佚名

雷電交加，暴雨如注。當前，我國多地遭遇狂風暴雨襲擊，使一些城市和鄉(xiāng)村積水成災，房屋倒塌毀壞，給居民的生命健康和財產造成重大損失。損失的形式和性質各不相同，在損失的賠償、補償和責任承擔方面也是千差萬別。

房屋在暴雨中漏雨進水造成財產損失，有些可以歸結為不可抗力，有些則不能以不可抗力為由要求免責。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。合同法規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。

雖然自然災害是不可抗力的一種重要形式，但隨著科學的發(fā)展，包括暴雨在內的許多天氣情況卻可以準確預報，而且事實上氣象臺也大多在大雨來臨前做了準確預報。在這種情況下，如果暴雨造成的危害并未造成普遍性災害結果，那么房屋的管理者、責任人就不能以不可抗力為由要求完全免責。

當然，依據(jù)目前的社會管理防范水平，面對有些極端天氣還難以做到完全預防。在這種情況下，對房屋管理者和責任人應當視情形減輕或者免除責任。總之，對于房屋漏雨進水導致的相關損失，應當區(qū)別情況、分清原因、依法處理。同時，我們也希望房屋的居住者、使用人提高防范意識，關注天氣情況，盡力做到防患于未然，把暴雨造成的損失降到最低。

地庫被泡寶馬報廢 物業(yè)擔責五成

發(fā)生在2013年的一場大暴雨將沈陽一小區(qū)地下停車場淹沒，一名業(yè)主的寶馬車被淹報廢。該業(yè)主和該小區(qū)物業(yè)雙方為車輛賠償問題相持了近兩年，業(yè)主不得不租車上下班。近日，遼寧省沈陽市中級人民法院作出判決，物業(yè)被判賠償業(yè)主車輛損失的一半，還要賠償租車費用。

辛某有一輛寶馬車，她特意給愛車在小區(qū)地下車庫租了一個車位?？墒?013年8月16日的一場暴雨，讓她的愛車泡在水中。原來是地下車庫進水，將車淹了，寶馬車徹底報廢。事后，雙方為賠車問題展開拉鋸戰(zhàn)，在此期間，辛某一直租同款轎車上下班。辛某認為，物業(yè)公司在沈陽市有預警的前提下沒能積極組織預防，也沒有及時通知業(yè)主將車輛放置到安全地帶，存放期間造成的車輛損失，應由物業(yè)公司全部承擔，請求法院判令物業(yè)公司賠償車輛損失和交通費。

物業(yè)公司辯稱，2013年8月16日，沈陽發(fā)生了20年不遇的大暴雨。據(jù)沈陽市氣象局監(jiān)測，達到大暴雨級別，最大降雨量出現(xiàn)在二零四監(jiān)測點，達到177.7毫米，而這正是該小區(qū)所在地。物業(yè)公司為防雨購買了沙袋，符合國家設計規(guī)范的地庫所有的排水設施也都投入運轉，但終因雨量過大，車庫被淹，這應該屬于自然災害。

物業(yè)公司還強調，公司通過短信提示過業(yè)主有暴雨的事項，提醒業(yè)主將車輛停放在高處，已經盡到提示的義務。

辛某則否認說，車庫被淹時，她曾經試圖搶救車輛，被物業(yè)人員阻止。

【法官說法】

法院審理后認為，法律規(guī)定因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。

此案事發(fā)當天，停車場所在區(qū)域為沈陽市最大降雨量區(qū)域，道路積水十分嚴重。因降雨量的大小不受人為控制，綜合案情實際應屬于不可抗力情形。但現(xiàn)有證據(jù)表明，此次暴雨并未造成普遍性重大類似損失，因此在物業(yè)公司已提供證據(jù)證明其采取了必要的合理措施以減少損失的情形下，可酌情減輕物業(yè)公司的賠償責任，法院確定由物業(yè)公司承擔50%的賠償責任。事故發(fā)生后，辛某因無法獲得賠償而租車上下班，與本次事故具有相當?shù)年P聯(lián)性和必要性，故物業(yè)公司應承擔替代性交通費。但選擇其他替代性交通工具時應考慮其合理性，不應使損失擴大，故綜合考慮相關情況酌定由物業(yè)公司賠償25萬元。

據(jù)此，法院判令物業(yè)公司賠償辛某車輛損失13萬元、交通費25萬元。

雨水倒灌屋內 業(yè)主怒告物業(yè)房企

歐陽先生家中因為雨水倒灌導致房屋浸水，其一怒之下將開發(fā)商、小區(qū)物業(yè)管理公司一并告上法庭。而物業(yè)公司認為雨水倒灌是業(yè)主自身對房屋維護不當所致，拒絕賠償。廣東省中山市第二人民法院對此案審理后，認定物業(yè)公司應對業(yè)主的財產損失承擔30%的民事賠償責任。

2004年，歐陽先生購買了一套商品房，位置在四樓。后來，該房屋所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經歷了一場特大暴雨，當日歐陽先生并未在該房屋居住，暴雨過后，物業(yè)公司通知歐陽先生回房屋查看漏水情況，歐陽先生于兩天后趕回，發(fā)現(xiàn)其房屋出現(xiàn)了大面積浸水，木地板和大量家私被淹。

為此，歐陽先生起訴至中山市第二人民法院，要求物業(yè)公司、開發(fā)商連帶賠償自己的損失共計4萬元，并立即對下水道進行整改。

庭審過程中，物業(yè)公司、開發(fā)商均認為自己無需承擔責任。物業(yè)公司表示，涉案房屋樓頂實際上屬于歐陽先生的“自有頂部空間”，因為屋頂只能通過歐陽先生家中內部才能抵達，因此屋頂?shù)娜粘＞S護查看義務應歸歐陽先生一方，物業(yè)公司在此之前從未接到過歐陽先生有關房屋漏水事項的報修，因此不應對此次漏雨事件擔責。

【法官說法】

法院審理后認為，原告、開發(fā)商、物業(yè)公司對涉案房屋下水道堵塞的原因均不清楚，即不排除原告四樓陽臺的垃圾導致下水道堵塞的可能性。涉案房屋的屋頂雖屬于公共部位，但沒有公共的樓梯可以上去，必須經原告房屋的四樓陽臺搭梯子才能上去，即物業(yè)公司若需要對涉案房屋的屋頂進行定期維護及養(yǎng)護須與歐陽先生配合方能完成。

本案中，物業(yè)公司沒有主動履行對共用屋頂進行定期維護、養(yǎng)護、管理的義務，而歐陽先生也沒有主動要求物業(yè)公司履行對共用屋頂進行定期維護養(yǎng)護的義務，且暴雨當日原告的房屋沒有人居住，經物管通知無人趕回，無法及時采取措施防止損失擴大，這也是導致涉案房屋產生損失的原因之一。因此，根據(jù)公平合理的原則并結合雙方的過錯程度，物管公司應對原告的財產損失承擔30%的民事賠償責任。

因開發(fā)商對涉案房屋不承擔物業(yè)管理義務，原告也未提交依據(jù)證明開發(fā)商對原告所遭受的財產損失存在過錯，故原告要求開發(fā)商承擔責任，缺乏事實及法律依據(jù)。

據(jù)此，法院在認定歐陽先生的總損失為30971元的基礎上，判令物業(yè)公司賠償歐陽先生9000余元。

窗戶漏雨只修屋外 開發(fā)商擔全責

陳女士在遼寧省沈陽市長白島附近一小區(qū)購買了一套房屋，入住后不久，陳女士便發(fā)現(xiàn)外面一下雨窗戶就往里面漏水，將室內的部分裝修都弄花了。無獨有偶。陳女士家樓下的鄰居胥先生也遇到了一樣的問題，并發(fā)現(xiàn)自家4個窗戶都有漏水的情況。

房子還在保修期內，兩人分別找到開發(fā)商理論，得到的答復均是開發(fā)商只管外墻不管內墻。無奈，兩人分別將開發(fā)商告上法庭。

【法官說法】

沈陽市和平區(qū)人民法院審理后認為，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，其應當承擔修復責任；開發(fā)商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房者可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔。

開發(fā)商事后雖對房屋外側的漏水部分進行了維修，但對陳女士、胥先生兩位業(yè)主房屋內部造成的損失未進行維修。業(yè)主自行維修后，開發(fā)商應對兩位業(yè)主的維修費用予以賠償，維修材料費和人工費均屬于合理支出。

據(jù)此，和平法院判令開發(fā)商賠償陳女士材料費、人工費2800元，賠償胥先生材料費、人工費1800元。開發(fā)商不服，提起上訴。沈陽市中級人民法院二審后，駁回上訴，維持原判。

倉庫被淹貨物受損 出租方擔責

沈先生與朱先生簽訂了一份為期兩年的房屋租賃合同，沈先生承租朱先生位于浙江省寧波市的一處倉庫用于存放貨物。進駐倉庫不久，沈先生發(fā)現(xiàn)倉庫頂部和室內下水管多處漏水，下水溝排水不暢，便書面要求出租方維修處理。但出租方僅做了簡單維修，就讓沈先生繼續(xù)使用該倉庫。

后來，倉庫在一場大暴雨中因排水不暢，大量雨水倒灌進入庫區(qū)，導致堆放的底層貨物全部被浸濕，沈先生直接經濟損失40余萬元。事后，沈先生多次致函要求朱先生賠償。朱先生一方卻認為，房屋經過國家質檢部門驗收合格，且大暴雨屬于不可抗力，不應該承擔賠償責任。

【法官說法】

對此，浙江省寧波市北侖區(qū)人民法院審理后認為，大暴雨作為一種天氣現(xiàn)象固然不可避免，但并非不可預見，其危害后果也并非不可避免或是不能完全避免，應當視具體情況而定。本案中，涉案倉庫此前就存在漏水排水問題，而出租方提供的證據(jù)只能證明該場暴雨強度歷史罕見，也未能提供該場暴雨造成同地區(qū)同地段其他財產損害嚴重的證據(jù)，說明該暴雨造成倉庫進水貨物受損的危害后果并非完全不可避免，暴雨天氣在本案中不應屬于不可抗力。而作為承租方，此前發(fā)現(xiàn)問題后也一直未采取必要的措施避免損失，也有過錯。

據(jù)此，法院根據(jù)雙方的過錯程度，判決出租方朱先生承擔60%賠償責任，賠償承租方沈先生27萬元。

（摘自《法制日報》）