張佳竹

南京調(diào)控樓市，一向都是快準(zhǔn)狠。從土地熔斷機(jī)制、拿地?fù)u號(hào)，到主城區(qū)住宅限購(gòu)，再到最近的二套房首付比例升至8成，限購(gòu)又限貸，一次更比一次狠。

這滿是誠(chéng)意的調(diào)控政策一出，火熱的南京樓市立刻速凍，成交量出現(xiàn)斷崖式下跌。

成交量大跌

今年8月，南京出臺(tái)土地新政規(guī)定，競(jìng)拍地塊達(dá)到最高限價(jià)后，將搖號(hào)決出歸屬，并只能現(xiàn)房銷售。但此舉并沒(méi)能抑制住土地市場(chǎng)的火爆，南京4天內(nèi)搖號(hào)產(chǎn)生20地塊的歸屬，各區(qū)的樓面價(jià)被抬升至新的高度，開(kāi)發(fā)商一片慶祝的氛圍。

極富戲劇性的是，搖號(hào)結(jié)束兩天后的9月25日晚間，南京市政府出臺(tái)主城區(qū)限購(gòu)政策，規(guī)定從9月26日起，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房和二手住房；擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房。

國(guó)慶尚未結(jié)束，南京又馬不停蹄地出臺(tái)了更為嚴(yán)格的限貸政策，規(guī)定二套無(wú)貸款或已結(jié)清的家庭，商貸首付比例不得低于5成；二套有貸款家庭，商貸首付比例不得低于8成，對(duì)于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

一面是火熱的網(wǎng)絡(luò)土拍，一面是近乎瘋狂的剛需和投機(jī)者的博弈，有南京業(yè)內(nèi)人士稱，政策出臺(tái)正是時(shí)候。

隨之而來(lái)的是，南京新房認(rèn)購(gòu)量和成交量呈現(xiàn)“斷崖式下跌”。據(jù)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，限購(gòu)政策出臺(tái)當(dāng)日，即9月25日，當(dāng)天的認(rèn)購(gòu)量和成交量均達(dá)到峰值，為1600套左右。之后，認(rèn)購(gòu)量和成交量迅速降至188套及601套。

限貸新政出臺(tái)后，從10月6日開(kāi)始，截止到10月12日，南京市商品房認(rèn)購(gòu)量?jī)H有744套，加上10月13日的認(rèn)購(gòu)量，也只有958套。10月10日降至冰點(diǎn)，南京全市新房認(rèn)購(gòu)量只有86套，成交231套。雙限后首周10月11日鼓樓證大大拇指廣場(chǎng)加推，日均認(rèn)購(gòu)量?jī)H104套，不足雙限政策實(shí)施前的三成。

開(kāi)發(fā)商愁，消費(fèi)者苦

調(diào)控的影響還遠(yuǎn)不止于此。

新政出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)給土地市場(chǎng)降溫。對(duì)于好不容易搖上號(hào)拿到地，卻要現(xiàn)房銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，兩年后的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是什么樣的行情實(shí)在難以預(yù)料，但在新政的影響下，漲幅或許有限。

對(duì)于之前激進(jìn)高地價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商們，將面臨被套的風(fēng)險(xiǎn)，有高地價(jià)的包袱在手，將會(huì)打擊他們繼續(xù)高價(jià)拿地甚至繼續(xù)拿地的決策。

在筑家易網(wǎng)絡(luò)科技有限公司南京分公司副總經(jīng)理顧亮亮看來(lái)，這次南京樓市調(diào)控政策可稱為“南京史上最嚴(yán)政策”，不僅讓投資客減少，也讓手上有錢想改善住房的人變得無(wú)所適從，導(dǎo)致現(xiàn)在南京的房地產(chǎn)處于吊在空中的狀態(tài)——?jiǎng)傂璧娜藟虿簧?，改善的人觸碰不了，投資的人被拒之門外。

他預(yù)計(jì)，明年南京樓市會(huì)進(jìn)入一個(gè)冷淡甚至于蕭條的局面，成交量會(huì)下滑三四成。但他強(qiáng)調(diào)這只是一個(gè)周期性的局面，“這個(gè)周期不會(huì)超過(guò)3年，最多在一年半到兩年就會(huì)結(jié)束”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南京市政府對(duì)樓市調(diào)控已有多次，但樓市周期性變動(dòng)往往有負(fù)面影響。在周期的波峰，市場(chǎng)發(fā)燒到40攝氏度，而到了谷底，就降至零下，“冰火兩重天”的態(tài)勢(shì)對(duì)政府、房地產(chǎn)商、購(gòu)房者都有損害。