龔小鋒

在調(diào)控發(fā)力之下，新一輪市場調(diào)整期不可避免要到來。在接下來的樓市寒冬，有的房企將逆勢壯大，有的房企或許就只能等待被收購甚至破產(chǎn)的命運。房企新一輪大考來臨。

調(diào)控城市危險度高

出臺調(diào)控政策的城市，近期樓市都給出了反應。由于不少成交都要趕在調(diào)控前簽約，短期內(nèi)整體市場成交量同比明顯上漲，但在這個基礎上，包括南京、武漢、北京、上海等城市的成交量，則出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。？

除北京之外，樓市調(diào)控升級之下的南京、蘇州樓市，在這個國慶黃金周感受到了從未有過的寒意。數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月6日，南京樓市平均每天成交量在138套，而在國慶節(jié)前6天（9月25日-9月30日），這個數(shù)據(jù)則達到744套，新政后的成交量不足調(diào)控前的兩成。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從實際簽約看，受到新政影響的20個城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實際跌幅達到了40%左右。預計這一成交量將在10月下旬逐漸開始反映到簽約數(shù)據(jù)上。？

南京媒體也報道稱，投資客不搶房，改善客群又要開始觀望了，部分新盤的客戶流失量超過一半。在二手房市場，一些投資客聽聞限購令后，立馬提出解約的要求，以前的賣方市場一夜之間轉變成買方市場，不少賣家已經(jīng)表示可以降價。？

從市場價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地前期明顯出現(xiàn)虛高價格的二手房房源，大都大幅降價到市場水平。而且從限購城市看，意向購房者大量放棄購房意向的現(xiàn)象非常普遍。？

在10月10日萬科的電話會議中，萬科董秘朱旭坦言，十一期間萬科全國項目來訪人數(shù)增長32%，認購金額和去年基本持平。但是需要注意的是，符合資格的客戶數(shù)量減少了，符合資格的客戶也出現(xiàn)了觀望的現(xiàn)象?！邦A計對于成交的影響可能會在四季度和明年一季度體現(xiàn)出來?！?/p>

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，上述熱點城市會率先出現(xiàn)個案大幅降價現(xiàn)象，市場也將普遍進入降價的周期，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現(xiàn)降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。這個過程可能會一直延續(xù)到2018年上半年。

房企在重點城市業(yè)務無疑會受到影響。以萬科為例，北京、上海、深圳、廣州、天津等14個城市，一直是萬科重點關注和監(jiān)測的市場，而這些城市，基本都在此次調(diào)控的范圍。

萬科給出的數(shù)據(jù)顯示，14城中去化周期最短的是佛山，只有1.5個月，其次是南京2個月，再次是武漢3個月，杭州是下降最快的城市；庫存去化周期最長的是深圳16個月，沈陽13.3個月，北京11.6個月。

對于應對策略，萬科董秘朱旭稱，萬科會根據(jù)城市的庫存情況來決定開發(fā)節(jié)奏，控制開工面積和推售面積?！巴恋剡^熱得到遏制，回歸理性，前期的地王項目可能會面臨一些壓力。”

高杠桿房企風險

張大偉列出了一份“16個典型調(diào)控城市重倉的93家房企”的表格。在他看來，這些房企在上述城市的后續(xù)銷售可能下調(diào)，最可怕的是融信。根據(jù)表格顯示，相對融創(chuàng)和綠地、萬科等大型房企，規(guī)模較小的融信拿地多而且價格也較高。？

隨著時間的推移與調(diào)控的深入，金融機構會強化對于房企的“風險控制”，也會采取一些“降杠桿”的措施。屆時，銀行等金融機構將通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風險”房企或項目進行“風險控制”。

從今年前三季度房企銷售表現(xiàn)來看，雖然表面上房企規(guī)模性、銷售狀況都處于向好階段，但仍然存在一些運營方面的問題。比如總負債、資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)偏高狀態(tài)，速動比率處在不合理區(qū)間，加之現(xiàn)在政策趨緊，調(diào)控轉向，預計明年樓市將迎來調(diào)整期。

張宏偉認為，這些動作有可能會讓占有整個行業(yè)絕對數(shù)量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現(xiàn)中小房企被并購或破產(chǎn)的現(xiàn)象。屆時，這些房企一旦無法及時償還貸款，無法給自己“降杠桿”，它們極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購股權或項目。

此外，即使是大型房企，也應關注自身負債情況。自2015年下半年以來，不少房企在上半年的負債總額和負債率高企。據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，京投發(fā)展、綠地控股、泛?？毓伞⑷A夏幸福、融創(chuàng)中國、泰禾集團、當代置業(yè)等房企上半年的負債率均高居80%以上，部分甚至接近90%。恒大、萬科A、綠地控股的總負債金額均超過5000億元。

目前從行業(yè)競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，它們對行業(yè)內(nèi)的收購機會自然也不會放過。

比如恒大頻繁收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展，融創(chuàng)也積極推進并購，近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權，積極進行規(guī)?；瘮U張。

朱旭也坦言，“這次調(diào)控還可以保證財務穩(wěn)健的公司未來有機會，以合理的價格獲得充沛的土地儲備，并且有機會通過并購的方式，將一些可能會退出的房地產(chǎn)商進行合并和整合。

聚焦自住需求

在朱旭看來，這一輪房價和地價，特別是地價持續(xù)上漲，有一定程度的透支。這次調(diào)控政策，非常精確地對投資性需求進行控制，鼓勵剛需和本地戶籍的居民來購房。因此，受影響最大的應該是投資客和過分使用杠桿的投資者。

投資客已經(jīng)遍布熱點城市及有潛力熱點城市。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2007年投資客曾高達39.5%，2014年下降到10.7%。而在今年，有媒體報道，今年蘇州投資客達到20%，有的樓盤據(jù)說已達到40%至50%。

今年，上海離婚潮更是暴露了上海市民的投資意識。根據(jù)上海統(tǒng)計年鑒，2005-2014年，上海每初婚100對、平均離婚46.7對、再婚28.7對，離婚再婚比例遠遠高于全國平均水平。其中2007年是樓市高峰期，每初婚100對就離婚51.8對、再婚31.2對；2013年更是達到每初婚100對、離婚62.9對、再婚34.2對。

這也意味著，隨著樓市調(diào)整期到來，一二線城市中的高價地項目將會十分難受。張宏偉表示，按照房地產(chǎn)周期判斷來看，6-8個月之后也就是2017年年中開始，部分項目價格有可能會出現(xiàn)下調(diào)。尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及地王頻出的板塊，極有可能率先降價。

在他看來，去年下半年至今的地王項目，如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因為地王陷入困局，比如拿地較為激進的閩系房企。

在調(diào)控較為嚴厲的深圳，萬科的400億元高端貨值也一直備受市場關注。在有投資者問到是否會受調(diào)控影響時，朱旭稱這些項目目前還沒有開盤銷售，關注和來訪的客戶非常多，深圳關內(nèi)的新房供應量非常少，是比較稀有的高端產(chǎn)品的貨值。

“我們也關注到，深圳的去化周期非常長，主要在于高端的貨值，越貴的房子賣得越慢，毛利率越高。調(diào)控政策出來之后，萬科的項目還未披露價格，還要再等看，可能會受到影響?！敝煨癖硎?。

朱旭稱，自住需求會成為市場爭奪的焦點，萬科未來也會繼續(xù)堅持以自住的購房者為主進行銷售。數(shù)據(jù)顯示，9月份萬科客戶置業(yè)類型和銷售結構透露，90平方米以下的房子銷售占比40%，其他占60%左右。從客戶類型來看，20%是首次置業(yè)，40%左右是第一次改善，20%是二次改善，其他的占20%左右。一次性付款比例是10%以下。

現(xiàn)金為王

過高的存貨意味著有大批建成房源積壓，對于地方來說，是擺在面前的去庫存的難題，但對于房企來說，則是事關資金周轉的生死大事。尤其是三四線非熱點城市的庫存就更成了燙手山芋。？？

得益于今年以來的火爆行情，大多數(shù)大型房企都賺得盆滿缽滿。9月30日，有研究機構披露房企銷售業(yè)績排行榜，進入前三的房企為：恒大、萬科、碧桂園，這3家最有可能成為年內(nèi)銷售超過3000億元的企業(yè)。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至6月底，A股135家上市房企存貨總計3.38萬億元，而去年同期這135家房企存貨總計約2.88萬億元，同比漲幅為17%。

在已公開發(fā)布的半年報數(shù)據(jù)中，萬科A以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團、金科股份、榮盛發(fā)展、泰禾集團的存貨凈額分別高達4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元。？？

業(yè)內(nèi)人士普遍的判斷是，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認識到，此類市場拐點是周期性的，而非實質性的下跌。

對于這些存貨，如果是資金鏈充裕的開發(fā)商，可能會選擇撐過去，從預收房轉為現(xiàn)樓發(fā)售。由于現(xiàn)樓價格不計入預售新房的房價系統(tǒng)中，所以，不會受到政策限制。

那些資金鏈不充裕的開發(fā)商，會選擇一步到位式的降價。在2014年的樓市低潮中，最初房企不愿意降價，此后萬科、恒大等品牌開發(fā)商帶領下，多個城市實實在在直降、打折明顯增多。每一次樓市調(diào)整期時，這些品牌開發(fā)商往往率先調(diào)整應對，值得學習。

“目前，‘現(xiàn)金為王的策略在行業(yè)高位運行的情況下非常有效，健康、穩(wěn)定的現(xiàn)金流能極大增加公司抵御周期性風險的能力，使得公司可以在激烈的行業(yè)競爭中取得一席之地。”億翰智庫一位研究員強調(diào)說。

對于開發(fā)商來說，如何在這個樓市寒冬活下去，已經(jīng)成為最重要的課題。房企應該關心自身的“健康”狀況，包括現(xiàn)金流風險、周轉速度、拿地策略等等。

在當前信貸全面收緊的局勢前，要想擁有充足的現(xiàn)金流，降價跑量是最有效的手段。

企業(yè)的管控能力也是十分重要的一項。過去，對規(guī)模的癡迷，對排行的瘋狂追逐導致房企更多看重合同銷售額，甚至是協(xié)議銷售額數(shù)字，因而導致對購房者資質審核不嚴，銷售流程不規(guī)范，最終影響了銷售回款率。

今后，更多企業(yè)重視回款、現(xiàn)金流等指標，而非單純的銷售數(shù)字。部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)營過于激進或不規(guī)范的企業(yè)，往往會有資金鏈斷裂的風險，企業(yè)兼并重組將更為頻繁。