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        全球房價上漲,不唯中國

        2016-11-05 06:38:35鐘偉
        中國外匯 2016年16期
        關(guān)鍵詞:樓市房價泡沫

        Column 專欄

        全球房價上漲,不唯中國

        鐘偉

        本刊副主編、北京師范大學金融系教授

        中國樓市的火爆,很可能并不是中國的涉房政策發(fā)生重大轉(zhuǎn)折的結(jié)果。

        次貸危機以來,全球房地產(chǎn)在經(jīng)歷了短暫下跌之后,價格重新開始上漲。除了政治或者安全局勢動蕩的區(qū)域之外,幾乎全球大都市的房價都有顯著上漲。倫敦、波士頓、紐約、舊金山、悉尼、溫哥華及多倫多等城市在過去三年的房價漲幅都超過了40%,東京房價在過去一年也上漲了16%。而中國大城市房價的上漲,是全球房價上漲的一個縮影,北、上、廣、深在過去四年甚至沒有能夠進入全球房價漲幅前三甲的城市之列。

        以上事實顯示,中國樓市的火爆,很可能并不是中國的涉房政策發(fā)生了什么重大轉(zhuǎn)折的結(jié)果,也就是說,限購、限貸政策的有限放松不足以解釋中國樓市的轉(zhuǎn)折。那么,包括中國在內(nèi)的全球房價上漲的根源究竟是什么?人們直覺地將答案投向了貨幣。

        次貸危機之后,全球主要經(jīng)濟體紛紛采取了寬松的貨幣政策,當前,全球更是進入了低利率、零利率甚至負利率時代。然而,企業(yè)的投資熱情并沒有被激發(fā),由于創(chuàng)新的匱乏和盈利前景的不明朗,實體經(jīng)濟并沒有吸收太多的流動性。例如,美國上市公司在去年手持現(xiàn)金超過了1萬億美元,現(xiàn)金分紅率達到了50%。于是,廉價貨幣“脫實入虛”,催生了全球資產(chǎn)泡沫。次貸危機至今,伴隨房價上漲的,還有股市和國債價格的飆升。甚至可以說,當下全球資產(chǎn)泡沫比次貸危機前有過之而無不及。

        中國樓市既是全球樓市的一部分,同時又有自身的特質(zhì)。2011年年底,美國經(jīng)濟接近見底,而后走出了略有波動的L型;相較而言,中國經(jīng)濟探底的進程更為遲緩。同樣,中國樓市的回升也比美國緩慢。2012年年初至今,美國總體房價已經(jīng)回到正增長,而中國的房價回升則遲至2014年年底。同時,中國樓市的回升,又是在工業(yè)化和城市化程度較低的背景下產(chǎn)生的,并伴隨著國內(nèi)股市的一蹶不振。而從當前的全球經(jīng)濟增長和貨幣政策環(huán)境來看,2016年第二季度美國經(jīng)濟增長僅為1.2%,美聯(lián)儲加息仍然步履蹣跚;中國經(jīng)濟增長已為權(quán)威人士認定為L型,而中國利率水平存在持續(xù)走低的趨勢。因此,推動樓市火爆的“弱增長、寬貨幣”的大環(huán)境并沒有逆轉(zhuǎn)之勢。

        那么,當前的房價泡沫何時會破滅?可能的因素有兩個:一是濫發(fā)貨幣最終導(dǎo)致了通貨膨脹的回歸,二是公眾對房價上漲帶來的貧富懸殊表達強烈憤怒。

        首先,濫發(fā)貨幣是否一定會帶來通脹的報復(fù)?現(xiàn)實中的答案不甚明朗。作為貨幣量寬的始作俑者,日本財政和貨幣政策雙刺激已實施了近30年,卻始終沒有促成通脹的上升。另一些資源國,例如中東產(chǎn)油國、俄羅斯、巴西等并未實施太過分的貨幣寬松,卻陷入高通脹之中。美國和中國則復(fù)蘇微弱,同時通脹低下。目前來看,廉價貨幣究竟何時釀成通脹甚至滯漲局面,尚存在不確定性。在通脹回歸之前,樓市的火爆有可能還要延續(xù)一段時間,當然這種火爆實際上是冷熱不均的:體現(xiàn)在一線熱、三四線冷;銷售熱、投資冷;住宅熱、非住宅冷,中外樓市皆是如此。如果通脹回歸利率趨升,則樓市泡沫就有可能破滅。

        其次,包括樓市在內(nèi)的資產(chǎn)價格上升必然加劇貧富分化。房價上漲使得擁有較多房產(chǎn)的富裕階層財富暴增,但無房者可能更加無力購房甚至只能租房。以中國一線城市為例,一套真正能夠居住的小房子可能需要300萬元,哪怕房價每年僅漲5%,也相當于15萬元/年,這已遠超過了一線城市職工的年均收入,也超過了在金融行業(yè)就業(yè)的大學生的起薪。在收入趕不上房價漲幅時,唯一手段就是向父母等家人請求資助,這將導(dǎo)致家庭財富進一步向大城市集中。當下,全球主要國家都面臨著資產(chǎn)價格泡沫導(dǎo)致貧富分化加劇的巨大風險。而由樓市泡沫所推升的社會矛盾,也可能最終葬送樓市本身。

        而中國樓市泡沫如果發(fā)生逆轉(zhuǎn),也很可能與重大政策相關(guān),例如房產(chǎn)稅。由于中國房屋租售比超過50倍,房屋空置率較高,同時地產(chǎn)庫存約50億平米。筆者認為,減少現(xiàn)金使用,推動通過銀行實現(xiàn)住戶部門、中小企業(yè)和消費行業(yè)稅收的源泉征繳,改善個人所得稅制,適時嘗試遺產(chǎn)稅制,都不失為維持樓市弱平衡,漸進宣泄泡沫的手段。

        Digest 財經(jīng)視野

        陳雨露

        “將有序推進金融市場的雙向開放,支持優(yōu)質(zhì)金融發(fā)行主體在境內(nèi)發(fā)行人民幣債券,支持境內(nèi)的人民幣優(yōu)質(zhì)機構(gòu)到境外開展人民幣業(yè)務(wù),引進優(yōu)質(zhì)機構(gòu)進行人民幣優(yōu)化?!?/p>

        ——7月24日,中國人民銀行副行長陳雨露在“2016國際貨幣論壇”上表示,隨著中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的步伐加快,改革紅利的持續(xù)釋放,人民幣加入SDR貨幣籃子以及一帶一路等國家戰(zhàn)略的實施,更多的人民幣市場需求將會得到有效的激發(fā)。

        李揚

        “對于國際投資者最重要的債券市場,一方面是否發(fā)展到能夠為外國投資者放心投資還有待審視,另一方面,債券市場多頭管理,對外開放程度也不夠?!?/p>

        ——7月24日,國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚在“2016國際貨幣論壇”上表示,現(xiàn)在全球陷入長期停滯,全球貿(mào)易極度萎縮,人民幣作為貿(mào)易貨幣功能受限,五到十年不要指望人民幣國際化因國際貿(mào)易的發(fā)展而有大的發(fā)展。

        盛松成

        “從去年10月份開始,我國M1和M2的增速差距不斷擴大,有三個原因:一是企業(yè)持幣待投資,二是企業(yè)傾向于持有活期存款,三是地方政府債務(wù)置換可能對M1形成擾動?!?/p>

        ——7月16日,中國人民銀行調(diào)統(tǒng)司司長盛松成在“2016中國資產(chǎn)管理年會”上表示,貨幣政策有效而有限,需要積極的財政政策相配合。一是實行積極的財政政策更有優(yōu)勢;二是適當增加政府債務(wù)發(fā)行,提高財政赤字率。

        徐洪才

        “目前經(jīng)濟下行的情況下,我們通過適當?shù)恼痈軛U來換取企業(yè)減杠桿,從而保證經(jīng)濟的穩(wěn)定運行,這還是必要的?!?/p>

        ——8月10日,中國國際經(jīng)濟交流中心研究部長徐洪才在“中國新財稅主義三十人論壇”表示,財稅體制改革的內(nèi)容非常豐富,僅僅強調(diào)優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)還不夠,還應(yīng)包括預(yù)算管理體制的改革、建立事權(quán)與支出責任相適應(yīng)的財政制度的改革以及政府職能轉(zhuǎn)變等。

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