吳濤

【摘 要】加強項目的成本控制與管理是加強房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要手段，突出重點的控制好設計階段和施工階段的工程建造成本，是保證企業(yè)綜合效益最大化，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本保證。本文從設計階段、施工階段探討了房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的方法與注意要點。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；造價控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制存在的問題

（一）項目前期造價控制不當

項目前期包括項目建議書階段、項目可行性研究階段、初步設計階段、施工圖設計階段、招投標階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍忽視了工程建設項目前期工作階段的造價控制，而是把重點放在施工階段和工程結(jié)算價款階段。企業(yè)對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎的投資估算和設計概算的作用，往往會造成三超現(xiàn)象，即概算超估算、預算超概算、結(jié)算超預算。

（二）施工階段造價控制不到位

在施工階段對造價控制不到位，不能切實地將經(jīng)濟問題與技術(shù)問題有機地結(jié)合到一起，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟管理中存在的問題，待工程竣工時才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟問題，已無法彌補。往往在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本的節(jié)約，不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進施工工藝、降低工程造價列入到生產(chǎn)管理過程中來，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不溝通，工程造價控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而造成造價的人為不可控制狀態(tài)。

（三）缺乏科學合理的評價體系

在項目開發(fā)完成后，對已完工程在工程造價控制方面的評價體系沒有科學的評價體系，會導致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報價體系，這是對企業(yè)資源的巨大浪費，珍貴的經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)將隨著建筑物的完成而消失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制措施

（一）決策階段的造價控制措施

項目投資決策是投資主體對投資項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同投資方案進行比較，并作出判斷、選擇和決定的過程。在項目建設各階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高，達到95%～100%。決策階段項目決策的內(nèi)容是決定工程造價的基礎，工程造價的投資控制關(guān)鍵在于決策階段。在決策階段主要是認真做好項目可行性研究，一般企業(yè)的做法是請專業(yè)的咨詢公司做專業(yè)的、詳細的、科學的可行性研究報告。

（二）設計階段的造價控制措施

項目一旦做出了決策，影響項目投資最大的階段就是設計階段。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%～95%；在技術(shù)設計階段，影響項目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%～35%?？梢詮囊韵挛宸矫鎸υO計階段的造價進行控制：一是優(yōu)選方案和工程設計單位，組織工程設計方案競賽招標、優(yōu)選工程設計單位；二是優(yōu)化設計方案，可以應用價值工程優(yōu)化設計方案，價值工程是指通過各相關(guān)領域的協(xié)作，對所研究對象的功能與成本進行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高所研究價值的思想方法和管理技術(shù)；三是推廣標準化設計，有利于降低工程造價；四是推行限額設計，要按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計；五是嚴格審查設計概算和施工圖預算，可促進概預算編制單位嚴格遵守國家有關(guān)部門概算、預算的編制規(guī)定和費用標準，防止任意擴大投資規(guī)模和出現(xiàn)漏項，從而避免故意壓低概預算，導致實際投資大幅度突破概預算的現(xiàn)象。

（三）招投標階段的造價控制措施

項目招投標階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運作期間的成本管理和結(jié)算工作。造價管理人員要編制好招標控制價，在評標時要做到報價與工作內(nèi)容、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評審，提高評標質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中會涉及到許多合同，工程施工合同和設備供應合同是合同管理的重點，其中工程質(zhì)量、合同價格、施工工期、材料供應、獎罰措施等條款更是重中之重，簽訂合同時應把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，保證合同條款的嚴密性。這對造價控制起著極其重要的作用，工程管理人員要熟悉合同的有關(guān)條款，一方面要利用合同條款隨時解決工程造價方面的糾紛，另一方面要全面履行合同條款。

（四）施工階段的造價控制措施

施工階段在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中時間跨度最長、變化最多、對整個項目開發(fā)工程造價管理來說也是最難最復雜的階段。一是在施工前應做好設計交底和圖紙會審工作，盡量減少在施工中設計變更。圖紙會審要著重審查圖紙中的缺陷，盡早向設計單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)場施工管理人員在施工過程中應有預見性，對照施工圖紙和施工實際，提前發(fā)現(xiàn)問題并在實際施工前解決；二是加強現(xiàn)場簽證的管理。開發(fā)商應加強對現(xiàn)場管理人員的業(yè)務培訓，提高他們的現(xiàn)場管理水平、業(yè)務水平，并加強職業(yè)道德教育，杜絕行賄受賄等不良風氣，以避免建設單位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時、重復簽證等現(xiàn)象。同時，加強對簽證的監(jiān)督與審核，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實后方可簽發(fā)，這樣可杜絕不合理的簽證，有效地降低工程造價；三是加強施工合同索賠的管理。由于施工現(xiàn)場條件、氣候條件、物價的變化，以及合同條款、規(guī)范、標準文件和施工圖紙的變更等多種因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現(xiàn)索賠。建設單位的負責人在處理索賠時，必須予以高度重視。一方面，必須做好日常例會及處理技術(shù)問題、進度問題及其他重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據(jù)；另一方面，在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風險和責任，屬于自己應承擔的風險，則嚴格對照合同，謹慎處理索賠；凡不屬于自己責任范圍內(nèi)的，則一概不得批準對方的索賠要求。

（五）竣工驗收階段的造價控制措施

竣工驗收階段造價控制的主要途徑是竣工結(jié)算、編制竣工結(jié)算報告和對工程保修金的管理。在這一階段可采取以下措施：一是提高造價管理人員的素質(zhì)，工程造價人員要不斷提高思想和業(yè)務素質(zhì)能力，有良好的職業(yè)道德，尊重事實，客觀公正，熟練掌握工程量清單計算規(guī)則，掌握工程造價計算程序及國家政策調(diào)價和取費標準等才能勝任竣工結(jié)算的審核工作，準確地確定竣工結(jié)算的工程造價；二是認真核對工程量，工程量是編制工程竣工結(jié)算的基礎，審核人員要有認真細致的工作態(tài)度，在審核中必須搜集、整理好完整的竣工資料，嚴格按照各專業(yè)規(guī)定的工程量計算規(guī)則逐項進行核對；三是落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。

三.結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制應該全過程地、動態(tài)地、主動地實現(xiàn)事前和事中控制，尤其要以設計階段為重點。只有這樣才能實現(xiàn)資源的節(jié)約和企業(yè)投資收益率最大化，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝。