孫華良

政府新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是去除房地產(chǎn)開發(fā)資金杠桿和購(gòu)買市場(chǎng)的資金杠桿，遏制房?jī)r(jià)的瘋漲和暴漲。

樓市新一輪調(diào)整之猛烈，猶如房?jī)r(jià)上漲之瘋狂一般，同樣令人感慨萬千。常言道，世事輪回，變幻莫測(cè)……

我已好幾個(gè)月未提筆評(píng)述樓市行情了，因?yàn)檫@一輪地價(jià)和房?jī)r(jià)瘋漲，真的讓人看不懂，連我這個(gè)所謂的樓市“老法師”也丈二和尚摸不到頭腦。

但從市場(chǎng)發(fā)展專業(yè)角度而論，我早已預(yù)言這種樓市地價(jià)和房?jī)r(jià)瘋漲現(xiàn)狀，是一種吹大“泡沫”的行為。盡管我無法預(yù)測(cè)如今的樓市調(diào)控政策能如期出臺(tái)，且如此之嚴(yán)厲。

這決不是什么“馬后炮”的言行，只不過我之前“潑冷水”的樓市評(píng)論已被瘋狂的市場(chǎng)喧鬧之聲淹沒了。正如股市4000點(diǎn)時(shí)，大家都抱著上8000點(diǎn)的夢(mèng)想而搏殺股市，沒有人會(huì)相信股市會(huì)下跌。這是同樣的道理，只有事后才能證明預(yù)言的正確與否，但已無濟(jì)于事。

今年7月初，我在《新民周刊》發(fā)表了一篇“獨(dú)家評(píng)論”——《上海“地王”瘋狂上演是否正在吹大樓市之“泡沫”》。摘錄如下，以證明我之預(yù)言：上海樓市“山雨欲來風(fēng)滿樓”。

自然界的炎熱夏季尚未來臨，而上海樓市正在上演“反季節(jié)”的地王酷熱鬧劇。這種瘋狂搶地的表演，令許多人膽顫心驚.……

我一直自詡自己是上海樓市的謹(jǐn)慎看多派，我從來沒敢預(yù)測(cè)過上海房?jī)r(jià)會(huì)暴跌。但面對(duì)如此瘋狂的高價(jià)搶地風(fēng)潮，我也不敢預(yù)測(cè)明后年上海房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持大漲，盡管我也不會(huì)預(yù)測(cè)明后年上海房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大跌。

作為一名房地產(chǎn)行業(yè)的老兵，理論上來講，本不該為上海房?jī)r(jià)上漲而潑冷水。但作為業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，我還是克制不住自己的“表演欲”，發(fā)表幾點(diǎn)可能不合時(shí)宜的“獨(dú)家評(píng)論”。

上海樓市出現(xiàn)“面粉比面包貴”，已不是什么新聞。而幾乎每次高價(jià)買來的面粉，等到做成面包時(shí)，都能賣出更高的價(jià)格，這就是歷年來上海房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原動(dòng)力。因?yàn)榕膩淼臉前鍍r(jià)高，所以必須賣出高房?jī)r(jià)才能盈利。而這些敢拿“高地價(jià)”的房地產(chǎn)企業(yè)的英雄們，屢次逢兇化吉而獲利（個(gè)別的地王虧本銷售除外）。因此，上海樓市譜寫出的永遠(yuǎn)是“敢拿高地價(jià)者為王”的英雄戰(zhàn)歌。

但是，如今的“地王”價(jià)格也確實(shí)高得離譜。那么，上海樓市的購(gòu)買需求，是否還會(huì)讓高地價(jià)再次幸運(yùn)地譜寫出英雄戰(zhàn)歌嗎……

我的分析結(jié)論很簡(jiǎn)單，企業(yè)高負(fù)債就是一種經(jīng)濟(jì)“泡沫”。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩，“泡沫”就有可能被擠破。也就是說，企業(yè)也會(huì)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，我認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)再繼續(xù)上漲還是存在可能性的，但前提就是人民幣要繼續(xù)不斷超發(fā)。貨幣貶值會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但關(guān)鍵是我們的收入也必須成倍地增長(zhǎng)，才能匹配房?jī)r(jià)的同步上漲。

如果房?jī)r(jià)無節(jié)制上漲，而導(dǎo)致市場(chǎng)無購(gòu)買承接能力。那么，房?jī)r(jià)就難以再上漲，或者說會(huì)下跌。我這里指的下跌，是指與見頂時(shí)的高房?jī)r(jià)相比而下跌，我并不希望上海的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)“暴跌之災(zāi)”。

行文止此，已無心多言。耳邊忽然響起一句電影的臺(tái)詞：“愿上帝保佑追擊者和被追擊者。”翻譯成白話為：愿市場(chǎng)保佑開發(fā)商和購(gòu)房者都能如愿其夢(mèng)！

摘錄省略了文章分析的內(nèi)容，因?yàn)楝F(xiàn)在已無須分析內(nèi)容了，結(jié)論已很明確。政府新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是去除房地產(chǎn)開發(fā)資金杠桿和購(gòu)買市場(chǎng)的資金杠桿，遏制房?jī)r(jià)的瘋漲和暴漲。

房?jī)r(jià)瘋漲，資金杠桿惹的禍

首先我們必須明確，此輪房?jī)r(jià)的瘋漲，是由各種經(jīng)濟(jì)因素造成的。但僅僅以房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，很明顯的因素是，禍起資金杠桿。

上?！暗赝酢钡寞偪裆涎?，幕后“推手”是融資的資金杠桿，甚至是違規(guī)的資金杠桿，也造成了上海的地王不斷地推高。同時(shí)，地價(jià)的虛高，盲目地抬高了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，因?yàn)榈貎r(jià)的“面粉”價(jià)格，比房子的“面包”價(jià)格貴。因此，購(gòu)房者普遍會(huì)認(rèn)為，貴的面粉會(huì)造出更貴的面包。這是因?yàn)椤暗赝酢睂?duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了擠壓效應(yīng)，所以，房?jī)r(jià)會(huì)不斷地隨著地價(jià)上漲而更加瘋狂。

有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)利用資金杠桿瘋狂制造“地王”的現(xiàn)象，我在此不想作太多的分析評(píng)論。據(jù)悉，近日在香港主板上市的融信中國(guó)股價(jià)跌破6元港元，以其自今年9月份創(chuàng)下9.8港元的高點(diǎn)計(jì)算。短短兩個(gè)月，最大跌幅已經(jīng)達(dá)到四成。今年8月17日融信中國(guó)以總價(jià)約110億元拍下上海靜安（原閘北區(qū)）一地塊，成為上海新的總價(jià)地王而震驚業(yè)界。但融信中國(guó)的高負(fù)債率經(jīng)營(yíng)一直受到詬病，而融信中國(guó)總市值僅為70多億人民幣。值得慶幸的是，新一輪調(diào)控政策明令禁止違規(guī)資金進(jìn)入土地拍賣市場(chǎng)，并且強(qiáng)調(diào)去除土地拍賣的資金杠桿。

結(jié)論很簡(jiǎn)單，政府管住了開發(fā)商的拿地資金源頭。那么，再出現(xiàn)“地王”的概率要降低很多。至少，如果開發(fā)商以合理的自有資金再拍出“地王”來，也降低了市場(chǎng)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

如果樓市保持著地價(jià)的平穩(wěn)發(fā)展，那么，就從源頭控制住了房?jī)r(jià)的瘋漲。

同時(shí)，上海樓市這一輪房?jī)r(jià)的瘋漲。我從市場(chǎng)專業(yè)角度得到的結(jié)論是，購(gòu)房者也在使用資金杠桿。也就是說，購(gòu)房者加大了向銀行貸款的資金數(shù)量。

購(gòu)房者加大購(gòu)房貸款的資金數(shù)量，會(huì)獲得資金杠桿的收益。如果購(gòu)房者堅(jiān)持這種投資置業(yè)的理念，他肯定會(huì)堅(jiān)定不移地躋身于購(gòu)房行列。而事實(shí)上，市場(chǎng)上產(chǎn)生的這一輪巨大的購(gòu)買力，此類購(gòu)房者就是生力軍。而且房?jī)r(jià)越漲，對(duì)購(gòu)房者的誘惑力越大。

由于上海實(shí)行“限購(gòu)限貸”政策，使富豪階層已喪失了購(gòu)房的資格。而擁有二套房以下的購(gòu)房者，依然是樓市購(gòu)房的主力軍。

我們僅以此購(gòu)房者擁有一套80平方米較好地段的兩房計(jì)算，賣出6萬單價(jià)，總價(jià)是480萬元。如果他決定置換改善型購(gòu)買一套110平方米的三房，單價(jià)以7萬計(jì)算，是770萬元。他賣掉舊房得到480萬元，買進(jìn)770萬元的新房可以貸款50%是首付僅需385萬元。而實(shí)際上480萬元-385萬元=95萬元，他不但不用支付現(xiàn)金購(gòu)房，還可以利用資金杠桿，通過銀行貸款不僅完成居住的改善型購(gòu)房，并且還可以多得95萬元現(xiàn)金。當(dāng)然，如果他有還貸的經(jīng)濟(jì)能力，還可以買更大一些，單價(jià)更高一些的住房。

這位購(gòu)房者如果再利用“首付貸”（目前此種購(gòu)房首付款變相貸款的形式已被禁止），他購(gòu)房所需的資金會(huì)更少，資金杠桿利用率會(huì)更高。

這位購(gòu)房者如果再利用“假離婚”（目前“假離婚”騙貸或被禁止，或被銀行嚴(yán)查。據(jù)悉，購(gòu)房“接力貸”和“合力貸”都已被禁止）再獲得首套房首付30%房貸的資格，他購(gòu)房所需的資金會(huì)更少，資金杠桿利用率會(huì)更高。

對(duì)于購(gòu)房者加大資金杠桿購(gòu)房的現(xiàn)象，我認(rèn)為，盡管這是一種個(gè)人投資置業(yè)的行為，無可厚非，但對(duì)整個(gè)社會(huì)消費(fèi)體系而言，比例過大的房貸消費(fèi)行為，會(huì)影響到其他行業(yè)的購(gòu)買消費(fèi)行為。所謂的“房奴”，比較形象地說明了這一點(diǎn)。

同時(shí)，購(gòu)房者的“首付款”存在著法律風(fēng)險(xiǎn)和償還風(fēng)險(xiǎn)，而“假離婚”騙貸同樣存在著法律風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)厲調(diào)控之后，房?jī)r(jià)何去何從

上海樓市遭遇“海陸空”立體型政策調(diào)控之后，房?jī)r(jià)是漲還是跌？這已成為近期最敏感和最熱門的話題。無論是開發(fā)商、代理中介商，還是購(gòu)房者。不同的角色，不同的想法，不同的預(yù)判。盡顯千姿百態(tài)，赤裸酸甜苦辣。

很明顯的事實(shí)是，今年10月的房?jī)r(jià)跌了。10月上海商品住宅成交均價(jià)為43000元/平方米左右，環(huán)比下跌2.29%。

其實(shí)，縱觀我國(guó)的政治和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大格局與大趨勢(shì)，房?jī)r(jià)走勢(shì)何去何從還是比較明確的。如果僅僅以上海房?jī)r(jià)走勢(shì)而言，我的分析結(jié)論是：

其一，此輪史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策必然會(huì)帶來一段時(shí)間的市場(chǎng)“消化期”，或者稱之為“冷凍期”，期限至少到2017年的3月份，這6個(gè)月的上海樓市肯定是量?jī)r(jià)齊跌。

這段調(diào)控政策發(fā)威時(shí)期，將嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，包括政策性控量控價(jià)，使開發(fā)商進(jìn)入銷售觀望和冷卻期，并導(dǎo)致市場(chǎng)購(gòu)買行為猶豫和遲緩，而影響到上海樓盤銷售的銷量和銷價(jià)。

我的預(yù)測(cè)結(jié)論是，今年10月至明年3月，上海的房?jī)r(jià)不會(huì)漲，也不會(huì)大跌。最可能出現(xiàn)的結(jié)果是縮量微跌，跌幅在5%-10%之間，縮減交易量在20%-30%之間。

其二，上海樓市平穩(wěn)過渡期：2017年4月至9月，這一時(shí)期可以稱之為“政策博弈期”，或者稱“政策緩沖期”，這6個(gè)月的上海樓市應(yīng)該是量?jī)r(jià)平穩(wěn)。我認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的，是為了市場(chǎng)的健康發(fā)展，一旦調(diào)控政策遏制住了房?jī)r(jià)的瘋漲，市場(chǎng)才會(huì)回歸正常的理性。同時(shí)，前期積壓的市場(chǎng)銷售量和市場(chǎng)購(gòu)買力，也會(huì)得到正常合理的釋放，市場(chǎng)會(huì)顯現(xiàn)出樓盤銷售“量增價(jià)平”的格局。

我的預(yù)測(cè)結(jié)論是，2017年4月至9月，上海的房?jī)r(jià)將是平穩(wěn)過渡期。這一時(shí)期絕對(duì)不能出現(xiàn)大漲大跌的局面，尤其是大跌的出現(xiàn)，將會(huì)極其損傷市場(chǎng)的購(gòu)買動(dòng)力。而如果大漲的局面出現(xiàn)，會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？你懂得。

其三，上海房?jī)r(jià)走勢(shì)“分水嶺”時(shí)期：2017年10月至12月，這是一個(gè)比較復(fù)雜的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)是漲是跌的時(shí)期。我個(gè)人認(rèn)為這一時(shí)期很難預(yù)判，其理由是：這一時(shí)期處于房?jī)r(jià)是漲是跌的“分水嶺”時(shí)期，它既要依據(jù)前期樓市的量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，同時(shí)，又要看整體政治和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況。

其實(shí)，我的結(jié)論也很簡(jiǎn)單，如果前期市場(chǎng)購(gòu)買力沒有釋放，這一時(shí)期就是購(gòu)買力釋放時(shí)期，房?jī)r(jià)將走強(qiáng)。反之亦然。

如果整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來了，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⑹芾渎?，市?chǎng)購(gòu)買力繼續(xù)受到壓制，房?jī)r(jià)將會(huì)走弱。反之亦然。

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)是“靠天吃飯”的行業(yè)，暴冷暴熱的季度是最難熬的，春暖秋爽的季節(jié)，才是房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展時(shí)期。