葉劍平　李　嘉

(中國(guó)人民大學(xué)，北京　100872)

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我國(guó)商品性住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的制度約束與個(gè)體行為分析
——基于2014年北京市租賃市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)①

葉劍平李嘉

(中國(guó)人民大學(xué)，北京100872)

城市住房市場(chǎng)由住房銷售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)組成。然而，我國(guó)城市住房市場(chǎng)表現(xiàn)出“重購(gòu)輕租”、“重售輕租”的特征，租賃市場(chǎng)發(fā)展并不完善。從宏觀制度設(shè)計(jì)層面和微觀個(gè)體行為選擇層面兩個(gè)維度對(duì)租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析可以看成出，經(jīng)濟(jì)因素是制約租賃市場(chǎng)發(fā)展的深層因素，要改善和推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策設(shè)計(jì)，需要從具有針對(duì)性的三個(gè)維度展開，分別是提高承租人的支付能力；誘導(dǎo)空置房屋所有人出租房屋以及實(shí)現(xiàn)政府的角色改變。

住房租賃市場(chǎng)；制度建構(gòu)；個(gè)體行為選擇；經(jīng)濟(jì)激勵(lì)

一、引言

商品性住房租賃市場(chǎng)是城市住房存量市場(chǎng)的重要組成部分。它的發(fā)展對(duì)于滿足城市人口旺盛的住房需求，分流住房增量市場(chǎng)，特別是增量銷售市場(chǎng)需求壓力起到關(guān)鍵作用。目前，我國(guó)主要城皆已形成市場(chǎng)化程度較高的商品性住房租賃市場(chǎng)。然而，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)大城市商品性住房租賃市場(chǎng)發(fā)展仍然存在諸多問(wèn)題。已有研究探討過(guò)，制度建構(gòu)層面的缺陷是制約租賃市場(chǎng)發(fā)展的較為顯著的因素。[1]然而，制度因素并不能完全解釋租賃市場(chǎng)的發(fā)展瓶頸。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，直接影響市場(chǎng)微觀主體行為決策的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)因素存在著系統(tǒng)性地扭曲，具體表現(xiàn)在承租人、出租人均承擔(dān)著較高的成本壓力或較低的收益預(yù)期，同時(shí)市場(chǎng)中存在著普遍較高的交易成本。因此，需要進(jìn)一步分析影響具體市場(chǎng)主體行為決策的激勵(lì)因素，進(jìn)而制定有利于承租雙方租房或出租住房行為的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)措施。

二、商品性住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀概述——以北京市為例

(一)租金價(jià)格與供應(yīng)量：增長(zhǎng)緩慢

市場(chǎng)租金價(jià)格與供應(yīng)量是衡量市場(chǎng)發(fā)展水平的關(guān)鍵指標(biāo)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年度數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)范圍來(lái)看，2009年后住房租金類城市居民消費(fèi)指數(shù)持續(xù)上升，然而其變動(dòng)程度顯著低于自有住房類消費(fèi)指數(shù)(如圖1)。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2013年9月，北京市租金連續(xù)增長(zhǎng)55個(gè)月，[2]但漲幅并不顯著。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)中國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，從2012年5月至2015年5月，北京市租金整體漲幅僅為9.12%，近一年內(nèi)，租金整體漲幅為2.03%，市場(chǎng)租金漲幅呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從價(jià)格波動(dòng)的幅度來(lái)看，2014年5月至2015年5月間，北京市住房租賃市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格變異系數(shù)(變異系數(shù)是表示其變動(dòng)幅度的指標(biāo)，變異系數(shù)=數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差÷數(shù)據(jù)平均數(shù))僅為0.018。整體來(lái)看，商品性住房租賃市場(chǎng)租金呈現(xiàn)出在較低區(qū)間小幅度波動(dòng)的特征。

圖1全國(guó)居住類、住房租金類、自有住房類城市居民消費(fèi)指數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局物價(jià)類年度數(shù)據(jù)整理。

在新增房屋供應(yīng)量方面(如圖2)，從2014年5月到2015年5月的月度數(shù)據(jù)來(lái)看，北京市出租房屋與銷售房屋新增供應(yīng)量均下降，分別下降28.12%和40.65%，市場(chǎng)邊際供應(yīng)量降低，市場(chǎng)規(guī)模增速放緩。值得注意的是，北京市出租房屋新增供應(yīng)量長(zhǎng)期高于銷售房屋新增供應(yīng)量?？傮w來(lái)看，北京市住房租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)量變異系數(shù)為0.29，變動(dòng)區(qū)間并不顯著。從綜合租金價(jià)格和供應(yīng)量?jī)蓚€(gè)方面來(lái)看，北京市商品性住房租賃市場(chǎng)仍然在較低水平區(qū)間波動(dòng)。

圖2北京市銷售及出租房屋新增供給量

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)中國(guó)房?jī)r(jià)行情數(shù)據(jù)庫(kù)整理。

(二)租售市場(chǎng)發(fā)展失衡：“重購(gòu)輕租”

如果對(duì)比2010年5月到2015年5月北京市住房銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)方面數(shù)據(jù)來(lái)看(如圖3)，房?jī)r(jià)租金比呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，從5.64增長(zhǎng)到6.41。其中房?jī)r(jià)累計(jì)增幅為66.05%，而房租累計(jì)增幅僅為46.20%，低于房?jī)r(jià)增幅，住房租賃市場(chǎng)租金與住房市場(chǎng)銷售價(jià)格偏離程度增大。這也在一定程度上反映了住房租賃市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)發(fā)展的不平衡。

圖3北京市近5年房?jī)r(jià)、租金和房?jī)r(jià)租金收入比

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)中國(guó)房?jī)r(jià)行情數(shù)據(jù)庫(kù)整理

住房租售市場(chǎng)失衡還表現(xiàn)在低住房租賃率和高住房自有率。我國(guó)城市家庭租房居住比例不高，2010年全國(guó)均值也只增長(zhǎng)到25.8%。北京、上海、廣東、浙江等發(fā)達(dá)省、市的家庭租房比例剛剛達(dá)到40%左右，大多數(shù)城市都在25%以下。受人員流動(dòng)性大、房?jī)r(jià)相對(duì)較高等因素影響，世界上許多國(guó)際大都市往往都有較高的住房租賃率和較低的住房自有率，在紐約、華盛頓、倫敦、柏林、漢堡等國(guó)際大都市中(如下表1)，租賃是居民解決住房問(wèn)題的重要手段。如2010年，美國(guó)紐約和華盛頓的家庭自有住宅擁有率為54.4%和64.4%，在德國(guó)柏林和漢堡住房自有率更低，僅有15%和23%，而我國(guó)北京地區(qū)2013年住房自有率高達(dá)90%。上述可見(jiàn)，我國(guó)住房銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展并不平衡，存在著“重購(gòu)輕租”現(xiàn)象。

表1　國(guó)際特大城市住房自有率

①數(shù)據(jù)來(lái)源：Statistical Abstract of the United States, 2012, www.census.gov/compendia/statab/ (last viewed June 7, 2013)，U.S. Census Bureau.

②數(shù)據(jù)來(lái)源：英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站：http://www.ons.gov.uk/ons/regional-statistics/region.html?region=London#tab-data-tables，2014年5月訪問(wèn).

③新華網(wǎng)英文版：https://www.destatis.de/DE/Publikationen/StatistischesJahrbuch/StatistischesJahrbuch.html ，2014年5月訪問(wèn).

④新華網(wǎng)英文版：http://news.xinhuanet.com/english/china/2013-07/20/c_132558552.htm，2013年7月20日訪問(wèn).

(三)分析的兩個(gè)維度：制度約束與個(gè)體行為約束

通過(guò)對(duì)于全國(guó)層面、北京市住房市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù)的觀察，我們發(fā)現(xiàn)，商品性住房租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢，與銷售市場(chǎng)相比，表現(xiàn)出了一定程度的不平衡。那么，造成租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的原因是什么？我們認(rèn)為，制度層面建構(gòu)的闕如當(dāng)然是造成我國(guó)目前城市商品房租賃市場(chǎng)不完善的基本面因素，然而卻并不能盡然解釋租賃市場(chǎng)發(fā)展的困境。在現(xiàn)行制度框架影響下的個(gè)體行為的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)是決定市場(chǎng)行為選擇的最終決定因素。制度對(duì)于個(gè)人選擇所施加的約束無(wú)處不在的，同時(shí)個(gè)人行為又是制度設(shè)計(jì)的假定基礎(chǔ)。[4]制度和個(gè)人都不是分析的起點(diǎn)，二者都是人與人互動(dòng)的結(jié)果并組成復(fù)雜的系統(tǒng)。因此，我們需要建立起制度約束與個(gè)體行為動(dòng)機(jī)分析的綜合分析框架對(duì)問(wèn)題進(jìn)行全面解構(gòu)。通過(guò)對(duì)于制度的分析，我們?cè)噲D從宏觀層面尋求市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的制度性障礙，通過(guò)對(duì)于市場(chǎng)主體租賃行為的經(jīng)濟(jì)分析，我們?cè)噲D找出有哪些直接影響住房租賃市場(chǎng)主體行為決策的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)被系統(tǒng)性地扭曲了。

三、基于諾斯框架的租賃市場(chǎng)制度分析

制度是為了降低人們互動(dòng)中的不確定性而存在的。[5]制度建構(gòu)的完備程度反應(yīng)了市場(chǎng)發(fā)展演化階段和發(fā)展水平，同時(shí)反過(guò)來(lái)會(huì)對(duì)市場(chǎng)的演化與發(fā)展形成制約。我們期望使用諾斯的制度分析框架對(duì)住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)有制度進(jìn)行分析，以期從制度的正式規(guī)則、非正式規(guī)則和強(qiáng)制實(shí)施三個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和問(wèn)題進(jìn)行分析，進(jìn)而為進(jìn)一步分析在現(xiàn)有制度框架下市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)問(wèn)題打下基礎(chǔ)。

(一)正式規(guī)則與非正式規(guī)則：法律不完備與傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀的消極影響

我國(guó)目前尚未有專門的住宅租賃法。有關(guān)租賃活動(dòng)的規(guī)范有如下幾種形式：一是以法條形式存在于部門法里，比如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》)中特別設(shè)有章節(jié)(第五十三條至第五十六條)規(guī)范房屋租賃行為；二是以部門行政法規(guī)或政策文件的形式規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)活動(dòng)，比如住建部出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》(2011年2月起實(shí)施)，公安部出臺(tái)的《租賃房屋治安管理規(guī)定》(1995年3月起實(shí)施)等；三是地方政府出臺(tái)的規(guī)章和具備法律效力的規(guī)范性文件，比如北京市政府出臺(tái)的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(2008年1月起實(shí)施)、北京市城市與建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》(2013年)等。除上述與租賃活動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)外，有關(guān)租賃權(quán)或租賃關(guān)系的法理規(guī)范散見(jiàn)于《物權(quán)法》和《合同法》的章節(jié)中。從目前住宅租賃市場(chǎng)立法狀況看，主要呈現(xiàn)出兩大特征：一是既有法律位階不高，多是地方性法規(guī)，輔之于地方政府的具備法律效力的通知文件等，二是尚沒(méi)有專門規(guī)范商品性住宅租賃活動(dòng)的部門法律。與之形成鮮明對(duì)照的是，目前我國(guó)約有24個(gè)省和直轄市政府出臺(tái)了公共租賃房管理辦法等類似法律。

諾斯曾論述過(guò)包含慣例、觀念在內(nèi)的“非正式規(guī)則”在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的關(guān)鍵性作用。這點(diǎn)在住房租賃市場(chǎng)中同樣也有較為明顯的體現(xiàn)。以房屋押金的支付規(guī)則為例，法律法規(guī)上對(duì)此并未有明確規(guī)定，其具體的市場(chǎng)行為則多遵循于“慣例”。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，51.4%的出租人采取“交半年房租押一個(gè)月”的押金規(guī)則，同時(shí)43.8%的出租人也認(rèn)可了這樣的支付方式。除此之外，傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念在承租人的租購(gòu)選擇問(wèn)題上也起到了至關(guān)重要的作用，調(diào)查顯示，除了“改善居住條件”(占37.2%)這一原因之外，“在五年之內(nèi)購(gòu)房”的承租人在買房理由中都選擇了“結(jié)婚”(占到了近20%)，“無(wú)恒產(chǎn)無(wú)恒心”的傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念依然深入人心。這無(wú)疑會(huì)對(duì)住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生消極的影響，加劇租售市場(chǎng)的失衡，而租賃市場(chǎng)的持續(xù)低水平發(fā)展也會(huì)加深傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念，從而進(jìn)入一種租售兩個(gè)市場(chǎng)不平衡發(fā)展的惡性循壞。

(二)強(qiáng)制力缺失：政府失位未能糾正住房租賃的“市場(chǎng)失靈”

正式規(guī)則與非正式規(guī)則具備是否充分支撐制度的完備性了呢？諾斯認(rèn)為，第三方強(qiáng)制實(shí)施是制度建構(gòu)另外一個(gè)必要條件。通過(guò)調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn)，即使存在相應(yīng)法律法規(guī)對(duì)租賃行為做出了明確規(guī)定，在現(xiàn)實(shí)中市場(chǎng)主體也并非按照法律規(guī)定進(jìn)行租賃行為，因此很難實(shí)現(xiàn)正常制度運(yùn)行。

比如《房地產(chǎn)管理法》第五十四條*《房地產(chǎn)管理法》第五十四條：出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。規(guī)定了出租人和承租人雙方的權(quán)利和義務(wù)。在《北京市租賃規(guī)定》第十一條*《北京市租賃規(guī)定》第十一條：租賃房屋用于居住的，出租人應(yīng)當(dāng)自與承租人訂立房屋租賃合同之日起7日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理服務(wù)站辦理房屋出租登記手續(xù)。也有明文規(guī)定了用于租賃的房屋應(yīng)進(jìn)行出租登記。然而調(diào)查顯示，有37.8%的受訪承租人和46.8%的受訪出租人表示“從來(lái)沒(méi)有”進(jìn)行備案登記，僅有2成左右的受訪者在進(jìn)行租賃活動(dòng)時(shí)“較多”或“非常多”進(jìn)行備案登記。從法律邏輯上，租賃合同登記是其效力及其保護(hù)的合同雙方權(quán)益受到司法保護(hù)的開端。然而調(diào)查卻表明，不進(jìn)行備案登記現(xiàn)象卻是非常普遍，這一方面表明有大量租賃活動(dòng)“游離”于司法系統(tǒng)之外，另外一方面也表明了相應(yīng)立法形同虛設(shè)，承租人、出租人并不依據(jù)法律規(guī)范進(jìn)行商品性住房租賃活動(dòng)。

又如，《北京市租賃規(guī)定》第九條*《北京市租賃規(guī)定》第九條：租賃市場(chǎng)在短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動(dòng)等異常變化，北京市人民政府可以授權(quán)市發(fā)展改革、市建設(shè)(房屋)等行政部門采取必要的臨時(shí)干預(yù)措施，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。中有明文賦予了政府在租賃市場(chǎng)出現(xiàn)短期巨大波動(dòng)時(shí)采取必要措施進(jìn)行干預(yù)的權(quán)力。然而在具體實(shí)踐中，地方政府并沒(méi)有實(shí)行相應(yīng)的“限漲”政策。我們認(rèn)為，在房租持續(xù)性增長(zhǎng)和房租收入比持續(xù)增長(zhǎng)的約束下，住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)“過(guò)度市場(chǎng)化”現(xiàn)象，政府的失位客觀上“縱容”了市場(chǎng)失靈的發(fā)生，并且未能對(duì)之進(jìn)行有效的糾偏。

(三)引申問(wèn)題：當(dāng)前制度約束下住房租賃市場(chǎng)主體的行為選擇

制度是一系列規(guī)則。制度對(duì)于個(gè)人行為所施加的約束無(wú)處不在。個(gè)人行為同樣是制度和制度演變理論的分析基礎(chǔ)。在對(duì)現(xiàn)有制度框架進(jìn)行研究的基礎(chǔ)之上，住房租賃市場(chǎng)主體的行為選擇是我們非常關(guān)心的問(wèn)題。

比如，《商品房屋管理辦法》第七條*《商品房屋管理辦法》第七條：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定。中規(guī)定了房屋租賃行為必須是以合法合同運(yùn)行為基礎(chǔ)。而且部分地區(qū)現(xiàn)有法律制度設(shè)計(jì)鼓勵(lì)市場(chǎng)主體簽訂長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃合同。*《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》第九條規(guī)定“本市鼓勵(lì)、支持出租人和承租人簽訂長(zhǎng)期居住租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系?！比欢{(diào)查顯示，僅有1成左右承租人“從來(lái)沒(méi)換過(guò)房屋”，有89.2%的受訪者表示“更換過(guò)住房”，其中有37.8%的承租人“經(jīng)常更換租房”。66.4%的受訪承租人與出租方簽訂的租賃合同期限在2年以下，其中有36%合同期限是在一年以下。而調(diào)查還顯示，受訪者變更或終止租賃合同的主要原因?yàn)槌鲎夥降脑?占64.2%)，其中房東單方面增加房租成為最大因素，占據(jù)所有因素的27.0%，其次也有20.8%的受訪者是因?yàn)榉繓|提前要求終止租房合同。

長(zhǎng)期穩(wěn)定地租期能夠降低市場(chǎng)行為的不確定性，從而降低交易成本，然而市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況似乎并不如同理論期望。調(diào)查還顯示，僅有46.8%的出租者表示“愿意出租空置房間”，出租方似乎并沒(méi)有很強(qiáng)的遵循現(xiàn)有制度框架運(yùn)行的動(dòng)機(jī)。

除此之外，盡管在出租方強(qiáng)勢(shì)的現(xiàn)有制度安排下，僅有16%的受訪者有在5年內(nèi)購(gòu)房的打算，高達(dá)84%的受訪承租人仍然會(huì)選擇租房的方式。與此同時(shí)，近半數(shù)承租人卻對(duì)承租住房“并不滿意”。對(duì)于承租方來(lái)說(shuō)，租房行為似乎是一種“被動(dòng)選擇”。那么直接影響租賃行為決策的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因是什么？我們需要對(duì)市場(chǎng)主體行為背后的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)進(jìn)行分析。

四、現(xiàn)有制度約束下租賃市場(chǎng)主體的行為分析

制度約束了市場(chǎng)主體的行為，然而個(gè)體行為的經(jīng)濟(jì)動(dòng)機(jī)又是制度正常運(yùn)行的基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的研究，筆者發(fā)現(xiàn)承租方的承租行為和出租方的出租行為都是理性選擇的結(jié)果。缺乏必要的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)最終將導(dǎo)致市場(chǎng)主體做出相應(yīng)的“理性選擇”，而僅憑制度上的規(guī)制是無(wú)法“糾正”理性的市場(chǎng)選擇的。

(一)承租行為：高租金收入比與高房?jī)r(jià)收入“雙高”壓力下的選擇

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年以后北京市居民租房?jī)r(jià)格指數(shù)持續(xù)超過(guò)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(即CPI)，因此雖然2010年后居民租房?jī)r(jià)格指數(shù)整體水平有所下降，但相對(duì)于物價(jià)指數(shù)仍然較高，房屋租金價(jià)格在整體居民消費(fèi)價(jià)格中占據(jù)較大份額(如圖4)。

圖4北京市居民租房?jī)r(jià)格指數(shù)與消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)。

根據(jù)共青團(tuán)北京市委的一份調(diào)查，該地區(qū)租金收入比為37.1%。[6]根據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)的估算，北京房租收入比或達(dá)到50%。根據(jù)2012年北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，北京市居民人均普通消費(fèi)支出(24045.9元/年)占可支配收入(36468.80元/年)約65.94%，若結(jié)合調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，租房支出與消費(fèi)支出相加顯然已經(jīng)大于居民一般可支配收入水平，因此對(duì)于消費(fèi)者，特別是住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，其生活壓力巨大。

雖然租賃市場(chǎng)租金價(jià)格持續(xù)高漲、租賃權(quán)益有諸多不確定性因素、租金收入比較高給承租人帶來(lái)很大經(jīng)濟(jì)壓力，但是調(diào)查同時(shí)顯示，僅有16%的受訪者有在5年內(nèi)購(gòu)房的打算，高達(dá)84%的受訪承租人仍然會(huì)選擇租房的方式。在不打算購(gòu)房的承租人群中，高房?jī)r(jià)仍然是其繼續(xù)租房的主要因素，64.4%的受訪者不買房的理由是“買不起”，而覺(jué)得租房具備某種好處的僅占到10%左右。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年北京市房?jī)r(jià)收入比為7.76，高于全國(guó)均值為5.92，同時(shí)也高于國(guó)際房?jī)r(jià)收入比正常區(qū)間3-5。[7]

由此可見(jiàn)，在租金收入比較之房?jī)r(jià)收入比都處于絕對(duì)高位的基本市場(chǎng)現(xiàn)狀下，租金收入比較之房?jī)r(jià)收入比對(duì)于住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)顯得“相對(duì)合理”，承租行為選擇也就成為了在住房市場(chǎng)“雙高”壓力下的一種選擇。而通過(guò)進(jìn)一步的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，51.2%的受訪承租人居住在人均住房面積為10平方米以下的房屋中，有2.4%的承租人居住在超過(guò)6人的房間里即租賃市場(chǎng)仍然存在違反相關(guān)規(guī)定的“群租”現(xiàn)象。出租房屋配套設(shè)施普遍并不齊備：僅有25.10%的受訪承租人擁有基本家具，13.8%擁有獨(dú)立廚衛(wèi)，有冷氣或暖氣設(shè)備的也僅占16.7%。而配備其他家用電器，如熱水器、洗衣機(jī)等的比例更少。租賃房屋質(zhì)量普遍不高導(dǎo)致租賃房屋真實(shí)價(jià)值較低，隱含增加了承租住房成本，形成了承租人租賃住房的負(fù)向激勵(lì)。

圖5全國(guó)和北京市房?jī)r(jià)收入比

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒和中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒。

(二)出租行為：低投資回報(bào)率約束下的“非最優(yōu)選擇”

對(duì)于出租方來(lái)說(shuō)，空置住房持有的機(jī)會(huì)成本與出租房屋的投資回報(bào)率之間的差值是決定住房所有者出租決策的關(guān)鍵。然而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示(如圖6)，以北京市為例，2009年-2014年租賃住房投資回報(bào)率呈現(xiàn)顯著下降趨勢(shì)，根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，2013年北京市住房租金毛回報(bào)率約為2.12%，若除去維護(hù)(折舊)成本，凈回報(bào)率大約為1.5%，投資回報(bào)率要低于一年期定期存款利率(3%)。到2014年止，北京市房屋出租投資回報(bào)率僅為0.56%。如此低的回報(bào)率非但不能滿足住房所有人的出租收益需求，甚至無(wú)法平衡出租房屋所帶來(lái)的維護(hù)、折舊和交易成本。因此，對(duì)于住房所有者來(lái)說(shuō)，寧可持有空置(特別是在沒(méi)有設(shè)置相應(yīng)的對(duì)空置房屋征收空置稅等措施的條件下)，也不選擇出租。

圖6北京、濟(jì)南市租賃住房投資回報(bào)率

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)中國(guó)房?jī)r(jià)行情數(shù)據(jù)庫(kù)整理。

住房租賃市場(chǎng)調(diào)查中顯示(如圖7)，僅有18.7%的出租人認(rèn)為出租房屋是一種穩(wěn)定的投資方式，僅有8.8%的出租人把出租行為作為長(zhǎng)期的投資方式(以租養(yǎng)房)。大部分出租人的出租行為則只是出于平衡成本端予以考量，即通過(guò)收取租金平衡持有房屋的成本，比如折舊、稅費(fèi)等。

圖7出租房屋的原因

另外，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年出租人的房租-收入比是46.91%，按照收入分段進(jìn)行劃分，僅有6001-8000租金收入段的房租-收入比大于50%。房屋租金收入-收入比并不能算作出租人主要的收入來(lái)源。

綜合上述調(diào)查結(jié)果，我們認(rèn)為無(wú)論是從成本還是從收益方面，住房出租行為都不能為房屋所有人帶來(lái)很強(qiáng)的“經(jīng)濟(jì)激勵(lì)”，低投資回報(bào)率必然負(fù)面影響市場(chǎng)中出租方的出租決策選擇。調(diào)查顯示，僅有46.8%的出租者表示“愿意出租空置房間”。在地方政府分別以不同位階的法律形式對(duì)出租人的租賃權(quán)利提供了較為系統(tǒng)的保障的情況下，出租行為之后經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的不足是阻礙其租賃行為的根本原因。

表2　出租人房租收入-收入比

(三)承租雙方：“摩擦”導(dǎo)致高交易成本

制度建構(gòu)的目的是為了減小市場(chǎng)運(yùn)行中的不確定性，進(jìn)而降低市場(chǎng)中的交易成本。正式規(guī)則(比如合同、法律規(guī)定等)是制度建構(gòu)的重要構(gòu)成。然而我們的調(diào)查顯示，租賃合同行為發(fā)生時(shí)，僅有2.20%的承租雙方按照政府部門擬定的范本簽訂合同。隨著房屋中介行業(yè)的不斷壯大，中介部門制定的規(guī)范性的書面合同成為出租方-承租方雙方簽訂合同較為通行的范本。但是調(diào)查結(jié)果顯示，采取此種合同形式的也僅有28.4%。大部分承租和出租方都采取私下簽訂合同的形式(高達(dá)69.4%)，其中采取口頭形式簽訂合同的比例高達(dá)31.8%。

住房租賃市場(chǎng)中制度建設(shè)不完備的后果之一，便是市場(chǎng)中的交易成本提高。發(fā)生在房東與承租人之間的談判成本、溝通成本等各種交易成本常有發(fā)生。房東單方面漲房租的行為和單方面終止合同的行為頻繁發(fā)生，76.8%的承租人經(jīng)歷過(guò)房東單方面漲房租的行為，有64.2%的承租人因?yàn)榉繓|的“欺騙”、漲房租或提前終止合同等行為變更或終止了租賃合同。承租雙方之間復(fù)雜的“摩擦”問(wèn)題導(dǎo)致了極高的交易成本，扭曲了市場(chǎng)均衡，同時(shí)也為承租雙方，特別是相對(duì)弱勢(shì)的承租方的住房消費(fèi)選擇帶來(lái)了負(fù)面影響。

五、結(jié)論與政策建議

(一)經(jīng)濟(jì)因素是制約租賃市場(chǎng)發(fā)展的深層因素

1.制度建構(gòu)是完善住房租賃市場(chǎng)的必要非充分條件。制度建構(gòu)為個(gè)體行為選擇提供了各種約束。其目的在于降低市場(chǎng)行為中的不確定性，進(jìn)而減小交易成本，逼近甚至提高市場(chǎng)均衡水平。通過(guò)對(duì)我國(guó)商品性住房租賃市場(chǎng)的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)的“市場(chǎng)化”程度很高，但仍然處于“低水平均衡”狀態(tài)。通過(guò)考察市場(chǎng)規(guī)則的完備性，我們發(fā)現(xiàn)包括法律缺失、傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念影響在內(nèi)的制度因素確實(shí)對(duì)于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展起到了負(fù)向影響。但是，我們也發(fā)現(xiàn)了，在法律上予以原則上規(guī)定(比如鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期合同)或予以明確規(guī)定(比如限制房東單方面漲房租)的制度框架下，市場(chǎng)主體仍然存在大量違背制度正常運(yùn)行規(guī)則的行為，比如短期租約較為普遍，房東單方面漲房租行為普遍等。同時(shí)，對(duì)于住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，承租住房的滿意度較低，對(duì)于出租方來(lái)說(shuō)，出租住房意愿較低。在制度框架既定的情況下，制度因素不能充分對(duì)微觀個(gè)體的行為選擇提供一個(gè)合理的解釋，制度建構(gòu)的完備性僅是完善住房租賃市場(chǎng)的必要非充分條件，我們需要在更深層次尋找原因。

2.改善市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)動(dòng)機(jī)是租賃市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵。通過(guò)對(duì)于住房租賃市場(chǎng)主要微觀主體——承租人和出租人的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，制度性制約因素固然對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展起到了一定的制約，但是，影響市場(chǎng)主體行為選擇的直接因素還是經(jīng)濟(jì)激勵(lì)。負(fù)向的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)阻礙了微觀行為個(gè)體的租賃選擇，從而在深層次阻礙了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。其中，對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，往往在高房租收入比和高房?jī)r(jià)收入比中做出承租房屋的“被動(dòng)選擇”，而對(duì)于出租方來(lái)說(shuō)，因?yàn)榈屯顿Y回報(bào)率(且持續(xù)降低)并不能構(gòu)成對(duì)于房屋所有者出租房屋的有效的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)，因此，出租房屋也是空置房屋所有人的“次優(yōu)選擇”。另外，制度的不完備性引發(fā)市場(chǎng)行為中的“摩擦”行為，進(jìn)而提高市場(chǎng)交易成本，多方因素導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展缺乏正向的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)。因此，不難推斷，如果制度層面的設(shè)計(jì)不設(shè)法修正被扭曲的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)，那么市場(chǎng)中的個(gè)體行為選擇是無(wú)法改變的，因而導(dǎo)致的整個(gè)市場(chǎng)的低水平發(fā)展?fàn)顟B(tài)也很難改變。

(二)政策設(shè)計(jì)的三個(gè)維度

基于上述分析，我們認(rèn)為要改善和推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策設(shè)計(jì)，需要從具有針對(duì)性的三個(gè)維度展開，分別是：提高承租人的支付能力；誘導(dǎo)空置房屋所有人出租房屋以及實(shí)現(xiàn)政府的角色改變。

1.提高承租人支付能力。對(duì)于低收入和中等偏下收入人群來(lái)講，其內(nèi)部的收入結(jié)構(gòu)仍然差異很大，其中某些家庭和人員支付租金的能力可能仍然較低，可以通過(guò)多種途徑來(lái)增強(qiáng)承租人的支付能力。

首先，通過(guò)房租補(bǔ)貼、減免租金的方式幫助有暫時(shí)經(jīng)濟(jì)困難的租住房屋及中轉(zhuǎn)房屋住戶。為確保公共住宅承租人能負(fù)擔(dān)租金，租金設(shè)定應(yīng)保持在平均租金不超過(guò)所屬居住區(qū)內(nèi)租戶收入的20%的水平。超過(guò)的應(yīng)由政府補(bǔ)貼或減免。其次，允許提取住房公積金支付房租。如當(dāng)前我國(guó)很多城市已經(jīng)公布和實(shí)施“困難家庭可支取住房公積金余額用于支付房租”的政策。

2.誘導(dǎo)空置房屋所有者出租房屋。一方面設(shè)置空置稅費(fèi)“擠出”出租供應(yīng)量。采取對(duì)空置房產(chǎn)加征房地產(chǎn)稅的方式增加其持有成本，使這類住房必須依靠出租收入抵消其持有成本。引導(dǎo)那些以短期投資投機(jī)為主要目的主動(dòng)空置逐漸轉(zhuǎn)向以長(zhǎng)期投資為目的的租賃市場(chǎng)。另一方面對(duì)改造后出租行為予以鼓勵(lì)。可借鑒英國(guó)經(jīng)驗(yàn)，政府給予一定改造補(bǔ)貼，鼓勵(lì)業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行改造后用于出租，增加小戶型住房的供應(yīng)比例。[8]同時(shí)應(yīng)降低租賃業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)稅費(fèi)，如降低租賃所得稅、管理費(fèi)等，從經(jīng)濟(jì)上改善供給端激勵(lì)，鼓勵(lì)空置房源進(jìn)入流通市場(chǎng)，達(dá)到擴(kuò)大住房供給的政策效果。

3.政府的角色轉(zhuǎn)變：變管理為服務(wù)，降低交易成本。在研究中發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房屋租賃備案為一種對(duì)房屋租賃合同的內(nèi)容以及合同行為變動(dòng)進(jìn)行登記備案的制度。備案的目的主要是為確認(rèn)雙方的租賃權(quán)關(guān)系以及租賃基本信息，進(jìn)而借此實(shí)現(xiàn)對(duì)出租房屋的安全、消防、社會(huì)治安、稅收征收等行政管理。近幾年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)和房租的不斷上漲帶來(lái)的調(diào)控壓力，也迫使很多地方政府把房屋租賃登記備案制度作為房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息數(shù)據(jù)獲取的渠道，為政府調(diào)控市場(chǎng)提供決策依據(jù)，從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的監(jiān)督和管理。

由上可知，房屋租賃登記備案在各個(gè)時(shí)期都發(fā)揮了重要作用，今后仍然具有存在的必要性。要想解決其可操作性不強(qiáng)和對(duì)當(dāng)事人約束力低的困境，僅靠不登記就罰款的辦法是解決不了問(wèn)題的。根本之策是將這一制度的立法目的從管理和監(jiān)督轉(zhuǎn)向服務(wù)，將制度設(shè)計(jì)成為租賃雙方當(dāng)事人服務(wù)、享受城市居民權(quán)利、承擔(dān)社區(qū)責(zé)任的便民中心，具體內(nèi)容可包括：取消登記收費(fèi)，調(diào)低租賃稅負(fù)水平，將登記備案地點(diǎn)下放；將租賃登記備案與開具居住證明、受理流動(dòng)兒童入學(xué)、國(guó)家免疫規(guī)劃項(xiàng)目預(yù)防接種、計(jì)劃生育免費(fèi)技術(shù)服務(wù)等事項(xiàng)結(jié)合起來(lái)，為承租人提供相關(guān)便利；提供維權(quán)服務(wù)信息。

[1]葉劍平，李嘉.完善租賃市場(chǎng)：住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必然選擇——基于2014年北京市住房租賃市場(chǎng)調(diào)查[J].貴州社會(huì)科學(xué)，2015(3)：116-122.

[2]中國(guó)社會(huì)科學(xué)院.中國(guó)住房租賃市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2012-2013[R].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社：172.

[3]諾斯.制度、制度變遷與經(jīng)濟(jì)績(jī)效[M].上海：上海三聯(lián)書社，2011：45-49.

[4]斯密德.制度與行為經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2004：372.

[5]北京青年報(bào)，八成外來(lái)非京籍青年租房住平均月租金1993.4元[N].2014-03-06.

[6]21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，租不起房比買不起房影響更大[N]，2013-06-10.

[7]鄒曉燕，葉劍平，李子松.住房保障范圍劃定問(wèn)題分析及改進(jìn)意見(jiàn)[J].社會(huì)保障與公共資源，2010(9)：118.

[8]鄒曉燕，葉劍平.健全我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的政策導(dǎo)向探析——基于發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的時(shí)代背景，中國(guó)房地產(chǎn)，2012(6)：5-10.

[責(zé)任編輯：唐少奕]

教育部人文社會(huì)科學(xué)研究一般項(xiàng)目(規(guī)劃基金)“激活我國(guó)商品房租賃市場(chǎng)沉淀房源、優(yōu)化供給政策研究”(11YJA790187)。

葉劍平，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，主要研究方向：不動(dòng)產(chǎn)政策；李嘉，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士研究生，主要研究方向：不動(dòng)產(chǎn)政策，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

F299.23

A

1002-6924(2016)01-108-116

①本次調(diào)查對(duì)象為北京市中心城區(qū)七區(qū)(即朝陽(yáng)、海淀、西城、東城、豐臺(tái)、石景山和昌平)的住房承租人與出租人。抽樣方法采取分層抽樣的方法。本次調(diào)查共發(fā)放1000份問(wèn)卷，其中承租人、出租人問(wèn)卷各500份。承租人問(wèn)卷500份，回收率為100%，有效問(wèn)卷率為98%。因有較大部分被調(diào)查者并不愿提供房產(chǎn)信息、收入信息等基本信息，出租人信息較不完備。因此，若以全部數(shù)據(jù)填寫完備情況為標(biāo)準(zhǔn)，最終收回有效問(wèn)卷104份，有效問(wèn)卷率為20.8%，若剔除出租人個(gè)人信息數(shù)據(jù)，則問(wèn)卷回收率為100%，有效問(wèn)卷率96%。