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        淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系

        2016-11-17 13:48:02何祖蘭
        中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2016年17期
        關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)管理

        【摘 要】每個(gè)公司需要有其內(nèi)部控制的體系,房地產(chǎn)屬于重資金行業(yè),內(nèi)部控制要求更加細(xì)化,對(duì)于各種風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的把控分類進(jìn)行管理。而其中財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)或與財(cái)務(wù)相接環(huán)節(jié)都應(yīng)該分文別類的制定,每個(gè)管理制度組織財(cái)務(wù)內(nèi)控體系建設(shè)。

        【關(guān)鍵詞】?jī)?nèi)控;管理;財(cái)務(wù)

        財(cái)務(wù)內(nèi)控體系應(yīng)該在國(guó)家法律層面之上予以按照本公司本行業(yè)的特點(diǎn)制定,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系由多項(xiàng)制度組成,一般會(huì)包含:按揭管理、備用金管理、財(cái)務(wù)報(bào)告管理、財(cái)務(wù)報(bào)銷規(guī)范化管理、財(cái)務(wù)管理獎(jiǎng)罰、票據(jù)管理、融資管理、收款管理、資金管理、銀行賬戶管理等。以下針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理比較重要的,而且與其他行業(yè)區(qū)別比較大的按揭管理、收款管理、資金管理、銀行賬戶管理、財(cái)務(wù)報(bào)銷規(guī)范化管理進(jìn)行說明。對(duì)于實(shí)際性的管理要求和具體的對(duì)策提供探討,對(duì)于公司如何全面地建立企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系構(gòu)筑對(duì)策。

        一、按揭管理主要情況

        客戶以所夠商品房做抵押并由公司提供階段性擔(dān)保的個(gè)人商品房貸款,就是按揭款的范圍。按揭工作一般都會(huì)涉及項(xiàng)目總經(jīng)理、財(cái)務(wù)、按揭專員和營(yíng)銷部四個(gè)主體,分別在各個(gè)崗位按照公司內(nèi)部的流程幫助客戶辦理按揭。

        對(duì)于其他事項(xiàng)一般要做出約定:1.按揭辦理費(fèi)用處理,協(xié)助客戶辦理交納預(yù)抵押證所需費(fèi)用。2.根據(jù)按揭銀行具體要求準(zhǔn)備資料,和審核條件。3.若客戶在付清首期款后未按相關(guān)合同約定辦妥按揭手續(xù)的,由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)催請(qǐng)客戶盡快辦理,并按照合同規(guī)定執(zhí)行。

        按揭貸款保證金的管理:1.一般根據(jù)與按揭合作銀行簽署《銀行按揭業(yè)務(wù)合作書》要求繳納保證金。2.購(gòu)房人房產(chǎn)證辦理并完成抵押登記后,他項(xiàng)權(quán)利解除,由財(cái)務(wù)人員攜相關(guān)證明到按揭銀行辦理按揭保證金退回事宜。3.購(gòu)房人如不履行還貸義務(wù),則由公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任,代購(gòu)房人墊付應(yīng)還借款,按揭銀行從保證金賬戶中直接扣取購(gòu)房人所欠借款和違約金。4.保證金的追償由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)催辦,限定日期辦理不及時(shí)的,由公司法務(wù)進(jìn)入法律程序。

        二、收款管理主要情況

        房地產(chǎn)企業(yè)的收款主要為銷售收款,收款內(nèi)容有:以各種形式(現(xiàn)金、支票、銀行轉(zhuǎn)賬、信用卡支付等)繳納的認(rèn)籌金、定金、預(yù)付款、分期房款、按揭款、附加稅費(fèi)等。所有銷售收款均由財(cái)務(wù)部門的收銀員負(fù)責(zé)辦理,任何其他人員不得代辦經(jīng)辦。每日應(yīng)規(guī)定核對(duì)收款記錄,并編制收款統(tǒng)計(jì)表,報(bào)送相關(guān)部門。

        銷售收款過程中財(cái)務(wù)人員的操作,應(yīng)該特殊規(guī)定出規(guī)范要求,因?yàn)殇N售收款涉及的類型較多,而且之間存在轉(zhuǎn)換的情況存在。1.首次辦卡,為了蓄客采用的營(yíng)銷手段,這里的辦卡會(huì)簽訂辦卡協(xié)議并且收取部分費(fèi)用的,財(cái)務(wù)不僅需要核對(duì)辦卡人身份,還需要核對(duì)享受的營(yíng)銷優(yōu)惠比例。2.(升級(jí))選房,一般是從辦卡的客戶中進(jìn)行的升級(jí)辦卡業(yè)務(wù),也是正式銷售的手段。同樣需要財(cái)務(wù)參與,并且核對(duì)要求和款項(xiàng)。3.認(rèn)購(gòu)(定金),客戶在這個(gè)階段訂購(gòu)具體房源,并且繳納一定的定金。4.簽約(購(gòu)房),正式辦理購(gòu)房合同,并且繳納首付房款辦理按揭等。5.交房(確認(rèn)收入),營(yíng)銷組織交房手續(xù),財(cái)務(wù)需要開據(jù)正規(guī)發(fā)票,并且代收代付契稅和維修基金等。另外,還有一些特殊業(yè)務(wù),如退房、換房、換名、退卡、退升級(jí)和面積補(bǔ)差也都需要詳細(xì)的進(jìn)行補(bǔ)充規(guī)定。

        三、資金管理主要情況

        資金管理一般為資金調(diào)撥和支付、現(xiàn)金和銀行存款管理,適用對(duì)象為整個(gè)公司或者集團(tuán)型的公司。

        這部分強(qiáng)調(diào)的是崗位分工及授權(quán)批準(zhǔn),控制點(diǎn)為金額大小和時(shí)間。以下已集團(tuán)公司為背景概況幾點(diǎn):

        1.資金調(diào)撥

        規(guī)定資金的運(yùn)籌由財(cái)務(wù)統(tǒng)一調(diào)度和使用,資金集中上劃集團(tuán)資金歸集賬戶,各公司日常營(yíng)運(yùn)資金金額,由集團(tuán)財(cái)務(wù)按預(yù)算進(jìn)行核定金額,規(guī)定次日上劃集團(tuán)資金歸集轉(zhuǎn)戶具體金額。對(duì)于需要調(diào)撥資金的,應(yīng)涉及相關(guān)流程審批等。

        2.銀行資金

        銀行放款和還款各公司在使用銀行借款資金和歸還銀行貸款時(shí),均需要內(nèi)部流程審批,并且規(guī)定授權(quán)范圍。

        3.現(xiàn)金管理

        對(duì)于日常零星支出金額多大的或者什么類型的進(jìn)行規(guī)定,使用現(xiàn)金,其他一律不準(zhǔn)。所有現(xiàn)金收入款項(xiàng)都應(yīng)于當(dāng)日如數(shù)存入銀行,不準(zhǔn)坐支,并且規(guī)定特殊節(jié)假日情況等。現(xiàn)金開支應(yīng)確定庫(kù)存現(xiàn)金限額,超過限額存入銀行,如追加應(yīng)履行相關(guān)手續(xù)?,F(xiàn)金如果發(fā)生被搶或偷的情況,責(zé)任應(yīng)有警方鑒定。其他特殊情況也應(yīng)詳細(xì)規(guī)范。

        4.銀行存款管理

        銀行的賬戶管理,辦理結(jié)算業(yè)務(wù)、資金信貸和現(xiàn)金收付而在相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)開設(shè)的基本賬戶、一般結(jié)算賬戶和專用賬戶。銀行賬戶應(yīng)集中控制、分類管理、具體相關(guān)崗位負(fù)責(zé)辦理公司銀行賬戶的開立、撤銷程序。日常賬戶的管理,包括定期核對(duì)、編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表、取得銀行憑證等。

        四、銀行賬戶管理主要情況

        1.銀行賬戶管理信息庫(kù)

        需要有專人對(duì)公司開立和使用銀行賬戶納入銀行賬戶管理信息范圍,應(yīng)該包含戶名全稱、開戶銀行全稱、銀行賬號(hào)、幣種、賬戶類別(基本戶、一般戶、臨時(shí)戶等)、賬戶用途(綜合性、一般性賬戶、資本金賬戶等)、開戶日期、賬戶變更日期、銷戶日期、網(wǎng)銀(U盾數(shù)量、權(quán)限、保管人)、賬戶管控部門、財(cái)務(wù)專用章全稱、法人章名稱。

        2.其他項(xiàng)目

        規(guī)定崗位及時(shí)收集和更新信息庫(kù)的內(nèi)容和記錄,保證及時(shí)全面的反映公司銀行賬戶的真實(shí)情況,并定期與各賬戶管理公司對(duì)數(shù)據(jù)記錄進(jìn)行全面的核對(duì)和清理,嚴(yán)禁“賬外賬戶”。嚴(yán)禁違反多頭開戶,嚴(yán)禁出租、出借和轉(zhuǎn)讓銀行賬戶;公司其他部門一律不準(zhǔn)開立銀行賬戶;預(yù)留印鑒章、網(wǎng)銀U盾鎖的物理存放安全,密碼的保管等。

        3.用途分類

        (1)綜合性賬戶可用于繳稅、工資薪金及日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出等;一般綜合性賬戶為基本戶,特殊情況下需要相關(guān)程序或崗位人員審批;

        (2)一般賬戶用于核算各公司經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收支,專戶專用;

        (3)監(jiān)管賬戶用于房地產(chǎn)管理局監(jiān)管資金賬戶;

        (4)外債類賬戶用于公司對(duì)外借款、融資等;

        (5)資本金賬戶用于投資入股、驗(yàn)資等;

        (6)其他類主要用于上述以外業(yè)務(wù),需要單獨(dú)經(jīng)審批程序。

        五、財(cái)務(wù)報(bào)銷規(guī)范管理主要情況

        一般財(cái)務(wù)報(bào)銷內(nèi)容主要有差旅費(fèi)的報(bào)銷、招待費(fèi)用報(bào)銷、辦公費(fèi)采購(gòu)報(bào)銷、資料印刷制作費(fèi)的報(bào)銷、會(huì)議培訓(xùn)費(fèi)報(bào)銷。

        差旅費(fèi)的報(bào)銷要求,員工出差期間、不分職位和地區(qū),一律以行政規(guī)定的限額內(nèi)據(jù)實(shí)報(bào)銷,并且報(bào)銷的主要包含:交通費(fèi)用票據(jù)、伙食費(fèi)補(bǔ)助、交通補(bǔ)助費(fèi)用、住宿費(fèi)、出差期間發(fā)生的共同費(fèi)用、駕駛員報(bào)銷費(fèi)用、其他費(fèi)用。

        業(yè)務(wù)招待費(fèi)報(bào)銷應(yīng)有事先申請(qǐng),并經(jīng)過公司相應(yīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可招待,招待的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照行政的規(guī)定執(zhí)行,不得超標(biāo)準(zhǔn)。

        辦公費(fèi)采購(gòu)報(bào)銷原則上由集團(tuán)統(tǒng)一采購(gòu),統(tǒng)一辦理,統(tǒng)一報(bào)銷。各公司項(xiàng)目上用工作需要應(yīng)在當(dāng)?shù)夭少?gòu)時(shí),應(yīng)向行政部門提出采購(gòu)申請(qǐng),報(bào)銷反饋到行政部門管理。

        資料印刷制作費(fèi)是為工作現(xiàn)場(chǎng)需要所購(gòu)買的資料復(fù)?。ㄤN售部門發(fā)生較多)、打印發(fā)生的費(fèi)用。報(bào)銷時(shí)需提供簽訂合同原件,并出具驗(yàn)收的入庫(kù)單據(jù)和合格確認(rèn)的證明票據(jù)。

        會(huì)議培訓(xùn)費(fèi)分為因公需要參加培訓(xùn)和集團(tuán)戰(zhàn)略要求外派學(xué)習(xí),都應(yīng)取得參與許可,費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按照行政的規(guī)定執(zhí)行。

        另外,針對(duì)所有的費(fèi)用報(bào)銷,要求報(bào)銷發(fā)票抬頭必須與報(bào)銷內(nèi)容一致,經(jīng)辦人員應(yīng)于事項(xiàng)結(jié)束后5日內(nèi)主動(dòng)到財(cái)務(wù)部門報(bào)賬,超過30日如無特殊原因,財(cái)務(wù)拒絕報(bào)銷。如遇到年末報(bào)銷,報(bào)銷單據(jù)報(bào)送時(shí)間為12月20日,否則造成跨年報(bào)銷。

        六、總結(jié)

        房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系是為了不斷提高資金的利用效果,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和資金積累,所構(gòu)建的完整的財(cái)務(wù)內(nèi)控模式。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制要求較細(xì),直接涉及資金的收付,應(yīng)考慮具體實(shí)際操作情況,如上述介紹的房地產(chǎn)企業(yè),因行業(yè)的不同,財(cái)務(wù)的控制點(diǎn)存在與生產(chǎn)型企業(yè)很大差異。并且財(cái)務(wù)內(nèi)控如形成體系,需要責(zé)任到崗位,細(xì)則配合規(guī)定,逐漸的形成一個(gè)體系化。從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展意義來看,這種體系的建立,是企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)深化改革、改善管理、提高效益和加強(qiáng)廉政建設(shè)等方面的責(zé)任更加重大,有著更加重要的現(xiàn)實(shí)意義。

        參考文獻(xiàn):

        [1]譚開誠(chéng).淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制[J].《商場(chǎng)現(xiàn)代化》, 2012(26):107-108.

        [2]劉曉紅.論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控模式的有效構(gòu)建[J],《財(cái)經(jīng)界:學(xué)術(shù)》, 2010(4):217-217.

        [3]卞曉燕.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的建設(shè)[J].《商》, 2015(20):22-22.

        [4]王英,吳凌遙.淺談如何建立企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系[J].《經(jīng)營(yíng)管理者》, 2014(28):208-209.

        作者簡(jiǎn)介:

        何祖蘭(1972—),男,安徽合肥人,安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生,研究方向:財(cái)務(wù)、審計(jì)。

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