【摘要】通過對遼寧省房地產(chǎn)市場調(diào)查，分析房地產(chǎn)市場供需狀況，具體利用商品房銷售量與批準(zhǔn)入市量對比及對購買人群的分析，同時(shí)也分析了二手房銷售市場保持高位運(yùn)行原因，從而得出結(jié)論：促進(jìn)商品房銷售是急待解決的問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；商品房；銷售量；入市量；存量房；交易量

近期通過對遼寧房地產(chǎn)企業(yè)及有關(guān)政府部門進(jìn)行走訪，對遼寧房地產(chǎn)市場從房地產(chǎn)供需兩方面進(jìn)行研究，在調(diào)查資料的基礎(chǔ)上，對遼寧房地產(chǎn)市場商品房、存量房供需狀況加以分析，對希望了解遼寧房地產(chǎn)市場的人們起到參考作用。

隨著全國房地產(chǎn)市場大環(huán)境的整體回暖，以及遼寧省房地產(chǎn)新政的積極推動，遼寧省房地產(chǎn)市場總體保持良好發(fā)展態(tài)勢，商品房銷售市場同比增長明顯，二手房交易市場繼續(xù)保持增長態(tài)勢。

一、商品房入市量同比大幅度下降，商品房銷售量與批準(zhǔn)入市量基本保持平衡。

2013年、2014年兩年的房地產(chǎn)銷售量的下降，房地產(chǎn)開發(fā)量也在大幅度減少，2015年前三季度，遼寧省新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積3405.30萬平方米，同比下降26.3%，9月份降幅較8月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積2537.47萬平方米，同比下降27.3%。數(shù)據(jù)顯示，全省新房入市總量基本符合市場需求，相比去年入市速度有所放緩。主要原因政府出讓土地量減少，尤其住宅土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致商品房入市量比去年大幅減少。其次，由于房地產(chǎn)市場剛經(jīng)歷蕭條期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資比較理性，尤其對于規(guī)模相對小的開發(fā)企業(yè)，資金不夠雄厚，投資比較謹(jǐn)慎，不會輕易購地開發(fā)，目前正在開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)是資金比較雄厚的央企和地方企業(yè)，這樣就大大減少了房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量，同時(shí)也就減少房地產(chǎn)入市量。

2015年前三季度，遼寧省房地產(chǎn)銷售量比去年同期呈現(xiàn)增長態(tài)勢，商品房交易面積3284.9萬平方米，同比增長4.8%，其中住宅交易面積2537.47萬平方米，同比增長6.4%。數(shù)據(jù)顯示，商品房交易面積同比延續(xù)正增長趨勢，增幅有適當(dāng)提高，說明目前商品房銷售市場總體狀況良好。

通過對商品房銷售量建筑面積3284.9萬平方米與商品房入市量建筑面積3405.30萬平方米對比，商品房銷售量與批準(zhǔn)入市量基本保持平衡。

二、商品房的購房者中首次購房和剛需比例增加，投資者比例減少。

通過調(diào)查2015年前三季度遼寧房地產(chǎn)市場，商品房交易套均面積呈現(xiàn)減少態(tài)勢，住宅交易套均面積93.6平方米，環(huán)比減少1.2平方米，同比減少0.8平方米。數(shù)據(jù)顯示，商品房交易套均面積呈現(xiàn)減少態(tài)勢，同比、環(huán)比增幅均呈下降趨勢，套均面積降低，說明購房者中首次置業(yè)、剛需比例增加，目前房地產(chǎn)需求還是以剛需為主，投資者比例減少。

改善住房人群還是處于持幣觀望階段，由于房地產(chǎn)市場價(jià)格比較平穩(wěn)，沒有明顯的大的變動趨勢，改善住宅的人群還在等待，待確認(rèn)房地產(chǎn)市場價(jià)格不會下降后，改善住房的人群就會著手購買房地產(chǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格有明顯的上漲趨勢，加上人們買漲不買跌的從眾心理，就會有投資者投資房地產(chǎn)。

三、存量房交易量增加，交易面積以中小面積為主。

目前遼寧省二手房市場整體比較活躍，交易量始終處于高位運(yùn)行，價(jià)格增長趨勢比較明顯。2015年前三季度，存量房交易面積1911.6萬平方米，同比增長31.7%，增幅較1-8月份提高2.2個百分點(diǎn)，成交額866.72億元，同比增長41.5%，9月份增幅較8月份提高2.5個百分點(diǎn)；其中住宅875.78億元，增長71.3%，增幅提高23.5個百分點(diǎn)。存量房成交套均面積81平方米，9月與8月份相比持平，同比也持平；其中住宅成交套均面積75平方米，9月與8月份相比持平?？傮w來看存量房交易套均面積變化不大，說明中小戶型二手房在市場中較受歡迎。數(shù)據(jù)顯示，二手房銷售市場保持高位運(yùn)行。

分析二手房銷售市場保持高位運(yùn)行原因如下：

1、放松營業(yè)稅征收的“緊箍咒”，對市場的積極效應(yīng)十分顯著。

以前住宅房地產(chǎn)征收營業(yè)稅規(guī)定購買超過5年的二手房交易時(shí)免收營業(yè)稅，遼寧省房地產(chǎn)新政為購買超過2年二手房交易時(shí)免收營業(yè)稅，這一政策出臺后，增加二手房入市量，同時(shí)大大降低二手房交易成本，促進(jìn)二手房市場活躍，增加二手房房地產(chǎn)交易量。

2、教育資源的整合有利于二手房交易量的增加。

以沈陽市為例，沈陽市中小學(xué)重新整合，教學(xué)質(zhì)量較好的中小學(xué)合并師資、設(shè)備比較薄弱的中小學(xué)，使得重點(diǎn)中小學(xué)的學(xué)區(qū)擴(kuò)大，學(xué)區(qū)房的房源增加，人們能夠通過購買學(xué)區(qū)房使孩子上重點(diǎn)中小學(xué)，孩子畢業(yè)后出售學(xué)區(qū)房的增加，購買學(xué)區(qū)房孩子上學(xué)的家庭也增加，從而增加了二手房的交易量。

3、沈陽市地鐵的開通也促進(jìn)二手房的交易量增加。

沈陽市未來還有先后開通多條地鐵線路，促進(jìn)地鐵口附近的二手房交易，大城市出行越來越堵車，地鐵給人們出行帶來便利、快捷，尤其對于年輕人上班一族居住在地鐵口附近，是他們的首選，他們多數(shù)人步入職場不久，購買私家車負(fù)擔(dān)比較重，乘地鐵上班既節(jié)省時(shí)間又減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所以，沈陽市地鐵的開通也促進(jìn)二手房的交易量增加。

四、分析與總結(jié)

從上述數(shù)據(jù)來看，遼寧省新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比雖然呈現(xiàn)下降趨勢，但仍略高于銷售量。在這種情況下，已不存在去庫存作用，如果后期入市量高于銷售量，房屋積壓現(xiàn)象將加重，還是要采取措施，達(dá)到去庫存目的，促進(jìn)商品房銷售量是急待解決的問題。

從數(shù)據(jù)來看，遼寧省存量房成交面積、成交額、成交套數(shù)增幅保持高位，說明存量房交易市場繼續(xù)活躍表現(xiàn)。9月初的“省7條”再次對存量房交易環(huán)節(jié)進(jìn)行放寬，包括方案制定、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，將會繼續(xù)保持存量房市場良好發(fā)展態(tài)勢。

作者簡介：

賈忠革（1968.5-），女，遼寧沈陽人，遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，大學(xué)本科，教授，研究方向：高等職業(yè)教育，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)。