【摘 要】每個(gè)公司需要有其內(nèi)部控制的體系，房地產(chǎn)屬于重資金行業(yè)，內(nèi)部控制要求更加細(xì)化，對(duì)于各種風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的把控分類進(jìn)行管理。而其中財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)或與財(cái)務(wù)相接環(huán)節(jié)都應(yīng)該分文別類的制定，每個(gè)管理制度組織財(cái)務(wù)內(nèi)控體系建設(shè)。

【關(guān)鍵詞】?jī)?nèi)控；管理；財(cái)務(wù)

財(cái)務(wù)內(nèi)控體系應(yīng)該在國(guó)家法律層面之上予以按照本公司本行業(yè)的特點(diǎn)制定，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系由多項(xiàng)制度組成，一般會(huì)包含：按揭管理、備用金管理、財(cái)務(wù)報(bào)告管理、財(cái)務(wù)報(bào)銷規(guī)范化管理、財(cái)務(wù)管理獎(jiǎng)罰、票據(jù)管理、融資管理、收款管理、資金管理、銀行賬戶管理等。以下針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理比較重要的，而且與其他行業(yè)區(qū)別比較大的按揭管理、收款管理、資金管理、銀行賬戶管理、財(cái)務(wù)報(bào)銷規(guī)范化管理進(jìn)行說明。對(duì)于實(shí)際性的管理要求和具體的對(duì)策提供探討，對(duì)于公司如何全面地建立企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系構(gòu)筑對(duì)策。

一、按揭管理主要情況

客戶以所夠商品房做抵押并由公司提供階段性擔(dān)保的個(gè)人商品房貸款，就是按揭款的范圍。按揭工作一般都會(huì)涉及項(xiàng)目總經(jīng)理、財(cái)務(wù)、按揭專員和營(yíng)銷部四個(gè)主體，分別在各個(gè)崗位按照公司內(nèi)部的流程幫助客戶辦理按揭。

對(duì)于其他事項(xiàng)一般要做出約定：1.按揭辦理費(fèi)用處理，協(xié)助客戶辦理交納預(yù)抵押證所需費(fèi)用。2.根據(jù)按揭銀行具體要求準(zhǔn)備資料，和審核條件。3.若客戶在付清首期款后未按相關(guān)合同約定辦妥按揭手續(xù)的，由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)催請(qǐng)客戶盡快辦理，并按照合同規(guī)定執(zhí)行。

按揭貸款保證金的管理：1.一般根據(jù)與按揭合作銀行簽署《銀行按揭業(yè)務(wù)合作書》要求繳納保證金。2.購(gòu)房人房產(chǎn)證辦理并完成抵押登記后，他項(xiàng)權(quán)利解除，由財(cái)務(wù)人員攜相關(guān)證明到按揭銀行辦理按揭保證金退回事宜。3.購(gòu)房人如不履行還貸義務(wù)，則由公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，代購(gòu)房人墊付應(yīng)還借款，按揭銀行從保證金賬戶中直接扣取購(gòu)房人所欠借款和違約金。4.保證金的追償由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)催辦，限定日期辦理不及時(shí)的，由公司法務(wù)進(jìn)入法律程序。

二、收款管理主要情況

房地產(chǎn)企業(yè)的收款主要為銷售收款，收款內(nèi)容有：以各種形式（現(xiàn)金、支票、銀行轉(zhuǎn)賬、信用卡支付等）繳納的認(rèn)籌金、定金、預(yù)付款、分期房款、按揭款、附加稅費(fèi)等。所有銷售收款均由財(cái)務(wù)部門的收銀員負(fù)責(zé)辦理，任何其他人員不得代辦經(jīng)辦。每日應(yīng)規(guī)定核對(duì)收款記錄，并編制收款統(tǒng)計(jì)表，報(bào)送相關(guān)部門。

銷售收款過程中財(cái)務(wù)人員的操作，應(yīng)該特殊規(guī)定出規(guī)范要求，因?yàn)殇N售收款涉及的類型較多，而且之間存在轉(zhuǎn)換的情況存在。1.首次辦卡，為了蓄客采用的營(yíng)銷手段，這里的辦卡會(huì)簽訂辦卡協(xié)議并且收取部分費(fèi)用的，財(cái)務(wù)不僅需要核對(duì)辦卡人身份，還需要核對(duì)享受的營(yíng)銷優(yōu)惠比例。2.（升級(jí)）選房，一般是從辦卡的客戶中進(jìn)行的升級(jí)辦卡業(yè)務(wù)，也是正式銷售的手段。同樣需要財(cái)務(wù)參與，并且核對(duì)要求和款項(xiàng)。3.認(rèn)購(gòu)（定金），客戶在這個(gè)階段訂購(gòu)具體房源，并且繳納一定的定金。4.簽約（購(gòu)房），正式辦理購(gòu)房合同，并且繳納首付房款辦理按揭等。5.交房（確認(rèn)收入），營(yíng)銷組織交房手續(xù)，財(cái)務(wù)需要開據(jù)正規(guī)發(fā)票，并且代收代付契稅和維修基金等。另外，還有一些特殊業(yè)務(wù)，如退房、換房、換名、退卡、退升級(jí)和面積補(bǔ)差也都需要詳細(xì)的進(jìn)行補(bǔ)充規(guī)定。

三、資金管理主要情況

資金管理一般為資金調(diào)撥和支付、現(xiàn)金和銀行存款管理，適用對(duì)象為整個(gè)公司或者集團(tuán)型的公司。

這部分強(qiáng)調(diào)的是崗位分工及授權(quán)批準(zhǔn)，控制點(diǎn)為金額大小和時(shí)間。以下已集團(tuán)公司為背景概況幾點(diǎn)：

1.資金調(diào)撥

規(guī)定資金的運(yùn)籌由財(cái)務(wù)統(tǒng)一調(diào)度和使用，資金集中上劃集團(tuán)資金歸集賬戶，各公司日常營(yíng)運(yùn)資金金額，由集團(tuán)財(cái)務(wù)按預(yù)算進(jìn)行核定金額，規(guī)定次日上劃集團(tuán)資金歸集轉(zhuǎn)戶具體金額。對(duì)于需要調(diào)撥資金的，應(yīng)涉及相關(guān)流程審批等。

2.銀行資金

銀行放款和還款各公司在使用銀行借款資金和歸還銀行貸款時(shí)，均需要內(nèi)部流程審批，并且規(guī)定授權(quán)范圍。

3.現(xiàn)金管理

對(duì)于日常零星支出金額多大的或者什么類型的進(jìn)行規(guī)定，使用現(xiàn)金，其他一律不準(zhǔn)。所有現(xiàn)金收入款項(xiàng)都應(yīng)于當(dāng)日如數(shù)存入銀行，不準(zhǔn)坐支，并且規(guī)定特殊節(jié)假日情況等。現(xiàn)金開支應(yīng)確定庫(kù)存現(xiàn)金限額，超過限額存入銀行，如追加應(yīng)履行相關(guān)手續(xù)?，F(xiàn)金如果發(fā)生被搶或偷的情況，責(zé)任應(yīng)有警方鑒定。其他特殊情況也應(yīng)詳細(xì)規(guī)范。

4.銀行存款管理

銀行的賬戶管理，辦理結(jié)算業(yè)務(wù)、資金信貸和現(xiàn)金收付而在相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)開設(shè)的基本賬戶、一般結(jié)算賬戶和專用賬戶。銀行賬戶應(yīng)集中控制、分類管理、具體相關(guān)崗位負(fù)責(zé)辦理公司銀行賬戶的開立、撤銷程序。日常賬戶的管理，包括定期核對(duì)、編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表、取得銀行憑證等。

四、銀行賬戶管理主要情況

1.銀行賬戶管理信息庫(kù)

需要有專人對(duì)公司開立和使用銀行賬戶納入銀行賬戶管理信息范圍，應(yīng)該包含戶名全稱、開戶銀行全稱、銀行賬號(hào)、幣種、賬戶類別（基本戶、一般戶、臨時(shí)戶等）、賬戶用途（綜合性、一般性賬戶、資本金賬戶等）、開戶日期、賬戶變更日期、銷戶日期、網(wǎng)銀（U盾數(shù)量、權(quán)限、保管人）、賬戶管控部門、財(cái)務(wù)專用章全稱、法人章名稱。

2.其他項(xiàng)目

規(guī)定崗位及時(shí)收集和更新信息庫(kù)的內(nèi)容和記錄，保證及時(shí)全面的反映公司銀行賬戶的真實(shí)情況，并定期與各賬戶管理公司對(duì)數(shù)據(jù)記錄進(jìn)行全面的核對(duì)和清理，嚴(yán)禁“賬外賬戶”。嚴(yán)禁違反多頭開戶，嚴(yán)禁出租、出借和轉(zhuǎn)讓銀行賬戶；公司其他部門一律不準(zhǔn)開立銀行賬戶；預(yù)留印鑒章、網(wǎng)銀U盾鎖的物理存放安全，密碼的保管等。

3.用途分類

（1）綜合性賬戶可用于繳稅、工資薪金及日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出等；一般綜合性賬戶為基本戶，特殊情況下需要相關(guān)程序或崗位人員審批；

（2）一般賬戶用于核算各公司經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收支，專戶專用；

（3）監(jiān)管賬戶用于房地產(chǎn)管理局監(jiān)管資金賬戶；

（4）外債類賬戶用于公司對(duì)外借款、融資等；

（5）資本金賬戶用于投資入股、驗(yàn)資等；

（6）其他類主要用于上述以外業(yè)務(wù)，需要單獨(dú)經(jīng)審批程序。

五、財(cái)務(wù)報(bào)銷規(guī)范管理主要情況

一般財(cái)務(wù)報(bào)銷內(nèi)容主要有差旅費(fèi)的報(bào)銷、招待費(fèi)用報(bào)銷、辦公費(fèi)采購(gòu)報(bào)銷、資料印刷制作費(fèi)的報(bào)銷、會(huì)議培訓(xùn)費(fèi)報(bào)銷。

差旅費(fèi)的報(bào)銷要求，員工出差期間、不分職位和地區(qū)，一律以行政規(guī)定的限額內(nèi)據(jù)實(shí)報(bào)銷，并且報(bào)銷的主要包含：交通費(fèi)用票據(jù)、伙食費(fèi)補(bǔ)助、交通補(bǔ)助費(fèi)用、住宿費(fèi)、出差期間發(fā)生的共同費(fèi)用、駕駛員報(bào)銷費(fèi)用、其他費(fèi)用。

業(yè)務(wù)招待費(fèi)報(bào)銷應(yīng)有事先申請(qǐng)，并經(jīng)過公司相應(yīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可招待，招待的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照行政的規(guī)定執(zhí)行，不得超標(biāo)準(zhǔn)。

辦公費(fèi)采購(gòu)報(bào)銷原則上由集團(tuán)統(tǒng)一采購(gòu)，統(tǒng)一辦理，統(tǒng)一報(bào)銷。各公司項(xiàng)目上用工作需要應(yīng)在當(dāng)?shù)夭少?gòu)時(shí)，應(yīng)向行政部門提出采購(gòu)申請(qǐng)，報(bào)銷反饋到行政部門管理。

資料印刷制作費(fèi)是為工作現(xiàn)場(chǎng)需要所購(gòu)買的資料復(fù)?。ㄤN售部門發(fā)生較多）、打印發(fā)生的費(fèi)用。報(bào)銷時(shí)需提供簽訂合同原件，并出具驗(yàn)收的入庫(kù)單據(jù)和合格確認(rèn)的證明票據(jù)。

會(huì)議培訓(xùn)費(fèi)分為因公需要參加培訓(xùn)和集團(tuán)戰(zhàn)略要求外派學(xué)習(xí)，都應(yīng)取得參與許可，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按照行政的規(guī)定執(zhí)行。

另外，針對(duì)所有的費(fèi)用報(bào)銷，要求報(bào)銷發(fā)票抬頭必須與報(bào)銷內(nèi)容一致，經(jīng)辦人員應(yīng)于事項(xiàng)結(jié)束后5日內(nèi)主動(dòng)到財(cái)務(wù)部門報(bào)賬，超過30日如無特殊原因，財(cái)務(wù)拒絕報(bào)銷。如遇到年末報(bào)銷，報(bào)銷單據(jù)報(bào)送時(shí)間為12月20日，否則造成跨年報(bào)銷。

六、總結(jié)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系是為了不斷提高資金的利用效果，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和資金積累，所構(gòu)建的完整的財(cái)務(wù)內(nèi)控模式。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制要求較細(xì)，直接涉及資金的收付，應(yīng)考慮具體實(shí)際操作情況，如上述介紹的房地產(chǎn)企業(yè)，因行業(yè)的不同，財(cái)務(wù)的控制點(diǎn)存在與生產(chǎn)型企業(yè)很大差異。并且財(cái)務(wù)內(nèi)控如形成體系，需要責(zé)任到崗位，細(xì)則配合規(guī)定，逐漸的形成一個(gè)體系化。從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展意義來看，這種體系的建立，是企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)深化改革、改善管理、提高效益和加強(qiáng)廉政建設(shè)等方面的責(zé)任更加重大，有著更加重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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作者簡(jiǎn)介：

何祖蘭（1972—），男，安徽合肥人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生，研究方向：財(cái)務(wù)、審計(jì)。