李安然

杭州綠城九龍倉置業(yè)有限公司 浙江 杭州 311200

【摘 要】主要研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理策略，介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作中存在的不足，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理方法進(jìn)行了討論。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有著基礎(chǔ)投資規(guī)模大，回報(bào)周期長、不確定性因素多、投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，隨著建筑市場化改革的不斷深化，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤空間逐漸狹窄，為了獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益，有必要研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制策略，通過成本控制來提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤水平。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本

（一）成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理工作的第一步是了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本組成，這是成本控制工作的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本主要以生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品過程中的各種花費(fèi)為主，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、納稅等部分，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總共要經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等多個(gè)階段。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和傳統(tǒng)商品開發(fā)經(jīng)營之間有著很大的不同，尤其是其商品成本構(gòu)成方面有著一定的特殊性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本有開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩部分，開發(fā)成本一般包括土地、工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和間接費(fèi)用，經(jīng)營費(fèi)用則主要包括銷售、管理、稅收以及行政成本。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)我國城鎮(zhèn)商品房開發(fā)總成本中，房地產(chǎn)的開發(fā)成本在總成本中占據(jù)75%的比例，一些區(qū)域開發(fā)商獲取土地之后，開發(fā)成本就已經(jīng)占到了總成本的80%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中有待改進(jìn)的地方

1、成本控制嚴(yán)肅性不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分項(xiàng)建設(shè)成本的核算難度很大，審計(jì)工作人員和會(huì)計(jì)人員水平有限，無法正確反映房地產(chǎn)開發(fā)過程的財(cái)務(wù)狀況，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中成本管理與控制工作長期得不到重視，財(cái)務(wù)指標(biāo)縮水，財(cái)務(wù)報(bào)告不真實(shí)，不能公正客觀的反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成本情況。

例如很多工程成本核算依據(jù)都缺乏正式發(fā)票，無法納入成本核算，使得成本核算工作不全面，影響企業(yè)經(jīng)營決策。也有一些工程實(shí)物工作量和財(cái)務(wù)賬面之間出現(xiàn)了較大的出入，且成本核算對(duì)象設(shè)置有較大隨意性，缺乏科學(xué)性。成本核算對(duì)象應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目核算內(nèi)容來確定，否則成本資料會(huì)缺乏真實(shí)性，影響企業(yè)經(jīng)營決策。

2、科學(xué)性不足

有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本費(fèi)用控制的時(shí)效性缺乏認(rèn)識(shí)，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才開始成本核算工作，這樣的成本控制工作能夠顯著提高財(cái)務(wù)合理性，但是不利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)動(dòng)態(tài)開發(fā)過程中暴漏出的經(jīng)營管理方面的問題，尤其是長期滾動(dòng)開發(fā)企業(yè)，無法將項(xiàng)目開發(fā)的真實(shí)成本準(zhǔn)確反映出來，成本和收益之間比較模糊。

3、工作不全面

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用理解為單項(xiàng)成本費(fèi)，例如配套設(shè)施費(fèi)、土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，在實(shí)際開發(fā)過程中，往往采用在具體審核撥付時(shí)直接“砍一刀”的成本控制策略，這樣的成本控制策略雖然表面上控制住了單一項(xiàng)目的投資成本，但是在銷售與施工階段，卻往往發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目在選址、規(guī)劃、定位包裝等方面存在問題，將成本管理工作弱化成了單一的成本控制，企業(yè)需要采取措施彌補(bǔ)初期工作不足導(dǎo)致的成本漏洞，而最終項(xiàng)目成本控制效果并不理想。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理方法

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制基本原則

1、全面控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是全員、全過程的系統(tǒng)控制，成本費(fèi)用控制不僅僅是成本管理工作人員的職責(zé)，也是全體工作人員的職責(zé)，所有工作人員都和資金消耗有關(guān)，因此企業(yè)需要?jiǎng)訂T全員參與成本控制工作，調(diào)動(dòng)全體員工成本控制的積極性，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過程進(jìn)行成本控制與管理。

2、管理層重視

企業(yè)高管要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)成本費(fèi)用控制工作的重視程度，從領(lǐng)導(dǎo)做起，形成整個(gè)企業(yè)成本控制的良好風(fēng)氣，將項(xiàng)目成本控制工作視作公司的核心業(yè)務(wù)來抓，深化項(xiàng)目開發(fā)成本控制工作深度。

3、經(jīng)濟(jì)適用

成本費(fèi)用控制的工作核心目標(biāo)是提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合效益，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作的核心目標(biāo)應(yīng)該是成本費(fèi)用最低和服務(wù)質(zhì)量最優(yōu)。

（二）成本控制管理關(guān)鍵點(diǎn)

1、土地價(jià)格控制

政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)該根據(jù)市場價(jià)格準(zhǔn)確評(píng)估土地價(jià)格，在此基礎(chǔ)上給出合適的房地產(chǎn)用地價(jià)格。地方政府需要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)際情況，對(duì)土地進(jìn)行合理規(guī)劃布局，制定一個(gè)最低合理價(jià)，同時(shí)對(duì)招標(biāo)中最高價(jià)進(jìn)行評(píng)估，只有在雙向價(jià)格體系下，才能夠得出一個(gè)比較客觀準(zhǔn)確的土地成本，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地競標(biāo)和施工成本控制提供參考。

2、競標(biāo)策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競標(biāo)階段，需要對(duì)自身資源以及后期成本進(jìn)行客觀的分析，避免出現(xiàn)虛高競標(biāo)價(jià)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本上升。開發(fā)商在拿地之前應(yīng)該對(duì)土地出讓底價(jià)、規(guī)劃條件、企業(yè)自身技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行綜合評(píng)估，確定一個(gè)心理地價(jià)最大值，指導(dǎo)參與土地競標(biāo)，不要盲目參與土地競標(biāo)并將成本轉(zhuǎn)給購房者。

3、控制階段的間接費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目間接費(fèi)用主要包括開發(fā)管理費(fèi)、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及一些無法預(yù)見費(fèi)用，開發(fā)商通過強(qiáng)化內(nèi)部控制、規(guī)范制度流程、編制科學(xué)合理可行的開發(fā)建設(shè)方案與營銷方案等措施能夠一定程度上控制間接費(fèi)用規(guī)模。企業(yè)還要在政策允許的范圍內(nèi)開展必要的稅費(fèi)統(tǒng)籌工作，合理納稅，控制不可預(yù)見費(fèi)，做好延期、漲價(jià)等突發(fā)狀況預(yù)案，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與轉(zhuǎn)移措施，控制開發(fā)成本。除了間接成本，房地產(chǎn)開發(fā)公司還要注意隱形失效成本的管理，如建筑材料的堆積、機(jī)械閑置、施工工具損壞和使用不當(dāng)?shù)?，管理者需要重視這部分成本的管理工作，消除隱形失效成本帶來的不利影響。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方法多種多樣，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，需要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)水平和規(guī)模等實(shí)際情況選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制策略，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程著手開展成本控制工作，轉(zhuǎn)變將成本控制工作集中在施工和竣工結(jié)算審計(jì)環(huán)節(jié)的傳統(tǒng)觀念，才能真正有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本，提高項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

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