【摘要】隨著房地產(chǎn)市場的日益完善,市場競爭日趨深入,房地產(chǎn)企業(yè)要想成功實現(xiàn)項目的開發(fā)經(jīng)營,就必須全面掌握有關(guān)房地產(chǎn)各個方面的動態(tài)資料和信息,必須盡可能的了解和滿足消費者的需求,而市場調(diào)查與分析是取得這些資料和信息的重要途徑。實踐證明,只有通過仔細的市場調(diào)查,才能制定出切實可行的戰(zhàn)略決策,才能使房地產(chǎn)企業(yè)立于不敗之地。如今,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不重視市場調(diào)查與分析,在許多決策上,主觀臆斷的現(xiàn)象十分嚴重,這給今后的發(fā)展經(jīng)營留下了巨大的隱患。在此背景下,筆者對房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析的應(yīng)用進行了研究,希望借此引起開發(fā)商的重視,盡可能減少損失的發(fā)生。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);調(diào)查與分析;開發(fā)商
一、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析的應(yīng)用現(xiàn)狀
近些年,中國加速了城市化進程,房地產(chǎn)市場也開始了迅猛發(fā)展。但這飛速發(fā)展的背后,也暴漏出許多嚴重的問題。中國人有一種跟風的心理,在房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得尤為突出。商品房賣得好,就都開發(fā)商品房,商鋪銷售火爆,就大量規(guī)劃商鋪,完全不顧市場環(huán)境和人們的消費需求,結(jié)果出現(xiàn)了多數(shù)地產(chǎn)項目滯銷、甚至變?yōu)闋€尾樓的現(xiàn)象。但是如果我們能認真做好:在項目的開發(fā)前期定位市場,開發(fā)中期研究市場,銷售后期分析市場,“慘劇”將可能不會發(fā)生。而這就需要我們把市場調(diào)查與分析應(yīng)用到房地產(chǎn)項目中去,為開發(fā)商提供市場的信息動態(tài),讓他們掌握市場的發(fā)展趨勢、消費者的潛在需求、企業(yè)可能的發(fā)展契機,進而為房地產(chǎn)項目的成功發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析在應(yīng)用中存在的問題
1.輕視市場調(diào)查與分析
筆者采訪了該樓盤的副總經(jīng)理和營銷主管,他們對房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析的好處都很肯定,但在談到在自身樓盤上的應(yīng)用時,卻僅僅局限于營銷宣傳上,而對初期開發(fā)的應(yīng)用了解甚少。筆者又走訪了周圍的群眾,發(fā)現(xiàn)大多數(shù)人對拓基廣場樓盤的熱情度不高,原來他們基本都是回遷戶,每戶都有分配到房子,且就在廣場的北面。另外拓基廣場售價較高,超出了他們的預(yù)期價格。通過調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn),拓基廣場的開發(fā)商其實不太重視對房地產(chǎn)的市場調(diào)查,所謂的應(yīng)用,也就是簡單的應(yīng)用某種模式去迎合市場,而不是真正意義通過調(diào)查分析來給決策提供幫助。
2.輕信市場調(diào)查與分析結(jié)果
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場競價越來越激烈,有些資金不太充裕,實力較弱的企業(yè),為了減少可能發(fā)生的損失,對調(diào)查很是注意,對其結(jié)果也可是說是“馬首是瞻”,但結(jié)果卻往往不盡如人意。
這些開發(fā)商們的問題出在哪?對市場調(diào)查的“認知”上,完全錯誤。我們做這些工作是干什么的?就是為自己的決策服務(wù)的,把生殺大權(quán)交給調(diào)查公司?這實際上是比輕視市場調(diào)查的做法更危險。
3.盲目的市場調(diào)查與分析
個別企業(yè)為了做到萬無一失,對于房地產(chǎn)相關(guān)的問題是來者不拒,非常積極的開展調(diào)查分析。我們知道對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有影響的因素是數(shù)不勝數(shù),例如區(qū)域環(huán)境、市場供給、消費者需求、營銷策劃方法等等。每一個都照顧到基本上不可能。如果像這些企業(yè)面面俱到的話,不但會使調(diào)查失去重心,而且還會影響調(diào)查質(zhì)量。結(jié)果就是調(diào)查與分析的失敗。
4.調(diào)查人員能力不足
對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查與分析,需要擁有高水平的信息收集和信息處理能力,因此,一個成熟的調(diào)查團隊應(yīng)是由高水平、高素質(zhì)的專業(yè)人才組成的。但由于中國的房地產(chǎn)調(diào)查行業(yè)發(fā)展時間較短、體系與監(jiān)管尚不完善,導(dǎo)致許多調(diào)查機構(gòu)缺乏專業(yè)人才,現(xiàn)有的員工文化水平偏低,人員結(jié)構(gòu)參差不齊,人員技能更是大小不一,這就勢必影響調(diào)查的質(zhì)量。
三、對策建議
1.端正態(tài)度,重視房地產(chǎn)市場調(diào)查
輕視房地產(chǎn)調(diào)查,是房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象。要想撥亂反正,引起重視,首先因從源頭上出發(fā)。開發(fā)商應(yīng)做好帶頭作用,親自學習相關(guān)的知識,認識到市場調(diào)查分析的重要性,進而帶領(lǐng)整個團隊去應(yīng)用它?!爸褐?,百戰(zhàn)不殆”。房產(chǎn)市場,風云變幻,很難揣摩,如果連唯一一個可能了解它的途徑──市場調(diào)查,都不去做,那真的是將自己陷入危險之地。我們因該對房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查加以重視。
2.分清主次,科學調(diào)查
徹底了解房地產(chǎn)市場,是所有企業(yè)的共同追求,但這是不可能的。沒有人能夠掌控一個處在動態(tài)變化的市場。所以,進行全面的市場調(diào)查與分析,其實是一個無用功,耗時耗力,收效卻不大。 每一個項目都有自己的重心,開發(fā)商們要明確自己的核心是什么,然后去調(diào)查、分析,才能發(fā)揮其真正價值。
3.聘請有能力的調(diào)查公司
首先,政府要盡快制定相應(yīng)的規(guī)章制度,加強行業(yè)的監(jiān)管,包括對市場調(diào)查人員從業(yè)資格證的嚴格控制,規(guī)范調(diào)查業(yè)的經(jīng)營行為等等。更要制定一套有關(guān)調(diào)查的質(zhì)量標準和操作規(guī)程,以保證市場調(diào)查業(yè)的健康發(fā)展。
其次,調(diào)查公司或開發(fā)商應(yīng)加強業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高調(diào)查人員的綜合素質(zhì)。一方面可以與各大高校合作,引進市場調(diào)查專業(yè)的人才;另一方面,加強對在職人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),定期進行業(yè)務(wù)考核,合格后方可持證上崗。同時在全行業(yè)倡導(dǎo)堅持誠實守信的原則,以保證房地產(chǎn)市場調(diào)查的真實性。
開發(fā)商應(yīng)盡量將調(diào)查業(yè)務(wù)交給有經(jīng)驗、有實力的調(diào)查公司,以確保調(diào)查的質(zhì)量。
4.合理安排調(diào)查周期
在不同的階段,房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容是不同的,所花費的時間也有很大不同。例如在開發(fā)階段,需要對市場的宏觀環(huán)境、市場需求、項目定位等進行全方位的調(diào)查,所以花費的時間比較多。有些階段調(diào)查的時間就相對較少。為了避免盲目決策造成的損失,也為了房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康的發(fā)展。希望開發(fā)商們端正態(tài)度,去了解、學習市場調(diào)查與分析,并把它正確地運用到實際的項目中去,為項目的成功奠定堅實的基礎(chǔ)。
參考文獻:
[1]王勇,王兆陽.房地產(chǎn)項目市場調(diào)研“點線面體”模式淺析[J].建筑經(jīng)濟,2010,337(11):101-104.
[2]楊緯.房地產(chǎn)項目市場可行性分析框架及其應(yīng)用[D].南寧:廣西大學,2006.
作者簡介:
周瑩(1987.09-)女,漢,安徽安慶,安徽新華學院,助教,房地產(chǎn)市場研究.