楊闊

【區(qū)域轉(zhuǎn)型發(fā)展】

區(qū)域房價運(yùn)行結(jié)構(gòu)性的理論分析

楊闊

區(qū)域城市化進(jìn)程是區(qū)域房價運(yùn)行的最基本動因。在長期均衡中考察區(qū)域房價運(yùn)行，通過三個不同梯度的區(qū)域界定和劃分，構(gòu)建“區(qū)域城市化進(jìn)程決定區(qū)域房價運(yùn)行”“三個梯度區(qū)域互動”的理論模型，對該理論模型進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)：區(qū)域房價運(yùn)行的軌跡呈特殊的倒U形——“雙S對接形”，其上存在兩個“拐點(diǎn)”、一個“駐點(diǎn)”和一個“長期均衡點(diǎn)”；三大區(qū)域的城市化進(jìn)程在整體上呈現(xiàn)錯落有致的結(jié)構(gòu)性，即“異步對應(yīng)性”，這從根本上決定了房價運(yùn)行的“異步對應(yīng)性”，例如：大城市區(qū)域房價的“減速上漲期”對應(yīng)中小城市區(qū)域房價的“加速上漲期”；中小城市區(qū)域房價的“減速上漲期”對應(yīng)小城鎮(zhèn)區(qū)域房價的“加速上漲期”。

區(qū)域房價運(yùn)行；區(qū)域城市化進(jìn)程；梯度區(qū)域互動；異步對應(yīng)性

一、問題提出

區(qū)域城市化進(jìn)程的加快引致人口等生產(chǎn)要素在空間集聚，城鎮(zhèn)地區(qū)的房地產(chǎn)市場隨之孕育，并隨區(qū)域城市化水平的提高而不斷擴(kuò)大。國內(nèi)對于房產(chǎn)領(lǐng)域的研究自我國住房制度改革以來逐漸增多。梁云芳和高鐵梅（2007）、安勇和王拉娣（2015）對于房價的區(qū)域不平衡性進(jìn)行了研究，都認(rèn)為中國房價波動帶有明顯的地區(qū)不平衡性。況偉大（2010）、李斌等（2015）、葉永剛等（2016）、孫偉增和鄭思齊（2016）等則實(shí)證分析了預(yù)期因素對于房價變動的影響機(jī)制，普遍認(rèn)為預(yù)期因素對于中國城市房價波動具有較強(qiáng)解釋力。王文莉和趙奉軍（2011）、程侃和楊斌（2013）分別就中國房價租金比和房價收入比問題進(jìn)行了實(shí)證分析，前者認(rèn)為房價租金比與城市化速度正相關(guān)；后者則通過房價收入比的計算和國際比較，認(rèn)為目前中國房價仍屬合理。李賓（2008）從理論視角揭示經(jīng)濟(jì)基本面與房價的關(guān)系，認(rèn)為中國真實(shí)房價呈現(xiàn)上升的長期趨勢。駱永民（2011）實(shí)證研究了“城市化對于房價的影響是線性還是非線性”的問題，認(rèn)為城市化和房價之間存在明顯正相關(guān)性，各省的城市化和房價水平存在“雙峰”分布特征，說明存在門限效應(yīng)和空間溢出效應(yīng)這兩種非線性關(guān)系。

綜上，當(dāng)前國內(nèi)對于房價的研究基本上都是在宏觀尺度上做實(shí)證分析，除李賓（2008）外鮮有做嚴(yán)格的理論分析的，而在理論分析范疇內(nèi)分析房價運(yùn)行的結(jié)構(gòu)性，并把這種結(jié)構(gòu)分析同城市化進(jìn)程的結(jié)構(gòu)性結(jié)合起來的研究更是近于空白。這正是本文研究的切入點(diǎn)：把全國的“總城市化進(jìn)程”劃分為大城市、中小城市及小城鎮(zhèn)三個不同梯度的區(qū)域“分城市化進(jìn)程”，通過相關(guān)理論模型的構(gòu)建，規(guī)范地分析區(qū)域城市化進(jìn)程對于區(qū)域房價運(yùn)行的決定作用以及三大區(qū)域間的結(jié)構(gòu)互動。通過揭示“城市化—房價”作用機(jī)制和“三大區(qū)域互動”機(jī)制，為解釋現(xiàn)實(shí)中房價運(yùn)行的結(jié)構(gòu)性以及預(yù)測區(qū)域房價運(yùn)行的“拐點(diǎn)”“駐點(diǎn)”①和“長期均衡點(diǎn)”提供理論依據(jù)。

二、區(qū)域城市化進(jìn)程對于區(qū)域房價運(yùn)行的決定模型

1.S形城市化曲線

一個國家或地區(qū)的城市化作為自然的社會歷史過程，其發(fā)展具有明顯的階段性。學(xué)界大多數(shù)人認(rèn)為，城市化率在30%以下為城市化初期階段，城市化速度（城市化率的增長速度）緩慢；30%─70%為城市化中期階段，城市化速度明顯提高，但呈現(xiàn)先加速后減速的特征，即存在一個“拐點(diǎn)”（G點(diǎn)），此點(diǎn)處的二階導(dǎo)數(shù)為零，城市化的速度最快；70%以上為城市化后期階段，城市人口增長速度下降，城市化率趨于相對穩(wěn)定的長期均衡狀態(tài)。在此基礎(chǔ)上，城市化進(jìn)程可以進(jìn)一步劃分為六個階段：城市化率在10%以下為城市化萌芽階段，10%─20%為城市化起步階段，20%─50%為城市化加速階段，50%─60%為城市化基本實(shí)現(xiàn)階段，60%─80%為城市化高度發(fā)達(dá)階段，80%以上為城市化自我完善階段。關(guān)于城市化的軌跡，1979年美國地理學(xué)家諾瑟姆提出城市化發(fā)展的S形曲線，在學(xué)界引起較大影響。他根據(jù)城市化進(jìn)程中城市人口占總?cè)丝诘谋戎丶闯鞘谢实淖兓殉鞘谢能壽E描述為平伸的S形，如圖1所示。

圖1 城市化的S形曲線

2.特殊倒U形——“雙S對接形”區(qū)域房價運(yùn)行曲線

在推導(dǎo)基于區(qū)域城市化進(jìn)程的房價運(yùn)行曲線之前，需首先界定一些概念，并簡述其間的相互關(guān)系。首先是“城市化速度”，即城市化率提高的速度，用V表示。其次是“房產(chǎn)需求總量”和“房產(chǎn)供給總量”。本文把“房產(chǎn)需求總量”與“房產(chǎn)供給總量”規(guī)定為“每一年房產(chǎn)需求流量的加總”與“每一年房產(chǎn)供給流量的加總”。因此“房產(chǎn)需求總量”與“房產(chǎn)供給總量”隨時間t的延伸而不斷增長，并用V1、a1分別表示房產(chǎn)需求總量增長的速度和加速度，V2、a2分別表示房產(chǎn)供給總量增長的速度和加速度。最后用P表示房價水平。

結(jié)合城市化進(jìn)程，繼而對以上概念的相互關(guān)系及其對房價水平的影響做簡要分析。在城市化“拐點(diǎn)”到來之前，城市化處于加速階段，城市化速度V不斷提高，房產(chǎn)需求總量和供給總量隨之加速增長，即V1、V2不斷提高，a1＞0，a2＞0。由于房產(chǎn)生產(chǎn)客觀上需要較長周期，所以在城市化加速階段上，房產(chǎn)需求的形成始終快于房產(chǎn)供給的形成，即房產(chǎn)需求總量的增長速度及加速度始終大于房產(chǎn)供給總量的增長速度及加速度，即V1＞V2，a1＞a2。由于房價水平P的變化取決于單位時間內(nèi)新增房產(chǎn)需求量是否等于新增房產(chǎn)供給量，若V1＞V2，則P上漲，且V1與V2的差值擴(kuò)大，則P加速上漲，差值縮小，P減速上漲；若V1＜V2，則P下降，且V2與V1的差值擴(kuò)大，則P加速下降，差值減小，P減速下降；若V1=V2，則P維持不變。因此，在城市化加速階段上，房價水平P會因V1與V2“速差”的存在和擴(kuò)大（a1與a“2加速差”的存在導(dǎo)致“速差”擴(kuò)大）而不斷加速上漲。

當(dāng)城市化“拐點(diǎn)”出現(xiàn)時，城市化的速度V增至最大，由于城市化進(jìn)程中房產(chǎn)需求形成的及時性，所以假定V1同V大體作同步運(yùn)行，從而房產(chǎn)需求總量的增長速度V1此時也達(dá)到最大，a1降至零；但房產(chǎn)供給的形成卻因客觀的生產(chǎn)周期而存在明顯的滯后性，以致V2的運(yùn)行變化明顯滯后于V和V1，因此，V2在V及V1達(dá)最大值并轉(zhuǎn)而下降時并沒有增至最大值，它將繼續(xù)保持一定時間的增長，a2依然大于零。所以，隨著城市化越過其“拐點(diǎn)”，V1隨V的下降而下降，a1變?yōu)樨?fù)值，即房產(chǎn)需求總量開始做減速增長運(yùn)行；由于滯后性，V2繼續(xù)保持增長，即房產(chǎn)供給總量繼續(xù)做加速增長運(yùn)行；這樣V1與V2的差值就將不斷縮小。然而，只要V1＞V2的條件尚未打破，房價水平P就將繼續(xù)維持上漲，可是隨著V1的不斷減小，V2的繼續(xù)增大，二者終將達(dá)到等值即V1=V2的時刻，此時房價水平P取得峰值，不再上漲；隨后，V2轉(zhuǎn)而大于V1，房價水平隨之下降?；谝陨戏治隼砺窐?gòu)建區(qū)域城市化進(jìn)程對于區(qū)域房價運(yùn)行的決定模型，如圖2所示。

圖2中，圖2-1是S形城市化曲線；圖2-2是S形城市化曲線的一階導(dǎo)數(shù)曲線，即城市化的速度曲線，縱軸表示城市化的速度V；圖2-3是房產(chǎn)需求總量增長運(yùn)行的速度曲線V1=y（1t）和房產(chǎn)供給總量增長運(yùn)行的速度曲線V2=y2（t），縱軸表示V1及V2；圖2-4是房價水平運(yùn)行曲線。以上是圖2的簡介，其間具體的作用機(jī)理詳述如下：

圖2 區(qū)域城市化進(jìn)程對房價運(yùn)行的決定模型

當(dāng)t=t0時，城市化率達(dá)到20%左右，城市化初期階段結(jié)束，加速階段開始，房價運(yùn)行曲線此時出現(xiàn)G點(diǎn)（起步階段結(jié)束點(diǎn)），并隨著城市化進(jìn)入加速發(fā)展期而進(jìn)入房價的加速上漲期。當(dāng)t0＜t＜t1時，即在城市化“拐點(diǎn)”到來之前，城市化做加速運(yùn)行，V不斷增大，V1、V2隨之不斷增大，但V1＞V2、a1＞a2，這表現(xiàn)為曲線y1（t）處于y2（t）的上方，且曲線y1（t）的斜率大于y2（t）的斜率，從而此階段上V1與V2的差值不斷擴(kuò)大，曲線y1（t）與y2（t）的垂直距離不斷增大。故而，房價水平P因V1與V2差值的擴(kuò)大而加速上漲，表現(xiàn)為H點(diǎn)之前房價運(yùn)行曲線的斜率不斷增大。當(dāng)t=t1時，城市化進(jìn)程的“拐點(diǎn)”A出現(xiàn)，此時的城市化率在50%左右，城市化速度最快，即V的頂點(diǎn)B出現(xiàn)，從而做同步運(yùn)行的y1（t）的頂點(diǎn)C也隨之出現(xiàn)，即V1也取得最大值。所以，此時的V1與V2差值最大，房價的上漲速度最快，表現(xiàn)為H點(diǎn)的斜率最大，從而房價運(yùn)行曲線的第一個“拐點(diǎn)”H此時出現(xiàn)。

當(dāng)t1＜t＜t2時，城市化進(jìn)入基本實(shí)現(xiàn)階段，城市化進(jìn)程越過“拐點(diǎn)”，城市化速度V開始下降，V1也隨之開始下降，V2由于滯后性則繼續(xù)增長，但V1依然大于V2，可是V1與V2的差值開始隨V1的減小、V2的繼續(xù)增大而不斷縮小，表現(xiàn)為曲線y1（t）與y2（t）的垂直距離開始縮小。故而房價水平P仍然保持上漲，但由于V1與V2差值的縮小，其上漲速度開始下降，表現(xiàn)為房價運(yùn)行曲線HI段的斜率開始下降。當(dāng)t=t2時，V1與V2的差值縮小為零，V1與V2的第一次“等值點(diǎn)”D出現(xiàn)，房價水平P達(dá)到峰值，房價運(yùn)行曲線的“駐點(diǎn)”I（即“頂點(diǎn)”）此時出現(xiàn)，此時的城市化率在60%左右，區(qū)域城市化基本實(shí)現(xiàn)。

當(dāng)t2＜t＜t3時，城市化率超出60%，區(qū)域城市化進(jìn)入高度發(fā)達(dá)階段，城市化速度V繼續(xù)下降，房產(chǎn)需求總量的增長速度V1亦隨之繼續(xù)下降；然而由于非理性預(yù)期的盲目樂觀情緒，房產(chǎn)供給總量的增長速度V2會越過等值點(diǎn)，繼續(xù)保持一段時間的增長，直至房產(chǎn)生產(chǎn)者明顯感知到繼續(xù)提高V2的非理性為止。故而此時段上，V2轉(zhuǎn)而大于V1，V2與V1的差值不斷擴(kuò)大，表現(xiàn)為曲線y2（t）與y1（t）的垂直距離不斷擴(kuò)大，從而房價水平P轉(zhuǎn)而開始做加速下降運(yùn)行，表現(xiàn)為房價運(yùn)行曲線IJ段斜率的絕對值不斷增大。

當(dāng)t=t3時，盲目提高V2的不理智之舉被普遍地發(fā)現(xiàn)，曲線y2（t）的頂點(diǎn)E隨之出現(xiàn)，V2達(dá)到最大，V2與V1的差值也達(dá)到最大，房價水平P的下降速度也隨之達(dá)到最大，這表現(xiàn)為J點(diǎn)處房價運(yùn)行曲線的斜率的絕對值最大，從而房價運(yùn)行曲線的第二個“拐點(diǎn)”J于此時出現(xiàn)，此時的城市化率在65%左右。一旦過度提高V2的盲目樂觀之舉被普遍發(fā)現(xiàn)，在房價水平迅速下降的價格機(jī)制以及房產(chǎn)市場V1與V2趨于相等的均衡機(jī)制的共同作用下，V2必將在下一個時段迅速下降，且|a2|＞|a1|，即V2的下降速度快于V1的下降速度，從而為最終實(shí)現(xiàn)V1與V2運(yùn)行的平衡狀態(tài)——房產(chǎn)市場供需的長期均衡創(chuàng)造條件。

所以，在t3-t4時段，V2轉(zhuǎn)而快速下降，V2與V1的差值開始不斷縮小并逐漸趨于零，從而房價水平P隨之開始做減速下降運(yùn)行，表現(xiàn)為JK段房價運(yùn)行曲線斜率的絕對值開始逐漸減小。所以房價運(yùn)行于第二個“拐點(diǎn)”J處結(jié)束t2-t3時段的加速下降而轉(zhuǎn)入t3-t4時段的減速下降期。當(dāng)t=t4時，V2與V1的差值縮小至零，V1與V2的第二次“等值點(diǎn)”F出現(xiàn)，V1與V2于此時結(jié)束過去不平衡的運(yùn)行狀態(tài)而基本實(shí)現(xiàn)二者運(yùn)行的平衡，從而房價水平停止下降，P=P衡，房價運(yùn)行曲線的“長期均衡點(diǎn)”K出現(xiàn)，房產(chǎn)市場于此時實(shí)現(xiàn)長期均衡，此時的城市化率在80%左右。最后，當(dāng)t＞t4時，城市化率超過80%，城市化進(jìn)入平穩(wěn)的自我完善階段，此階段上V1=V2的狀態(tài)基本不變，即曲線y1（t）與y2（t）重合，從而房產(chǎn)市場的均衡狀態(tài)基本不變，P=P衡，房價運(yùn)行曲線大體呈水平狀。

綜上，區(qū)域城市化進(jìn)程對于區(qū)域房價運(yùn)行的決定模型的主要特征，可簡要總結(jié)如下：當(dāng)城市化出現(xiàn)“拐點(diǎn)”A時，V1與V2的差值最大，房價的上漲速度最快，房價運(yùn)行曲線出現(xiàn)其第一個“拐點(diǎn)”H；當(dāng)V1與V2的第一次“等值點(diǎn)”D出現(xiàn)時，房價停止上漲，房價運(yùn)行曲線的“駐點(diǎn)”即頂點(diǎn)I出現(xiàn)；當(dāng)V2與V1的差值達(dá)到最大時，房價的下降速度最快，房價運(yùn)行曲線出現(xiàn)其第二個“拐點(diǎn)”J；當(dāng)V1與V2的第二次“等值點(diǎn)”F出現(xiàn)時，房價停止下降，房價運(yùn)行曲線的“長期均衡點(diǎn)”K出現(xiàn)；區(qū)域房價運(yùn)行曲線依次經(jīng)歷加速上漲期（GH段）、減速上漲期（HI段）、加速下降期（IJ段）和減速下降期（JK段），在整體上表現(xiàn)為先升后降的特殊倒U形——“雙S對接形”。

三、三個梯度區(qū)域的互動模型

1.三個梯度區(qū)域“分城市化進(jìn)程”的互動

把全國“總城市化進(jìn)程”劃分為大城市、中小城市和小城鎮(zhèn)三個不同梯度的區(qū)域“分城市化進(jìn)程”，并假定：每一個梯度區(qū)域都是由中心城市和外圍農(nóng)業(yè)區(qū)構(gòu)成，外圍農(nóng)業(yè)區(qū)和中心城市區(qū)之間發(fā)生著農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)的人口流動，這其中包括跨區(qū)域的農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)流動；同一梯度區(qū)域內(nèi)各中心城市之間不發(fā)生人口的“凈流動”（凈流入或凈流出），中心城市之間的人口“凈流動”僅發(fā)生在不同梯度區(qū)域之間。所以，一個區(qū)域城市化率的提高主要是由外圍農(nóng)業(yè)區(qū)向中心城市區(qū)的農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)流動、不同梯度中心城市之間的人口“凈流動”這兩種人口流動所致。以上三個不同梯度區(qū)域“分城市化進(jìn)程”的互動機(jī)理，由圖3-1加以說明。

圖3 三個梯度區(qū)域互動的理論模型

圖3-1中，橫軸表示時間序列，縱軸表示城市化率，其中S1是大城市區(qū)域的城市化曲線，S2是中小城市區(qū)域的城市化曲線，S3是小城鎮(zhèn)區(qū)域的城市化曲線。三個梯度區(qū)域的人口流動，其第一階段的狀態(tài)為：首先，三個區(qū)域內(nèi)部各自發(fā)生由外圍農(nóng)業(yè)區(qū)向中心城市區(qū)的農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)流動，其中大城市區(qū)域最強(qiáng)，中小城市區(qū)域次之，小城鎮(zhèn)區(qū)域最弱。其次，在不同梯度的區(qū)域之間，小城鎮(zhèn)區(qū)域的人口流向中小城市區(qū)域和大城市區(qū)域，中小城市區(qū)域的人口流向大城市區(qū)域，這既包括跨區(qū)域的農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)流動，也包括跨區(qū)域的中心城市之間的人口流動；小城鎮(zhèn)區(qū)域的人口完全是流出；中小城市區(qū)域的人口既有自小城鎮(zhèn)區(qū)域的流入，也有對于大城市區(qū)域的流出，但流入大于流出，即存在“凈流入”；大城市區(qū)域的人口完全是流入；大城市區(qū)域的人口“凈流入”明顯大于中小城市區(qū)域的人口“凈流入”。

以上兩個方面共同決定了大城市區(qū)域的城市化進(jìn)程最快，中小城市區(qū)域次之，小城鎮(zhèn)區(qū)域最慢。所以，大城市區(qū)域的城市化率最先達(dá)到20%，也最先結(jié)束城市化的“初期階段”而進(jìn)入“加速發(fā)展階段”，這表現(xiàn)為曲線S1上的A1點(diǎn)（初期階段結(jié)束點(diǎn)）最先出現(xiàn)。反觀S2、S3，當(dāng)S1于t=t1時刻結(jié)束“初期階段”而轉(zhuǎn)入“加速發(fā)展階段”時，S2運(yùn)行到E點(diǎn)，S3運(yùn)行到F點(diǎn)，都尚處于城市化的“初期階段”，其城市化進(jìn)程明顯滯后于S1，而S2的進(jìn)程又快于S3。所以，在t1-t2時段，大城市區(qū)域處于城市化的“加速發(fā)展階段”，中小城市及小城鎮(zhèn)區(qū)域處于城市化的“初期階段”，因此大城市區(qū)域的城市化進(jìn)程加速發(fā)展，并于t=t2時刻迎來“拐點(diǎn)”B1，由此結(jié)束“加速發(fā)展階段”而轉(zhuǎn)入城市化速度逐漸放緩的“基本實(shí)現(xiàn)階段”。

自t=t2時刻即大城市區(qū)域的“拐點(diǎn)”B1出現(xiàn)時起，三大區(qū)域的人口流動狀態(tài)開始發(fā)生重大變化，進(jìn)入第二階段：首先，中小城市區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)流動變?yōu)樽顝?qiáng)，大城市區(qū)域次之，小城鎮(zhèn)區(qū)域最弱。其次，在跨區(qū)域的人口流動方面，小城鎮(zhèn)區(qū)域的人口將發(fā)生更大規(guī)模的流出，且主要流向中小城市區(qū)域；中小城市區(qū)域流向大城市區(qū)域的人口將顯著下降，大城市區(qū)域則開始出現(xiàn)明顯的人口回流中小城市區(qū)域現(xiàn)象，可是中小城市區(qū)域?qū)Υ蟪鞘袇^(qū)域依然存在人口“凈流入”，但相對于第一階段已明顯下降；總之，小城鎮(zhèn)區(qū)域的人口流出將顯著增加，中小城市區(qū)域的人口“凈流入”也將顯著增加，而大城市區(qū)域的人口“凈流入”將顯著減少。以上兩個方面共同決定了中小城市區(qū)域的城市化進(jìn)程將顯著加快，大城市區(qū)域的城市化進(jìn)程將逐漸放緩。

所以，大城市區(qū)域的城市化進(jìn)程于t=t2時刻出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，進(jìn)而轉(zhuǎn)入城市化速度逐漸放緩的“基本實(shí)現(xiàn)階段”；中小城市區(qū)域的城市化進(jìn)程則于t=t2時刻出現(xiàn)其第一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)A2（初期階段結(jié)束點(diǎn)），從而結(jié)束城市化的“初期階段”而轉(zhuǎn)入“加速發(fā)展階段”；小城鎮(zhèn)區(qū)域則依然處于城市化的“初期階段”，其城市化進(jìn)程在t=t2時刻處于G點(diǎn)。故而，在t2-t3時段，大城市區(qū)域處于城市化速度逐漸放緩的“基本實(shí)現(xiàn)階段”，整個時段城市化率提高了10%（從B1點(diǎn)的50%提高到C1點(diǎn)的60%），并于t=t3時刻即C1處完成其城市化的“基本實(shí)現(xiàn)階段”；中小城市區(qū)域則處于城市化的“加速發(fā)展階段”，整個時段城市化率提高了30%（從A2點(diǎn)的20%提高到其“拐點(diǎn)”B2處的50%），并于t=t3時刻迎來“拐點(diǎn)”B2，完成其城市化的“加速發(fā)展階段”；小城鎮(zhèn)區(qū)域依然處于城市化的“初期階段”，并于t=t3時刻即A3處完成其城市化的“初期階段”。

自t=t3時刻，即中小城市區(qū)域的“拐點(diǎn)”B2出現(xiàn)時起，三大區(qū)域的人口流動狀態(tài)將再次發(fā)生重大變化，進(jìn)入第三階段：首先，小城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)流動變?yōu)樽顝?qiáng)，中小城市區(qū)域次之，大城市區(qū)域最弱。其次，在跨區(qū)域的人口流動方面，將出現(xiàn)明顯的大城市、中小城市人口回流小城鎮(zhèn)的現(xiàn)象，同時就地城鎮(zhèn)化將成為小城鎮(zhèn)區(qū)域農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)的主要方式，因此小城鎮(zhèn)區(qū)域的人口“凈流出”將顯著減少，中小城市區(qū)域的人口“凈流入”開始不斷下降，大城市區(qū)域的人口“凈流入”則繼續(xù)下降。以上兩個方面共同決定了小城鎮(zhèn)區(qū)域的城市化進(jìn)程將顯著加快，中小城市區(qū)域的城市化進(jìn)程將開始逐漸放緩，大城市區(qū)域的城市化進(jìn)程則繼續(xù)放緩。

所以t=t3時刻，中小城市區(qū)域的城市化出現(xiàn)“拐點(diǎn)”B2，轉(zhuǎn)入城市化速度逐漸放緩的“基本實(shí)現(xiàn)階段”；小城鎮(zhèn)區(qū)域的城市化出現(xiàn)第一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)A3（初期階段結(jié)束點(diǎn)），結(jié)束“初期階段”而轉(zhuǎn)入“加速發(fā)展階段”；大城市區(qū)域出現(xiàn)C1點(diǎn)（基本實(shí)現(xiàn)階段結(jié)束點(diǎn)），轉(zhuǎn)入“高度發(fā)達(dá)階段”。故而t3-t4時段，小城鎮(zhèn)區(qū)域的城市化處于“加速發(fā)展階段”，該時段城市化率提高了30%（由A3點(diǎn)的20%提高到其“拐點(diǎn)”B3處的50%），并于t4時刻迎來“拐點(diǎn)”B3，完成“加速發(fā)展階段”；中小城市區(qū)域處于城市化的“基本實(shí)現(xiàn)階段”，城市化速度開始逐漸緩慢，該時段城市化率只提高了10%（由B2點(diǎn)處的50%提高到C2點(diǎn)處的60%），并于t4時刻即C2點(diǎn)處結(jié)束城市化的“基本實(shí)現(xiàn)階段”而步入城市化速度更為緩慢的“高度發(fā)達(dá)階段”；大城市區(qū)域處于城市化的“高度發(fā)達(dá)階段”，城市化速度最為緩慢，該時段僅實(shí)現(xiàn)城市化率5%的提高（由C1點(diǎn)處的60%提高到D1點(diǎn)處的65%）。

之后，在t4-t5時段，小城鎮(zhèn)區(qū)域的城市化進(jìn)程越過其“拐點(diǎn)”B3，處于“基本實(shí)現(xiàn)階段”，城市化速度開始逐漸放緩，該時段城市化率只提高10%（由B3處的50%提高到C3處的60%），并于t5時刻即C3點(diǎn)處結(jié)束其“基本實(shí)現(xiàn)階段”而轉(zhuǎn)入“高度發(fā)達(dá)階段”；中小城市區(qū)域則處于城市化的“高度發(fā)達(dá)階段”，城市化速度繼續(xù)放緩，該時段的城市化率僅提高了5%（由C2點(diǎn)處的60%提高到D2點(diǎn)處的65%）；大城市區(qū)域在此時段上城市化速度最慢，最接近于城市化進(jìn)程的完成。最后，當(dāng)t>t5時，小城鎮(zhèn)區(qū)域進(jìn)入城市化的“高度發(fā)達(dá)階段”，中小城市及大城市區(qū)域的城市化進(jìn)程也處于“高度發(fā)達(dá)階段”，三大區(qū)域城市化進(jìn)程間的“異步性”最終趨于消除。

綜上，三大區(qū)域城市化的互動模型的主要特征，可簡要總結(jié)為三大區(qū)域城市化進(jìn)程的“異步對應(yīng)性”：t1-t2時段，大城市區(qū)域的“加速發(fā)展階段”對應(yīng)小城鎮(zhèn)和中小城市區(qū)域的“初期階段”。t2-t3時段，大城市區(qū)域的“基本實(shí)現(xiàn)階段”對應(yīng)中小城市區(qū)域的“加速發(fā)展階段”，而中小城市區(qū)域的“加速發(fā)展階段”又對應(yīng)小城鎮(zhèn)區(qū)域的“初期階段”，其中S1的“加速階段結(jié)束點(diǎn)”B1對應(yīng)S2的“初期階段結(jié)束點(diǎn)”A2。t3-t4時段，大城市區(qū)域的“高度發(fā)達(dá)階段”對應(yīng)中小城市區(qū)域的“基本實(shí)現(xiàn)階段”，而中小城市區(qū)域的“基本實(shí)現(xiàn)階段”又對應(yīng)小城鎮(zhèn)區(qū)域的“加速發(fā)展階段”，其中S1的“基本實(shí)現(xiàn)階段結(jié)束點(diǎn)”C1對應(yīng)S2的“加速階段結(jié)束點(diǎn)”B2以及S3的“初期階段結(jié)束點(diǎn)”A3。t4-t5時段，中小城市區(qū)域的“高度發(fā)達(dá)階段”對應(yīng)小城鎮(zhèn)區(qū)域的“基本實(shí)現(xiàn)階段”，其中S2的“基本實(shí)現(xiàn)階段結(jié)束點(diǎn)”C2對應(yīng)S3的“加速階段結(jié)束點(diǎn)”B3。

2.三個梯度區(qū)域的房價互動

在“區(qū)域城市化進(jìn)程對于房價運(yùn)行的作用機(jī)制”和“三大區(qū)域城市化互動機(jī)制”的雙機(jī)制作用下，結(jié)合圖2及圖3-1便可得出三大區(qū)域房價互動的模型，即圖3-2。圖3-2中，Q1代表大城市區(qū)域的房價運(yùn)行曲線，Q2代表中小城市區(qū)域的房價運(yùn)行曲線，Q3代表小城鎮(zhèn)區(qū)域的房價運(yùn)行曲線。

圖3-2的主要特征可總結(jié)為以下兩點(diǎn)：其一，三大區(qū)域房價運(yùn)行的“異步對應(yīng)性”，這在根本上是由三大區(qū)域城市化進(jìn)程的“異步對應(yīng)性”所決定。即：t1-t2時段，Q1的“加速上漲期”（G1H1段）對應(yīng)Q2和Q3的“初期階段”；t2-t3時段，Q1的“減速上漲期”（H1I1段）對應(yīng)Q2的“加速上漲期”（G2H2段），其中Q1的第一個“拐點(diǎn)”H1對應(yīng)Q2的“初期階段結(jié)束點(diǎn)”G2；t3-t4時段，Q1的“加速下降期”（I1J1段）對應(yīng)Q2的“減速上漲期”（H2I2段）和Q3的“加速上漲期”（G3H3段），其中Q1的“駐點(diǎn)”I1對應(yīng)Q2的第一個“拐點(diǎn)”H2和Q3的“初期階段結(jié)束點(diǎn)”G3；t4-t5時段，Q1的“減速下降期”（J1K1段）對應(yīng)Q2的“加速下降期”（I2J2段）和Q3的“減速上漲期”（H3I3段），其中Q1的第二個“拐點(diǎn)”J1對應(yīng)Q2的“駐點(diǎn)”I2和Q3的第一個“拐點(diǎn)”H3；t5-t6時段，Q3的“加速下降期”對應(yīng)Q1和Q2的“減速下降期”，其中Q3的“駐點(diǎn)”I3對應(yīng)Q2的第二個“拐點(diǎn)”J2。其二，三大區(qū)域房價運(yùn)行的“結(jié)構(gòu)梯度性”。這主要表現(xiàn)在初期階段結(jié)束點(diǎn)（G1G2G3）、第一個“拐點(diǎn)”（H1H2H3）、“駐點(diǎn)”（I1I2I3）、第二個“拐點(diǎn)”（J1J2J3）以及“長期均衡點(diǎn)”（K1K2K3）這些關(guān)鍵點(diǎn)上，在這些點(diǎn)處，有P1> P2>P3。例如在“長期均衡點(diǎn)”處，三者的大小關(guān)系為P1衡＞P2衡＞P3衡，從而形成一種梯度結(jié)構(gòu)。三大區(qū)域房價運(yùn)行的結(jié)構(gòu)梯度性，主要是由三大區(qū)域“區(qū)位綜合優(yōu)勢”的客觀梯度性以及“平均利潤率”的客觀規(guī)律所造成。“區(qū)位綜合優(yōu)勢”上的客觀梯度決定了三大區(qū)域之于諸生產(chǎn)要素的不同吸引力，因此在“平均利潤率”的規(guī)律作用下造成了三大區(qū)域要素使用的不同競爭強(qiáng)度，從而使得三大區(qū)域在諸如土地等要素的價格上存在著差距明顯的梯度性，進(jìn)而決定了房價運(yùn)行的“結(jié)構(gòu)梯度性”。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)是一定階段上影響國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房價是影響國計民生的基本問題。為了更好地了解房價運(yùn)行，首先需弄清楚什么是決定房價運(yùn)行的最基本動因，其次需剖析房價運(yùn)行的結(jié)構(gòu)性。本文通過三個不同梯度區(qū)域的抽象和劃分，構(gòu)建了“區(qū)域城市化進(jìn)程對于區(qū)域房價運(yùn)行的決定模型”和“三個梯度區(qū)域互動模型”，在一個無摩擦和投機(jī)的理論環(huán)境中觀察基于城市化進(jìn)程的房價運(yùn)行特征，模型分析發(fā)現(xiàn)：區(qū)域房價運(yùn)行軌跡呈特殊的倒U形——“雙S對接形”，其中存在著兩個“拐點(diǎn)”、一個“駐點(diǎn)”和一個“長期均衡點(diǎn)”；三個梯度區(qū)域的城市化進(jìn)程在整體上呈現(xiàn)出錯落有致的結(jié)構(gòu)性即“異步對應(yīng)性”，這從根本上決定了房價運(yùn)行的“異步對應(yīng)性”，此外，三個梯度區(qū)域的房價運(yùn)行還具有“結(jié)構(gòu)梯度性”的空間特征。

中國地域遼闊，區(qū)域城市化進(jìn)程的不平衡性顯著，這不僅在宏觀上表現(xiàn)出層次分明的梯度性，就是在微觀局部亦呈現(xiàn)出梯度結(jié)構(gòu)的空間分布特征。故而，對于不同尺度上的區(qū)域房價運(yùn)行的階段性判斷和預(yù)測，一方面要緊密聯(lián)系于本區(qū)域的城市化進(jìn)程的階段性特征，這是判斷和預(yù)測區(qū)域房價運(yùn)行階段性特征的內(nèi)在根據(jù)；另一方面，還要將本區(qū)域的城市化與周邊區(qū)域的城市化結(jié)合起來，探究其間的互動機(jī)制，從而為判斷和預(yù)測一個區(qū)域房價運(yùn)行的階段性特征提供外部條件。

從內(nèi)部看，房產(chǎn)需求變動與城市化的同步性，以及房產(chǎn)供給變動相對于城市化的滯后性，決定了房產(chǎn)需求與房產(chǎn)供給變動的異步性，后者滯后于前者，這從根本上決定了區(qū)域房價運(yùn)行的本質(zhì)規(guī)律和特征，即“雙S對接形”的幾何運(yùn)行曲線。而從外部看，不同梯度區(qū)域之間的人口及其他要素流動直接影響一個區(qū)域的城市化和房價運(yùn)行，而跨區(qū)域的要素流動在時間和空間上又并非無規(guī)律可循，在流動的主要方向和規(guī)模大小上往往表現(xiàn)出明顯的階段性特征和差異，這又從根本上決定了不同梯度區(qū)域的房價運(yùn)行在空間上的結(jié)構(gòu)特征，即“異步對應(yīng)性”和“結(jié)構(gòu)梯度性”。在仔細(xì)考察單個區(qū)域房價運(yùn)行的本質(zhì)特征的同時，深入剖析不同區(qū)域間房價運(yùn)行的空間結(jié)構(gòu)性，有助于全面而準(zhǔn)確地把握房產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律和評估其健康程度。

注釋

①拐點(diǎn)是曲線的斜率由增大到減小或由減小到增大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此點(diǎn)處二階導(dǎo)數(shù)為零；駐點(diǎn)是曲線由上升到下降或由下降到上升的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此點(diǎn)處一階處導(dǎo)數(shù)為零。

［1］沈悅，劉洪玉.住宅價格與經(jīng)濟(jì)基本面：1995─ 2002年中國14城市的實(shí)證研究［J］.經(jīng)濟(jì)研究，2004，（6）.

［2］李賓.房價變動及其趨勢——新古典增長理論的啟示［J］.經(jīng)濟(jì)評論，2008，（4）.

［3］況偉大.預(yù)期、投機(jī)與中國城市房價波動［J］.經(jīng)濟(jì)研究，2010，（9）.

［4］駱永民.城市化對房價的影響:線性還是非線性?——基于四種面板數(shù)據(jù)回歸模型的實(shí)證分析［J］.財經(jīng)研究，2011，（4）.

［5］王文莉，趙奉軍.城市化進(jìn)程與房價租金比高企問題研究——基于中國35個大中城市面板數(shù)據(jù)實(shí)證分析［J］.財貿(mào)研究，2011，（5）.

［6］程侃，楊斌.持久所得、隱性收入與中國房價合理性［J］.財貿(mào)研究，2013，（5）.

［7］安勇，王拉娣.中國城市房價收斂性及其驅(qū)動因素［J］.經(jīng)濟(jì)問題探索，2015，（12）.

［8］李斌，張所地，武斌.市場預(yù)期對房價的作用研究——基于DSSW模型和動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型的分析［J］.軟科學(xué)，2015，（12）.

［9］葉永剛，王凌偉，魏海瑞.人口年齡結(jié)構(gòu)、預(yù)期與中國房價：基于需求方的視角［J］.統(tǒng)計與決策，2016，（4）.

［10］孫偉增，鄭思齊.居民對房價的預(yù)期如何影響房價變動［J］.統(tǒng)計研究，2016，（5）.

（責(zé)任編輯：柳陽）

Theoretical Analysis about the Structure Characteristics of Regional Housing Price Movement

Yang Kuo

Regional urbanization campaign is the most basic cause of regional housing price movement.Observing the movement of housing price based on the regional urbanization campaign in the long run,through three different gradient region definition and classification,we construct the theoretical model of“regional urbanization campaign deciding regional price movement”and“the interaction between three gradient regions”.Model analysis show that:the trajectory of regional housing price appears special inverse U which is“the shape butted by double S”,on which there are two“inflection point”,one“the stagnation point”and one“the long term equilibrium point”；the three regional housing price trajectory show the characteristics of“asynchronous correspondence”on the whole,for example,between the big city region and the medium-sized city region，the medium-sized city region and the small town region,the“decelerated rising period”of the former correspond to the“accelerated rising period”of the latter,and the“accelerated declining period”of the former correspond to the“decelerated rising period”of the latter.This structural feature basically conforms to the present situation of housing price movement,which is that the big city prices have began to decline,but the medium-sized city and the small town prices are still rising.

Regional Housing Price Movement；Regional Urbanization Course；Interaction between Gradient Regions；Asynchronous Correspondence

F019.1

A

2095—5766（2016）06—0113—07

2016—07—06

楊闊，男，中國社會科學(xué)院研究生院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所博士生（北京102488）；華僑大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改革研究院研究人員（廈門361021）。