彭澤

【摘要】本文通過實證研究發(fā)現(xiàn)：存準率和利率不是房地產庫存量的格蘭杰原因，且對房地產的調控效應不顯著，利率與房地產庫存量之間不存在長期均衡關系，但存準率與房地產庫存量之間有長期均衡關系。

【關鍵詞】庫存量 ?存準率 ?利率

一、研究背景與意義

近十幾年以來，在我國房地產業(yè)迅速發(fā)展的同時，也表現(xiàn)出了房價增長過快等負面現(xiàn)象，樓市從短缺到過剩。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，我國2015年的商品房待售面積超過7億m2，而廣義上的房地產庫存量超過了32億m2，空置率約為46%，超過嚴重空置指標。針對這一現(xiàn)狀，“化解房地產庫存”在中央經濟工作會議上被確認為2016年經濟工作重點。在此之后相關部門也陸續(xù)出臺一系列措施，力圖緩解高庫存。本文將從貨幣政策的角度入手，探究利率和存準率如何影響房地產庫存量，以期對房地產庫存量的調控有所啟示。

二、貨幣供應量對房地產庫存量的影響渠道

本文將從供求關系的角度出發(fā)，討論貨幣政策對房地產庫存量的影響。首先是利率渠道。對于消費者來說，往往需要按期支付購房的本金和利息。利率上升時，購房者需要償還的貸款金額將會增加，購房的成本提高，持觀望態(tài)度的購房者將會退出房地產市場，需求量減少，使得庫存量上升。另一方面，當利率下降，房地產開發(fā)商從商業(yè)銀行處貸款的成本減小，投資的收益相應增加，因此房地產開發(fā)商愿意從銀行貸款進行房地產開發(fā)，導致房地產供給上升，房地產庫存量上升。其次是銀行信貸渠道。當央行降低存準率，商業(yè)銀行的放貸能力將會提高，房屋購買者和潛在購買者更容易從銀行獲得貸款購買房產，使得房地產市場的需求上升，促進房地產價庫存量下降。另一方面，存準率降低，房地產市場的開發(fā)資金規(guī)模發(fā)生變化，導致房地產市場的供給水平增加，房地產庫存量上升。

三、實證分析

本文選取從2011年11月至2016年4月的月度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于wind終端。我們以利率（R）和存準率（Rd）為自變量，房地產庫存量（C）為因變量，以調整事件變量（D）為虛擬變量，得到的回歸模型。

表示利率或貨幣供應量對房地產庫存量的影響，表示利率的調整對房地產庫存量的影響。首先，通過ADF檢驗，R（或Rd）和房地產庫存量在進行一階差分后變?yōu)槠椒€(wěn)。對利率進行回歸后，參數(shù)的t檢驗并未通過，利率調整對房地產庫存量的影響并不明顯，存準率的回歸結果與之類似。從協(xié)整檢驗結果可以看出，利率變量與房地產庫存量之間不存在長期的均衡關系。而對于存準率來說，在10%的置信度下，存準率與房地產庫存量之間存在長期的均衡關系。通過格蘭杰因果檢驗我們知道，房地產庫存量變量不是利率變量的格蘭杰原因，利率變量也不是房地產庫存量的格蘭杰原因。存準率結果與之類似。

四、政策與建議

基于上述分析我們可以發(fā)現(xiàn)，存準率與房地產庫存量之間有長期均衡關系，對此關于房地產去庫存的問題，提出了以下幾點建議：第一，高度重視去庫存工作。一個城市的房地產行業(yè)的繁榮往往意味著經濟發(fā)展的欣欣向榮。政府已經出臺了一系列刺激政策，包括降息、住房公積金調整，下調商業(yè)貸款首付比例等等。第二，國家在制定政策時應該分開考慮一線城市和二三線城市的實際情況，這樣才能在避免一線城市房價不理性飆升的同時，達到二三線城市去庫存的目的。第三，加速利率市場化進程。政府應該放松對利率的管制，使得利率能夠完全適應于市場并服務于市場，讓利率工具能夠在調控房地產庫存量的問題上發(fā)揮更大的作用。

參考文獻

[1]Aganal，V.B.，Phillips，R.A.Mortgage Rate Buy-Downs：Impli- cations for Housing Price Indexes[J].Social Seienee Quarterly，1984，（65）：868-875.

[2]Kan，J.B.，Keenan，D.C.The Theory of Housing and Interest Rates[J].Journal of Financial and Quantitative Analysis，1980，6（4）：833-847.

[3]胡祖銓.我國房地產去庫存研究[J].宏觀經濟管理，2016（04）：22-25.

[4]王玨林，高磊.化解房地產庫存對策研究[J].城鄉(xiāng)建設，2016（1）：18-20.

[5]顧海峰，張元姣.貨幣政策與房地產價格調控：理論與中國經驗[J].經濟研究，2014（S1）：29-43.