金洪
近期中國房價再次上漲的態(tài)勢,牽動了遠(yuǎn)在大洋彼岸美國媒體的神經(jīng),對此給予持續(xù)關(guān)注。美國《華爾街日報(bào)》、彭博新聞社等相繼發(fā)文,探究此輪中國房價上漲的原因以及中國能否采取有效措施控制房價。
中國樓市存在泡沫
所有對中國房價高企表示警惕的美國學(xué)者都認(rèn)為,應(yīng)將市場的“繁榮(Boom)”和“泡沫(Bubble)”區(qū)分開。前者指的是一個行業(yè)產(chǎn)出、價格和利潤的溫和增長,它是一個漸進(jìn)、穩(wěn)定的過程,反映的是一個行業(yè)的自然周期。后者則不一樣,它是一個行業(yè)產(chǎn)出價格改變以往走勢的突然陡漲,重點(diǎn)在突然改變和短時間內(nèi)價格連續(xù)暴漲。
房價上漲未必都屬于泡沫,有的時候是因?yàn)榉慨a(chǎn)基本價值快速上升,帶動房價更快上漲,有的時候是房產(chǎn)基本價值沒變,而房價嚴(yán)重偏離房產(chǎn)基本價值。目前,中國的情況屬于后者,集中表現(xiàn)為價格快速上漲、不切實(shí)際地預(yù)期價格會繼續(xù)上漲、價格嚴(yán)重偏離基本價值。
對當(dāng)前房價快速上漲的成因,相當(dāng)一部分美國學(xué)者認(rèn)為這是一種供給端現(xiàn)象,表現(xiàn)在兩個方面:一是房產(chǎn)供不應(yīng)求。在中國,房子不僅有居住的功能,更承載了子女上學(xué)、醫(yī)療、落戶等附加功能。大量有住房需求的人群短期內(nèi)爭搶有附加功能的住房,導(dǎo)致房價暴漲。二是住房金融的低價過度供給,供大于求。過低的按揭貸款利率導(dǎo)致按揭貸款發(fā)放規(guī)模過大,這種過度供給會導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
美國評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告稱,截至2015年末,中國信貸達(dá)到GDP的243%,比2008年翻番,該比例今年預(yù)計(jì)將飆升到253%,明年將飚升到261%。外界擔(dān)心,中國國內(nèi)住房金融市場會引發(fā)類似2008年之前美國次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。
2007年美國次貸危機(jī)爆發(fā),根源在于:住房金融市場的供給方式從傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款(FRM)向個人可調(diào)整利率抵押貸款(ARM)等金融工具轉(zhuǎn)變,導(dǎo)致了市場金融風(fēng)險(xiǎn)增加。次貸危機(jī)引發(fā)的美國金融危機(jī),對美國經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的沖擊。
有沒有泡沫指標(biāo)說話
目前中美監(jiān)測房價泡沫的思路基本相同,大體可以分為兩類。一類是回歸分析。此類方法主要是從房地產(chǎn)市場供給側(cè)、需求側(cè)或者資產(chǎn)定價角度出發(fā),采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)等方法,判斷房價泡沫情況。
但更常用的是比值法。該方法用到的指標(biāo)主要包括房價房租比、房價收入比兩種。房價房租比,簡而言之,就是同一地區(qū)房價中位數(shù)與房屋年租金的比值。房價收入比一般是指同一地區(qū)房價中位數(shù)與居民人均實(shí)際年收入的比值。二者數(shù)值只要超過基期比值20%即被認(rèn)為存在泡沫。美國學(xué)者通過研究發(fā)現(xiàn),用房價房租比判斷房價是否存在泡沫的準(zhǔn)確率高達(dá)85%。因此,該指標(biāo)是衡量房價泡沫的有效指標(biāo)。除了高準(zhǔn)確率外,該指標(biāo)還具有提前預(yù)警功能,一般可以在房價偏離基本價值20%之前3到6個月預(yù)警房價泡沫的形成。
這里筆者也對中國房價房租比進(jìn)行了計(jì)算。結(jié)果發(fā)現(xiàn),中國1999-2015年70個大中城市中大部分存在一定程度泡沫,房價泡沫也存在時間和城際差異。從時間上來看,2006年是一個分水嶺。2006年之后,房價泡沫相對指數(shù)整體上呈單邊上升態(tài)勢。從城際變化來看,1999年以來,70個大中城市房價泡沫相對指數(shù)走勢分化現(xiàn)象顯著。東中部區(qū)域房價泡沫普遍高于西部地區(qū)。北上廣等一線城市與南京、杭州、寧波等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)數(shù)值開始急劇增加,有些城市的數(shù)值增加緩慢,二者之間呈現(xiàn)類似“剪刀差”形態(tài)。中東部地區(qū)房價高,但是市場需求大;西部地區(qū)房價較低,但人口凈流出。兩相權(quán)衡,中國存在一定程度的房價泡沫,不過尚未失控。
看看美國經(jīng)驗(yàn)
次貸危機(jī)后,美國在治理房價泡沫方面還是有些成功經(jīng)驗(yàn)值得中國思考的。美國治理房價泡沫的手段包括法律、行政、經(jīng)濟(jì)等多種手段,這些措施整體上有利于維護(hù)市場公平,擴(kuò)大住房供給,縮小供求缺口。
法律方面,美國有《住房法》、《公平交易法》等數(shù)十部法律,打擊虛假信息、哄抬房價等干擾房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的行為。相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會對上述不法行為實(shí)施者設(shè)立黑名單制度。此外,媒體曝光也會對房價泡沫制造者產(chǎn)生約束。
行政方面,美國住房和城市發(fā)展部每年有數(shù)百億美元的預(yù)算,大部分用于建造廉價房和向低收入家庭提供住房補(bǔ)貼。上述廉價房面向低收入家庭提供。同時,美國政府要求開發(fā)商在建造房產(chǎn)時要建造一定比例的廉價房;作為補(bǔ)償,開發(fā)商在購買土地時可以因此享受一定的稅收折扣優(yōu)惠。
未來去庫存壓力巨大,房價存在下跌空問。
稅收方面,美國涉及房產(chǎn)的稅收主要是房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)增值稅兩項(xiàng)。后者只有在房屋購買和出售出現(xiàn)差價時才會征收。而且,自住兩年以上的房屋出售時可以享受稅收減免優(yōu)惠,有些州的減免額高達(dá)50萬美元。
為了打擊外來炒房客,鼓勵公共部門人員購房,美國有些州政府規(guī)定,開發(fā)商必須拿出至少10%的開發(fā)房產(chǎn)以一定的折扣優(yōu)惠定向出售給教師、消防隊(duì)員、社區(qū)服務(wù)人員等。出售給投資客的房產(chǎn)在同一樓盤中的比例有上限規(guī)定,不同州政府的規(guī)定有所不同,大體在5%-10%區(qū)間。有的州還規(guī)定,一個人在同一小區(qū)只能購買一套住房。
中國雖然不能照單全收,也可以結(jié)合本國實(shí)際情況借鑒一二。
還有些思考
中國此輪房地產(chǎn)價格快速上漲中,真正值得注意的是那些缺少附加功能、缺少人口、實(shí)體經(jīng)濟(jì)等因素支撐的地域。未來去庫存壓力巨大,房價存在下跌空間。房價下跌預(yù)期一旦變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)必然造成不利沖擊。
在治理房價泡沫上,應(yīng)該防止“簡單粗暴”的做法,不能單純地刺破泡沫,快速壓低房價,而應(yīng)該推動房地產(chǎn)市場從“泡沫”區(qū)間回到“繁榮”區(qū)間。目前房價泡沫一定程度上已經(jīng)醞釀了金融風(fēng)險(xiǎn)。在治理房價泡沫時,應(yīng)該時刻關(guān)注金融風(fēng)險(xiǎn)變化,避免重走美國老路。
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)大背景下,要用全局性眼光治理房價泡沫,將治理房價泡沫發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與深化改革的有機(jī)組成部分。僅僅將眼光局限于房價泡沫,就泡沫談泡沫,并不能有效解決房價泡沫帶來的社會經(jīng)濟(jì)問題。
《華爾街日報(bào)》的一篇報(bào)道角度非常獨(dú)特,稱火熱的中國房地產(chǎn)市場“大火”燒掉了人民對婚姻的誓言,成千上萬對中國夫妻辦離婚,不是因?yàn)樗麄兿敕质?,而是為了投資買房。婚姻在利益面前變得不值一提。為了追求利益,人們已經(jīng)撕下最后一層溫情面紗。這也反映出金錢已經(jīng)成為人們的唯一追求以及現(xiàn)存投資渠道的極度匱乏。
因此,需要進(jìn)一步開發(fā)新的投資工具滿足人們?nèi)找娓邼q的投資需求。同時,要重視人文教育,優(yōu)化人們的價值觀。