王玉蔚　劉　青

我國地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況及其增速分析

王玉蔚劉青

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直備受矚目，我國地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況直接影響我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值變化。近幾年，受經(jīng)濟(jì)和法律因素、國民需求等影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度緩慢，行業(yè)內(nèi)急需改革和扶持，國家不斷出臺新政策，旨在刺激該行業(yè)繼續(xù)蓬勃發(fā)展。

地產(chǎn)開發(fā)；地產(chǎn)銷售；增長速度

房地產(chǎn)行業(yè)一直是人們和國家較為擔(dān)心的行業(yè)，2015年以來，我國出臺一系列政策來刺激房地產(chǎn)行業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)并不樂觀。2015年3月5日上午，十二屆全國人大三次會議上，李克強(qiáng)總理在政府工作報告中首次提出“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計(jì)劃。通俗來說，“互聯(lián)網(wǎng)+”就是“互聯(lián)網(wǎng)+各個傳統(tǒng)行業(yè)”，但這并不是簡單的兩者相加，而是利用信息通信技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺，讓互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)行深度融合，創(chuàng)造新的發(fā)展生態(tài)。2015年下半年，隨之而起的是實(shí)體房屋中介鏈家所經(jīng)營的鏈家網(wǎng)，鏈家網(wǎng)將傳統(tǒng)的商品房銷售與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，并且迅速發(fā)展和傳播起來。

2015年8月25日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，成為2015年的第四次降息，至此，商業(yè)貸款首套房年利率最低為4.87%。而以北京公積金為例，北京5年期（含）以下公積金貸款利率由3%下調(diào)至2.75%；5年期以上的貸款利率由3.5%下調(diào)至3.25%。刷新了近20年歷史最低紀(jì)錄。點(diǎn)評降息的同時還有降準(zhǔn)，這意味著銀行將釋放更大規(guī)模貸款，房貸將更好申請，購房者利息支出也更少。8月31日，住建部、財政部、央行下發(fā)通知，下調(diào)公積金二套房的首付比例。此次下調(diào)，很大程度上也會刺激二套房的購買欲，從而活躍房地產(chǎn)市場。

一、影響我國地產(chǎn)開發(fā)和銷售的宏觀因素

國家出臺一系列政策，旨在刺激我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠蓬勃發(fā)展。從宏觀來看，影響我國地產(chǎn)市場的因素一是作用在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，二是貫穿于房屋銷售的過程中。

1.影響我國地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)的宏觀因素

⑴資金的流動性。資金是房地產(chǎn)開發(fā)與投資過程中的決定性因素，資金的來源與數(shù)量、資金量的保證等對項(xiàng)目開發(fā)至關(guān)重要。一般來說，資金的來源途徑主要有：自有資金、銀行貸款、預(yù)收房款等。在開發(fā)的過程中，大多數(shù)建筑商是先墊付資金，而后通過墊資所取得的憑證與開發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。墊付的資金除了自有資金，剩余的就是從銀行或者其他機(jī)構(gòu)借款而來，由于很多規(guī)模較小的建筑商無力承擔(dān)巨大的開發(fā)費(fèi)用，也沒有辦法承擔(dān)墊資的風(fēng)險，只能被迫放棄開發(fā)，進(jìn)而就會影響房地產(chǎn)的開發(fā)。而開發(fā)商的資金想要完全地收回直至實(shí)現(xiàn)利潤，必須是完成所有的房屋銷售，這并非一件簡單的事情，所以，他們的資金流動性往往也很弱。資金回流受到阻礙，地產(chǎn)的開發(fā)就會受到影響，由此可見，資金的流動性是影響我國地產(chǎn)開發(fā)的決定性因素。

⑵土地使用權(quán)的獲取。根據(jù)我國土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，土地的所有權(quán)歸屬于國家，而土地的使用權(quán)可以通過市場進(jìn)行有價轉(zhuǎn)讓。根據(jù)土地分布的區(qū)域不同，可以把土地大體分為新城區(qū)土地和舊城區(qū)改造土地。

地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般有：住宅、商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓和其他等。一般來說，新城區(qū)土地地處偏遠(yuǎn)，在郊區(qū)或者城市邊緣部分，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，需要考慮所開發(fā)土地的位置，分析決策所要開發(fā)的項(xiàng)目。新城區(qū)一般設(shè)施不是很齊全，需要開發(fā)者自行開發(fā)建造，會給開發(fā)增添很多阻礙，所以，開發(fā)商在選擇新城區(qū)土地時考慮的因素就會多一些，某種程度上也影響了房地產(chǎn)的開發(fā)。

隨著社會的不斷發(fā)展，人口的不斷增加，很多城區(qū)內(nèi)的房屋變成了老舊危房，配套設(shè)施需要改進(jìn)，便需要進(jìn)行舊城區(qū)改造。一般進(jìn)行舊城區(qū)改造的土地價格都比較高，但改造過后的利潤也很大，變成房地產(chǎn)開發(fā)商眼中的“大蛋糕”。因此，舊城區(qū)改造土地的獲取，也變得尤為困難。

⑶市場的需求。商品經(jīng)濟(jì)條件下，需考慮生產(chǎn)和銷售之間的關(guān)系，也就是市場的供求關(guān)系。地產(chǎn)業(yè)也是如此，房地產(chǎn)開發(fā)取決于市場的需求，如果市場的需求很大，供應(yīng)不足，開發(fā)自然就會增多。反之，房地產(chǎn)開發(fā)就會減少。

2.影響我國地產(chǎn)銷售指標(biāo)的宏觀因素

⑴經(jīng)濟(jì)因素。影響我國地產(chǎn)銷售的主要因素就是經(jīng)濟(jì)因素。主要有國民的收入、房產(chǎn)的價格和房產(chǎn)的效應(yīng)等。其中房價和國民收入分配中的資本收入之間存在著相互作用的關(guān)系。房價上漲1%會使資本收入份額提升0.16%～0.43%，資本收入份額上升1%則會推動房價上漲0.39%～0.54%。當(dāng)然這種相互的關(guān)系也不是絕對的，也存在地域上的差異。［1］在分析經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)銷售指標(biāo)的影響時，不能絕對地說收入增加就會促進(jìn)房產(chǎn)的銷售，或者房價升高會阻礙銷售。收入與房價的影響是相互的，在經(jīng)濟(jì)因素中也是最主要的。

⑵法律政策因素。近期房地產(chǎn)政策利好頻頻出臺，“330房貸新政”，“二套房首付降至4成”，“營業(yè)稅免征期限5年改2年”，“公積金新政”等，一個接著一個。這些新政都明確顯示房地產(chǎn)的小陽春到來了。房地產(chǎn)政策的不斷出臺刺激，顯示中國政府對樓市調(diào)控由限購從嚴(yán)到政策支持的轉(zhuǎn)變。2015年，國家四次降低貸款利息，也可以看做從側(cè)面刺激了我國地產(chǎn)的銷售。2015年前5個月，18家典型房企的銷售金額為5655億元，同比增長2%；銷售面積為5418萬平方米，同比增長6%。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年10月，我國商品住宅銷售面積同比增長7.9%，商品房銷售面積同比增長7.2%。自2015年不斷出臺相關(guān)利好的房地產(chǎn)政策以后，我國房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)了穩(wěn)步提升的狀態(tài)，由此可以得出結(jié)論，法律政策也是影響我國房地產(chǎn)銷售的一個重要因素。

二、我國地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況及增長速度分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)和銷售指標(biāo)及增長速度

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2012-2014年，我國地產(chǎn)的投資總額仍處于逐年上漲趨勢，但增長速度變慢。其中住宅投資額占總投資的份額明顯減少，可以看出，我國地產(chǎn)開發(fā)和投資的方向逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和其他地產(chǎn)。2012-2013年，房屋施工面積增長16.1%，到2014年末，房屋施工面積僅增長9.2%。然后，房屋新開工土地，2014年較2013年減少10.7%，我國房地產(chǎn)開發(fā)從2014年起，開始走下坡路。

2012-2014年，雖然新開工面積不增反降，但是由于地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營周期的特殊性，我國地產(chǎn)的竣工面積逐年上漲。2014年，商品住宅房的竣工面積較去年同期增長2.6%，但是，商品房的銷售面積卻出現(xiàn)了負(fù)增長。自2009年房價迅猛增長以來，對于商品房銷售的影響并不大，反而，因?yàn)閲裥枨?、人口增長、國民恐慌心理等因素，使商品房的銷售面積不斷增加。直至2014年，商品房銷售出現(xiàn)了負(fù)增長，我國地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開始回落。（見表1）

2014年，我國地產(chǎn)的資金來源中，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款所占份額約為

28.6%，只比2013年增長一個百分點(diǎn)，而資金總額2014年和2013年幾乎持平，由此可見，由于商品房的銷售處于萎靡狀態(tài)，地產(chǎn)業(yè)的資金回籠就受到阻礙，資金量得不到保證，也影響了房地產(chǎn)業(yè)總體的開發(fā)與投資。

表1　2012-2014年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況及其增長速度

2.房地產(chǎn)開發(fā)和銷售指標(biāo)評價及增長速度分析

2012-2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年上漲，但總體增長速度開始放緩。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)投資、更新改造投資、國有單位其他固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資、聯(lián)營經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商投資經(jīng)濟(jì)、港澳臺投資經(jīng)濟(jì)及其他經(jīng)濟(jì)類型的固定資產(chǎn)投資，農(nóng)村集體5萬元以上固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)工礦區(qū)私人建房投資和國防、人防基本建設(shè)投資。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012-2014年，全國固定資產(chǎn)投資總額明顯增高。從經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)層面上看，把全社會固定資產(chǎn)投資按照三大產(chǎn)業(yè)分類，其中第三產(chǎn)業(yè)，即交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)等所占比重最大。房地產(chǎn)業(yè)作為第三大產(chǎn)業(yè)，對國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響不容忽視。（見表2）

表2　2012-2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值及全社會固定資產(chǎn)投資額

通過表1和表2中的數(shù)據(jù)，可以計(jì)算我國房地產(chǎn)市場的幾個主要的指標(biāo)評價。包括三大類：國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系指標(biāo)，市場協(xié)調(diào)指標(biāo)和內(nèi)部協(xié)調(diào)指標(biāo)。（見表3）

表3　我國房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)評價

（1）國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系指標(biāo)。從2012年起，連續(xù)3年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的份額都低于正常范圍。說明我國全社會固定資產(chǎn)投資雖然青睞第三產(chǎn)業(yè)的投資，但是不再偏向于房地產(chǎn)行業(yè)。商品房囤積，銷售受阻，使開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)望而卻步，投資者選擇投資的時候，也開始尋找其他熱門產(chǎn)業(yè)，冷落了地產(chǎn)業(yè)，促使2013年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸萎靡下來。房地產(chǎn)投資增速回落，“房地產(chǎn)投資增長速度/GDP增長速度”所反映的指標(biāo)基本與市場情況相一致。通過對國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系指標(biāo)進(jìn)行評價，可以初步得出結(jié)論：我國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度變緩，對房地產(chǎn)的投資份額在減少。

（2）市場協(xié)調(diào)指標(biāo)。在市場協(xié)調(diào)評價指標(biāo)評價中，“銷售面積/竣工面積”指標(biāo)偏離正常范圍，近幾年，商品房的銷售面積與竣工面積的比值大于正常范圍，說明這段時間對于商品房的需求比較旺盛。結(jié)合表1，2013年我國商品房的竣工面積較前一年有所縮小，但是對商品房的需求很大，商品房的銷售面積增長很快，導(dǎo)致市場協(xié)調(diào)指標(biāo)很大程度偏高正常范圍。2014年，市場做出了調(diào)節(jié)，加大投資的同時，竣工面積也有所增長。然后，商品房逐漸趨向于飽和狀態(tài)，銷售跟不上，指標(biāo)也逐漸回落。

（3）內(nèi)部協(xié)調(diào)指標(biāo)。內(nèi)部協(xié)調(diào)指標(biāo)中的兩項(xiàng)主要比值基本都在正常的范圍里。我國房地產(chǎn)業(yè)新開工面積和施工面積相對比較協(xié)調(diào)，符合市場的基本需求。目前，我國整體的經(jīng)濟(jì)仍處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，住宅的竣工面積應(yīng)當(dāng)占所有商品房竣工面積的80%～90%。最近3年，住宅的完工面積占所有商品房竣工面積的比重略低于正常范圍的下限，由此可見，我國房地產(chǎn)業(yè)仍應(yīng)專注于住宅的開發(fā)與建造。

三、未來我國地產(chǎn)業(yè)可能的發(fā)展趨勢

1.房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長，行業(yè)改革需求加大

就目前的數(shù)據(jù)來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)將告別高速增長模式，逐漸趨于平緩。近年來，國家不斷地出臺一些政策，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2015年，央行五次降準(zhǔn)降息，大大減少了購房者的購房利息支出，刺激了購房欲望，逐漸穩(wěn)定了房價。政策刺激帶來的銷售溫和回暖并不能改變整個行業(yè)下行的趨勢。房地產(chǎn)的庫存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力都在持續(xù)加碼。未來，我國房地產(chǎn)行業(yè)很可能趨于穩(wěn)定的狀態(tài)，發(fā)展緩慢。除了穩(wěn)定市場以外，行業(yè)內(nèi)部也需不斷完善并且做出改革。

2.老齡化進(jìn)程加快，影響房地產(chǎn)需求釋放

目前，我國人口的出生率逐漸下降，預(yù)期壽命穩(wěn)步提升，逐漸步入老齡化社會。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)算而知，到2015年年末，我國人均擁有住宅可能達(dá)到1.08套。老齡化進(jìn)程加快，間接影響到對住房的需求。對住房的基本需求已經(jīng)基本滿足，未來，應(yīng)當(dāng)注重提升住房條件。開發(fā)商投資開發(fā)的過程中，應(yīng)更多地關(guān)注商品房周邊的環(huán)境以及配套設(shè)施的建設(shè)，逐步轉(zhuǎn)型擴(kuò)大需求，才可以更好地發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。

3.城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用或?qū)p弱

2013年我國的城鎮(zhèn)化率為 53.73%，比照發(fā)達(dá)國家平均 80%的城鎮(zhèn)化率及發(fā)展趨勢，理論上我國依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段。2013年，我國第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重為46.8%；主要發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)占比在50%附近時，城鎮(zhèn)化率基本都在70%以上。長期以來，城市中常住非戶籍人口并沒有享受到相應(yīng)的社會福利和待遇，并且統(tǒng)計(jì)方式可能存在一定的誤差，造成我國的實(shí)際城鎮(zhèn)化水平存在低估可能。戶籍制度改革將取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口的區(qū)別，使得原來的這些常住非戶籍人口將逐步獲得城市戶籍。因此從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，城鎮(zhèn)化率將會保持快速增長，但這種增長對房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)的帶動作用或?qū)p弱。

四、結(jié)論

我國房地產(chǎn)開發(fā)和投資份額的增長速度逐年減少，由此可知，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到了阻礙。隨著社會的發(fā)展，因?yàn)橥恋貎r格、人口老齡化、資金缺失等因素，地產(chǎn)開發(fā)和投資遇到了挑戰(zhàn)。我國地產(chǎn)業(yè)對國內(nèi)生產(chǎn)總值有很大影響，跟房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也很大程度影響到我國的GDP增長，因此，國家不斷出臺新政回暖房地產(chǎn)市場。未來，我國地產(chǎn)業(yè)或許不會瘋狂發(fā)展，但仍舊是支撐我國GDP不斷增長的龍頭產(chǎn)業(yè)。

［1］高東勝，馮濤.房地產(chǎn)價格與國民收入分配互動關(guān)系［J］.財經(jīng)科學(xué)，2011，11（11）：44-52.

［2］岳小喬.2015年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析［N］.人民日報，2015-03-15（6）.

［3］李克強(qiáng).關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動的指導(dǎo)意見［S］.［2015］40號，2015-07-06.

（作者單位：遼寧師范大學(xué)會計(jì)系）

10.16653/j.cnki.32-1034/f.2016.19.009

國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（項(xiàng)目編號：71172120）］