文/王瑞紅

房地產(chǎn)中介要服務(wù)于“去庫(kù)存”大局

文/王瑞紅

近日，針對(duì)網(wǎng)絡(luò)上流傳的“9月起上海市將實(shí)行購(gòu)房信貸新政”的謠言，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委進(jìn)行了緊急辟謠，市公安局刑事拘留了7名惡意編造散布謠言的涉案人員，市網(wǎng)信辦依法關(guān)閉了5個(gè)微信公眾號(hào)。對(duì)此，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這類(lèi)謠言誤導(dǎo)消費(fèi)者，擾亂市場(chǎng)秩序，社會(huì)影響惡劣。針對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)問(wèn)題，新華社發(fā)表評(píng)說(shuō)：房地產(chǎn)中介要服務(wù)于“去庫(kù)存”大局，要在“去庫(kù)存”中發(fā)揮積極作用。首先是信息透明化，既要交易價(jià)格信息公開(kāi)透明，更要真實(shí)房源信息的公開(kāi)透明。唯有如此，才能如實(shí)傳遞供需信息，使買(mǎi)賣(mài)雙方借助真實(shí)信息保障自身利益，這也是房地產(chǎn)中介“去污名化”的根本。

對(duì)房產(chǎn)中介違法違規(guī)行為絕不姑息

今年以來(lái)，住建部開(kāi)展了房地產(chǎn)中介專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，最新限購(gòu)政策：一是名下無(wú)房亦無(wú)貸款記錄的購(gòu)房者，首付最低三成，基金利率無(wú)優(yōu)惠；二是名下無(wú)房但有過(guò)按揭貸款歷史的，首付最低五成，利率最低1.1倍；三是名下有一套房再次購(gòu)買(mǎi)者（對(duì)戶(hù)籍而言），首付七成，利率最多1.1倍（政策無(wú)變化）；四是離婚不足一年的購(gòu)房者，限購(gòu)及貸款政策按照離婚前的家庭處理。

謠言二，緊急通知：9月1日起上海實(shí)行新的限購(gòu)政策。認(rèn)房認(rèn)貸，凡在中國(guó)境內(nèi)有貸款記錄的，首套房首付一律提高至五成，二套房首付一律提高至七成，不分商住住宅，不管貸款還清或未還清，只要中國(guó)境內(nèi)有貸款記錄就算。以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，9月1日前買(mǎi)房不受該政策影響。

謠言三，已接到通知：由于最近土地拍賣(mài)價(jià)格過(guò)高，市委將于下周召開(kāi)各部門(mén)會(huì)議，計(jì)劃于9月份起調(diào)整銀行貸款政策，未辦未審?fù)甑馁J款合同請(qǐng)催促盡快辦理，這次各地按照統(tǒng)一部署要求，對(duì)房地產(chǎn)中介違法違規(guī)行為，加大查處力度，借鑒上海市的做法，多部門(mén)共同行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，絕不姑息。對(duì)于編造散布謠言的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，一經(jīng)查實(shí)，一律依法列入黑名單，清出房地產(chǎn)中介市場(chǎng)；對(duì)于編造散布謠言、情節(jié)嚴(yán)重的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，一律依法停業(yè)整頓。下一步，對(duì)群眾反映強(qiáng)烈、問(wèn)題突出的典型案例，住建部要掛牌督辦。

謠言給8月末的上海樓市造成巨大震動(dòng)。由于各種房產(chǎn)中介公眾號(hào)的造謠和散布，擾亂了購(gòu)房者原本的心理預(yù)期，制造出恐慌式離婚購(gòu)房這樣滑稽的社會(huì)現(xiàn)象，直接導(dǎo)致消費(fèi)者非理性搶房，市場(chǎng)情緒過(guò)熱，擾亂了上?！?.25”新政的嚴(yán)格執(zhí)行和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。謠言傳出之后，上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)顯示，上海樓市一手房簽約套數(shù)連續(xù)7天超過(guò)1000套，在臨近9月1日的前幾天，一手房簽約套數(shù)突破2000套。

經(jīng)調(diào)查，三條樓市謠言均涉信貸政策。謠言一，9月的信貸收緊力度很大。

從中可見(jiàn)，三條樓市謠言均指向樓市信貸政策，謠言?xún)?nèi)容的時(shí)間節(jié)點(diǎn)都是9月1日。有關(guān)人士分析，從謠言的內(nèi)容以及傳播方式來(lái)看，這次上海樓市的幾條謠言應(yīng)是經(jīng)過(guò)了精心策劃，對(duì)目標(biāo)人群、市場(chǎng)情緒的把握非常精準(zhǔn)，造成樓市恐慌，鼓動(dòng)購(gòu)房者“迅速出手”，給樓市帶來(lái)不穩(wěn)定性。

治理房產(chǎn)中介亂象須“穩(wěn)準(zhǔn)狠”

筆者經(jīng)調(diào)查了解到，目前山東濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，十個(gè)購(gòu)房者中至少有倆是投資者，有一些房地產(chǎn)公司甚至出現(xiàn)了全員炒房的現(xiàn)象。房地產(chǎn)中介炒房的方法很簡(jiǎn)單，置業(yè)顧問(wèn)只需要交給公司萬(wàn)元左右的定金先“占下”房子，然后跟公司簽訂訂房合同，以較低的價(jià)格購(gòu)入，然后以較高的價(jià)格賣(mài)出去。一位房地產(chǎn)中介透露說(shuō)，“我買(mǎi)公司的房子每平方一萬(wàn)元左右，然后以一萬(wàn)五賣(mài)給想要房子的人，一倒手幾十萬(wàn)就出來(lái)了?！?/p>

據(jù)知情人士透露，濟(jì)南很多房地產(chǎn)公司有三五套房子的員工太多了，而房地產(chǎn)公司炒房也成了公開(kāi)的秘密，因?yàn)閱T工不急于交錢(qián)，公司只要能夠完成售房任務(wù)就行。某房地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問(wèn)經(jīng)手了三套房產(chǎn)：第一套去年買(mǎi)來(lái)今年賣(mài)出掙了四十多萬(wàn)；第二套今年買(mǎi)的已經(jīng)出手，掙了十幾萬(wàn)；現(xiàn)在又買(mǎi)了城市東部的一套房產(chǎn)正待價(jià)而沽。在一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，從渠道到策劃、銷(xiāo)售再到人力和行政，下至基層上到中層乃至高層，幾乎所有部門(mén)和層次的員工都參與炒房，而且這種炒房行為得到公司默許，已屬于半公開(kāi)性質(zhì)。

近年來(lái)，隨著二手房及住房租賃市場(chǎng)的升溫，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較快，但有一些不良中介虛報(bào)房源、哄抬房?jī)r(jià)謀取非法收益，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者權(quán)益，擾亂了房產(chǎn)交易市場(chǎng)。今年8月初，北京市西城區(qū)一房產(chǎn)中介竟將一條面積為10平方米左右的過(guò)道炒作成售價(jià)150萬(wàn)元的“學(xué)區(qū)房”，由此可見(jiàn)治理房產(chǎn)中介亂象刻不容緩。

筆者認(rèn)為，治理房產(chǎn)中介亂象須做到 “穩(wěn)準(zhǔn)狠”。 “穩(wěn)”即實(shí)現(xiàn)治理持之以恒，強(qiáng)化日常執(zhí)法，豐富監(jiān)管手段。特別是互聯(lián)網(wǎng)條件下，監(jiān)管部門(mén)對(duì)一些中介暗度陳倉(cāng)的行為始終要有警惕性，建立市場(chǎng)管理長(zhǎng)效機(jī)制。“準(zhǔn)”即準(zhǔn)確找出產(chǎn)生亂象的根源所在，從而一擊即中。新規(guī)針對(duì)亂象產(chǎn)生的癥結(jié)開(kāi)出了 “藥方”，如：對(duì)虛假房源問(wèn)題，要求各地中介機(jī)構(gòu)全面實(shí)行房源信息核驗(yàn)制度；針對(duì)“一房?jī)少u(mài)”、“層層轉(zhuǎn)租”問(wèn)題，提出了網(wǎng)上簽約及資金監(jiān)管制度；對(duì)中介濫用金融杠桿、“首付貸”問(wèn)題，明確了中介與金融機(jī)構(gòu)之間的職責(zé)權(quán)限?！昂荨奔磳?duì)違法行為零容忍，祭出利器斬?cái)嗬骀湕l，讓住房回歸居住的本質(zhì)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)出臺(tái)有針對(duì)性的懲戒規(guī)定，建立房產(chǎn)中介 “黑名單”制度，記錄中介機(jī)構(gòu)不良行為，并及時(shí)向社會(huì)公示，使市場(chǎng)信息透明公開(kāi)，倒逼中介機(jī)構(gòu)規(guī)范自身行為。同時(shí)，建立從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，對(duì)房產(chǎn)中介進(jìn)行打分評(píng)級(jí)：將嚴(yán)重違法的企業(yè)摘牌，注銷(xiāo)企業(yè)資質(zhì)，對(duì)違法的從業(yè)人員，取消其從業(yè)資格，使失信房產(chǎn)中介寸步難行。

給房地產(chǎn)中介念“緊箍咒”

急于買(mǎi)房的呂先生接連碰到了讓他有些困惑不解的幾件“怪事”：他通過(guò)網(wǎng)上搜索房源，發(fā)現(xiàn)部分規(guī)模并不大的小區(qū)在售房源達(dá)到幾百套，超過(guò)半數(shù)，難道整個(gè)小區(qū)有一半的業(yè)主考慮賣(mài)房？有個(gè)別房源掛牌價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)兩成以上，但打電話(huà)給中介公司詢(xún)問(wèn)后得知，該房源早已成交，因?yàn)榉N種原因未及時(shí)撤銷(xiāo)價(jià)格信息，而后中介會(huì)竭力推薦別的房源，并要求呂先生留下聯(lián)系方式。

其實(shí)，上述現(xiàn)象只是房產(chǎn)中介亂象的一個(gè)縮影。房產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)歷十多年的發(fā)展，為活躍市場(chǎng)、促進(jìn)交易等發(fā)揮了非常重要的作用，但同時(shí)，房產(chǎn)中介行業(yè)也存在諸多問(wèn)題，發(fā)布虛假房源信息就是非常普遍的現(xiàn)象，尤其是在一些網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)上發(fā)布的房源信息，讓購(gòu)房者真假莫辨。出于自身利益著想，房產(chǎn)中介還會(huì)掛牌出售“問(wèn)題房”，比如故意隱瞞房屋存在抵押、共有產(chǎn)權(quán)、“兇宅”等問(wèn)題，讓購(gòu)房者“吃套”，而諸如吃差價(jià)、侵占或挪用交易資金、捏造散布漲價(jià)信息等現(xiàn)象，更是屢見(jiàn)不鮮，不僅讓購(gòu)房者的利益得不到保障，而且也擾亂了市場(chǎng)秩序。此外，房產(chǎn)中介還違規(guī)從事金融業(yè)務(wù)，為購(gòu)房者提供杠桿資金，參與市場(chǎng)投機(jī)，對(duì)房?jī)r(jià)的非理性上漲起到了推波助瀾的作用。

為進(jìn)一步加強(qiáng)中介市場(chǎng)監(jiān)管、規(guī)范中介服務(wù)行為，日前住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、工商總局等7部委，聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），在現(xiàn)有法律法規(guī)和政策框架內(nèi)，為房產(chǎn)中介念“緊箍咒”。業(yè)內(nèi)人士表示，《意見(jiàn)》的發(fā)布將有利于規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，可逐步解決市場(chǎng)亂象，在缺少行業(yè)準(zhǔn)入和行業(yè)立法的前提下，能為規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)、加強(qiáng)中介管理注入一劑強(qiáng)心劑。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場(chǎng)調(diào)研部）