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        營業(yè)稅改征增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策探討

        2016-11-28 10:41:05譚力
        商情 2016年40期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)營改增探討

        譚力

        【摘要】“營改增”試點(diǎn)方法于2011年,由國務(wù)院批準(zhǔn)并在上海和北京等地區(qū)率先開展試點(diǎn)試驗(yàn)。而在2016年5月1日起,我國全面實(shí)行“營改增”政策,因而,在各領(lǐng)域及行業(yè)中,營業(yè)稅改征增值稅被廣泛應(yīng)用。文章以房地產(chǎn)企業(yè)為研究重點(diǎn),闡述了“營改增”政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響,并提出了相應(yīng)的改善措施,以供參考。

        【關(guān)鍵詞】營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響 對(duì)策 探討

        “營改增”政策是十二五規(guī)劃中經(jīng)濟(jì)改革的重點(diǎn),所以,于2012年展開試點(diǎn)工作,并在2016年5月1日實(shí)現(xiàn)了全面推廣與實(shí)行。在經(jīng)濟(jì)主體中,房地產(chǎn)企業(yè)也同樣會(huì)受到“營改增”政策的影響。為此,文章針對(duì)“營改增”政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響展開了詳細(xì)的分析,并且提出了相應(yīng)的解決對(duì)策,希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有價(jià)值的理論依據(jù)。

        一、營業(yè)稅改征增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

        (一)增值稅發(fā)票獲取難度大且進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣幅度偏低

        所謂增值稅,具體的原理就是貨物在銷售過程中或者是提供勞務(wù)方面所形成的增值稅銷項(xiàng)稅,在貨物采購方面或者是接受勞務(wù)方面所獲得的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票可以實(shí)現(xiàn)銷項(xiàng)稅的抵扣。而在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中,開發(fā)的成本所涉及的內(nèi)容廣泛,包括土石、磚瓦與水泥等。但是,這種零星施工材料的主要來源是小規(guī)模納稅人,所以,無法為其提供發(fā)票,使得房地產(chǎn)企業(yè)施工材料的進(jìn)項(xiàng)稅額難以實(shí)現(xiàn)抵扣。一旦開發(fā)成本當(dāng)中的大部分材料難以實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣,且稅率相對(duì)較高,那么對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講,必然會(huì)增加其稅負(fù)。而根據(jù)相關(guān)財(cái)稅規(guī)定,即便施工材料的供應(yīng)商可以為其提供增值稅的專用發(fā)票,其進(jìn)項(xiàng)稅的稅率最高能抵扣6%。所以,如果銷項(xiàng)稅稅率超過6%,那么房地產(chǎn)企業(yè)就難以實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅的完全抵扣。由此可見,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講,增值稅發(fā)票獲取困難且進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣幅度小是其面臨的難題。

        (二)難以抵扣內(nèi)容多且營改增對(duì)接的難度較大

        由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性要求,使得房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)與期初存貨偏多。因而在全面實(shí)行營改增以后,其固定資產(chǎn)與存貨是不能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。所以,一旦銷售量增加,必然會(huì)直接提高銷項(xiàng)稅額,而導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣嚴(yán)重缺乏。與此同時(shí),房地產(chǎn)土地取得價(jià)格容易出現(xiàn)溢價(jià)的情況,因?yàn)橥恋氐脑缙谑召彸杀静桓撸乙鐑r(jià)主要在收購公司的賬面體現(xiàn)出來。而在全面適應(yīng)營改增以后,由于土地溢價(jià)以后的價(jià)格差異極大,而溢價(jià)土地?zé)o法開具增值稅發(fā)票,一旦溢價(jià)部分不能扣除,那么房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅就會(huì)成倍地增加。另外,勞務(wù)成本需要向勞工個(gè)人支付,所以,同樣無法開具增值稅專用發(fā)票。同時(shí),勞動(dòng)力價(jià)格增長速度極快,所以,勞動(dòng)力成本急速上升,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅直線上升。

        (三)稅率偏高且稅額成上升趨勢(shì)

        在全面實(shí)行“營改增”以后,稅率逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的核心,同樣也是各個(gè)利益關(guān)聯(lián)方所關(guān)注的重點(diǎn)。現(xiàn)階段,增值稅主要?jiǎng)澐譃?%、11%、13%和17%四個(gè)檔次,而房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率是11%,所以,全面實(shí)行“營改增”政策以后,房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨著稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。

        二、基于“營改增”的房地產(chǎn)企業(yè)解決對(duì)策

        (一)施工材料購買方面

        在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中,特別是施工材料購買問題,由于無法全部抵扣銷項(xiàng)稅,所以,自然人或者是小規(guī)模納稅人就會(huì)被市場(chǎng)淘汰,導(dǎo)致市場(chǎng)格局發(fā)生變化。而在此背景下,市場(chǎng)內(nèi)部的正規(guī)材料供應(yīng)商數(shù)量會(huì)不斷增加,因而,政府需要予以一定的宏觀引導(dǎo)。其中,政府需要采取分段改革的方式,合理設(shè)置過渡政策,堅(jiān)決不允許采取一刀切的手段開展工作。其中,部分房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”實(shí)行前購入施工材料,但是,房產(chǎn)的銷售是在實(shí)行“營改增”以后,缺乏過渡政策的引導(dǎo),導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)突然上升,應(yīng)當(dāng)企業(yè)自身發(fā)展。為此,應(yīng)當(dāng)設(shè)置合理的時(shí)間點(diǎn),針對(duì)“營改增”前的材料購入稅收提出優(yōu)惠政策,按照特定比例進(jìn)行扣除,而在實(shí)行“營改增”以后,再根據(jù)稅法的規(guī)定對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行扣除。

        (二)落實(shí)“營改增”的稅制改革

        由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性,所以,土地成本或者是固定資產(chǎn),包括勞務(wù)成本等的進(jìn)項(xiàng)稅額都無法實(shí)現(xiàn)抵扣,因而需要稅改的幫助。其中,可以擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的范圍,針對(duì)“營改增”之前購入的固定資產(chǎn)或者是存貨等,應(yīng)該按照折舊額度來確定出進(jìn)項(xiàng)稅額。而針對(duì)稅改以后所采購的固定資產(chǎn)需要根據(jù)其賬面價(jià)值來計(jì)算出可以抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。與此同時(shí),在“營改增”過程中,應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地成本與勞務(wù)成本等問題,而且在征管實(shí)踐當(dāng)中,需要將土地溢價(jià)與勞務(wù)成本增加等多種因素納入其中,通過對(duì)收入情況的研究與分析,對(duì)于抵扣比率進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)。

        (三)采取減稅減負(fù)措施

        在全面實(shí)行“營改增”政策以后,房地產(chǎn)企業(yè)本身的利潤逐漸下降,所以,如果操作不合理,必然會(huì)對(duì)其可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí),營改增最核心的目的就是政策結(jié)構(gòu)減稅,而這也是國內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的稅制改革重點(diǎn)。為此,應(yīng)當(dāng)積極采取減稅和減負(fù)的措施,實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益的提升,同時(shí)也有效地增強(qiáng)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)力。

        三、結(jié)束語

        綜上所述,在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,“營改增”的全面實(shí)行也是我國稅制改革的突破性發(fā)展。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,在為其提供機(jī)遇的同時(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因而,應(yīng)當(dāng)正視“營改增”政策實(shí)行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響,并且采取正確的解決措施,降低該政策貫徹落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度,在相應(yīng)“營改增”政策號(hào)召的同時(shí),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

        參考文獻(xiàn):

        [1]袁華.關(guān)于“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響探討[J].時(shí)代金融(中旬),2015.

        [2] 韓笑.實(shí)施“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問題及對(duì)策[J].市場(chǎng)研究,2014.

        [3] 郭乙霄.營業(yè)稅改征增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響及對(duì)策研究[D].對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2015.

        [4] 江雄波.試論“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來的影響及應(yīng)對(duì)措施[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù),2015.

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