夏海霞

我國小產(chǎn)權(quán)房的界定與成因分析

夏海霞

近年來，隨著城市商品房房價(jià)過高，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，價(jià)格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房市場需求日增，也越來越受到人們的青睞，成為中低階層的購房首選。但我國相關(guān)法律法規(guī)卻三令五申，嚴(yán)格限制小產(chǎn)權(quán)房的市場準(zhǔn)入和流轉(zhuǎn)。本文以對我國小產(chǎn)權(quán)房的界定為基礎(chǔ)，分析小產(chǎn)權(quán)房在我國長期存在的原因，并在此基礎(chǔ)上提出自己的觀點(diǎn)

小產(chǎn)權(quán)房 合法化 土地二元制度

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房因其產(chǎn)權(quán)有瑕疵而得此稱謂，主要是和大產(chǎn)權(quán)房（城市商品房）對比得出的。關(guān)于什么是小產(chǎn)權(quán)房，無論是學(xué)術(shù)界還是實(shí)踐中對此均沒有都明確的界定。通過參考相關(guān)的法律規(guī)范、政府文件及其他相關(guān)資料，筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)

（1）小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)有瑕疵、手續(xù)不齊全

由于我國現(xiàn)行法律明確規(guī)定，開發(fā)商在開發(fā)建房時(shí)必須取得“五證”①，而小產(chǎn)權(quán)房本身是建設(shè)在集體所有的土地上，“五證”不全。同時(shí)其購買者也不能取得國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，因此其產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，沒有產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分和收益等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。②也正因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)有瑕疵，導(dǎo)致相應(yīng)的手續(xù)不齊全，小產(chǎn)權(quán)房購買者的權(quán)利得不到法律的有效保障。

（2）小產(chǎn)權(quán)房的買賣程序簡單

由于小產(chǎn)權(quán)房是由村民自建、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會建設(shè)或是有開發(fā)商參與聯(lián)合建設(shè)的，建成后很大一部分由建設(shè)者直接出賣。由于無需辦理國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，所以在交易過程中省去了繁瑣的程序，只有出賣人和買受人雙方參與。因此其買賣程序比一般城市商品房的程序簡單。

（3）小產(chǎn)權(quán)房涉及利益主體多元化

小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)、建設(shè)和買賣整個(gè)過程中，是眾多利益主體相互交織、相互博弈的過程。在這個(gè)過程中，其涉及到的利益主體呈現(xiàn)多元化，其最主要的利益攸關(guān)者包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會、開發(fā)商、農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民。在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和流轉(zhuǎn)過程中，他們或是房屋建設(shè)者和出賣人，或是房屋買受人，他們的利益糾纏交織。房屋建設(shè)者和出賣人在巨大利益的推動(dòng)下伺機(jī)而動(dòng)，不斷建房；購買者為了滿足自己的住房需求，選擇購買，這就進(jìn)一步推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的與日俱增

二、小產(chǎn)權(quán)房的成因分析

（一）城市化進(jìn)程的加快及新農(nóng)村建設(shè)的影響

城市化進(jìn)程的加快帶來了房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也成為了一門暴利行業(yè)，加之，開發(fā)商不良的囤積、壟斷銷售方式，行業(yè)內(nèi)的哄抬房價(jià)，導(dǎo)致城市房價(jià)急劇攀升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了城市中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力。為了滿足自己的利益訴求，他們開始尋求解決住房問題的有效方法。價(jià)格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房順理成章的成為了人們的不二選擇。

（二）政府監(jiān)管缺失、城市住房保障體制不健全

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和蓬勃發(fā)展有深刻的體制層面的原因，主要是政府監(jiān)管缺失。政府監(jiān)管缺失主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管涉及規(guī)劃部門、土地管理部門、建設(shè)部門甚至農(nóng)業(yè)部門的幾個(gè)下屬部門。這便造成表面上是多方管理，實(shí)際上卻都不管理的現(xiàn)象。另一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為增加土地增值收益，片面理解新農(nóng)村建設(shè)，從而客觀上積極推進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，而上級政府對此種現(xiàn)象視而不見，很少處分縱容小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，這為小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展提供了更大的發(fā)展空間。

同時(shí)，雖然國家一直提倡保障中低收入者的住房利益，但由于政府監(jiān)管不力，經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)租房為核心的城市保障性住房并不能滿足人們的客觀需求。由此可見，我國城市住房保障體制不健全客觀上為在夾縫中生長的小產(chǎn)權(quán)房提供了更多的發(fā)展空間。

（三）法律規(guī)范不健全、城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)制度的影響

《憲法》明確規(guī)定我國土地所有權(quán)的主體是國家和集體，理論上城鄉(xiāng)土地地位應(yīng)當(dāng)平等，但是我國《土地管理法》第43條、62條和63條明確限制了集體土地的流轉(zhuǎn)，可見集體土地使用權(quán)并不能像國有土地那樣進(jìn)入一級土地市場進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)。由此形成了中國特色的城鄉(xiāng)分離的土地二元制度，即“兩個(gè)產(chǎn)權(quán)，兩個(gè)市場”的土地制度。正是由于這種畸形的城鄉(xiāng)分離的二元土地制度，才導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生，日益擴(kuò)大的市場需求則進(jìn)一步促進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展，使其呈燎原之勢。

三、結(jié)語

綜合分析我國小產(chǎn)權(quán)房的成因，不難得出，小產(chǎn)權(quán)房在我國的發(fā)展前景依舊不容樂觀。但是，筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的存在有助于增加農(nóng)民收益，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展；有助于平抑住房價(jià)格，緩解城市居民的住房壓力；有助于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。小產(chǎn)權(quán)房是順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的產(chǎn)物，筆者認(rèn)為我們應(yīng)尊重市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。相關(guān)部門可以采取合理有效的措施推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)，并為小產(chǎn)權(quán)房的合法化留出一定的發(fā)展空間，進(jìn)而早日解決小產(chǎn)權(quán)房存在的問題。

注釋：

①”五證”指：《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售許可證》，屬于期房預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)取得《商品房預(yù)售許可證》。

②趙勇山.房地產(chǎn)法論［M］.北京：法律出版社，2002：180.

［1］梁慧星.物權(quán)法（第二版）［M］.北京：法律出版社，2003.

［2］江平.中國土地立法研究［M］.北京：中國政法大學(xué)出版社，1999.

（作者單位：延邊大學(xué)）