史雅麗
摘 要:2016年3月23日,財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》。房地產(chǎn)企業(yè)作為“營(yíng)改增”最終擴(kuò)圍的關(guān)鍵行業(yè)之一,如何安全度過稱為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)老項(xiàng)目作為“營(yíng)改增”過渡時(shí)期,房地產(chǎn)企業(yè)留存的一個(gè)關(guān)鍵問題,其涉稅部分的處理方式,成為房地產(chǎn)業(yè)過渡期需要解決的一個(gè)重要問題。本文從房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的政策內(nèi)容入手,分析營(yíng)改增過渡時(shí)期,即將給房地產(chǎn)老項(xiàng)目的處置帶來的影響,并由此提出一些建議和應(yīng)對(duì)措施。
關(guān)鍵詞:“營(yíng)改增”過渡期;房地產(chǎn)老項(xiàng)目
一、房地產(chǎn)業(yè)新老項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件2:《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(三)項(xiàng)第9款規(guī)定:“房地產(chǎn)老項(xiàng)目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。”基于此規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)的新老項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)為:《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日(含)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目為老項(xiàng)目;《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日(含)后的房地產(chǎn)項(xiàng)目為新項(xiàng)目。
二、房地產(chǎn)老項(xiàng)目“營(yíng)改增”過渡期的過渡性政策
2016年3月24日,中國(guó)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了財(cái)稅[2016]36號(hào)文(“36號(hào)文”),公布了尚未營(yíng)改增的行業(yè)適用的增值稅稅率和政策,該文件自2016年5月1日起生效。新政策中關(guān)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定如下:
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目,以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
三、“營(yíng)改增”過渡期房地產(chǎn)老項(xiàng)目過渡政策適用的情況
上述針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目處理的相關(guān)規(guī)定,實(shí)際上是“營(yíng)改增”過渡時(shí)期政府為了在不影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的情況下,將增值稅適用于存量的房地產(chǎn)和建筑業(yè)項(xiàng)目而提出的過渡性政策。
那么,過渡性政策適用的情況(針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè))總結(jié)如下:
四、“營(yíng)改增”過渡期房地產(chǎn)老項(xiàng)目過渡政策的適用分析
在“營(yíng)改增”過渡期,房地產(chǎn)老項(xiàng)目供應(yīng)商可以自主選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式,也可以選擇以行業(yè)稅率為依據(jù)繳納增值稅。此外,供應(yīng)商還可以根據(jù)具體情況,選擇按照不同的項(xiàng)目適用不同的稅率進(jìn)行繳納增值稅。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃,由于過渡期政策僅僅要求一般納稅人在2016年4月30日前取得該項(xiàng)資產(chǎn),因此選擇按照簡(jiǎn)易征收方式計(jì)稅的滿足該項(xiàng)條件的不動(dòng)產(chǎn)租賃在未來可以一直適用該過渡性政策。也就是說,所有權(quán)不變的同一不動(dòng)產(chǎn)可以在多年后依然適用于按照5%的征收率簡(jiǎn)易征收的過渡政策,但是新的不動(dòng)產(chǎn)或所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)則不能繼續(xù)適用過渡政策。
還有一種情況需要考慮,即在不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中,如果業(yè)主可以將增值稅傳遞到下一個(gè)納稅環(huán)節(jié),那么業(yè)主可能更傾向于選擇按照行業(yè)11%的稅率繳納增值稅;但如果由于與租客簽訂的租賃條款限制或與租客協(xié)商不好等原因無法將進(jìn)項(xiàng)稅額傳遞到下一環(huán)節(jié),此時(shí),業(yè)主會(huì)更傾向于選擇按照5%的稅率繳納增值稅。也就是說,業(yè)主選擇繳稅稅率將會(huì)受到租客選擇的重大影響。
五、“營(yíng)改增”過渡期間可能會(huì)涉及的3類重大問題
增值稅改革是一項(xiàng)重大的稅制改革舉措,每當(dāng)這些新法規(guī)發(fā)布時(shí),通常會(huì)有大約12至18個(gè)月的“適應(yīng)期”。那么,在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi),下列問題都會(huì)引發(fā)疑問或不確定性:
1、實(shí)操中,新老項(xiàng)目的界定及征稅稅率確定問題-“營(yíng)改增”以前已經(jīng)開發(fā)完畢的樓盤項(xiàng)目,但是在2016年4月30日仍未銷售完畢,那么剩下的項(xiàng)目可以按照“營(yíng)改增”之后老項(xiàng)目的繳稅標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)銷售,選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅,同時(shí)給購買方開具增值稅普通發(fā)票;對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之前,已經(jīng)進(jìn)行了立項(xiàng)、報(bào)建、審批和規(guī)劃等法律手續(xù),且已經(jīng)與建筑企業(yè)簽訂了建筑施工總承包合同,但未辦理《建筑工程施工許可證》導(dǎo)致項(xiàng)目一直未動(dòng)工,營(yíng)改增后才辦理《建筑工程施工許可證》致使工程正式動(dòng)工的項(xiàng)目為新項(xiàng)目,應(yīng)選擇增值稅一般計(jì)稅方法,按照11%計(jì)算繳納增值稅。
2、房產(chǎn)的認(rèn)證問題-法規(guī)是建立在即將被出售的房產(chǎn)和已取得的房產(chǎn)是一致的假設(shè)上運(yùn)行的。如果某房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目部分屬于老項(xiàng)目,部分屬于新項(xiàng)目,那么,在隨后的房屋銷售中,增值稅稅率5%的簡(jiǎn)易征收辦法就不應(yīng)一而概之,而應(yīng)該區(qū)別對(duì)待,對(duì)于屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目的部分,適用選擇征收率5%的簡(jiǎn)易征收辦法,對(duì)于屬于新項(xiàng)目的部分,則應(yīng)適用一般計(jì)稅方法,按照11%的稅率繳納增值稅,當(dāng)然這部分銷項(xiàng)稅是可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的抵扣的。
3、房地產(chǎn)開發(fā)商登記為增值稅一般納稅人—房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般商業(yè)模式,屬于發(fā)生費(fèi)用支出和取得銷售收入之間會(huì)有很長(zhǎng)一段籌建時(shí)間的商業(yè)模式,這種模式可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無法及時(shí)抵扣應(yīng)抵的進(jìn)項(xiàng)稅。簡(jiǎn)單來說就是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常都希望在項(xiàng)目的開始階段登記為增值稅的一般納稅人,這樣做可方便從銷項(xiàng)稅額中抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額。但在實(shí)操當(dāng)中,往往當(dāng)項(xiàng)目開始時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商并不能取得銷售收入,因此可能無法順利登記為增值稅一般納稅人。
(作者單位:廣東工業(yè)大學(xué))
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