來紹猛

摘要：隨著當(dāng)前越來越多的房地產(chǎn)公司進入資本市場，呈現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)嚴重分離的公司越來越多，職業(yè)經(jīng)理人承擔(dān)著越來越重要的角色，如何公平公正對企業(yè)管理者的經(jīng)營業(yè)績進行評價，維護公司所有者的權(quán)益，引入第三方審計變的必不可少。文章基于房產(chǎn)公司第三方審計的重要性，闡述了房產(chǎn)公司審計的步驟及方法，論證了房產(chǎn)公司審計工作中的重點審計內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；審計；步驟；重點

一、房地產(chǎn)公司審計的重要性

房地產(chǎn)公司審計是指報表使用人委托第三方對房地產(chǎn)公司管理層編制的財務(wù)報表進行獨立審計并對報表公允性發(fā)表意見的過程。其重要作用主要有以下幾個方面：

1.會計師事務(wù)所通過審計所出具審計報告能夠從專業(yè)性的角度對財務(wù)報表公允性給予意見。管理層提供的財務(wù)報表是否嚴格按照企業(yè)會計準則及相關(guān)會計制度編制，會計處理是否規(guī)范，注冊會計師通過審計，采用一定的技術(shù)手段，可以對其是否公允發(fā)表獨立意見。

2.增加管理層提供的報表的公信力。有個別房企管理層為了績效考核或達到其他目的而故意粉飾財務(wù)報表。為了使報表使用者能夠充分信任管理層提供的財務(wù)報表并在投資或經(jīng)營決策中參考報表中提供的財務(wù)信息，經(jīng)注冊會計師對進行獨立審計后的財務(wù)報表可以增加報表的公信力。

3.促進管理層加強管理，本著公平公正的原則編制財務(wù)報表。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金占用金額大，開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，經(jīng)常引入各種類型的戰(zhàn)略合作者，而不同利益主體對項目的關(guān)注點不同，加之房地產(chǎn)項目本身成本歸集對象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品的確認條件與其他企業(yè)截然不同，行業(yè)財務(wù)從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的參差不齊及管理層對財務(wù)工作的重視程度不一，導(dǎo)致一些房企提供的財務(wù)信息質(zhì)量不高。通過審計提出并解決問題可以督促管理層重視且加強財務(wù)報表的編制工作。

二、房地產(chǎn)公司審計工作的步驟及方法

1.做好審前準備工作。第一，近些年國家出臺了非常多的關(guān)于地產(chǎn)市場的調(diào)控、指引性文件及對相關(guān)財政稅收方面的規(guī)定，審計前應(yīng)充分掌握這些制度及文件并考慮可能對公司的影響：第二，了解公司股東背景、股權(quán)架構(gòu)及公司團隊核心人員情況，對公司文化理念及經(jīng)營方針有初步大致的了解：第三，與被審計單位負責(zé)人及各部門進行充分溝通，了解公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向、項目基本情況、項目開發(fā)流程、營銷及回款策略，特別是要了解公司財務(wù)核算、內(nèi)控制度、稅收及現(xiàn)金流管控等體系。第四，收集被審計單位證件及項目資料及清單，包括公司章程、股東會決議及政府部門頒發(fā)的三證等。項目的基礎(chǔ)資料包括規(guī)劃設(shè)計方案、土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、施工許可證等政府部門批復(fù)的方案、證件等。第五，在收集上述資料的基礎(chǔ)上，了解項目的開發(fā)進度，工程施工情況，開盤及銷售去化程度以及資金回籠及融資情況等，并根據(jù)公司規(guī)模具此判斷出企業(yè)核算中有可能出現(xiàn)的漏洞及確定審計重要性。第六，簽訂審計業(yè)務(wù)約定書。

2.現(xiàn)場審計階段。第一，對被審計單位會計報表進行大致梳理分析，索取上年度審計報告（如上年度非本事務(wù)所審計），確定重點審查科目及重要審計事項，第二，對重點科目如收入、成本、期間費用等發(fā)生額進行抽查，特別是大額經(jīng)濟事項采用從原始憑證到報表及從報表到原始資料（正查法及逆查法）等技術(shù)手段核查其完整性及真實性。第三，對資產(chǎn)負債表重大往來科目采用發(fā)函詢證等技術(shù)手段核查其真實性。第四，對重大經(jīng)濟事項如經(jīng)濟合同簽訂進行檢查，檢查其定價是否符合市場公允價格，詢價、審批及簽訂流程是否符合公司制度規(guī)定等。第五，檢查重大經(jīng)濟事項的會計核算是否符合企業(yè)會計準則的規(guī)定，如收入的確定、成本的分攤及結(jié)轉(zhuǎn)、資本化與費用化的劃分是否正確等。第六，檢查稅務(wù)處理是否正確，特別是每年度的所得稅匯算清繳及完工項目土地增值稅清算等。

3.編制工作底稿及出具審計報告。第一，根據(jù)審計現(xiàn)場的工作成果編制詳細的工作底稿，底稿索引清晰，便于查詢。第二，根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的錯誤及被審計單位是否愿意調(diào)整等綜合因素并結(jié)合重要性，判斷出具審計報告意見類型。第三，獲取被審計單位承諾函并報主任會計師同意，出具審計報告。

三、房地產(chǎn)公司審計工作的重點

1.收入的確認。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在滿足竣工備案、交付業(yè)主使用、辦理產(chǎn)權(quán)證三個條件之一時即需確認收入，但由于平時稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)實行預(yù)售時按較低毛利率計算預(yù)繳所得稅，待結(jié)轉(zhuǎn)收入時進行匯算清繳，故導(dǎo)致一些企業(yè)為緩交稅款而故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。此時，審計人員應(yīng)重點檢查銷售合同確定房屋交付時間且登錄政府房產(chǎn)部門網(wǎng)站查看小區(qū)公示情況，必要時需進入現(xiàn)場實地查看是否有業(yè)主實際人住等，確保被審計單位確認收入時間正確。另外，由于目前很多開發(fā)企業(yè)開發(fā)的車位不具有辦理產(chǎn)權(quán)條件，故開發(fā)企業(yè)在車位完工后銷售車位使用權(quán)，而這部分業(yè)務(wù)實際上屬于出租收入，但很多企業(yè)長期掛賬其他應(yīng)付款，導(dǎo)致少結(jié)轉(zhuǎn)收入并漏繳稅款，對此部分業(yè)務(wù)，審計人員應(yīng)重點審計規(guī)劃批復(fù)上車位情況并結(jié)合賬上其他應(yīng)付款展開審計，以確認企業(yè)是否有租金未確認收入問題。

2.成本的結(jié)轉(zhuǎn)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期較長，成本歸集對象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品確定及結(jié)轉(zhuǎn)與其他企業(yè)截然不同，正確的審計房產(chǎn)企業(yè)成本在不同核算之間分攤是否正確、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間分攤是否正確、已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品之間分攤是否正確，不僅牽涉到企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應(yīng)根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、預(yù)付賬款、預(yù)收賬款等賬簿反映的成本歸集對象與企業(yè)提供的國有土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售證、開發(fā)產(chǎn)品竣工備案材料等進行核對，以檢查其相互匹配性：第二，根據(jù)企業(yè)提供資料，通過詢問財務(wù)人員、現(xiàn)場檢查等方式確認企業(yè)已結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實完工：第三，要求企業(yè)提供銷售臺賬、銷售合同及已完工產(chǎn)品未售情況，核查企業(yè)所有已銷及未銷產(chǎn)品樓盤、房號、面積等資料：第四，核查開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)成本科目，根據(jù)企業(yè)所提供資料，檢查企業(yè)成本在不同歸集對象之間分攤是否正確，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分攤方法并是否一直沿用：第五，檢查主營業(yè)務(wù)成本及存貨科目，重點關(guān)注企業(yè)是否區(qū)分已銷產(chǎn)品及未銷產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確。

3.資金的往來情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，房屋預(yù)售后產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，而此時房屋建設(shè)尚處于施工前期階段，后續(xù)尚需大量的資金投入，但開發(fā)商此時由于擁有大量的現(xiàn)金余額，常常會以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項目。為項目的后續(xù)建設(shè)留下一定的資金隱患。審計人員應(yīng)重點檢查企業(yè)的現(xiàn)金流情況，對大額的股東借款進行跟蹤審計，檢查其手續(xù)是否健全、合法，是否有同意借款的股東會決議，借款的期限、利率等是否有規(guī)定，如會計年度末未歸還，企業(yè)是否向稅務(wù)部門申報利息稅金。最重要的是確定股東的還款來源，以確保后續(xù)工程順利完工。

4.預(yù)收賬款的審計。房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)的特殊性，銷售與結(jié)轉(zhuǎn)收入的間隔時間較長，很多企業(yè)為調(diào)節(jié)利潤，往往在會計年度末將不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入，虛增當(dāng)年利潤，在下一個會計年度轉(zhuǎn)回，隨意的調(diào)節(jié)企業(yè)各年度的利潤。審計人員應(yīng)重點關(guān)注預(yù)收賬款科目的發(fā)生額及余額，對結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款重點檢查其是對應(yīng)的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結(jié)轉(zhuǎn)收入的正確性。

5.應(yīng)收賬款審計。企業(yè)房屋交付后，未交清購房款會記入應(yīng)收賬款科目，如企業(yè)存有大量應(yīng)收賬款余額，應(yīng)進行重點審計。重點審計應(yīng)賬賬款清單中所列購房合同，必要時可對購房業(yè)主進行詢證，以證明是否為真實有效的客戶以及客戶產(chǎn)生違約的可能性。

6.代建及配套工程的審計。企業(yè)在與政府簽訂土地出讓合同時，合同中一般會要求企業(yè)進行一些配套設(shè)施或代建工程建設(shè)等。稅法要求此類工程產(chǎn)權(quán)如未明確表示無償轉(zhuǎn)讓政府或為業(yè)主使用，應(yīng)按公允價值視同銷售確認收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，而大多企業(yè)只是將此類工程直接進行成本，逃避稅收，應(yīng)進行重點審計。

四、房地產(chǎn)公司審計過程中需注意的問題及建議

（一）需要注意的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)的特殊性，政府監(jiān)管力度非常之大，各種批文及需辦理的證件較多-而審計人員如只注企業(yè)的財務(wù)資料如憑證、賬簿，則很難發(fā)現(xiàn)企業(yè)的各種違規(guī)則操作，不能發(fā)現(xiàn)企業(yè)的潛在經(jīng)營風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)由于開盤時預(yù)收款較多，而流轉(zhuǎn)稅是根據(jù)預(yù)收款繳納，很多企業(yè)為了緩交稅金-而將預(yù)收賬款放在其他應(yīng)收款科目，逃避稅款入庫。

3.賬外風(fēng)險。很多企業(yè)將未銷售的房屋向金融機構(gòu)辦理抵押貸款，在未解除抵押的情況下又將房屋對外銷售。

（二）建議

1.對企業(yè)取得的各種政府批文及在政府部門辦理的相關(guān)證件仔細研究，并與企業(yè)各個開發(fā)節(jié)點及賬務(wù)處理相核對，檢查其開發(fā)、銷售、財務(wù)核算等與此類證件的匹配程度，防范企業(yè)違規(guī)開發(fā)及不按規(guī)定進行賬務(wù)處理的行為。

2.對企業(yè)其他應(yīng)付款科目發(fā)生額及余額重點審計，結(jié)合企業(yè)已辦理預(yù)售證及開具收據(jù)情況，判斷企業(yè)是否有少交稅款情況。

3.向當(dāng)?shù)氐姆课輦浒覆块T查詢企業(yè)房屋備案登記情況，是否有已辦理抵押未解除而又將房屋銷售情況，避免企業(yè)出現(xiàn)訴訟風(fēng)險。