趙　靜

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淺析房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制及影響因素

趙靜

近年來，我國房市價(jià)格不斷上漲，現(xiàn)如今人們的熱點(diǎn)問題之一就是討論影響房價(jià)變動(dòng)的因素。本文通過對房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制及影響因素的分析，引導(dǎo)房地產(chǎn)主體做出正確決策，以促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

房價(jià)；形成機(jī)制；供給；需求；影響因素

作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展關(guān)乎著國計(jì)民生。房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)業(yè)的“晴雨表”，反映著一定區(qū)域或地方乃至國家的經(jīng)濟(jì)狀況。從2010年以來，政府出臺了很多調(diào)控政策，目的就是為了抑制房價(jià)的不斷上漲，雖然略有成效，市場得到了些許緩解，但房價(jià)依然居高不下。房價(jià)的持續(xù)上漲，給人民和社會帶來了很多的困擾，過快增長的住房價(jià)格使居民買不起房，住不起房，尤其是中低收入的人民，住房價(jià)格的持續(xù)上漲會引發(fā)社會的動(dòng)蕩問題。

一、房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制

房地產(chǎn)市場價(jià)格是在市場中由供給和需求兩者不斷作用后形成的均衡價(jià)格。由于房地產(chǎn)供給分為長期和短期兩種情況，故我們分類來看。

(一)短期：無彈性的房地產(chǎn)供給

從短期來說，房地產(chǎn)供給是相對穩(wěn)定的，因?yàn)槎唐谥畠?nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商無法增加供給。當(dāng)市場處于已經(jīng)均衡的狀態(tài)時(shí)，如果消費(fèi)者增加需求，而供給卻不能隨之增加，故價(jià)格上升，反之，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

(二)長期：富有彈性的房地產(chǎn)供給

從長期來說，房地產(chǎn)的供給是富有彈性的，因此，房地產(chǎn)市場的均衡價(jià)格是根據(jù)供求雙方不斷作用而不斷變化的。如下圖。

當(dāng)某一區(qū)域的房地產(chǎn)的市場價(jià)格低于P0時(shí)，需求大于供給，市場處于短缺狀態(tài)，開發(fā)商會提高市場價(jià)格。當(dāng)此市場價(jià)格高于P0時(shí)，供給大于需求，市場處于剩余狀態(tài)，開發(fā)商將被迫下調(diào)市場價(jià)格。只有當(dāng)市場價(jià)格恰好等于P0時(shí)，恰好供給與需求相等，此時(shí)處于均衡狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

(一)成本因素

1、地價(jià)。在房價(jià)構(gòu)成和利益分配中，地價(jià)是房價(jià)的構(gòu)成因素之一。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地的取得是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的開端和基礎(chǔ)，開發(fā)商總是先取得土地使用權(quán)，才能成功進(jìn)入房地產(chǎn)市場，進(jìn)行房屋的開發(fā)與經(jīng)營。地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ)，地價(jià)的上漲必然會引起房價(jià)的上漲。即為水漲船高的道理。

2、開發(fā)支出成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及竣工驗(yàn)收階段各項(xiàng)成本支出，而且在開發(fā)過程中，必然會使用各類建筑材料，如若建筑材料(鋼材、水泥、沙子、磚等)價(jià)格上漲，必然影響施工成本，進(jìn)而影響房價(jià)的上漲。

(二)經(jīng)濟(jì)因素

1、國民經(jīng)濟(jì)(居民家庭收入)。理論和實(shí)證研究都表明，居民收入是影響住宅價(jià)格的基本因素，只有居民手中有錢，才具有基本的購買力，才能帶動(dòng)了城鎮(zhèn)居民包括住房消費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)消費(fèi)的增長。

2、利率。住宅相對于一般物品來說價(jià)值很大，表現(xiàn)之一是單位價(jià)值高；表現(xiàn)之二是總價(jià)值大。由于其價(jià)值量大，一般來說，購買者或消費(fèi)者是謹(jǐn)慎的，有時(shí)不僅需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師等提供相關(guān)的專業(yè)服務(wù)，還需要金融機(jī)構(gòu)的支持。而對于房地產(chǎn)的投資者和開發(fā)者來講，他們更是依賴著金融機(jī)構(gòu)的信貸支持。一旦金融政策或者利率發(fā)生些微的變動(dòng)，都會對房地產(chǎn)交易的數(shù)量、價(jià)格產(chǎn)生影響。

3、稅收。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系有不同環(huán)節(jié)，在交易環(huán)節(jié)上，通過差別化住房稅收政策主要是增大投資性房的交易成本，降低剛需住房的交易成本。在住房交易所得稅上，需要加大稅收征管，嚴(yán)厲打擊陰陽合同，從而可以降低投機(jī)性購房的投資回報(bào)率。

(1)人口情況。所謂“衣食住行”，正是因?yàn)樽≌侨藗兩畹幕舅瑁丝诓懦蔀闆Q定房地產(chǎn)需求的因素之一，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等情況都會影響著房地產(chǎn)價(jià)格上下的波動(dòng)。人口數(shù)量直接影響住宅需求，素質(zhì)及結(jié)構(gòu)、構(gòu)成將間接引起住宅需求的不同，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

(2)城市化進(jìn)程。城市建設(shè)是城市化進(jìn)程加快的必然結(jié)果，城市建設(shè)，其中一項(xiàng)就是城市拆遷。正是由于城市的拆遷，才會在較短時(shí)間內(nèi)造成大量居民的購房需求，成為住房價(jià)格上漲的重要力量支撐。而且未來中國的城市仍有大量的拆遷，2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任陳淮表示由于歷史原因，在未來20年內(nèi)，中國現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房將有一般需要拆除。而由此造成的大量的購房需求會給城市住房價(jià)格造成長期的壓力。

(3)中國人傳統(tǒng)的觀念。在東方文化里，對家的概念始終包含著住房的所有權(quán)這一觀念，有房才叫有家。房子是家庭的依托，是穩(wěn)定的象征，是家庭不可或缺的部分。這種“房子情節(jié)”在很大程度上影響了年輕人的購房決策，對住房的購買需求形成所謂的“剛性需求”，即無論房價(jià)多高，只要傾其所有能買得起，就一定會買，因?yàn)檫@一原因，曾經(jīng)出現(xiàn)過“丈母娘推高房價(jià)”的觀點(diǎn)，以為大多數(shù)丈母娘堅(jiān)持“沒房不嫁女”。

(三)環(huán)境因素

住宅的開發(fā)、利用不像一般物品的使用那樣基本是孤立的，而會對其周圍產(chǎn)生影響。而周邊特定的環(huán)境和服務(wù)也會對住宅產(chǎn)生影響。因此，住宅是由區(qū)位地塊、環(huán)境社區(qū)以及住宅建筑等組成部分及其配套服務(wù)構(gòu)成的一個(gè)或多個(gè)家庭居住的生活場所。

三、結(jié)論

通過對了解房價(jià)形成機(jī)制的理論知識，再考慮不同影響因素的作用程度、方向及方式，幫助房地產(chǎn)市場主體做出正確的投資經(jīng)營決策。政府通過房價(jià)變化掌握房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)，準(zhǔn)確判斷市場的發(fā)展趨勢，從而引導(dǎo)正確的投資和消費(fèi)，促進(jìn)市場供求平衡，避免房地產(chǎn)市場的大起大落。(作者單位：西安交通大學(xué))

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趙靜，西安交通大學(xué)，在讀研究生，研究方向：金融學(xué)。