陳品祿

【事件】

近年來，我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，城市分化加劇，核心一二線城市房地雙高輪番領(lǐng)漲，而三四線城市去化面臨“老大難”的困境。核心城市價值回歸左右房企的戰(zhàn)略布局，使后者的投資價值趨同，回歸一二線、遠離三四線城市幾乎成為所有品牌房企的共同選擇。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日收盤，共有1666家上市公司披露了2016年中報，具備可比數(shù)據(jù)的上市公司存貨合計約為3.56萬億元。48家已公布數(shù)據(jù)的上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨合計約為1.93萬億元，占據(jù)3.56萬億元的一半以上。一二線城市房價大漲甚至供不應求，但三四線城市依然處于去庫存的攻堅期。

由此可見，“去庫存”正重構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)，上市房企去庫存前路漫漫。

【述評】

2016年上半年，國內(nèi)信貸款凈寬松，房地產(chǎn)銷售情況總體良好。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國商品住宅銷售面積、金額分別為5.7億平方米和4.2萬億元，同比分別上升28.6%和44.4%。 自2014年下半年以來，國內(nèi)大中城市商品住宅銷售回升已持續(xù)20個月，全國整體成交回暖也已持續(xù)15個月。

目前，存貨凈額排名前十名的上市公司中，有8家是房地產(chǎn)企業(yè)。萬科以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團、金科股份、榮盛發(fā)展、泰禾集團的存貨凈額分別高達4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元位列前十名。

萬科是國內(nèi)研究房地產(chǎn)市場最有心得的房企。在其長期觀察的北上廣深莞佛等14個一二線及環(huán)一線城市中，1-6月商品住宅銷售面積同比上升了45.0%，而新房批準預售面積同比僅增長9.2%。至6月底，上述城市的新房庫存下降至1.1 億平方米（2015年底為1.4 億平方米），去化周期由2015年底的8.4個月縮短至6.6 個月。但與此同時，此前土地供應較多、人口增長較慢甚至負增長的三四線城市，庫存壓力仍然較大，情況并沒有根本好轉(zhuǎn)。

截至目前，2016年中報企業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為294天，相比2015年中報的405天有較大幅度縮減。不過，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1695天，遠高于整體平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（294天）。存貨高企以及周轉(zhuǎn)天數(shù)，已成為影響上市房企利潤的重要原因之一。

國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志表示，我國房地產(chǎn)市場長期以來存在的最大問題，就是結(jié)構(gòu)性供需不匹配，實際上也就是三四線城市的庫存問題。2015年下半年以來，在國家政策的刺激下，房地產(chǎn)銷售增速快速回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在今年也由負轉(zhuǎn)正。但在房地產(chǎn)市場火爆的同時，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性庫存問題并沒有明顯緩解。從總量上看，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資的回升，2016年房地產(chǎn)總體庫存不會有明顯下降；居民住房需求3-5年內(nèi)相對穩(wěn)定，目前銷售高增長意味著對未來需求的透支；由于我國住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點，一線城市居民一般不會去二線城市買房，二線一般不會去三線買房，目前二線城市房地產(chǎn)銷售的火爆意味著大量的三四線城市需求被轉(zhuǎn)移。綜上，三四線城市居民需求被嚴重透支和轉(zhuǎn)移，且供給層面今年庫存面積不會有明顯下降，這意味著未來房地產(chǎn)去庫存的壓力會更加艱難。