張春華

摘要：文章以吉林省為主要研究對(duì)象，通過(guò)研究住房公積金貸款與住房購(gòu)買力之間的關(guān)系，分析新政策出臺(tái)對(duì)住房購(gòu)買力所產(chǎn)生的影響性。文章對(duì)住房公積金的制度進(jìn)行詳細(xì)的介紹，通過(guò)研究從不同角度分析住房公積金貸款對(duì)住房購(gòu)買力產(chǎn)生的影響，為有關(guān)部門如何對(duì)住房公積金貸款政策的制定提供有效的依據(jù)。從而進(jìn)一步提高住房公積金管理水平，改善居住環(huán)境，促進(jìn)住房方面的消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞：公積金貸款；住房購(gòu)買力；管理水平

一、住房公積金貸款政策與住房購(gòu)買力現(xiàn)狀分析

為了有效的改善居民的住房環(huán)境，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳與省財(cái)政廳以及中國(guó)人民銀行長(zhǎng)春中心支行聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于放寬住房公積金使用條件促進(jìn)住房消費(fèi)的意見》，將吉林省的住房公積金的貸款的使用要求逐步放寬，并切鼓勵(lì)居民個(gè)人使用住房公積金貸款，并對(duì)吉林省各地區(qū)的住房公積金管理工作進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與管理。這一政策的出臺(tái)能進(jìn)一步提高住房公積金的使用效率，還能有效的扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，改變現(xiàn)有的住房公積金結(jié)余資金量大的現(xiàn)狀。

（一）政策分析

政策的出臺(tái)首先居民可以通過(guò)提取住房公積金來(lái)有能力支付購(gòu)房首付款，從而有效的解決因首付款不足從而不能進(jìn)行住房貸款：其次是推出父母與子女互貸互還的業(yè)務(wù)，能有效的改善因當(dāng)時(shí)居民由于自己住房公積金貸款額度不夠的情況出現(xiàn)時(shí)，可與父母或子女住房公積金組合互用進(jìn)行貸款，通過(guò)與父母或子女組合互用的住房公積金賬戶余額來(lái)對(duì)住房貸款進(jìn)行償還：第三，政策中還允許擁有一套住房還沒有結(jié)清購(gòu)房貸款的居民在無(wú)逾期貸款且有還款能力的居民可以再次申請(qǐng)住房公積金貸款來(lái)購(gòu)買普通自住房：第四，吉林省對(duì)于異地貸款業(yè)務(wù)的開展進(jìn)行了政策上的規(guī)定，在吉林省內(nèi)的其他地區(qū)繳存住房公積金的居民，要省內(nèi)的其他區(qū)縣購(gòu)買住房的可以向當(dāng)?shù)氐淖》抗e金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。同時(shí)允許未結(jié)清購(gòu)房貸款的居民再次申請(qǐng)住房公積金貸款，這項(xiàng)規(guī)定的出臺(tái)能有效改善異地貸款難的問題。以上的新政策，能夠有效的促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。

新政還規(guī)定積極鼓勵(lì)個(gè)人進(jìn)行購(gòu)房貸款，并調(diào)整了貸款的首付比例，對(duì)于個(gè)人借款的還款年齡的限制有所延長(zhǎng)，直到退休后5年：政策中還鼓勵(lì)住房公積金管理中心與商業(yè)銀行開展組合貸款業(yè)務(wù)，滿足居民的購(gòu)買需求，然后進(jìn)一步對(duì)住房公積金的提取條件進(jìn)行放寬。制定出臺(tái)的相關(guān)貸款、提取的優(yōu)惠政策，讓住房公積金新政深入人心，從而惠及普通百姓。

（二）現(xiàn)狀分析

由于吉林省的樓市成交量逐年提升，住房貸款和公積金貸款呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，省內(nèi)各個(gè)地區(qū)出現(xiàn)公積金貸款難的現(xiàn)狀，對(duì)住房公積金的指責(zé)聲也越來(lái)越多，因此對(duì)公積金制度進(jìn)行完善，提高公積金貸款規(guī)模，才能有效的提高居民住房購(gòu)買力，所以住房公積金貸款政策的完善成為各城市調(diào)節(jié)居民住房需求的主要方式之一。隨著我國(guó)住房公積金制度和政策的完善，更多的居民意識(shí)到住房公積金貸款的重要性，并購(gòu)房的時(shí)候采用住房公積金進(jìn)行貸款。近年來(lái)公積金貸款的發(fā)放規(guī)模也不斷擴(kuò)大，所以住房公積金繳存了多少，提取多少，貸出多少，成為了居民最關(guān)注的問題，文章中對(duì)吉林省住房公積金的提取額、貸款額、資金運(yùn)用率進(jìn)行了詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析。

1.提取額同比增44.92%，全年住房公積金繳存額比上年增長(zhǎng)12.29%。全年住房公積金提取額比上年增長(zhǎng)44.92%，占全年繳存額的75 52%，比上年提高17個(gè)百分點(diǎn)。吉林省方面的數(shù)據(jù)顯示，去年公積金繳存同比增長(zhǎng)8.83%。全年住房公積金提取占當(dāng)年繳存額的比率為66.41%，比上年同期增加10.71個(gè)百分點(diǎn)。截至2015年底，提取總額同比增長(zhǎng)26.08%。從公積金繳存的規(guī)模來(lái)看，出現(xiàn)了同比上漲的態(tài)勢(shì)，這和公積金購(gòu)房寬松政策有關(guān)。從公積金使用層面看，提取額度大規(guī)模增加，主要是住房消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)活躍、公積金提取效率提高。

2.貸款額同比增68.1%，從全國(guó)來(lái)看，2015全年發(fā)放個(gè)人住房貸款金額比上年增長(zhǎng)68.10%，貸款筆數(shù)比上年增長(zhǎng)40.44%。吉林省的情況也大致相同，公積金貸款放款額比去年增加明顯。全年共發(fā)放個(gè)人住房貸款筆數(shù)與金額同比增長(zhǎng)29.58%、52.91%。截至2015年底，累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款筆數(shù)與金額分別同比增長(zhǎng)13.78%、24.23%，貸款余額增長(zhǎng)了24.66%。個(gè)人住房貸款率為71.45%，比上年同期增加8.03個(gè)百分點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款規(guī)模的上升，說(shuō)明房產(chǎn)市場(chǎng)交易比較活躍。

3.資金運(yùn)用率吉林省達(dá)71.87%，根據(jù)吉林省住建廳公布的《吉林省住房公積金2015年年度報(bào)告》，截至2015年底，資金運(yùn)用率71.87%，比上年同期增加7 8個(gè)百分點(diǎn)。從全省住房公積金數(shù)據(jù)來(lái)看，繳存余額同比增長(zhǎng)10.65%，個(gè)人住房貸款率為71.45%，說(shuō)明個(gè)人住房貸款是資金運(yùn)用的主要方面，資金運(yùn)用比較良好。個(gè)貸率過(guò)低，表明公積金支持貸款購(gòu)房的力度不夠，但是過(guò)高又表明公積金余額趨緊。一般以85%作為警戒線。提取占當(dāng)年繳存比例66 41%，提取業(yè)務(wù)中，主要是住房消費(fèi)提取，占比69.81%，提取用途比較合理。吉林省住房公積金資金運(yùn)用率為71.87%。資金運(yùn)用率一般指全部資金的利用情況，除了占大部分的貸款之外，還有小部分其他業(yè)務(wù)支出，省直和長(zhǎng)春市公積金資金運(yùn)用率較高，為81.79%，說(shuō)明長(zhǎng)春市的購(gòu)房貸款需求比省內(nèi)其他地區(qū)更高，80%左右的運(yùn)用率屬于合理范圍。

（三）分析研究所具備的內(nèi)涵

本文作為研究住房公積金貸款來(lái)影響城鎮(zhèn)居民住房購(gòu)買力，為住房公積金貸款政策的研究建立全新的局面。其主要內(nèi)涵包括以下兩個(gè)方面：第一，有助于調(diào)整相關(guān)住房公積金貸款政策以提高消費(fèi)者購(gòu)房能力，鼓勵(lì)剛性需求。第二，有助于調(diào)整民用住宅的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，抑制投資性需求。

二、住房公積金貸款的發(fā)展情況對(duì)住房購(gòu)買力的影響

（一）住房公積金貸款的發(fā)展?fàn)顩r

住房問題已成為我們居民關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但是由于我國(guó)住房住房?jī)r(jià)格和其他因素出現(xiàn)的問題，使住房公積金貸款成為我們關(guān)注的熱點(diǎn)問題，很多居民都會(huì)選擇使用住房公積金貸款來(lái)進(jìn)行購(gòu)房，因此，在住房公積金的使用過(guò)程中，往往出現(xiàn)很多關(guān)于住房公積金貸款的優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)。我們按照現(xiàn)行的住房公積金的管理體制，住房公積金管理中心通過(guò)住房公積金繳存和運(yùn)用作為主要的生存和收益的根源，如果住房公積金的管理為了收益而不回避風(fēng)險(xiǎn)，那樣將出現(xiàn)很多壞賬損失，最終有可能出現(xiàn)清盤的狀況：但如果只求安全運(yùn)作那么居民與住房公積金管理中心的雇傭關(guān)系必然維持不了太久。目前，我國(guó)住房公積金管理中心主要是依托政府的信用從企事業(yè)單位和職工歸集住房公積金，并向需要購(gòu)房的居民提供貸款，這是因?yàn)楣e金管理中心具備了一定風(fēng)險(xiǎn)管控的能力，因此，住房公積金管理行業(yè)的主要本質(zhì)就是風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）住公積金貸款發(fā)展對(duì)住房購(gòu)買力產(chǎn)生的影響

歸集、擴(kuò)面是住房公積金管理的兩項(xiàng)核心工作，歸集，是對(duì)住房公積金繳存工作進(jìn)行監(jiān)督管理，督促建制單位按時(shí)足額繳存，提高建制單位的繳存質(zhì)量：擴(kuò)面則是擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋面，讓更多職工可以享受該項(xiàng)制度購(gòu)買住房。因此，繳存余額的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，能有效的提高住房公積金個(gè)人貸款速度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高居民的購(gòu)買力，有效的保證住房公積金的資金安全。住房公積金使用方向主要針對(duì)的是個(gè)人住房貸款，隨著我國(guó)住房公積金貸款制度的完善，公積金貸款制度對(duì)改善居民的居住條件作出了巨大的貢獻(xiàn)。所以住房公積金貸款已經(jīng)成為我國(guó)居民購(gòu)房的主要資金來(lái)源，其居民住房購(gòu)買力的影響也在不斷增強(qiáng)。

三、住房公積金貸款與住房購(gòu)買力研究中需要解決的問題

公積金個(gè)貸對(duì)居民住房購(gòu)買力的影響比較大，本文將吉林省作為主要的研究對(duì)象，在一定程度上為國(guó)家有效制定住房公積金制度提供一些依據(jù)，但是其中還有一些問題需要我們進(jìn)一步的研究與分析。首先，本文只是從整體上提出了公積金個(gè)貸對(duì)居民住房購(gòu)買力方面的影響。實(shí)際狀況比文中研究的情況更加復(fù)雜，由于省份與地區(qū)不同存在的因素也比較復(fù)雜，需要各界學(xué)者今后更加細(xì)致的進(jìn)行研究，其次，每個(gè)城市推出的政策不同影響效果也就不同，雖然吉林省具有一定的代表性但是也不能全面將我國(guó)各個(gè)地區(qū)的情況進(jìn)行詳細(xì)分析研究，文章中列出了一些數(shù)據(jù)只能對(duì)吉林省進(jìn)行研究，畢竟不具備全國(guó)性的參考意義，因此對(duì)于各城市的住房購(gòu)買力研究需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐臄?shù)據(jù)進(jìn)行有效的分析研究。

四、結(jié)語(yǔ)

住房公積金制度的發(fā)展與完善，公積金個(gè)貸的影響力已滲透到社會(huì)的每個(gè)階層。公積金貸款的功能將會(huì)更加完善和強(qiáng)大，公積金貸款開放平臺(tái)也會(huì)更加寬廣，住房公積金貸款政策逐漸成為各城市調(diào)節(jié)居民購(gòu)房的重要手段之一。因此，公積金個(gè)貸對(duì)居民住房購(gòu)買力的關(guān)系研究將會(huì)是一個(gè)持續(xù)發(fā)展的過(guò)程。