林凡

本文主要分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場集中度和企業(yè)股東背景等方面，據(jù)此來討論其對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的影響，在此基礎(chǔ)上進一步預判未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展走勢。

一、房地產(chǎn)市場集中度分析

分析房地產(chǎn)市場的集中度主要是進行房地產(chǎn)企業(yè)之間的橫向比較，以及在時間維度上對未來趨勢的研究。集中度的分析一般主要是從房地產(chǎn)企業(yè)當年的銷售金額和銷售面積上考慮，來分析房地產(chǎn)市場中排名靠前的大企業(yè)市場占有情況。本文選取的數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)企業(yè)的總量銷售數(shù)據(jù)，計算集中度的公式如下所示：

銷售金額集中度=當年入榜企業(yè)的銷售金額/當年全國商品房銷售金額*100% （1）

銷售面積集中度=當年入榜企業(yè)的銷售面積/當年全國商品房銷售面積*100% （2）

需要說明的是，因房地產(chǎn)企業(yè)單獨的住宅銷售額和銷售面積數(shù)據(jù)難以收集，故本文選取的是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額和銷售面積總量數(shù)據(jù)。根據(jù)上述公式，本文分別計算了銷售金額和銷售面積排名前10、前20、前50的房地產(chǎn)企業(yè)最近三年的集中度，結(jié)果如表1和表2所示。從表1中，我們可以看出，最近三年，無論是TOP10、TOP20還是TOP50，房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額的集中度都在逐年上升，表明大企業(yè)的實力有進一步增強的趨勢和傾向，截止2012年，全國所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共有89859家，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量如此之大，目前上榜的這10家、20家、50家企業(yè)的銷售金額集中度可以說是相當高，進一步從表2看，也可以得出同樣的結(jié)論，銷售面積的集中度也是逐年上升，且占比相對較高。未來，在日趨激烈的市場環(huán)境中，大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有明顯的資金實力、開發(fā)規(guī)模等優(yōu)勢，在利率市場化的大背景下，未來一段時間內(nèi)利率中樞有抬升的趨勢，這對小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，面臨被洗牌的風險較大，而大的開發(fā)企業(yè)在市場重組中能獲得相對較多的優(yōu)勢和收益，產(chǎn)生明顯的馬太效應。

表1 上榜企業(yè)銷售金額集中度

注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心。

表2 上榜企業(yè)銷售面積集中度

注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心。

表3 上榜企業(yè)銷售金額/銷售面積之比

根據(jù)表1和表2，將二者的集中度相除，其比值數(shù)據(jù)如表3所示，該表至少反映了以下兩個問題。第一，表中歷年的數(shù)字顯著大于1，即相對上榜企業(yè)的銷售面積而言，其對應的銷售金額占比更大，表明上榜企業(yè)的品牌價值較大，產(chǎn)品的認可度高，最重要的是定價能力強，這可能是基于兩方面的原因，其一，即使在同一區(qū)域，大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品也可以比小企業(yè)的產(chǎn)品定價高，因為品牌的認可度高，定價相對偏高也可以順利實現(xiàn)銷售;其二，即使在行情不好時，大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金實力雄厚，不需要通過降價或者只進行小幅度的降價銷售來回籠資金，而小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金鏈的高度緊張，通常更愿意進行更大幅度的降價促銷來促使資金回籠。無論是上述哪一個原因，都表明大的開發(fā)商所面臨的風險比小開發(fā)商要小的多，且收益率相對高很多。第二，從最近三年的變動趨勢來看，都有顯著降低的趨勢，表明市場的競爭日趨激烈，即使大的房地產(chǎn)開發(fā)商也有利潤下滑的趨勢，這很可能是源于土地的價格持續(xù)走高，導致其成本顯著上升。

綜上所述，未來市場的集中度有進一步增加的趨勢，大企業(yè)發(fā)展所面臨的風險相對較小，而小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則在日益激烈的競爭環(huán)境中生存的壓力更大，面臨被洗牌的風險。尤其是未來隨著房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)變，小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中面臨資金支持不足的問題，其被淘汰的概率大幅度上升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)股東背景分析

為了進一步分析上述上榜企業(yè)實力背后的影響因素，本文側(cè)重從股東背景和是否為上市公司兩個角度展開分析。相關(guān)的統(tǒng)計結(jié)果如表4和表5所示。

表4 2013年上榜企業(yè)的股東背景

表5 2013年上榜企業(yè)上市融資情況

表4顯示了上榜企業(yè)的股東背景，主要從是否是國有控股還是民營控股兩個角度看，統(tǒng)計結(jié)果顯示，上榜的企業(yè)中，無論是TOP10、TOP20還是TOP50，上榜的企業(yè)中民營企業(yè)的占比達到了半壁江山，總體維持在60%的比例左右，說明目前的房地產(chǎn)市場，并不是國有企業(yè)一家獨大，民營企業(yè)由于在管理理念、盈利水平等定位比較清晰、目標比較明確，所以在未來的市場發(fā)展中，更有可能獲得較大的發(fā)展，可持續(xù)性也較強。上述結(jié)論主要是鑒于以往房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一些標志性事件來判斷，在過去十年房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金時期，尤其是在地王頻出的幾年里，我們可以看到，獲得地區(qū)地王稱號的基本上是國有或國有控股的房地產(chǎn)企業(yè)，由于其資金實力雄厚，加上領(lǐng)導的考核模式，國有房地產(chǎn)更加注重企業(yè)的規(guī)模大小，而對利潤等指標的重視程度不夠，導致他們在做決策時往往強調(diào)的是市場份額、開發(fā)區(qū)位等，盈利能力相對較差。他們的決策使得房地產(chǎn)市場在過熱的時候起到了添油加醋的效果，最終導致所有參與者的福利水平下降，因此，2010年3月18日，國資委針對78家央企進入房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)：“處于調(diào)整階段的中央企業(yè)集團下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案?！庇纱丝梢姡窈竺駹I房地產(chǎn)企業(yè)由于較高的效率會更上一層樓，整個市場也會表現(xiàn)的更加理性。

實際的市場表現(xiàn)也確實如此，我們可以從最近十年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量變化當中看出一些端倪，從1998年國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè){1}一家獨大，經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，民營房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)量上占比迅速提升，到2012年，其占比更是達到了90%以上的絕對多數(shù)，但是不可否認的是，現(xiàn)存的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在體量上平均明顯偏大，而民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展參差不齊，比如在2003年和2008年出現(xiàn)兩個房地產(chǎn)企業(yè)顯著增加的時段，當時由于房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，一些主營業(yè)務并非房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)通過成立項目公司的形式，購買一兩塊土地就開始搞房地產(chǎn)開發(fā)，這樣的企業(yè)在行情不好的時候很容易被淘汰。但不可否認的是，目前民營房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、投資中地位不可同日而語，排名靠前的企業(yè)相對實力有了顯著的提升，在未來的發(fā)展中處于相對有利的位置。

其次，從上市的角度分析，如表5所示，上榜企業(yè)各層次排名中上市的比例基本維持在80%以上，說明上市的房地產(chǎn)企業(yè)在市場當中很有競爭力，這一點不難理解，通過上市這一行為，可以大量的擴充自有資本金，企業(yè)的實力自然快速提升，在房地產(chǎn)這樣一個資金密集型行業(yè)，資金的優(yōu)勢往往就是企業(yè)實力的象征、行業(yè)地位的保障。從今年3月份開始，房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資重新開閘，可以想象，獲得上市融資的企業(yè)實力可以獲得進一步的增強，在應對市場行情周期波動中也可以游刃有余，因此，可以說，房地產(chǎn)企業(yè)上市的好處是顯而易見的。

三、未來房地產(chǎn)企業(yè)的走向

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十多年的市場化發(fā)展，雖然市場的集中度有所上升，但目前仍然呈現(xiàn)比較分散的競爭格局。究其原因，一方面是市場供不應求和土地紅利為行業(yè)提供可觀的利潤空間;另一方面在整個價值鏈當中利潤集中在拿地環(huán)節(jié)，其他環(huán)節(jié)技術(shù)粗放，均可外包。形成了高利潤、低門檻，因而分散割據(jù)，并形成行業(yè)以拿地環(huán)節(jié)和貸款為核心的“土地紅利+高杠桿”盈利模式。但自從土地實施招拍掛后，土地價格的飛速上漲壓縮由土地紅利帶來的利潤空間，且受持續(xù)的宏觀調(diào)控影響，融資成本的大幅攀升和銀行開發(fā)貸款的限制，進一步壓縮開發(fā)商通過低成本杠桿套取土地紅利的能力。再加上，各類宏觀調(diào)控行政干預政策，使近年來行業(yè)的競爭門檻和行業(yè)風險不斷提高，讓具備資金規(guī)模、融資能力、區(qū)域土地獲取能力強的企業(yè)加快兼并市場，加速了行業(yè)的整合。因此，我們看到了近幾年市場的集中提有了一定的提升。

展望未來十年，行業(yè)整合步伐繼續(xù)加速，參考發(fā)達國家與地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)演進，本文認為隨著行業(yè)的精細化、專業(yè)化分工的發(fā)展，未來行業(yè)將向綜合型和各環(huán)節(jié)專業(yè)型公司兩大類分化。因為土地紅利空間的下降迫使行業(yè)的盈利模式，從僅僅集中在拿地環(huán)節(jié)，逐步向下游各個環(huán)節(jié)延伸。通過各環(huán)節(jié)的精細化管理發(fā)展，提升盈利能力和可持續(xù)的競爭力。

注釋

{1}這里的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要包括國有企業(yè)和國有集體企業(yè)兩種性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。