【摘要】我國當(dāng)前的土地政策存在著土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離的問題，不同區(qū)域與地段土地價(jià)值存在著較大的差異。馬克思的地租理論關(guān)于地租、土地的經(jīng)濟(jì)本質(zhì)的揭示對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有普遍的指導(dǎo)意義。本文在深入分析馬克思地租理論的基礎(chǔ)上，探究制約我國房?jī)r(jià)的核心因素，希望對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有所裨益。

【關(guān)鍵詞】馬克思地租理論 ?房?jī)r(jià) ?因素探究

一、馬克思地租理論概述

地租理論是馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的重要組成部分。馬克思認(rèn)為地租源于土地可以帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。土地的產(chǎn)出超過了對(duì)土地本身的投入，于是產(chǎn)生了超額利潤。對(duì)土地的所有權(quán)使得其可以獲得超額利潤，土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也體現(xiàn)于此。

（一）城市地租

絕對(duì)地租、級(jí)差地租是馬克思對(duì)城市地租的分類。馬克思通過對(duì)不同建筑地段的分析，得出城市地租的特點(diǎn)。由于城市土地本身是有限性，城市中不同地段的土地開發(fā)程度的不同，土地表現(xiàn)出的價(jià)格呈現(xiàn)出差異性。土地是房地產(chǎn)業(yè)重要的要素之一，在構(gòu)成房?jī)r(jià)的成本中占據(jù)重要地位。在城市建設(shè)中，要獲取建筑場(chǎng)所就必須繳納建筑地段地租。城市中同樣也存在著絕對(duì)地租、級(jí)差地租。

（二）城市絕對(duì)地租

在農(nóng)業(yè)地租中，條件最差的土地不能被出租或交易，也就不能提供地租，地租來源于土地的所有權(quán)。城市絕對(duì)地租也不例外，城市絕對(duì)地租依然來源于土地的所有權(quán)。我國法律規(guī)定，土地歸國家和集體所有，城市建設(shè)用地來源于國家。個(gè)人或者組織通過繳納土地出讓金等形式，獲得土地的使用權(quán)。由于土地所有權(quán)在國家，土地出讓金可以理解為上交國家的地租。從本質(zhì)上來看，城市絕對(duì)地租來源于對(duì)土地的經(jīng)營，來源于勞動(dòng)者所創(chuàng)造的超額利潤。城市邊緣地區(qū)的土地，往往價(jià)值較低，與之相鄰的農(nóng)業(yè)用地對(duì)城市土地起著調(diào)節(jié)的作用。城市土地的單位面積產(chǎn)值遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)用地單位面積產(chǎn)值，當(dāng)國家征用農(nóng)業(yè)用地為城市用地后，由于擁有所有權(quán)，其可以收取城市的絕對(duì)地租。城市的發(fā)展需要不斷建設(shè)改造住宅、工廠、商鋪等，這些主體的建設(shè)所產(chǎn)生的市場(chǎng)價(jià)格必然高于其成本，兩者的差額即為城市絕對(duì)地租的來源。

（三）城市級(jí)差地租

不同土地由于位置、自然環(huán)境的條件的影響，單位土地的產(chǎn)出效率不同。不同的生產(chǎn)率表現(xiàn)在相同的土地面積上的不同產(chǎn)出水平。馬克思將級(jí)差地租分為級(jí)差地租I和級(jí)差地租II兩種形式。

城市土地價(jià)值的決定因素是土地的位置。不同位置的土地價(jià)值差別很大，造成這種差異的重要原因是土地投資開發(fā)程度的不同。不同位置的基礎(chǔ)設(shè)施投入水平不同也導(dǎo)致了不同位置土地便捷性的差異。這些差異是人為投資產(chǎn)生的，從而產(chǎn)生了城市級(jí)差地租。級(jí)差地租伴隨著城市的發(fā)展不斷發(fā)生著改變，反映了城市土地經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。城市中的商業(yè)中心，公共交通便利地區(qū)，教育人文發(fā)達(dá)地區(qū)的土地地租要明顯高于其他地區(qū)。由于位置不同產(chǎn)生的差異，來源于城市的建設(shè)，本質(zhì)上是人為因素造成的。在城市的規(guī)劃中，不同區(qū)域被賦予了不同的功能，例如住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、教育區(qū)等。不同區(qū)域根據(jù)各自功能定位發(fā)展起來。城市中心往往也是商業(yè)中心，這里往往聚集著大量的人口，擁有較高的商品和資金周轉(zhuǎn)率，單位土地的產(chǎn)值也很高，人口流動(dòng)量大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，交通也十分便利。城市的中心也是各種資源聚集的地點(diǎn)，城市中心功能的發(fā)揮更多的取決于認(rèn)為的因素，是在一點(diǎn)的時(shí)期內(nèi)人們建立起來的。人們進(jìn)行規(guī)劃、投資，土地不斷的升值，進(jìn)而產(chǎn)生了級(jí)差地租。

城市不同區(qū)域投資程度的不同導(dǎo)致了不同區(qū)域土地單位產(chǎn)值的差異，表現(xiàn)出來就是不同區(qū)域土地的生產(chǎn)力的差異。經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)相互分離產(chǎn)生了級(jí)差地租，不同區(qū)域土地的生產(chǎn)力差異導(dǎo)致了不同區(qū)域收益的不同。城市中不同區(qū)域投資程度不同是級(jí)差地租產(chǎn)生的根本原因，地產(chǎn)開發(fā)商往往通過繳納土地出讓金，獲得土地使用權(quán)后繼續(xù)追加投資，通過提高建筑容積率等方式不斷提高土地的級(jí)差地租，從而活動(dòng)差額利潤。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

（一）地租資本化的表現(xiàn)形式是土地價(jià)格

地租決定著土地價(jià)格，土地價(jià)格即為地租收益的貨幣化。土地所有者收取地租，獲得收益。土地投資本身的風(fēng)險(xiǎn)收益特點(diǎn)使土地的價(jià)格表現(xiàn)為地租與利息的比值。

（二）城市級(jí)差地租Ⅰ與房地產(chǎn)價(jià)格

城市級(jí)差地租Ⅰ通過影響地價(jià)，間接影響房?jī)r(jià)。不同區(qū)域由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然環(huán)境等不同，土地價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的差異。微觀上來看，一個(gè)城市中，越是人口集中，商業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)域，其地價(jià)越高，高地價(jià)不可避免的帶來高房?jī)r(jià)，特別是各地越來越依賴土地財(cái)政，“地王”頻現(xiàn)，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比也越來越高。而“新區(qū)”等尚未完全開發(fā)的地區(qū)，土地價(jià)格先對(duì)較低，房?jī)r(jià)水平也較低。從宏觀上來看，我國不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平存在很大的差異，東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較高，中部地區(qū)次之，廣大的西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)落后。不同地區(qū)的地價(jià)水平與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況相匹配，地價(jià)較高的地區(qū)也伴隨著較高的房?jī)r(jià)水平。

（三）城市級(jí)差地租Ⅱ與房地產(chǎn)價(jià)格

城市土地的投入不斷增加，其土地的價(jià)值不斷提升，地價(jià)以及房?jī)r(jià)水平也不斷攀升。在同一區(qū)域，相對(duì)于級(jí)差地租Ⅰ，級(jí)差地租Ⅱ?qū)Φ貎r(jià)的影響更為顯著。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府在經(jīng)營城市的理念下對(duì)土地的投入不斷增加，土地集約化經(jīng)營顯著，土地增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其投入，同時(shí)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，地產(chǎn)商也進(jìn)一步增加對(duì)土地的投入，一座座新樓盤拔地而起。對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入不斷增加以及原有地產(chǎn)項(xiàng)目的改造升級(jí)，地產(chǎn)企業(yè)投入進(jìn)一步提升，其追加的投入獲得了更多的收益，也產(chǎn)生了更多的超額利潤，級(jí)差地租Ⅱ不斷提升。土地供應(yīng)的有限性，也增加了城市級(jí)差地租的增加，進(jìn)一步提高了地價(jià)房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)的變動(dòng)受各種因素影響，其中城市級(jí)差地租是重要原因之一。城市級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ都對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了重要影響。

我國土地制度從改革開放前的無償?shù)男姓潛苤贫绒D(zhuǎn)變?yōu)橛袃斢衅谙奘褂玫闹贫龋恋厥袌?chǎng)不斷完善，逐漸形成了協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等市場(chǎng)化的土地價(jià)格形成機(jī)制。土地價(jià)格既關(guān)系著土地資源合理配置，也影響著以土地為要素的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。政府在經(jīng)營城市的過程中，通過對(duì)土地的開發(fā)，獲取了大量的土地出讓收入，土地出讓金甚至成為一些城市重要的財(cái)政收入來源。土地價(jià)格的不斷攀升，也催生了房?jī)r(jià)水平的不斷上揚(yáng)，一些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)甚至有泡沫化的傾向。在城市化進(jìn)程中，要深入探究土地市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，完善制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

三、城市地租實(shí)踐過程的注意點(diǎn)

馬克思地租理論的基礎(chǔ)是土地的有償使用，地租理論以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提條件。伴隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善，土地市場(chǎng)體系也應(yīng)不斷發(fā)展健全。無論是一級(jí)土地開發(fā)市場(chǎng)，還是二級(jí)土地市場(chǎng)，相關(guān)制度的不斷完善，有利于地價(jià)更好的反映土地的供求關(guān)系。土地市場(chǎng)的完善，有利于土地資源的優(yōu)化配置，同時(shí)影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

地租的分配影響著土地投入的積極性，必須完善相應(yīng)的制度，搞好地租的合理分配。土地所有者應(yīng)當(dāng)獲得絕對(duì)地租和級(jí)差地租Ⅰ的收入，而級(jí)差地租Ⅱ則應(yīng)歸屬于土地的投資者。一級(jí)土地市場(chǎng)的收入除了彌補(bǔ)征地補(bǔ)償以及對(duì)土地的前期投入外，剩余部分應(yīng)當(dāng)歸屬國家所有。二級(jí)土地市場(chǎng)上，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)享有追加土地投入，土地增值所帶來的收入。

建立在勞動(dòng)價(jià)值和剩余價(jià)值基礎(chǔ)之上的地租理論為我國土地和市場(chǎng)實(shí)踐提供了理論指導(dǎo)。馬克思的分析了地租的來源，使人們看清了土地價(jià)值的本質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)不斷增長，改善人們居住生活狀況至關(guān)重要。土地要素是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的要素，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地也會(huì)變得越來越稀缺，可以預(yù)見，土地價(jià)格不斷攀升是一種必然趨勢(shì)。地租理論為政府合理進(jìn)行土地開發(fā)，規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)用地，合理調(diào)控房?jī)r(jià)，提供了理論依據(jù)，對(duì)于提升城市土地利用效率，發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益有著至關(guān)重要的作用。

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作者簡(jiǎn)介：李江鵬（1989-），男，漢族，河南人，廣西大學(xué)商學(xué)院2014級(jí)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究生，研究方向：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。