李笑曉

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系著我國的民生與經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)自身特點如價值量大、開發(fā)周期長等決定著其與金融市場有著千絲萬縷的關(guān)系，兩者相輔相成，缺一不可。銀行信貸就是兩者連接的紐帶。目前，我國房地產(chǎn)最常用的融資手段就是銀行信貸。與此同時，銀行貸款余額來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重也越來越大。所以房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量和數(shù)量以及其風險都會對銀行的風險體系產(chǎn)生不可忽視的影響。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 銀行 信貸 房價

我國房地產(chǎn)和金融業(yè)發(fā)展都比較晚，1998年之前，我國住房制度為福利分房，它的主要特征就是國家統(tǒng)一無償生產(chǎn)分配，生產(chǎn)效率低且國家負擔重。在這一時期市場化住宅也逐漸開始萌芽，國家開始收取少量租金或出售公房。自從1998住房制度改革后，福利分房時代徹底終結(jié)，住房市場化正式確立。這一時期，市場的資源合理配置作用開始顯現(xiàn)。我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)逐漸從計劃經(jīng)濟進入了市場經(jīng)濟，成為了支柱性產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

第一階段：2007年以前的房貸政策是最低30%的首付，利率8.5折優(yōu)惠。在這個階段，國家為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)需要，不斷出臺鼓勵性的政策法規(guī)來促進經(jīng)濟發(fā)展，鼓勵國民購買商品房。

第二階段：2008年-2009年房貸政策實行20%的首付，利率7折優(yōu)惠。這個時期，國際金融危機波及全球，我國也深受影響，為了維持經(jīng)濟較高的增值水平，國家繼續(xù)使用信貸手段，使國內(nèi)強勁的購買力在此時期淋漓盡致地釋放。

第三階段：2009年底-2014年實行的是差異化貸款政策，第一套房首付比例30%以上，第二套房首付比例50%以上。貸款利率高于1.1倍基準利率。在這個時期，國家意識到房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展導致的房價不合理上漲以及其他問題，所以開始進行市場宏觀調(diào)控。

第四階段2015年央行5次降息，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)至4.35%；一年期存款基準利率下調(diào)至1.5%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。此階段市場疲軟，經(jīng)濟增長率下降至7.5%，為了應(yīng)對宏觀經(jīng)濟下行壓力，促進樓市回暖，化解高庫存局面，刺激實體經(jīng)濟，拉動投資，國家政策多重出擊。

二、房地產(chǎn)市場與銀行信貸的關(guān)系

我國房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)建設(shè)到銷售所需資金龐大，企業(yè)自有資金不能完全滿足其需要，大部分資金還得借助融資，包括房地產(chǎn)信托基金，股票，債券，銀行貸款，由于我國股票債券市場發(fā)育不規(guī)范，導致融資渠道狹窄，國家又需要宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展，此時銀行信貸作為調(diào)控工具發(fā)揮了重大作用。房地產(chǎn)信貸的作用，使得房地產(chǎn)公司順利完成開發(fā)建設(shè)，消費者提前享受商品房，縮短了資金占用時間。同時銀行利用其籌集的大量資金提供給投資者，以貸款存款利率差價獲得盈利，并且強化了銀行業(yè)對經(jīng)濟的滲透力，擴大了銀行的業(yè)務(wù)范圍。

房地產(chǎn)市場與信貸的關(guān)系我們用圖1和圖2 來進行闡釋：

國家為了刺激市場，往往會采取信貸擴張的手段，使得貸款利率下降，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本減少，增加投資。消費者或投機者也傾向于借助銀行貸款解決其購買力的問題，這個時期需求增加，房價走高，銀行穩(wěn)定的貸款利息和抵押物增值使其會進一步擴大信貸。由于大眾對房價的心理預(yù)期是漲，個人需求進一步增加，房地產(chǎn)企業(yè)也會加大投資生產(chǎn)，銀行的逐利本質(zhì)，會繼續(xù)擴大信貸，這時房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮的景象。

信貸緊縮時，銀行對房地產(chǎn)市場的房貸量就會減少，會更加謹慎利用資金，根據(jù)分析對貸款者進行嚴格審查，一些實力弱信用差的小型房地產(chǎn)企業(yè)就會因為資金鏈的斷裂而退出市場，購物者或投機者因貸款成本的增加也會減少需求，這些都會導致房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，房價下跌，銀行抵押物縮水，銀行會進一步嚴格監(jiān)管控制風險貸款，購房者或投機者心理預(yù)期不足，需求進一步減少，于是房價進入一個下降的惡性循環(huán)機制。

三、結(jié)論

我國房地產(chǎn)信貸政策尤如政府宏觀調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的晴雨表。寬松的信貸政策鼓勵房地產(chǎn)市場的投資者購買，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，能夠同時擴大需求和供給推動房價上升；緊縮的信貸政策同時縮減投資者的需求和房地產(chǎn)企業(yè)的供給，控制房價，抑制泡沫。然而現(xiàn)行房地產(chǎn)信貸政策作用力度還不夠，需要結(jié)合其他工具才能更好的調(diào)控房地產(chǎn)市場，使其健康發(fā)展。

基于我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴，以及房地產(chǎn)信貸政策的一些問題，本文有以下建議：加強監(jiān)管信貸，堅持審慎原則，建立良好完善的預(yù)警監(jiān)測機制。促進金融創(chuàng)新，培育多元貸款機制，分散風險。嚴格審查識別房地產(chǎn)投機，實行更大的差別化信貸，抑制泡沫，提供更多優(yōu)惠性政策鼓勵消費性購房。同時鼓勵閑散資金進入金融流通領(lǐng)域，實現(xiàn)資源最優(yōu)化配置。

【參考文獻】

[1] 于晴 房地產(chǎn)企業(yè)對國家信貸政策的依賴 [J].中國外資 ，2013，（285）：262-263.

[2] 張利鵬 房價波動與銀行信貸的關(guān)系研究 [D].2012，南京財經(jīng)大學碩士學位論文.

[3] 薩秋榮 房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸關(guān)系研究[D]，2011，南開大學博士學位論文.