施昱年

促進住房租賃市場健康發(fā)展，應(yīng)當要實現(xiàn)供需均衡、價格合理，但由于租金與房價脫不了勾，發(fā)展租賃市場不能不考慮購房市場，兩者是連動的。如何精準化地測算租賃補貼金額、公租房建設(shè)規(guī)模、租金水平與保障人群，是公租房建設(shè)必須細化的重要課題。

2016年6月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），總體要求建立購租并舉的住房制度，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。

從經(jīng)濟學(xué)的視角來看，促進住房租賃市場健康發(fā)展，應(yīng)當要實現(xiàn)供需均衡、價格合理，但由于租金與房價脫不了勾，發(fā)展租賃市場不能不考慮購房市場，兩者是連動的。因此，在當前房價依舊偏高的情勢下，高租金或?qū)⒊蔀榕嘤》孔赓U市場必須面對的課題。

當增加租賃住房供給數(shù)量是為了平抑租金，發(fā)展公共租賃住房（下稱公租房）保障體系的目標不再只是保基本、促公平，還應(yīng)包括以量制價。政府供應(yīng)適當?shù)?、足夠?shù)量的公租房，將能有效穩(wěn)定市場租金，而此一目標的難點，則在于精準預(yù)測公租房的供應(yīng)數(shù)量、訂價以及保障人群，并避免造成供過于求，供給浪費。

然而，從過去購房市場發(fā)展的經(jīng)驗來看，通過保障房供應(yīng)穩(wěn)定房價，需要大量的政府財政投入，因此公租房的供應(yīng)需要更多元的手段增加供給，不能只依靠政府。

首先，在公租房供應(yīng)部分，《意見》提出了兩項措施，第一是實物保障與租賃補貼并舉，第二是鼓勵地方政府采取和社會資本合作（PPP）模式。

這兩項手段可以簡化提供保障的程序，也可以降低政府財政壓力，起到市場化的效果，提供市場需要的公租房，而其難點，在于補貼金額及保障對象的確定。

《意見》也提到，補貼金額與市場租金水平須相互配套，而這也是補貼政策的關(guān)鍵;保障的對象，則涵蓋在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，反映出對勞工以及高素質(zhì)人口的支持，但這兩群人收入差異大，這也表明公租房的保障人群收入范圍大，數(shù)量大。

因此，如何精準化地測算租賃補貼金額、公租房建設(shè)規(guī)模、租金水平與保障人群，是公租房建設(shè)必須細化的重要課題。

其次，《意見》也提出形成多元化租賃住房供應(yīng)主體，將供應(yīng)主體劃分為房地產(chǎn)企業(yè)、租賃企業(yè)、個人及中介，各司其職，構(gòu)成完整的租賃市場。

針對提高房地產(chǎn)企業(yè)、租賃企業(yè)出租房的供應(yīng)，筆者認為關(guān)鍵在于房地產(chǎn)企業(yè)與租賃企業(yè)對物業(yè)的自持比率以及改革城市更新手段。自持比率愈高，代表持有物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)與租賃企業(yè)有自主能力經(jīng)營租賃住房，或?qū)⑸虡I(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，去化多余不適宜商業(yè)用房產(chǎn)品，有效降低經(jīng)營風(fēng)險，并帶動金融機構(gòu)通過發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化方式投資。

因此，對于新建租賃住房的土地供應(yīng)必須在土地出讓條件中明確受讓方自持比例與自持期限;改革城市更新手段有助于盤活城區(qū)存量土地供應(yīng)，新的更新手段應(yīng)當能夠合理滿足被更新居民的基本住房需求、政府取得足夠滾動開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施資金的土地數(shù)量以及有剩余土地可供新建租賃住房。

綜上所述，《意見》的出臺為促進住房租賃市場健康發(fā)展邁出了重要的一步，其在依法登記備案、建立信用平臺、增加租賃住房供給數(shù)量等三個重要關(guān)鍵上也做出了明確的指示。

筆者建議，未來的政策內(nèi)容，若能在稅收優(yōu)惠政策中加大個人出租房登記的稅收獎勵措施，提高承租人對出租人網(wǎng)上合同登記的制衡力量;在信用平臺建立工作上，優(yōu)先治理中介機構(gòu)亂象，推動租金實價登錄，強化互聯(lián)網(wǎng)租賃信息管理、規(guī)定最小人均租房面積要求;在增加租賃住房供給數(shù)量工作上，精準化測算租賃補貼金額、公租房建設(shè)規(guī)模、租金水平與保障人群，在土地出讓條件中明確受讓方自持比例與自持期限，加快城市更新手段改革，將能更加全面有效地推進住房租賃市場建設(shè)，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

（作者系中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系碩士生導(dǎo)師）