來(lái)紹猛

摘要：隨著當(dāng)前越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司進(jìn)入資本市場(chǎng)，呈現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)嚴(yán)重分離的公司越來(lái)越多，職業(yè)經(jīng)理人承擔(dān)著越來(lái)越重要的角色，如何公平公正對(duì)企業(yè)管理者的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)，維護(hù)公司所有者的權(quán)益，引入第三方審計(jì)變的必不可少。文章基于房產(chǎn)公司第三方審計(jì)的重要性，闡述了房產(chǎn)公司審計(jì)的步驟及方法，論證了房產(chǎn)公司審計(jì)工作中的重點(diǎn)審計(jì)內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；審計(jì)；步驟；重點(diǎn)

一、房地產(chǎn)公司審計(jì)的重要性

房地產(chǎn)公司審計(jì)是指報(bào)表使用人委托第三方對(duì)房地產(chǎn)公司管理層編制的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行獨(dú)立審計(jì)并對(duì)報(bào)表公允性發(fā)表意見(jiàn)的過(guò)程。其重要作用主要有以下幾個(gè)方面：

1.會(huì)計(jì)師事務(wù)所通過(guò)審計(jì)所出具審計(jì)報(bào)告能夠從專業(yè)性的角度對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表公允性給予意見(jiàn)。管理層提供的財(cái)務(wù)報(bào)表是否嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)會(huì)計(jì)制度編制，會(huì)計(jì)處理是否規(guī)范，注冊(cè)會(huì)計(jì)師通過(guò)審計(jì)，采用一定的技術(shù)手段，可以對(duì)其是否公允發(fā)表獨(dú)立意見(jiàn)。

2.增加管理層提供的報(bào)表的公信力。有個(gè)別房企管理層為了績(jī)效考核或達(dá)到其他目的而故意粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表。為了使報(bào)表使用者能夠充分信任管理層提供的財(cái)務(wù)報(bào)表并在投資或經(jīng)營(yíng)決策中參考報(bào)表中提供的財(cái)務(wù)信息，經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)進(jìn)行獨(dú)立審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表可以增加報(bào)表的公信力。

3.促進(jìn)管理層加強(qiáng)管理，本著公平公正的原則編制財(cái)務(wù)報(bào)表。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金占用金額大，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，經(jīng)常引入各種類型的戰(zhàn)略合作者，而不同利益主體對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)不同，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目本身成本歸集對(duì)象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品的確認(rèn)條件與其他企業(yè)截然不同，行業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的參差不齊及管理層對(duì)財(cái)務(wù)工作的重視程度不一，導(dǎo)致一些房企提供的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量不高。通過(guò)審計(jì)提出并解決問(wèn)題可以督促管理層重視且加強(qiáng)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制工作。

二、房地產(chǎn)公司審計(jì)工作的步驟及方法

1.做好審前準(zhǔn)備工作。第一，近些年國(guó)家出臺(tái)了非常多的關(guān)于地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、指引性文件及對(duì)相關(guān)財(cái)政稅收方面的規(guī)定，審計(jì)前應(yīng)充分掌握這些制度及文件并考慮可能對(duì)公司的影響：第二，了解公司股東背景、股權(quán)架構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì)核心人員情況，對(duì)公司文化理念及經(jīng)營(yíng)方針有初步大致的了解：第三，與被審計(jì)單位負(fù)責(zé)人及各部門(mén)進(jìn)行充分溝通，了解公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向、項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程、營(yíng)銷及回款策略，特別是要了解公司財(cái)務(wù)核算、內(nèi)控制度、稅收及現(xiàn)金流管控等體系。第四，收集被審計(jì)單位證件及項(xiàng)目資料及清單，包括公司章程、股東會(huì)決議及政府部門(mén)頒發(fā)的三證等。項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、施工許可證等政府部門(mén)批復(fù)的方案、證件等。第五，在收集上述資料的基礎(chǔ)上，了解項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，工程施工情況，開(kāi)盤(pán)及銷售去化程度以及資金回籠及融資情況等，并根據(jù)公司規(guī)模具此判斷出企業(yè)核算中有可能出現(xiàn)的漏洞及確定審計(jì)重要性。第六，簽訂審計(jì)業(yè)務(wù)約定書(shū)。

2.現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)階段。第一，對(duì)被審計(jì)單位會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行大致梳理分析，索取上年度審計(jì)報(bào)告（如上年度非本事務(wù)所審計(jì)），確定重點(diǎn)審查科目及重要審計(jì)事項(xiàng)，第二，對(duì)重點(diǎn)科目如收入、成本、期間費(fèi)用等發(fā)生額進(jìn)行抽查，特別是大額經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)采用從原始憑證到報(bào)表及從報(bào)表到原始資料（正查法及逆查法）等技術(shù)手段核查其完整性及真實(shí)性。第三，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表重大往來(lái)科目采用發(fā)函詢證等技術(shù)手段核查其真實(shí)性。第四，對(duì)重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)如經(jīng)濟(jì)合同簽訂進(jìn)行檢查，檢查其定價(jià)是否符合市場(chǎng)公允價(jià)格，詢價(jià)、審批及簽訂流程是否符合公司制度規(guī)定等。第五，檢查重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的會(huì)計(jì)核算是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如收入的確定、成本的分?jǐn)偧敖Y(jié)轉(zhuǎn)、資本化與費(fèi)用化的劃分是否正確等。第六，檢查稅務(wù)處理是否正確，特別是每年度的所得稅匯算清繳及完工項(xiàng)目土地增值稅清算等。

3.編制工作底稿及出具審計(jì)報(bào)告。第一，根據(jù)審計(jì)現(xiàn)場(chǎng)的工作成果編制詳細(xì)的工作底稿，底稿索引清晰，便于查詢。第二，根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤及被審計(jì)單位是否愿意調(diào)整等綜合因素并結(jié)合重要性，判斷出具審計(jì)報(bào)告意見(jiàn)類型。第三，獲取被審計(jì)單位承諾函并報(bào)主任會(huì)計(jì)師同意，出具審計(jì)報(bào)告。

三、房地產(chǎn)公司審計(jì)工作的重點(diǎn)

1.收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在滿足竣工備案、交付業(yè)主使用、辦理產(chǎn)權(quán)證三個(gè)條件之一時(shí)即需確認(rèn)收入，但由于平時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)售時(shí)按較低毛利率計(jì)算預(yù)繳所得稅，待結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)進(jìn)行匯算清繳，故導(dǎo)致一些企業(yè)為緩交稅款而故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。此時(shí)，審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)檢查銷售合同確定房屋交付時(shí)間且登錄政府房產(chǎn)部門(mén)網(wǎng)站查看小區(qū)公示情況，必要時(shí)需進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看是否有業(yè)主實(shí)際人住等，確保被審計(jì)單位確認(rèn)收入時(shí)間正確。另外，由于目前很多開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的車位不具有辦理產(chǎn)權(quán)條件，故開(kāi)發(fā)企業(yè)在車位完工后銷售車位使用權(quán)，而這部分業(yè)務(wù)實(shí)際上屬于出租收入，但很多企業(yè)長(zhǎng)期掛賬其他應(yīng)付款，導(dǎo)致少結(jié)轉(zhuǎn)收入并漏繳稅款，對(duì)此部分業(yè)務(wù)，審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)審計(jì)規(guī)劃批復(fù)上車位情況并結(jié)合賬上其他應(yīng)付款展開(kāi)審計(jì)，以確認(rèn)企業(yè)是否有租金未確認(rèn)收入問(wèn)題。

2.成本的結(jié)轉(zhuǎn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，成本歸集對(duì)象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品確定及結(jié)轉(zhuǎn)與其他企業(yè)截然不同，正確的審計(jì)房產(chǎn)企業(yè)成本在不同核算之間分?jǐn)偸欠裾_、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_、已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_，不僅牽涉到企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應(yīng)根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)成本、預(yù)付賬款、預(yù)收賬款等賬簿反映的成本歸集對(duì)象與企業(yè)提供的國(guó)有土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售證、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工備案材料等進(jìn)行核對(duì)，以檢查其相互匹配性：第二，根據(jù)企業(yè)提供資料，通過(guò)詢問(wèn)財(cái)務(wù)人員、現(xiàn)場(chǎng)檢查等方式確認(rèn)企業(yè)已結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實(shí)完工：第三，要求企業(yè)提供銷售臺(tái)賬、銷售合同及已完工產(chǎn)品未售情況，核查企業(yè)所有已銷及未銷產(chǎn)品樓盤(pán)、房號(hào)、面積等資料：第四，核查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)成本科目，根據(jù)企業(yè)所提供資料，檢查企業(yè)成本在不同歸集對(duì)象之間分?jǐn)偸欠裾_，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分?jǐn)偡椒ú⑹欠褚恢毖赜茫旱谖?，檢查主營(yíng)業(yè)務(wù)成本及存貨科目，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)是否區(qū)分已銷產(chǎn)品及未銷產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確。

3.資金的往來(lái)情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，房屋預(yù)售后產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，而此時(shí)房屋建設(shè)尚處于施工前期階段，后續(xù)尚需大量的資金投入，但開(kāi)發(fā)商此時(shí)由于擁有大量的現(xiàn)金余額，常常會(huì)以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項(xiàng)目。為項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)留下一定的資金隱患。審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)檢查企業(yè)的現(xiàn)金流情況，對(duì)大額的股東借款進(jìn)行跟蹤審計(jì)，檢查其手續(xù)是否健全、合法，是否有同意借款的股東會(huì)決議，借款的期限、利率等是否有規(guī)定，如會(huì)計(jì)年度末未歸還，企業(yè)是否向稅務(wù)部門(mén)申報(bào)利息稅金。最重要的是確定股東的還款來(lái)源，以確保后續(xù)工程順利完工。

4.預(yù)收賬款的審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)由于其開(kāi)發(fā)的特殊性，銷售與結(jié)轉(zhuǎn)收入的間隔時(shí)間較長(zhǎng)，很多企業(yè)為調(diào)節(jié)利潤(rùn)，往往在會(huì)計(jì)年度末將不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，虛增當(dāng)年利潤(rùn)，在下一個(gè)會(huì)計(jì)年度轉(zhuǎn)回，隨意的調(diào)節(jié)企業(yè)各年度的利潤(rùn)。審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注預(yù)收賬款科目的發(fā)生額及余額，對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款重點(diǎn)檢查其是對(duì)應(yīng)的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結(jié)轉(zhuǎn)收入的正確性。

5.應(yīng)收賬款審計(jì)。企業(yè)房屋交付后，未交清購(gòu)房款會(huì)記入應(yīng)收賬款科目，如企業(yè)存有大量應(yīng)收賬款余額，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。重點(diǎn)審計(jì)應(yīng)賬賬款清單中所列購(gòu)房合同，必要時(shí)可對(duì)購(gòu)房業(yè)主進(jìn)行詢證，以證明是否為真實(shí)有效的客戶以及客戶產(chǎn)生違約的可能性。

6.代建及配套工程的審計(jì)。企業(yè)在與政府簽訂土地出讓合同時(shí)，合同中一般會(huì)要求企業(yè)進(jìn)行一些配套設(shè)施或代建工程建設(shè)等。稅法要求此類工程產(chǎn)權(quán)如未明確表示無(wú)償轉(zhuǎn)讓政府或?yàn)闃I(yè)主使用，應(yīng)按公允價(jià)值視同銷售確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，而大多企業(yè)只是將此類工程直接進(jìn)行成本，逃避稅收，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。

四、房地產(chǎn)公司審計(jì)過(guò)程中需注意的問(wèn)題及建議

（一）需要注意的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)的特殊性，政府監(jiān)管力度非常之大，各種批文及需辦理的證件較多-而審計(jì)人員如只注企業(yè)的財(cái)務(wù)資料如憑證、賬簿，則很難發(fā)現(xiàn)企業(yè)的各種違規(guī)則操作，不能發(fā)現(xiàn)企業(yè)的潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)由于開(kāi)盤(pán)時(shí)預(yù)收款較多，而流轉(zhuǎn)稅是根據(jù)預(yù)收款繳納，很多企業(yè)為了緩交稅金-而將預(yù)收賬款放在其他應(yīng)收款科目，逃避稅款入庫(kù)。

3.賬外風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)將未銷售的房屋向金融機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款，在未解除抵押的情況下又將房屋對(duì)外銷售。

（二）建議

1.對(duì)企業(yè)取得的各種政府批文及在政府部門(mén)辦理的相關(guān)證件仔細(xì)研究，并與企業(yè)各個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)及賬務(wù)處理相核對(duì)，檢查其開(kāi)發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)核算等與此類證件的匹配程度，防范企業(yè)違規(guī)開(kāi)發(fā)及不按規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理的行為。

2.對(duì)企業(yè)其他應(yīng)付款科目發(fā)生額及余額重點(diǎn)審計(jì)，結(jié)合企業(yè)已辦理預(yù)售證及開(kāi)具收據(jù)情況，判斷企業(yè)是否有少交稅款情況。

3.向當(dāng)?shù)氐姆课輦浒覆块T(mén)查詢企業(yè)房屋備案登記情況，是否有已辦理抵押未解除而又將房屋銷售情況，避免企業(yè)出現(xiàn)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。