文/宋安成

商品房預(yù)售中解除權(quán)除斥期間相關(guān)問題

文/宋安成

一、案情簡介

2010年5月，周某與A公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定A公司于當(dāng)年12月31日前將房屋交付給周某，同時約定A公司交付房屋時必須取得大產(chǎn)證，并在60日內(nèi)協(xié)助周某辦理產(chǎn)證。同日，周某與B物業(yè)經(jīng)營公司簽訂了《物業(yè)委托經(jīng)營合同》，約定由B公司經(jīng)營該物業(yè)，為期5年。2013年4月，A公司取得大產(chǎn)證并于同年10月通知周某辦理小產(chǎn)證，但辦理流程中顯示須與A公司簽訂委托經(jīng)營合同，雙方產(chǎn)生爭議。周某于2014年4月訴至法院，要求解除該《商品房預(yù)售合同》。

二、法院觀點(diǎn)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十五條第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！痹摋l規(guī)定了《合同法》第九十四條當(dāng)事人一方逾期履行義務(wù)時對方當(dāng)事人行使解除權(quán)的除斥期間適用問題。本案中，周某由于出賣人原因無法辦理房屋所有權(quán)登記，要求解除合同而不受一年除斥期間的限制。但法院認(rèn)為，雖然A公司于2013年4月取得大產(chǎn)證，10月通知當(dāng)事人辦理產(chǎn)證違反了合同的相關(guān)約定，但周某具備了辦理產(chǎn)證的條件并實(shí)現(xiàn)了合同目的，卻遲遲不肯辦理而要求解除合同，沒有依據(jù)。故駁回周某的訴請。

三、律師分析

本案的爭議焦點(diǎn)在于周某要求解除合同的期限是否受一年的時間限制。筆者認(rèn)為，除斥期間是指法律規(guī)定某種民事實(shí)體權(quán)利存在的期間。權(quán)利人在此期間內(nèi)不行使相應(yīng)的民事權(quán)利，則在該法定期間屆滿時該民事權(quán)利消滅。本案中周某所稱的“A公司的原因”導(dǎo)致無法辦證的抗辯理由無非兩個：一是A公司延期辦理了大產(chǎn)證導(dǎo)致周某延期辦理小產(chǎn)證；二是A公司以先簽訂委托經(jīng)營合同為條件辦理小產(chǎn)證。依第一種抗辯理由分析，A公司依據(jù)合同應(yīng)于2011年7月協(xié)助周某辦理小產(chǎn)證，周某也自2011年7月時開始享有合同解除權(quán)，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)行使，但周某于2014年4月訴至法院要求解除合同，顯然已因其怠于行使解除權(quán)而導(dǎo)致權(quán)利消滅。如提出第二種抗辯理由，筆者認(rèn)為，因周某與B公司簽訂委托經(jīng)營合同在先而導(dǎo)致其無法辦理小產(chǎn)證，周某可以通過司法救濟(jì)途徑向A公司主張履行合同。因?yàn)閰f(xié)助辦理產(chǎn)證是A公司應(yīng)盡的義務(wù)，A公司應(yīng)當(dāng)履行。但即使A公司不履行，周某也并不因此享有《解釋》第十九條規(guī)定的解除權(quán)。

《解釋》第十九條規(guī)定的解除權(quán)，其實(shí)是買受人在無法辦理出產(chǎn)權(quán)證、其合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情形下所使用的司法救濟(jì)途徑。所謂“無救濟(jì)則無權(quán)利”，該種不受一年除斥期間限制的解除權(quán)是對買受人權(quán)利的最后保障，其形成條件也是法定的，即：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)?？梢姶朔l保護(hù)的是合同無法實(shí)現(xiàn)時受損一方當(dāng)事人的合法利益。而在本案中，A公司已辦理了大產(chǎn)證，也于規(guī)定期限內(nèi)通知周某辦理小產(chǎn)證，也就是說周某此時辦理產(chǎn)證的條件已具備，并不存在合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情形，因此周某不能適用該條賦予的解除權(quán)。從鼓勵交易方面講，既然合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情形可以排除，那么法院會從穩(wěn)定交易的角度出發(fā)，盡量促成交易的實(shí)現(xiàn)。至于周某因延期辦理產(chǎn)證而遭受的損失，可以依據(jù)合同要求A公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償一定的損失。

（作者單位：北京盈科（上海）律師事務(wù)所））