恒大 20年從成立到世界500強(qiáng)

近日，2016年的《財(cái)富》世界500強(qiáng)公布，恒大以211.84億美元的營(yíng)業(yè)收入首次上榜。和已過(guò)而立的萬(wàn)科相比，僅僅20歲的恒大似乎更能代表過(guò)去20年來(lái)的中國(guó)速度，同時(shí)也讓關(guān)注中國(guó)未來(lái)的人們，看到了延續(xù)中高速增長(zhǎng)趨勢(shì)的可能性。

資料顯示，恒大各項(xiàng)核心指標(biāo)近年保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中2015年?duì)I業(yè)收入較2009年上市時(shí)的57.2億元增長(zhǎng)超20倍，達(dá)1331.3億元。另外總資產(chǎn)、銷(xiāo)售額、凈利潤(rùn)等亦分別增長(zhǎng)超11倍、5倍和14倍。

領(lǐng)航者：解密“95后”的世界500強(qiáng)企業(yè)

成功沒(méi)有捷徑，更無(wú)從效仿。作為少有上榜的中國(guó)民營(yíng)企業(yè)，恒大成功擠入世界500強(qiáng)，讓外界更好奇它背后的成功之道。

恒大集團(tuán)董事局主席許家印在外界看來(lái)是一位讓人如沐春風(fēng)的企業(yè)家，而在工作上的投入和嚴(yán)謹(jǐn)非一般人能所及?！胺浅Ｆ?，真的非常拼，據(jù)說(shuō)每天的工作時(shí)間在20小時(shí)左右?！睋?jù)接觸過(guò)許家印的知情人士透露。

許家印帥氣的外表與親和的言語(yǔ)，讓人覺(jué)得這位兩千億房企的“掌門(mén)人”平易近人。王石之于萬(wàn)科或許更像職業(yè)經(jīng)理人，許家印之于恒大集團(tuán)，更像一個(gè)永不停步的領(lǐng)航者。

清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在2015年“經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)城市新機(jī)遇”高峰論壇上提到，“企業(yè)布局要有前瞻性，但不能過(guò)分超前”。從成立伊始，許家印就帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，確立并貫穿20年的企業(yè)精神、工作作風(fēng)和企業(yè)宗旨，確保了團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力；實(shí)施前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略，并每三年制定“三年計(jì)劃”，確保了企業(yè)的穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展；在管理和運(yùn)營(yíng)方面，獨(dú)特的緊密型集團(tuán)化管理模式、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式、民生地產(chǎn)的產(chǎn)品定位，確保了企業(yè)規(guī)模和品牌的快速發(fā)展。

種種發(fā)展規(guī)劃，讓恒大充分分享了中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去三十多年高速增長(zhǎng)的紅利，企業(yè)以每年30%的增速增長(zhǎng)，規(guī)模實(shí)力更呈現(xiàn)出驚人的發(fā)展態(tài)勢(shì)。資料顯示，恒大1996年從零開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，僅三年位列廣州十強(qiáng)；2006年開(kāi)始擴(kuò)展全國(guó)，三年即完成布局；到2016年，完成180個(gè)城市的拓展，企業(yè)規(guī)模第一，年銷(xiāo)售規(guī)模超3000億元。而就個(gè)人紅利而言，恒大的薪資水平高出行業(yè)平均水平20%左右，因此吸引了各行各業(yè)優(yōu)秀人才紛紛加入。

恒大許家印

核武器：超強(qiáng)的執(zhí)行力造就“恒大速度”

在恒大20周年慶典上，許家印曾感慨道：“恒大二十年的輝煌與榮耀，離不開(kāi)全體員工的努力拼搏。多年來(lái)，你們?yōu)榱斯?，虧欠家庭常年無(wú)休，工作中，不知道你們承受了多少壓力，付出了多少艱辛，是你們用無(wú)數(shù)的心血和汗水，才換來(lái)了恒大的今天。”

在業(yè)界，恒大員工以“高效、高能”聞名。據(jù)了解，到了企業(yè)重大戰(zhàn)略時(shí)期，員工都會(huì)傾注100%的心血和時(shí)間，完成各種“高難度”動(dòng)作，而且還很漂亮地成功“落地”。在恒大，人才和企業(yè)之間彼此達(dá)成了一種外界無(wú)法想象的融合?；蛟S行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬，能吸引到大批優(yōu)秀的人才，但留住人才還是要靠彼此磨合后的相融。

恒大能在短短20年，從一個(gè)剛剛出生的“嬰兒”成長(zhǎng)為世界級(jí)的企業(yè)巨人，正是依靠這種高效的先進(jìn)科學(xué)管理體系。對(duì)那些致力成為世界級(jí)企業(yè)的公司來(lái)說(shuō)，恒大的成長(zhǎng)史似乎更像是一本世界級(jí)的教科書(shū)。

在地產(chǎn)圈，恒大的強(qiáng)大執(zhí)行力，一直為人所稱(chēng)道。在恒大，每個(gè)人充實(shí)的工作讓企業(yè)不斷高效運(yùn)轉(zhuǎn)。核心管理層團(tuán)隊(duì)則是公司的靈魂，支撐整個(gè)公司的發(fā)展。管理層與執(zhí)行層的配合，也是恒大獨(dú)有模式，彼此之間保留了足夠的空間，雙方充分信任，這不僅激活了每個(gè)人的熱情，也為最終實(shí)現(xiàn)多贏的局面奠定了基礎(chǔ)。

除了強(qiáng)大的員工隊(duì)伍作為發(fā)展基礎(chǔ)，恒大近年的多元產(chǎn)業(yè)不斷做大做強(qiáng)。經(jīng)過(guò)近幾年的精心謀劃，恒大已完成多元化布局，成為集地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、健康、旅游、文化、體育及農(nóng)牧為一體的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展將推動(dòng)其實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。

有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，恒大今后在世界500強(qiáng)中的排名將不斷提升。其中，營(yíng)業(yè)收入是世界500強(qiáng)排名的主要依據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，500強(qiáng)總營(yíng)收年均增幅不足1%，今年更是下降11.5%，而恒大增幅在30%左右。此外，恒大2016年上半年即累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1418億元，同比增長(zhǎng)62.8%，今年?duì)I收水平將繼續(xù)大幅提升。

而隨著今年中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的身影在世界500強(qiáng)榜單不斷涌現(xiàn)，也印證了中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在不斷壯大。未來(lái)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的滾滾洪流中，以恒大為代表的一大批民營(yíng)企業(yè)快速發(fā)展，將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)注入嶄新活力。當(dāng)然，跨進(jìn)世界500強(qiáng)的豪門(mén)俱樂(lè)部?jī)H僅是恒大一個(gè)新的起點(diǎn)。未來(lái)，恒大進(jìn)入2.0時(shí)代將如何蛻變，這是它留給外界最大的看點(diǎn)。

大手筆并購(gòu)快速擴(kuò)張恒大挑戰(zhàn)萬(wàn)科霸主地位

恒大日前公布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1417.8億元，銷(xiāo)售面積合計(jì)1660.5萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)62.8%和45.9%。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的排位數(shù)據(jù)，恒大僅次于萬(wàn)科，排名第二。

有消息指出，恒大集團(tuán)的最新目標(biāo)是2020年總資產(chǎn)超3萬(wàn)億元，房地產(chǎn)年銷(xiāo)售規(guī)模超6000億元。

從2015年起，恒大開(kāi)啟瘋狂收購(gòu)模式，當(dāng)年先后公布6筆收購(gòu)事項(xiàng)——中渝置地、華人置業(yè)、信合置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬(wàn)通大廈、新世界物業(yè)，累計(jì)代價(jià)為611億元。其中收購(gòu)新世界9個(gè)項(xiàng)目花費(fèi)339億元?？焖俨①?gòu)模式，是恒大實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售目標(biāo)的殺手锏。

億翰智庫(kù)發(fā)布的2016年1～6月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售金額TOP200數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷上升，房企業(yè)績(jī)集中度快速聚攏，也加快了房地產(chǎn)行業(yè)的整合趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2016年收官之時(shí)，各梯隊(duì)的集中度仍將加劇。

不可否認(rèn)，今年上半年恒大高增長(zhǎng)的實(shí)現(xiàn)與樓市火爆有著密切聯(lián)系，但環(huán)顧地產(chǎn)圈，并不是每家房企都能高速增長(zhǎng)。這得益于恒大從去年開(kāi)始調(diào)整了戰(zhàn)略布局，在一二線(xiàn)城市獲取了大量的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

早期恒大的土地戰(zhàn)略是優(yōu)先進(jìn)入三線(xiàn)城市，希望用最少的資金獲得最大的土地儲(chǔ)備，之后發(fā)展重心漸漸往一二線(xiàn)城市傾斜，去年底，恒大已成功完成了三線(xiàn)城市包圍一二線(xiàn)城市的戰(zhàn)略布局。

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，恒大一二線(xiàn)城市項(xiàng)目數(shù)量占比55%，投資額占了72%。從去年新上馬的項(xiàng)目來(lái)看，數(shù)量上一二線(xiàn)城市占62%，投資額占了75%。同時(shí)，去年恒大在深圳新獲取了20個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備接近1200萬(wàn)平方米，按照售價(jià)初步的估算銷(xiāo)售額達(dá)到3700億元。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策也表示，恒大保持高速增長(zhǎng)的原因包括優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略以及開(kāi)啟快速并購(gòu)“小馬達(dá)”等。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，恒大所有項(xiàng)目以首次置業(yè)者和自住的剛性需求為主，中端至中高端產(chǎn)品占85%，可以滿(mǎn)足不同層級(jí)的需求。

在營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新方面，恒大推出無(wú)理由退房，對(duì)品牌以及業(yè)績(jī)提升起到了較好的推動(dòng)作用。

并購(gòu)帶來(lái)了快速擴(kuò)張的資本

恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展機(jī)遇在于行業(yè)集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。也就是說(shuō)，通過(guò)收購(gòu)獲得一二線(xiàn)核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這是恒大地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。

從2015年開(kāi)始，恒大開(kāi)始了快速收購(gòu)的模式，2015年先后公布了6筆收購(gòu)事項(xiàng)，中渝置地、華人置業(yè)、信合置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬(wàn)通大廈、新世界物業(yè)，累計(jì)代價(jià)為611億元。其中收購(gòu)新世界的9個(gè)項(xiàng)目花費(fèi)339億元。

2016年，恒大收購(gòu)的腳步并沒(méi)有減緩，先后收購(gòu)了人和集團(tuán)哈爾濱4個(gè)項(xiàng)目、廊坊發(fā)展以及嘉凱城等項(xiàng)目。

在收購(gòu)?fù)瓿珊?，這部分同行幾年甚至十幾年都沒(méi)有開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的項(xiàng)目，迅速融入了恒大速度——以收購(gòu)盛和的3個(gè)樓盤(pán)為例，恒大實(shí)現(xiàn)了當(dāng)月收購(gòu)、當(dāng)月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售額達(dá)到17.3億元，體現(xiàn)了驚人的快速整合能力。

恒大70億港元收購(gòu)的重慶御龍?zhí)旆屙?xiàng)目是另一個(gè)案例。信和置業(yè)公司在運(yùn)營(yíng)能力不足，建設(shè)7年后開(kāi)盤(pán)，均價(jià)9500元/平方米。

而從搜房、樂(lè)居獲取的數(shù)據(jù)顯示，恒大接手后，6月5日御龍?zhí)旆彘_(kāi)盤(pán)2小時(shí)銷(xiāo)售超1億元，總貨值1.2億元的房源去化達(dá)90%，均價(jià)已達(dá)13000元/平方米。

為何同行賣(mài)得較差的樓盤(pán)，能在恒大手上化腐朽為神奇？

據(jù)觀察，恒大嚴(yán)格管控成本，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力，能夠節(jié)約成本，有助于項(xiàng)目獲得更大的盈利空間。在市場(chǎng)推廣、營(yíng)銷(xiāo)方面采用標(biāo)準(zhǔn)化體系，為項(xiàng)目的快速開(kāi)發(fā)和高周轉(zhuǎn)提供了保障。

在價(jià)格方面，恒大采用靈活的定價(jià)策略，價(jià)格梯度上漲，折扣體系完善，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群而言，具有較強(qiáng)的吸引力。

恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞表示，恒大是并購(gòu)的受益者，很多并購(gòu)的小項(xiàng)目，幫助恒大實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。

劉策認(rèn)為兼并重組的發(fā)展模式將成為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的主流趨勢(shì)，行業(yè)集中度不斷提升，獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備時(shí)也能獲得目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)以及當(dāng)?shù)靥厥獾馁Y源，同時(shí)也消滅了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)于進(jìn)入?yún)^(qū)域發(fā)展形成較大利好。

劉策同時(shí)認(rèn)為，在房地產(chǎn)行情較好的情況下，提升杠桿運(yùn)用，只要收益率高于資金成本，就能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。而恒大規(guī)模大，融資成本低，此舉能產(chǎn)生幾倍的收益。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，恒大現(xiàn)金余額達(dá)到1640.2億元，手握大量現(xiàn)金，擁有敏銳嗅覺(jué)的恒大在看好優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的情況下，能夠快速出手。

有知名房地產(chǎn)專(zhuān)家接受采訪時(shí)表示，恒大在兼并重組方面確實(shí)有著優(yōu)秀的表現(xiàn)，他建議在土地稀缺的一線(xiàn)城市以及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市開(kāi)展兼并重組，對(duì)于擴(kuò)大利潤(rùn)空間以及搶占市場(chǎng)更具意義。

行業(yè)未來(lái)的老大

如果恒大在2020年順利實(shí)現(xiàn)6000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)老大的有力競(jìng)爭(zhēng)者。

從存貨量來(lái)看，恒大具備與萬(wàn)科一決高下的資本。億翰智庫(kù)發(fā)布的上市房企存貨排行榜TOP100顯示，截至2015年底，恒大以3850億元貨值排位第二，萬(wàn)科以3681億元貨值排名第三。

從現(xiàn)金流來(lái)看，恒大通過(guò)大量的融資，手握1640.2億元現(xiàn)金，能夠?qū)κ袌?chǎng)上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和投資快速反應(yīng)，緊握投資機(jī)會(huì)；萬(wàn)科現(xiàn)金532億元，排名第四。

在白銀時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)在于兼并重組，恒大、保利已看到這一點(diǎn)并積極布局，最終成為受益者。兼并重組能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張——只有快，才能抓住市場(chǎng)，做大做強(qiáng)。

多位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時(shí)均表示，不排除恒大有超越萬(wàn)科的可能性，但對(duì)于萬(wàn)科、恒大這類(lèi)龍頭房企而言，規(guī)模之爭(zhēng)似乎并無(wú)太大必要，因?yàn)橐?guī)模并不代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞，摘取行業(yè)桂冠的關(guān)鍵，更在于企業(yè)的管理模式、以及對(duì)行業(yè)的創(chuàng)造性貢獻(xiàn)。