陳香梅

“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險的防范解析

陳香梅

營改增是我國稅收調(diào)節(jié)的重要舉措，可以有效地防止重復(fù)征稅、漏稅等現(xiàn)象的出現(xiàn)，也是一種企業(yè)減輕稅負的措施。但是，盡管營改增在整個房地產(chǎn)行業(yè)來看是起到一定的減稅效果，但是由于每個企業(yè)的經(jīng)營模式不同，對于個別房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增以后所承擔的稅負不一定是減輕。本文將會對房地產(chǎn)企業(yè)在營改增以后所面臨的稅務(wù)風險以及相應(yīng)的防范措施進行解析，為房地產(chǎn)企業(yè)的順利應(yīng)對營改增稅制改革提供一定的參考。

“營改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風險 風險防范

近年來，我國一直進行營改增的稅制改革。房地產(chǎn)行業(yè)的營改增成為增值稅稅制改革的最后一步，亦是至關(guān)重要的一步，房地產(chǎn)行業(yè)營改增后，增值稅正式形成環(huán)環(huán)相扣的完整的鏈條。在營改增的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的稅務(wù)風險也隨之而來，如果處理不好會給企業(yè)帶來嚴重的損失，因此有效地進行風險防范可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展。

一、營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)風險

（一）對企業(yè)稅負的影響

營改增稅制改革使很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅負控制面臨著很大的挑戰(zhàn)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查得知，在進行了營改增以后，有效地減少了重復(fù)征稅﹑漏稅的情況，使企業(yè)的稅負得到了降低。但是由于應(yīng)交增值稅等于銷項稅減進項稅，企業(yè)增值稅稅負的高低除了與銷項稅的多少有關(guān)，還主要取決于可抵扣的進項的多少。而作為房地產(chǎn)企業(yè)，往往存在高額的融資費用和大量的規(guī)劃費﹑大環(huán)境配套費等行政事業(yè)收費項目，前者是即使取得了增值稅專票，亦不能作為可抵扣的進項，后者則不可能取得增值稅專票，抵扣更無從談起。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，營改增以后，其成本中可取得可抵扣進項的比率遠低于其他行業(yè)，如何控制企業(yè)的稅負成為當務(wù)之急。

（二）增加了財務(wù)核算的難度

營改增稅制改革加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員的工作的難度。由于增值稅相關(guān)的財務(wù)核算遠較營業(yè)稅復(fù)雜，如營業(yè)稅是價內(nèi)稅，而增值稅是價外稅；營業(yè)稅僅根據(jù)收入金額計算即可，而增值稅需根據(jù)收入金額計算出銷項，再抵扣進項才最終得出應(yīng)交稅金；同時，財務(wù)人員還需關(guān)注進項的認證時間限制以及需甄別哪些進項不能抵扣或者需要轉(zhuǎn)出。這些都加大了財務(wù)人員的工作難度，如果不熟悉相關(guān)的稅法法規(guī)，不熟悉相關(guān)的會計核算，極容易帶來稅務(wù)風險，給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。

（三）加大了發(fā)票管理的難度

營改增稅制改革給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理加大了難度。相對而言，由于營業(yè)稅不能在下一環(huán)節(jié)抵扣，管理相對比較寬松。而對于增值稅發(fā)票，特別是增值稅專用發(fā)票的管理，我國相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定要嚴厲得多。根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，虛開﹑偽造﹑代開﹑非法購買增值稅專用發(fā)票等行為甚至會受到無期徒刑等嚴重的刑事處罰。在營改增的背景下，將會對發(fā)票上述一系列的問題進行嚴格的整頓，有效地治理代開﹑偽造增值稅發(fā)票等現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)之前長期開具營業(yè)稅的發(fā)票，缺乏增值稅票管理的經(jīng)驗，而且，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)票的票面金額較大，更加大了房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅票管理的難度。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著如何規(guī)范開具發(fā)票和取得發(fā)票的難題。

（四）對企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理的影響

營改增稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理提出了新的挑戰(zhàn)。由于營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)繳多少營業(yè)稅僅與銷售部門的銷售行為有關(guān)，而營改增后，繳多少增值稅除了與銷售部門的銷售行為有關(guān)，與采購部門的采購行為也息息相關(guān)。采購部門怎樣簽采購合同，能取得多少進項發(fā)票，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后面臨的新課題。此外，整個房地產(chǎn)企業(yè)采用怎樣一個經(jīng)營模式去開發(fā)一個項目也會影響應(yīng)交的增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)整個業(yè)務(wù)流程的重新規(guī)劃亦應(yīng)提上日程。

二、營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險防范的措施

（一）制定稅務(wù)風險防范機制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況，制定稅務(wù)風險防范與預(yù)警機制，隨時關(guān)注企業(yè)的稅務(wù)風險，一旦檢測出企業(yè)將會出現(xiàn)的稅務(wù)風險就及時進行解決，有效地減少企業(yè)的損失，穩(wěn)固企業(yè)的發(fā)展。定期組織相關(guān)人員對稅收負擔率進行整理與分析，做出及時有效的評估，然后根據(jù)評估結(jié)果制定出相應(yīng)的稅負變化表，以隨時監(jiān)控企業(yè)的稅負情況，為企業(yè)的發(fā)展保駕護航。

（二）做好稅收籌劃工作

面對營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負增加的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅務(wù)籌劃工作。針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況，國家推出了一系列過渡政策，如房地產(chǎn)老項目可以自行選擇采用一般計稅方法還是簡易計稅方法來計繳增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的實際情況選擇適當?shù)姆椒?。對于房地產(chǎn)的新項目，同樣有稅務(wù)籌劃的空間，例如，我們可以考慮是采取建筑商包工包料的方式還是甲供材的方式來開發(fā)一個項目。通過稅務(wù)籌劃，盡量將企業(yè)的增值稅稅負控制在一個合理的區(qū)間。

（三）加強與增值稅相關(guān)的全員培訓

由于營改增增加了財務(wù)核算的復(fù)雜性和發(fā)票管理的難度，迫切需要對財務(wù)人員進行相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓，使其及時掌握稅制的變化以及相應(yīng)的核算方法，提高其業(yè)務(wù)水平以加強財務(wù)核算工作，規(guī)避漏報﹑錯報增值稅的稅務(wù)風險，提供其思想認識以加強增值稅專用發(fā)票的管理，切實杜絕虛開﹑代開增值稅發(fā)票等帶來的稅務(wù)風險。

由于增值稅稅務(wù)風險的控制，需要各個部門的協(xié)同配合，關(guān)于營改增相關(guān)的培訓不僅僅是針對財務(wù)人員的培訓，而應(yīng)該是一個全員的培訓。通過全員培訓，讓房地產(chǎn)企業(yè)的決策層高度重視營改增帶來的機遇和挑戰(zhàn)，從企業(yè)戰(zhàn)略的高度調(diào)整業(yè)務(wù)流程，乃至組織架構(gòu)以應(yīng)對營改增可能帶來的稅務(wù)風險，協(xié)調(diào)其他部門支持財務(wù)部門為規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風險所統(tǒng)籌的新舉措。通過全員培訓，讓銷售部門﹑采購部門﹑工程部門等認識到控制稅務(wù)風險與其息息相關(guān)，特別是工程采購部門，如何配合公司的稅務(wù)籌劃，如何取得合法有效的增值稅專票，成為房地產(chǎn)企業(yè)控制增值稅稅負的重中之重。

（四）理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程

營改增稅制改革以后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨計稅方法﹑會計核算﹑稅控風險點等的一系列變化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，改進相關(guān)的組織結(jié)構(gòu)，進而有效地控制稅務(wù)風險。

業(yè)務(wù)流程方面，從供應(yīng)商的選擇到合同管理都必須因應(yīng)增值稅的特點進行調(diào)整。選擇供應(yīng)商時，要盡量選擇具有一般納稅人資質(zhì)的單位進行合作，對那些小規(guī)模納稅人的合作單位，可爭取讓其提供稅局代開的增值稅專用發(fā)票（可抵扣3%），并與其商議適當降低價格。同時，必須加強合同特別是采購工程合同的管理，務(wù)必做到合同名稱﹑單位名稱與發(fā)票名稱一致，并將“需提供增值稅專用發(fā)票”的涉稅條款加到合同中。

組織架構(gòu)調(diào)整方面，由于人力成本不是增值稅的可抵扣項目，可以考慮將部分業(yè)務(wù)功能外包來取得可抵扣的增值稅進項。例如，可以將銷售業(yè)務(wù)委托給房地產(chǎn)中介公司，將應(yīng)支付銷售人員的工資獎勵轉(zhuǎn)換成應(yīng)支付房地產(chǎn)中介公司的代理費﹑咨詢費，從而將不可抵扣的銷售人員人力成本變成了可抵扣的項目。同樣，可以將工程造價審核委托給工程造價審核的中介機構(gòu)，從而減少工程部人力成本的支出，增加增值稅的可抵扣進項。

三、結(jié)語

政府實施營改增稅制改革是為了調(diào)節(jié)社會稅收負擔，減少企業(yè)的稅負，促進經(jīng)濟發(fā)展。但是對于部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，在營改增背景下會出現(xiàn)很多稅務(wù)風險，導致企業(yè)的發(fā)展受到一定的阻礙。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)在營改增背景下如何有效地防范稅務(wù)風險進行闡述，為房地產(chǎn)企業(yè)如何平穩(wěn)進行營改增過渡提供一定的幫助，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為佛山市南海駿朗會計師事務(wù)所有限公司）