，主要涉及到建設(shè)人員的建設(shè)﹑建設(shè)過程的管理與監(jiān)督﹑工程進度的管理和驗收項目工程。而房地產(chǎn)工程管理的管理內(nèi)容更全面具體，它包括工程前期的地質(zhì)勘查﹑工程設(shè)計﹑工程報建，還有房地產(chǎn)工程的招標﹑施工和驗收以及預(yù)算決算。因此，房地產(chǎn)工程管理直接影響房地產(chǎn)工程的各個方面的順利開展，對房地產(chǎn)有非常重要的作用。

2.2 主體不同

一般是的工程管理的主體在建筑過程方面，而房地產(chǎn)工程管理的主體不僅僅涉及建筑施工過程，還有項目管理的很多方面，也因此房地產(chǎn)工程管理涉及的領(lǐng)域更廣闊。在工程控制方面，房地產(chǎn)工程管理不僅看重工程本身，還為業(yè)主著想，對整個項目進行更完善的管理和實施。在技術(shù)方面，也是高出一般的工程管理，把企業(yè)的營銷理念更好更有效地融合在了工程技術(shù)中，把工作做的很到位。

3、房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵點

3.1 對造價成本的把控

在房地產(chǎn)工程的管理工作中，房地產(chǎn)工程的造價管理貫穿于工程建設(shè)的整個環(huán)節(jié)，其中最主要的是造價估算，要對工程施工中的人力﹑物力進行科學的管理，建設(shè)單位要及時掌握整個過程建設(shè)的盈虧狀況，并且要能夠根據(jù)建設(shè)施工的實際情況采取有效的措施，以此保證工程造價的最優(yōu)化﹑科學有效的成本控制。成本控制貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程，從對房地產(chǎn)市場的定位，對項目的設(shè)計與規(guī)劃，設(shè)計成本控制在工程建設(shè)的過程中，竣工決算，最后直到完成維修成本控制的過程中交付。

3.2 對進度的把握

在工程控制的三大控制中，進度控制處于中心地位。進度控制實際上是對所有項目活動進程的管理，并以之為中心來帶動整個項目?，F(xiàn)代項目管理體系中的進度控制不僅僅是施工前的進度控制，還包括施工過程中的進度控制。在房地產(chǎn)工程項目的實施之前，工程項目的建設(shè)單位要根據(jù)施工進度制定出一個科學合理的計劃。同時，要能夠保證在計劃工期內(nèi)正常完工，而且要預(yù)見突發(fā)狀況，盡量在施工進度期限中能夠滿足工程施工的臨時狀況的變化等。在制定工程進度計劃時，要制定每一個施工項目中的詳細的施工安排，科學合理地配置施工人員和建筑材料等，保證人力和物力的優(yōu)化配置。

3.3 對質(zhì)量的要求

質(zhì)量對于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的，對于房地產(chǎn)開發(fā)也是一樣，工程建設(shè)的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。因而在開發(fā)過程中對工程質(zhì)量實施嚴格的管理是非常有必要的。在房地產(chǎn)工程項目施工前，要明確工程建設(shè)的質(zhì)量目標，要根據(jù)事先簽訂好的施工合同確定工程建設(shè)的質(zhì)量要求和標準。在施工過程中也要對工程管理的質(zhì)量監(jiān)督工作進行完善，要逐步建立并完善一整套質(zhì)量保證機制和質(zhì)量監(jiān)督控制體系。此外，還要對房地產(chǎn)工程的設(shè)計工作進行嚴格控制，要把詳細的方案寫在圖紙上，如果出現(xiàn)問題要及時解決，必要時要聘請專業(yè)人員進行合理修改，以保證工程的順利施工。嚴格查收建筑材料的質(zhì)量事至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，一定要嚴格按照工程設(shè)計確定的材料購買，對癥取材很關(guān)鍵。最后，對工程的關(guān)鍵部位的施工要更加嚴格的要求，并且要做好質(zhì)量檢測，因為工程施工的關(guān)鍵部分也是工程施工的核心和難點，工必須要給以高度的重視，以確保整個工程的成功建設(shè)。

結(jié)語：

隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)項目工程是一項綜合性非常強的工程，它不僅迎來一輪新的發(fā)展熱潮，而且?guī)悠渌a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展。它不僅施工周期長，而且技術(shù)含量高。要想保證房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量，就必須要圍繞工程的多樣性，對工程項目的每一個階段進行嚴格的管理，建立和完善相關(guān)的管理制度，加強對工程施工中的各個項目的控制，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決，從根本上促進房地產(chǎn)工程項目的順利進行。

[1]王強.探析房地產(chǎn)工程管理的幾個關(guān)鍵點[J].科技風.2013(15):241

[2]莊大立.淺論加強房地產(chǎn)工程管理的措施及意義[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2011 (10):266

[3]朱建章.談?wù)劮康禺a(chǎn)工程管理[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用.2012(2):169

[4]孟凡營.建筑施工管理創(chuàng)新及綠色施工管理探究[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2015.9