［美］約翰·卡薩達(dá) ［美］麥克·卡農(nóng)

【特別策劃】

規(guī)劃高效發(fā)展的航空大都市

［美］約翰·卡薩達(dá) ［美］麥克·卡農(nóng)

目前大多數(shù)針對(duì)航空大都市發(fā)展所編制的總體規(guī)劃主要包含的是商業(yè)用地規(guī)劃、城市規(guī)劃以及如何提升機(jī)場(chǎng)及周邊地區(qū)的陸面交通基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容，很少有總體規(guī)劃關(guān)注到發(fā)展策略、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)投資等因素，而這些因素恰恰決定著航空大都市經(jīng)濟(jì)模型能否順利實(shí)現(xiàn)。因此，行之有效的航空大都市總體規(guī)劃還必須是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和策略發(fā)展規(guī)劃，它應(yīng)該講清楚航空大都市發(fā)展過程中的驅(qū)動(dòng)因素和阻礙因素，并針對(duì)不同的航空大都市的功能和位置提供相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)需求數(shù)據(jù)分析，應(yīng)該關(guān)注本地區(qū)對(duì)航空經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)需求；方便快捷的空中和陸面連通性；整合消費(fèi)者和股東們之間的需求；商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的管理以及吸引投資者和投資等。由于吸引投資者和投資對(duì)于航空大都市發(fā)展成功與否起著關(guān)鍵作用，因此，本文突出討論了再策略規(guī)劃以及具體實(shí)施中如何吸引投資者和如何吸引他們?cè)谇袑?shí)可行的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上投資。

規(guī)劃；航空大都市；高效發(fā)展；航空經(jīng)濟(jì)；通達(dá)性

麥克·卡農(nóng)，男，美國凱特萊斯特物流總裁，中國鄭州航空大都市研究院高級(jí)研究員（CO80209）。

如今，世界上很多城區(qū)都在規(guī)劃或者實(shí)施“航空大都市發(fā)展模型”，這一新興的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模型包含了豐富的空間和功能元素。航空大都市模型的空間元素包括：以機(jī)場(chǎng)為核心的多樣商業(yè)中心（航空城市）、機(jī)場(chǎng)外部和周邊經(jīng)濟(jì)長廊、互補(bǔ)商業(yè)聚集群以及他們與機(jī)場(chǎng)的連通性；其功能元素主要包括：利用機(jī)場(chǎng)和其一體化的路面交通設(shè)施，將時(shí)間敏感型貨物與商業(yè)服務(wù)公司與他們本地或外地的供貨商、客戶、商業(yè)合作伙伴有效聯(lián)系起來，同時(shí)吸引并服務(wù)游客及其他休閑旅客。

從這一概念興起到過去10年間，絕大多數(shù)的航空大都市的形成和發(fā)展是自然粗放型的，他們大都是基于市場(chǎng)因素、公共基礎(chǔ)設(shè)施布局以及商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域化選擇而形成。這其中，有些航空大都市為當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)和地區(qū)帶來了積極的經(jīng)濟(jì)影響，而有些卻發(fā)展遲緩，并沒有像預(yù)期的那樣為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和機(jī)場(chǎng)周邊區(qū)域帶來明顯的經(jīng)濟(jì)效益與發(fā)展。

隨著越來越多的企業(yè)入駐機(jī)場(chǎng)地區(qū)，各級(jí)政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到：實(shí)行規(guī)范的航空大都市發(fā)展規(guī)劃將會(huì)帶來更加高效、積極和持續(xù)的發(fā)展。同時(shí)，這樣的規(guī)劃不僅僅能為機(jī)場(chǎng)周邊的企業(yè)和區(qū)域發(fā)展帶來更多的競(jìng)爭力、吸引更大規(guī)模的商業(yè)投資和游客，也能使這些地區(qū)吸引更多優(yōu)秀人才來工作和生活。

正是隨著這些規(guī)劃需求（RTPs）的不斷提出，越來越多的咨詢公司已經(jīng)積極提出規(guī)劃服務(wù)，這些簽約的咨詢公司的咨詢團(tuán)隊(duì)主要是由土地和交通規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、建筑師、城市規(guī)劃人員、機(jī)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施和運(yùn)營規(guī)劃師構(gòu)成，但很少有咨詢團(tuán)隊(duì)將經(jīng)濟(jì)學(xué)家、商業(yè)地產(chǎn)專家、金融投資專家、企業(yè)選址因素分析專家等包含在內(nèi)。于是很多最終做出的規(guī)劃無外乎是一份詳盡的報(bào)告，其內(nèi)容包括漂亮的建筑和城市設(shè)計(jì)、概念化的土地使用圖表和路面交通圖，報(bào)告也會(huì)有諸如“這一商業(yè)聚集區(qū)應(yīng)該規(guī)劃到這里”或“那個(gè)工業(yè)園區(qū)應(yīng)該規(guī)劃在那里”或者“這些道路和鐵路線需要修建或改建”等建議。這些總體規(guī)劃團(tuán)隊(duì)在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)很少會(huì)包含他們?cè)趯W(xué)校里所學(xué)到的一個(gè)基本原則，即“形式服務(wù)于功能”，因?yàn)樗麄兯邮艿挠?xùn)練和從事的工作主要是為了設(shè)計(jì)出“形式”，而對(duì)于商業(yè)基本邏輯、商業(yè)地產(chǎn)投資策略等所知有限，而這些商業(yè)邏輯和商業(yè)地產(chǎn)投資等才是決定一個(gè)航空城或航空大都市應(yīng)該采用哪種形式的關(guān)鍵因素，即這些形式和設(shè)計(jì)應(yīng)該滿足其經(jīng)濟(jì)和商業(yè)可行性發(fā)展功能的需求。

形成這樣不足之處的部分原因在于，規(guī)劃的需求建議中缺乏足夠的視野，這些規(guī)劃需求往往是由一些十分有經(jīng)驗(yàn)的機(jī)場(chǎng)工作人員、規(guī)劃師或者政府官員提出，而他們?cè)谏虡I(yè)選址決定性因素和投資發(fā)展方面卻缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，而這兩個(gè)方面卻是航空大都市發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，他們提供的規(guī)劃需求主要集中在傳統(tǒng)的土地使用、交通、城市規(guī)劃，有時(shí)也會(huì)涉及諸如航空預(yù)測(cè)等機(jī)場(chǎng)規(guī)劃內(nèi)容。

這樣講并不是說在航空大都市總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中相關(guān)的土地使用、交通設(shè)計(jì)和城市規(guī)劃等內(nèi)容不重要，而是說這些必不可少的設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)該和相關(guān)的機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略、國內(nèi)市場(chǎng)分析、商業(yè)地產(chǎn)需求數(shù)據(jù)分析等結(jié)合在一起，這樣才能更好地滿足航空大都市的各種功能。簡而言之，一份高效的航空大都市總體規(guī)劃必須包括企業(yè)選址和商業(yè)投資中所包含的主要經(jīng)濟(jì)因素。本文的目的就是為了更好地表述航空大都市總體規(guī)劃中所包含的經(jīng)濟(jì)和策略發(fā)展因素。

一、航空大都市策略規(guī)劃中的共性與挑戰(zhàn)

一份高效的航空大都市總體規(guī)劃為了實(shí)現(xiàn)某一城區(qū)的與航空相關(guān)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的最優(yōu)化發(fā)展，必須要遵循恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)、投資和發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)?？傮w規(guī)劃里必須包含遠(yuǎn)見、任務(wù)、策略以及能使這些規(guī)劃和策略真正實(shí)現(xiàn)的行動(dòng)方案。

總體規(guī)劃的一個(gè)關(guān)鍵目的就是使得機(jī)場(chǎng)和其周邊地區(qū)吸引更多的航空公司、旅客、物流運(yùn)營商、時(shí)間敏感型生產(chǎn)商和他們的供應(yīng)鏈，從而支持商業(yè)服務(wù)業(yè)和商業(yè)投資者，而這些都是航空大都市得以發(fā)展的基本動(dòng)力。在各種投資中，由酒店、辦公樓、貿(mào)易會(huì)展中心、零售業(yè)、餐飲業(yè)、健康醫(yī)療與休閑、教育設(shè)施投資等互相關(guān)聯(lián)，相互促進(jìn)。如何使得航空大都市所在區(qū)域吸引上述各種商業(yè)投資是一項(xiàng)復(fù)雜的任務(wù)，它的成功需要高屋建瓴的總體策略規(guī)劃。

更為復(fù)雜的是，不同的機(jī)場(chǎng)及其周邊地區(qū)在航空交通運(yùn)輸樞紐地位、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、可用作商業(yè)發(fā)展的土地、所有權(quán)、陸面通達(dá)性、土地發(fā)展的相關(guān)政策等方面都各不相同，而這些因素同時(shí)又是決定一個(gè)國家（包括合同的執(zhí)行能力、物流運(yùn)輸能力、基礎(chǔ)設(shè)施條件、財(cái)政規(guī)則、資本控制等）或機(jī)場(chǎng)地區(qū)能否吸引到相關(guān)的項(xiàng)目和投資者的關(guān)鍵，也將決定著這一地區(qū)的航空大都市發(fā)展能否取得成功。

所以，策略規(guī)劃（航空大都市總體規(guī)劃）必定受到上述不同因素和特定地區(qū)條件的影響，但有些共同要素是所有航空大都市策略規(guī)劃都需要著重解決的：如航空商業(yè)的市場(chǎng)需求；高效快捷的空中與陸面交通連通性；消費(fèi)者和股東的意愿與需求；商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與管理；吸引投資者和投資。

這些相互交織，相互影響的共同因素，都必須在總體規(guī)劃中得到關(guān)注。具體而言，如果沒有一個(gè)強(qiáng)有力的本地市場(chǎng)，那么相應(yīng)的充足的航空服務(wù)將很難匹配；如果沒有足夠的航空和陸面交通體系的連通性，那么就很難吸引到相關(guān)商業(yè)發(fā)展；如果不能滿足消費(fèi)者與投資者的需求，或不能得到主要股東（政府或私人）的長期支持與信心，那么相應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃將不能實(shí)現(xiàn)；如果沒有空間合理布局的地產(chǎn)發(fā)展，航空大都市中所需要的產(chǎn)品加工企業(yè)或生產(chǎn)商（商業(yè)）服務(wù)企業(yè)將不能落戶于最佳位置；而且，如果一個(gè)航空大都市不能匹配相應(yīng)完善的基礎(chǔ)設(shè)施財(cái)政經(jīng)費(fèi)、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)或者其他相關(guān)商務(wù)服務(wù)業(yè)和勞動(dòng)力市場(chǎng)需求，開發(fā)商和建成設(shè)施的目標(biāo)客戶們將會(huì)尋求其他地址進(jìn)行投資。

上面提及的幾點(diǎn)共同因素中，最后一點(diǎn)尤其重要，即發(fā)展一個(gè)航空大都市必須要擁有和吸引足夠的政府和私人投資，一個(gè)行之有效的總體規(guī)劃必須要聚焦于如何最優(yōu)化回報(bào)政府、投資者、開發(fā)商、商業(yè)設(shè)施目標(biāo)客戶們的投資。簡而言之，一個(gè)總體規(guī)劃同時(shí)也應(yīng)該是一個(gè)可獲利的融資性的（富有投資價(jià)值的）經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃。有不少航空大都市總體規(guī)劃中沒有包含上述這些因素，因此帶來的結(jié)果是無法將規(guī)劃成本和資本投資最優(yōu)化使用，導(dǎo)致航空大都市發(fā)展滯緩，甚至無法將航空大都市規(guī)劃設(shè)計(jì)付諸實(shí)施。

本文將圍繞上文提到的航空大都市策略規(guī)劃中五個(gè)共同因素進(jìn)行討論，中間會(huì)提及一些具體的案例，并著重之處不同機(jī)場(chǎng)地區(qū)（以及他們擁有的航線）之間的差別，這些都是在進(jìn)行航空大都市總體規(guī)劃時(shí)要考慮的因素。

二、航空商業(yè)的市場(chǎng)需求

在研究與策劃臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)域時(shí)，需要對(duì)機(jī)場(chǎng)下游產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)存經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、現(xiàn)狀成因及成長潛力進(jìn)行詳細(xì)的理解與解讀，這也是航空大都市策劃的起點(diǎn)。該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存的產(chǎn)業(yè)有哪些？是否存在強(qiáng)時(shí)效型制造業(yè)或物流企業(yè)？該區(qū)域內(nèi)制造業(yè)供應(yīng)鏈的上游及下游供給情況是怎樣的？這些企業(yè)是否是航空運(yùn)輸服務(wù)的使用方？構(gòu)成機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)量的貨物混合屬性是怎樣的？（如貨物的統(tǒng)一編碼、重量、價(jià)值、目的地及發(fā)貨頻率）航空導(dǎo)向型企業(yè)如何與機(jī)場(chǎng)、社區(qū)、私營部門及政府建立合作，從而解決自身存在的運(yùn)營障礙？

在評(píng)估現(xiàn)存商品生產(chǎn)設(shè)備及其供應(yīng)鏈的同時(shí)，策劃團(tuán)隊(duì)亦需對(duì)審計(jì)、咨詢、企業(yè)法務(wù)、金融、市場(chǎng)營銷等生產(chǎn)及商務(wù)服務(wù)進(jìn)行評(píng)估，且針對(duì)其他航空旅行密集型服務(wù)部門進(jìn)行評(píng)審，如企業(yè)管理部門與旅游行業(yè)。例如，航空下游產(chǎn)業(yè)配備的高級(jí)行政人員與經(jīng)理人的等級(jí)如何？其等級(jí)是否為企業(yè)總部經(jīng)理人，或是區(qū)域經(jīng)理人，抑或是當(dāng)?shù)厣a(chǎn)經(jīng)理人？該群體的旅行傾向與偏好是怎樣的？該區(qū)域可吸引及輸出何種休閑型航空旅客或旅游者？針對(duì)該問題，需對(duì)休閑型旅行者的原屬地信息進(jìn)行采集（該信息通常可由旅行社機(jī)構(gòu)收集），并通過機(jī)場(chǎng)調(diào)查與私人走訪，確定關(guān)于該地區(qū)出境游客及其他休閑旅行者最常去的航空旅行目的地及其旅行頻率的各項(xiàng)信息。

除針對(duì)臨空經(jīng)濟(jì)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)特性進(jìn)行評(píng)估之外，策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)確定當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力的素質(zhì)是否可以滿足航空大都市規(guī)劃中各商業(yè)部門的需求。如無法滿足該需求，則應(yīng)建議實(shí)施人才引進(jìn)計(jì)劃。同樣，該區(qū)域內(nèi)大學(xué)的數(shù)量與質(zhì)量是否可對(duì)航空大都市常設(shè)的航空技術(shù)、生物醫(yī)學(xué)、生命科學(xué)、信息與計(jì)算機(jī)技術(shù)、高新制造業(yè)及知識(shí)型商務(wù)服務(wù)集群起到支撐作用。最后，該地區(qū)的社會(huì)環(huán)境是否具有足夠的吸引力，從而吸引并保留服務(wù)于前沿商務(wù)部門的青年專業(yè)人員或其他知識(shí)型員工。

該詳細(xì)信息可為航空大都市管理層（下稱“客戶”）提供一幅明晰的總覽圖，可助其了解規(guī)劃中的航空大都市地區(qū)在航空商務(wù)市場(chǎng)需求及其前景方面的現(xiàn)狀，并包含航空大都市建設(shè)中需要強(qiáng)調(diào)與解決的限制與約束，以確保航空大都市建設(shè)的成功。同時(shí)，該信息可幫助客戶方了解該區(qū)域內(nèi)企業(yè)的上游供應(yīng)鏈及下游客戶群體，并指導(dǎo)航空大都市未來如何在航班、旅客、貨運(yùn)及房地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)中利用該信息優(yōu)勢(shì)。

三、交通的通達(dá)性

高質(zhì)量交通通達(dá)能力是航空經(jīng)濟(jì)區(qū)域吸引企業(yè)入駐的重要原因之一。良好的多模式交通通達(dá)能力可使航空大都市企業(yè)創(chuàng)造時(shí)間經(jīng)濟(jì)價(jià)值，大大節(jié)省與其供應(yīng)方、客戶群及企業(yè)合作伙伴間交流與互動(dòng)所需的時(shí)間，尤其是彼此間距離較遠(yuǎn)的情況。選址機(jī)構(gòu)經(jīng)常接到投資者、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及設(shè)施終端用戶的咨詢，在其決策于該區(qū)域進(jìn)行投資或設(shè)立新的運(yùn)營機(jī)構(gòu)之前，必然要對(duì)機(jī)場(chǎng)區(qū)域本地及遠(yuǎn)距離實(shí)體交通能力進(jìn)行考察。因此，航空大都市開發(fā)團(tuán)隊(duì)必須有能力針對(duì)機(jī)場(chǎng)區(qū)域多模式交通能力進(jìn)行解釋；在與其他投資區(qū)位進(jìn)行比較時(shí)，也應(yīng)熟知本地區(qū)的優(yōu)勢(shì)。除提供細(xì)節(jié)性解釋外，總體規(guī)劃中需要針對(duì)如何進(jìn)一步改善機(jī)場(chǎng)區(qū)域空中及地面交通能力的步驟與戰(zhàn)略進(jìn)行清晰闡述。

1.空中交通通達(dá)性

空中連通能力的度量標(biāo)準(zhǔn)即機(jī)場(chǎng)通航點(diǎn)（市場(chǎng)）數(shù)量，以及赴該批目的地的航班起降頻次（參見圖1中的機(jī)場(chǎng)能力曲線）。機(jī)場(chǎng)可通達(dá)的市場(chǎng)容積大小在某些情形之下也可作為空中連通能力的指標(biāo)，代表針對(duì)全球樞紐進(jìn)行不間斷服務(wù)的數(shù)量級(jí)，一站式空中交通能力也可使機(jī)場(chǎng)與世界大部分地區(qū)實(shí)現(xiàn)連通。

圖1　機(jī)場(chǎng)通達(dá)性曲線：代表性機(jī)場(chǎng)

哪座機(jī)場(chǎng)可為機(jī)場(chǎng)城市與航空大都市建設(shè)提供最強(qiáng)驅(qū)動(dòng)力？首先觀察圖1右側(cè)區(qū)域。除土地受限的倫敦希斯羅機(jī)場(chǎng)（LHR），擁有最多目的地與最高目的地航班頻率的機(jī)場(chǎng)處于較高位置。一些世界上最為成功的機(jī)場(chǎng)城市與航空大都市即來自于這些機(jī)場(chǎng)，這并非偶然。這些機(jī)場(chǎng)也是主要國際樞紐及門戶，擁有固定保有量的長距離寬體客機(jī)航班，可使當(dāng)?shù)鼐用?、企業(yè)與商務(wù)人士高效率地連通全球。

由于空中交通能力在吸引全球企業(yè)方面具有典型重要性，航空大都市總體規(guī)劃必須針對(duì)機(jī)場(chǎng)的相對(duì)交通能力做出評(píng)估，并對(duì)其改善方案提供有效建議。規(guī)劃中的航空服務(wù)改善方案必須認(rèn)識(shí)到航空公司的服務(wù)對(duì)象為市場(chǎng)，而非機(jī)場(chǎng)。即，航空公司對(duì)增加航線和航班需持謹(jǐn)慎態(tài)度，除非當(dāng)?shù)爻丝团c貨運(yùn)需求呈增長趨勢(shì)。為協(xié)助機(jī)場(chǎng)及當(dāng)?shù)卣块T與航空公司進(jìn)行協(xié)商，總體規(guī)劃必須提供附有關(guān)于上述航空商務(wù)市場(chǎng)需求具體數(shù)據(jù)信息的論述建議。

在此類協(xié)商中，航空公司往往占有優(yōu)勢(shì)。即使航空公司表露出切實(shí)興趣，機(jī)場(chǎng)及當(dāng)?shù)卣块T也可預(yù)料到，在航空公司真正開始執(zhí)飛新目的地或增加當(dāng)?shù)貦C(jī)場(chǎng)現(xiàn)有目的地航班頻次之前，其會(huì)尋求“未來機(jī)票預(yù)訂量”的訂座保證或其他激勵(lì)條件?？傮w規(guī)劃中應(yīng)全面列明其他機(jī)場(chǎng)施行的激勵(lì)措施，以供參考。某些方案強(qiáng)調(diào)“引致需求”，認(rèn)為新航線的設(shè)立可增加更具吸引力的目的地，從而刺激旅客與貨運(yùn)的增長。此類論述不具有重要意義，原因在于航空公司更趨向于對(duì)現(xiàn)有的旅客與貨運(yùn)需求產(chǎn)生反應(yīng)，對(duì)于未來需求做出的主動(dòng)式積極催化并無興趣?；緛碚f，航空公司善于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

由于各個(gè)機(jī)場(chǎng)在交通連通能力方面參差不齊，航空大都市的成功發(fā)展也并非遵循相同路徑。大多數(shù)機(jī)場(chǎng)永遠(yuǎn)無法成為國際門戶或樞紐，也無法支撐起大型的航空大都市。然而，該現(xiàn)實(shí)狀況并非意味著在實(shí)施一系列航空大都市開發(fā)舉措之后，機(jī)場(chǎng)區(qū)域根本無法收益。關(guān)鍵在于航空大都市建設(shè)規(guī)劃需要結(jié)合對(duì)機(jī)場(chǎng)及周邊區(qū)域強(qiáng)項(xiàng)及弱項(xiàng)的辨別與認(rèn)識(shí)，并找準(zhǔn)恰當(dāng)時(shí)機(jī)對(duì)航空大都市模型加以利用，同時(shí)根據(jù)總體規(guī)劃實(shí)施開發(fā)管理。

如前所述，首先需要明確的是航空大都市固有的內(nèi)在需求。航空經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)與企業(yè)是航空運(yùn)輸?shù)闹黧w用戶，這也是為何需要對(duì)其供應(yīng)鏈做出規(guī)劃的原因。關(guān)于這一點(diǎn)將在后文中詳細(xì)敘述。其他兩個(gè)航空需求方為旅游游客及互訪親友。該類數(shù)據(jù)成為總體規(guī)劃中旅客及貨運(yùn)增長預(yù)測(cè)的重要因素。

如有經(jīng)濟(jì)開發(fā)機(jī)構(gòu)對(duì)可激發(fā)未來貨運(yùn)及旅客流量的新產(chǎn)業(yè)進(jìn)行前瞻性搜尋，則在總體規(guī)劃中應(yīng)涉及關(guān)于此類內(nèi)容的論述。如特定企業(yè)正在吸引其上游供應(yīng)商或生產(chǎn)服務(wù)公司，則該部門相關(guān)內(nèi)容亦應(yīng)被提及。如機(jī)場(chǎng)應(yīng)盡力參與但尚未參與到自身尚未參與到的該區(qū)域吸引新企業(yè)的進(jìn)程當(dāng)中，則總體規(guī)劃中應(yīng)做出建議，指導(dǎo)機(jī)場(chǎng)管理層在未來的招商進(jìn)程中如何貢獻(xiàn)自身力量。

總體規(guī)劃應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品運(yùn)輸方式做出評(píng)估，即針對(duì)物流某階段采用航空貨物運(yùn)輸模式的當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品進(jìn)行評(píng)估，即使當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)的運(yùn)輸模式為卡車。此舉可幫助識(shí)別貨運(yùn)外流（產(chǎn)品可由某個(gè)當(dāng)?shù)貦C(jī)場(chǎng)實(shí)施空運(yùn)，落地后使用陸運(yùn)運(yùn)輸至其他機(jī)場(chǎng)），并針對(duì)不選擇本地機(jī)場(chǎng)實(shí)施空運(yùn)的航空運(yùn)輸商提出潛在解決方案。針對(duì)駕車前往首都圈以外的機(jī)場(chǎng)乘坐航班的現(xiàn)象也應(yīng)進(jìn)行查證，并提出建議減少此類“旅客外流”。

機(jī)場(chǎng)運(yùn)營層面（包括有限的空中交通能力及服務(wù)該市場(chǎng)的飛機(jī)類型）往往是旅客與貨運(yùn)外流的原因之一?？傮w規(guī)劃需應(yīng)用旅客調(diào)查與其他方法，探明旅客外流的原因?？傮w規(guī)劃也應(yīng)針對(duì)服務(wù)于機(jī)場(chǎng)的物流公司及其客戶群作出識(shí)別。通過對(duì)各個(gè)公司分別進(jìn)行訪談，可揭示機(jī)場(chǎng)運(yùn)營質(zhì)量，并探明如何改善并減少貨運(yùn)外流。

旅客及貨運(yùn)為航空公司與機(jī)場(chǎng)同時(shí)創(chuàng)造收益。但機(jī)場(chǎng)收取的使用費(fèi)用卻是航空公司與機(jī)場(chǎng)用戶的成本項(xiàng)之一。需針對(duì)各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，并出臺(tái)通過創(chuàng)新機(jī)制減少該費(fèi)用的具體策略，同時(shí)必須開發(fā)非航空收入的創(chuàng)收。

非航空收入的創(chuàng)收是機(jī)場(chǎng)城市與航空大都市主題會(huì)議的常設(shè)議題。即使多數(shù)機(jī)場(chǎng)已強(qiáng)調(diào)發(fā)展非航空收入，該方面內(nèi)容也必須包含在總體規(guī)劃之中。原因在于此類收入不僅可用于機(jī)場(chǎng)設(shè)備與基礎(chǔ)設(shè)施的改造，通過款項(xiàng)補(bǔ)貼，還可誘導(dǎo)航空公司機(jī)場(chǎng)費(fèi)用的降低，使機(jī)場(chǎng)在附加航空服務(wù)方面更具競(jìng)爭力。例如，達(dá)拉斯沃思堡國際機(jī)場(chǎng)將航空公司“零機(jī)場(chǎng)使用費(fèi)”作為長期目標(biāo)，涉空費(fèi)用的取消得益于機(jī)場(chǎng)商務(wù)開發(fā)收入的增長，其中包含停車收入和能源生產(chǎn)公司租用土地收入。

如已存在明確的附加航空服務(wù)市場(chǎng)需求，而某機(jī)場(chǎng)的使用費(fèi)在競(jìng)爭中更加低廉，那么航班與目的地增加的可能性將會(huì)增大。如航班與目的地?cái)?shù)量增多，機(jī)場(chǎng)的相對(duì)實(shí)力即增強(qiáng)，其在機(jī)場(chǎng)能力曲線圖表中的位置也隨之升高，從而，該機(jī)場(chǎng)所處的航空大都市將成為更具吸引力的投資區(qū)位。

對(duì)于非樞紐型機(jī)場(chǎng)，旅客及貨物需要通過遠(yuǎn)距離樞紐轉(zhuǎn)移到大多數(shù)目的地，這是此類機(jī)場(chǎng)依賴型企業(yè)不希望克服的困難，也是一項(xiàng)負(fù)面特征。尤其是企業(yè)高級(jí)管理人員，十分向往直達(dá)航班。在一項(xiàng)針對(duì)美國500強(qiáng)企業(yè)（根據(jù)年度收入排名前500家大型企業(yè)）的調(diào)查當(dāng)中，近半數(shù)坐落于距離樞紐型機(jī)場(chǎng)10英里范圍之內(nèi)的區(qū)域，也許這也是上述問題的原因之一。

航空貨運(yùn)對(duì)于不間斷直達(dá)航班的需求更為明顯。貨物在機(jī)場(chǎng)內(nèi)中轉(zhuǎn)是一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的作業(yè)過程。貨物中轉(zhuǎn)的過程中會(huì)有許多意外發(fā)生，而這些可能性均帶有負(fù)面后果。轉(zhuǎn)移過程中貨物可能出現(xiàn)延誤、丟失或損毀，這些結(jié)果都是貨運(yùn)商都不希望發(fā)生的。一項(xiàng)針對(duì)非樞紐型機(jī)場(chǎng)航空大都市的嚴(yán)密計(jì)劃中，可包含如何減少貨運(yùn)公司對(duì)貨物在接駁樞紐產(chǎn)生額外裝卸過程的憂慮。

2.陸面交通通達(dá)性

在航空大都市模型中，方案的基本度量標(biāo)準(zhǔn)并非空間或距離，而是通行于機(jī)場(chǎng)與其他主要交通節(jié)點(diǎn)所需的時(shí)間與成本。對(duì)于遠(yuǎn)距離地點(diǎn)之間的連接，航空旅行時(shí)間十分重要。總航程時(shí)間（地面與空中）甚至更加重要，尤其對(duì)于中距離（500千米至1500千米）旅客與貨運(yùn)航班，該用戶群體也是構(gòu)成整個(gè)商業(yè)空運(yùn)用戶群體的主力軍。

因此，高效的航空大都市運(yùn)營需要與高效能高速公路相連通，從而使該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、居住與旅游休閑要地可快速到達(dá)機(jī)場(chǎng)。往返于機(jī)場(chǎng)與中心商務(wù)區(qū)域及其他主要大都市集群的快速旅客軌道交通也可算作成功開發(fā)的重要因素之一。這也是總體規(guī)劃團(tuán)隊(duì)為何需要優(yōu)秀、專業(yè)的交通規(guī)劃人員的原因。

總體規(guī)劃需要對(duì)現(xiàn)存路面交通基礎(chǔ)設(shè)施及車流量進(jìn)行全面評(píng)估，并以此為基礎(chǔ)線提出改善建議。其也需要對(duì)總航程時(shí)間中出現(xiàn)的各種變數(shù)進(jìn)行測(cè)量。對(duì)于強(qiáng)時(shí)效型企業(yè)，交通阻塞點(diǎn)與其他路面運(yùn)輸變數(shù)將成為高昂代價(jià)。如某公司需通過供應(yīng)鏈將產(chǎn)品銷售至距離較遠(yuǎn)的客戶，假設(shè)該貨物需要于特定時(shí)間送達(dá)，且運(yùn)輸過程中遭遇高速公路堵車，且供應(yīng)鏈經(jīng)理很可能并不清楚到達(dá)航空公司的捷徑，那么就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)選項(xiàng)：該貨物及其關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)將取消，或于未來在運(yùn)輸途中增添庫存點(diǎn)。然而這些都不是良好的選擇。

高速公路的阻塞阻斷了潛在的旅客與運(yùn)輸機(jī)構(gòu)，并削減了航空大都市對(duì)企業(yè)投資的吸引力。因此，對(duì)于交通流量、運(yùn)輸途中變數(shù)的測(cè)量，以及針對(duì)路面運(yùn)輸中可預(yù)見或不可預(yù)見的阻塞進(jìn)行因況施計(jì)，都十分必要。咨詢?nèi)藛T需要考察主要都市節(jié)點(diǎn)經(jīng)由不同地面路線到達(dá)機(jī)場(chǎng)的絕對(duì)運(yùn)輸時(shí)間（及變數(shù)），以及備選方案。如該運(yùn)輸時(shí)間無法滿足客戶的時(shí)間要求，并在重新計(jì)劃方面具有足夠的可預(yù)見性，則總體規(guī)劃需要列出解決方案，從而高效應(yīng)對(duì)預(yù)案中的地面交通狀況。此舉可能需要將在機(jī)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)設(shè)立卡車專用道，將卡車運(yùn)輸與旅客運(yùn)輸分離開，從而緩解交通阻塞。傳統(tǒng)的建議大多涉及對(duì)現(xiàn)有高速公路實(shí)施拓寬工程、修建新高速公路或增加額外的軌道服務(wù)。由于需要大量的基礎(chǔ)建設(shè)投資，總體規(guī)劃中應(yīng)對(duì)于投資數(shù)目提供初步預(yù)算。

為促進(jìn)航空型貿(mào)易的地面流通，一份高效的航空大都市總體規(guī)劃亦需對(duì)軟環(huán)境進(jìn)行評(píng)估，如海關(guān)監(jiān)管環(huán)境等。經(jīng)估算，IATA（國際航空運(yùn)輸協(xié)會(huì)）認(rèn)為國際貨物貿(mào)易價(jià)值的35%由航空運(yùn)輸完成傳遞。當(dāng)一名旅客可于24小時(shí)內(nèi)到達(dá)世界上任何一個(gè)目的地，而國際貨物空運(yùn)卻平均需要在同一架飛機(jī)上輾轉(zhuǎn)6天（來自于IATA數(shù)據(jù)），那么問題是什么？問題顯然是出在了地面程序上。貨物空運(yùn)通常會(huì)由于不必要的低效檢驗(yàn)、文書審批及其他政策性延時(shí)飽受困擾?？傮w規(guī)劃應(yīng)突出說明此類問題，及這類問題體現(xiàn)在哪些程序，以及政府層面可以采取的適當(dāng)措施。

受限的海關(guān)工作時(shí)間、檢驗(yàn)人員的短缺、繁冗的文書審批、緩慢的海關(guān)服務(wù)或腐敗等問題不僅會(huì)使貨運(yùn)流通受到阻礙，也會(huì)使作為商務(wù)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的航空大都市名譽(yù)受損。如某個(gè)國家的腐敗現(xiàn)象根深蒂固且已成為一種文化，那么這將是一項(xiàng)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。對(duì)于此類問題，需要策劃者籌備如何對(duì)政府施壓的信息，以解決整個(gè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，使快速清關(guān)技術(shù)得到實(shí)施，從而排除人為決策的因素。咨詢者可對(duì)近期使用過海關(guān)或其他政府規(guī)制服務(wù)的客戶進(jìn)行訪談，以對(duì)該問題做出評(píng)估。實(shí)際上，該問題也許并非腐敗。而是由資源的缺乏所導(dǎo)致的?；蚴怯捎谡I(lǐng)導(dǎo)層沒有做出正確的導(dǎo)向，沒有向海關(guān)或其他執(zhí)法機(jī)關(guān)官員說明進(jìn)出口迅速清關(guān)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的重要性?！按龠M(jìn)貿(mào)易程序即是對(duì)國家利益的保護(hù)”也是世界海關(guān)組織所推崇的理念。但不幸的是，很少有人做出對(duì)貿(mào)易過程進(jìn)行簡化與促進(jìn)的承諾，即使做出承諾，也得不到海關(guān)及其他執(zhí)法機(jī)關(guān)的擁護(hù)。

程序快捷且具有良好連通能力的航空大都市在吸引企業(yè)及投資方面表現(xiàn)尤為突出。新加坡是全島功能型航空大都市的代表，其便捷的交通網(wǎng)絡(luò)具有較強(qiáng)的可預(yù)測(cè)性，使其經(jīng)濟(jì)發(fā)展大受裨益。作為“城邦之國”的新加坡轉(zhuǎn)口貿(mào)易非常發(fā)達(dá)；貨物通過海運(yùn)及空運(yùn)到達(dá)新加坡之后，于本地即完成儲(chǔ)存、分類與交付，或經(jīng)由海運(yùn)及空運(yùn)進(jìn)行再出口。雖然新加坡現(xiàn)階段幾乎沒有任何制造業(yè)，但憑借其快速的地面貨物及旅客運(yùn)送能力，已成為一股強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)力量。

例如，在新加坡樟宜國際機(jī)場(chǎng)，貨運(yùn)飛機(jī)的停靠點(diǎn)緊鄰保稅分撥設(shè)施。隨后，貨物將被卸載分類并轉(zhuǎn)至其他航班，或進(jìn)行卡車裝載并進(jìn)行本地遞送。新加坡機(jī)場(chǎng)有特定的航空貨運(yùn)單，在進(jìn)行海關(guān)清關(guān)時(shí)，將相關(guān)信息錄入自動(dòng)清關(guān)系統(tǒng)，并根據(jù)自動(dòng)甄選標(biāo)準(zhǔn)，選擇出不超過貨物總量5%的小樣本進(jìn)行人工檢查。在卡車離開免稅區(qū)之后，僅有承載受檢樣本的卡車需要在大門處停留受檢。其他載貨車輛均可通行實(shí)施配送。取消對(duì)所有貨物進(jìn)行不必要的檢驗(yàn)，使貨運(yùn)交付速度提高了95%，此舉也為新加坡政府與經(jīng)濟(jì)避免了額外成本。

另一個(gè)例子來自于巴西。巴西的進(jìn)出關(guān)海關(guān)管理運(yùn)營方式嚴(yán)重阻礙了航空導(dǎo)向型貿(mào)易的流通，這也是各航空與托運(yùn)人深有體會(huì)的詬病。為此，巴西方面展開了大規(guī)模行動(dòng)，排查出入境清關(guān)過程中的阻塞點(diǎn)，并實(shí)施更高效的清關(guān)程序。該行動(dòng)由巴西政企合作共同主導(dǎo)，參與方包括產(chǎn)業(yè)組織、巴西海關(guān)、進(jìn)出口商、機(jī)場(chǎng)快運(yùn)產(chǎn)業(yè)、財(cái)政與衛(wèi)生部以及總統(tǒng)辦公室。通過合理的政府直接介入，在減輕貨運(yùn)延遲（與腐?。┓矫嫒〉昧孙@著進(jìn)步，并由此引進(jìn)了一套自動(dòng)（電子）海關(guān)系統(tǒng)，替代了清關(guān)過程中的大部分主觀（人為）行為。

綜上，高效的空中與地面連通能力是航空大都市得以成功發(fā)展的重要核心因素。與其他運(yùn)輸模式相比，托運(yùn)人及其供應(yīng)鏈經(jīng)理人更多地傾向于選擇空運(yùn)?？煽焖俚竭_(dá)遠(yuǎn)距離市場(chǎng)便意味著物流線中的庫存可被減少，更加靈活地適應(yīng)客戶需求從而促進(jìn)銷量增長，并最大限度地減少整個(gè)遞送過程中的總成本。目前，路面基礎(chǔ)設(shè)施的硬性與軟性低效因素可大大削減航空交通固有的速度優(yōu)勢(shì)，并降低航空大都市作為商業(yè)特區(qū)的價(jià)值。如地面多式聯(lián)運(yùn)及運(yùn)作壁壘可被擊破，則航空大都市將對(duì)投資者、開發(fā)商及航空產(chǎn)業(yè)人才更具吸引力。在此類問題解決之后，投資的經(jīng)濟(jì)效益可自行形成良性循環(huán)，如圖2所示。

圖2　交通通達(dá)性及其良性反饋循環(huán)

四、客戶與股東的意愿與需求

客戶與關(guān)鍵利益相關(guān)方是航空大都市開發(fā)是否能夠成功的終極決定者。為獲取成功策劃并開發(fā)航空大都市的關(guān)鍵信息，咨詢團(tuán)隊(duì)必須針對(duì)航空大都市的主要客戶與關(guān)鍵利益相關(guān)方進(jìn)行訪談，詢問該群體的需求與顧慮，并收集該方面信息。為獲取各個(gè)群體的廣泛回饋，需要建立正式流程，同時(shí)，對(duì)于現(xiàn)狀與流程的改善可使上述群體受到影響，因此，也需籌措關(guān)于此方面的行動(dòng)策劃。

在制定總體規(guī)劃的過程中，客戶與關(guān)鍵利益方的差別有時(shí)難以區(qū)分。航空公司、旅客、貨物與物流公司、貨運(yùn)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資方以及商業(yè)人才都是航空大都市的客戶，但同時(shí)也是關(guān)鍵利益相關(guān)方。機(jī)場(chǎng)是服務(wù)于客戶的機(jī)構(gòu)。機(jī)場(chǎng)城市與航空大都市也是相同的性質(zhì)。在策劃過程的初期，傾聽來自于客戶群體與關(guān)鍵利益相關(guān)方的聲音十分必要，總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)也將受益。

在迪拜南域（迪拜世界中心），管理團(tuán)隊(duì)組建了“客戶咨詢委員會(huì)”，該委員會(huì)由航空大都市的50位客戶構(gòu)成。通過與該委員會(huì)進(jìn)行頭腦風(fēng)暴，可得出一份帶有優(yōu)先級(jí)的行動(dòng)事項(xiàng)清單，管理層將行動(dòng)事項(xiàng)按照優(yōu)先級(jí)別排列，并針對(duì)每件事項(xiàng)逐一落實(shí)，由機(jī)場(chǎng)開始，逐漸蔓延至范圍更廣的迪拜南部航空大都市區(qū)域。這樣航空大都市管理層既獲得了來自主要私營部門客戶及政府領(lǐng)導(dǎo)層的協(xié)助，又使得客戶及政府了解了迪拜南部航空大都市建設(shè)將為自己及迪拜帶來的好處，該舉措的實(shí)施，使得如今的迪拜南部航空大都市運(yùn)營相對(duì)平穩(wěn)，公共與私營部門投資獲得顯著增長，投資者和商業(yè)人才對(duì)于現(xiàn)狀也感到滿意。

與主要客戶群體相比，關(guān)鍵利益相關(guān)方在機(jī)場(chǎng)的運(yùn)營方面享有利益，可對(duì)航空大都市的開發(fā)產(chǎn)生重大影響。此類關(guān)鍵利益相關(guān)方的群體具有高度的多樣性，可包括當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)及其居委會(huì)、環(huán)境組織、當(dāng)?shù)卣稳耸?，或超越社區(qū)層面的執(zhí)法機(jī)關(guān)及其他國家與聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)。策劃團(tuán)隊(duì)必須接觸上述所有的多樣化群體，征得這些群體參與到航空大都市的總體規(guī)劃中，因?yàn)檫@些群體將是航空大都市成功運(yùn)營的中堅(jiān)力量，負(fù)責(zé)稅費(fèi)的建立、勞動(dòng)監(jiān)管、法規(guī)的確立、環(huán)境監(jiān)管、社區(qū)安全，以及基礎(chǔ)設(shè)施資金的流通與其他諸多方面。該群體也可制造公關(guān)問題，激發(fā)投資者熱情，也可左右航空大都市開發(fā)團(tuán)隊(duì)的生活與喜怒哀樂。包括批評(píng)在內(nèi)的諸多因素都可為航空大都市總體規(guī)劃的建立帶來有益想法與建議。對(duì)客戶聲音的傾聽，以及關(guān)鍵利益相關(guān)方的參與，都必須成為航空大都市規(guī)劃過程中的最高優(yōu)先級(jí)。

1.利益相關(guān)方聯(lián)盟

得到利益相關(guān)方的參與只是第一步，使各利益相關(guān)方相互結(jié)盟更為困難。如果利益相關(guān)方未形成聯(lián)盟關(guān)系，在執(zhí)行航空大都市策劃及在其實(shí)際發(fā)展階段會(huì)面臨持續(xù)出現(xiàn)的問題。因此，在航空大都市總體規(guī)劃中，該話題決不可忽視。

聯(lián)盟關(guān)系的建立需要對(duì)多個(gè)方面做出精準(zhǔn)識(shí)別，如各利益相關(guān)方在項(xiàng)目中的利益與疑慮，其權(quán)力如何影響航空大都市開發(fā)中的各項(xiàng)決策，以及如何獲得并利用各利益相關(guān)方的力量，從而達(dá)成航空大都市的建設(shè)目標(biāo)。

對(duì)于利益相關(guān)方是誰，或是什么機(jī)構(gòu)，沒有統(tǒng)一的定論。關(guān)于利益相關(guān)方最廣泛且最具概括性的定義，即可對(duì)航空大都市發(fā)展造成影響或被其影響的任意個(gè)體、群體、公共或私營部門及實(shí)體。雖然各航空大都市的利益相關(guān)方會(huì)略有不同，但該群體基本上都會(huì)問自己相同的問題：“我能從中得到什么？”或“我代表的利益方能從中得到什么？”

利益相關(guān)方對(duì)航空大都市的開發(fā)既是內(nèi)部因素又是外部因素。機(jī)場(chǎng)利益相關(guān)方包括機(jī)場(chǎng)管理與運(yùn)營員工、服務(wù)提供商（航空公司、商鋪經(jīng)營者、空管員工、餐飲部門、執(zhí)法機(jī)關(guān)、海關(guān)、移民機(jī)關(guān)、事工部門及警察），以及用戶（旅客、托運(yùn)人、物流公司）。對(duì)于航空大都市開發(fā)可施加影響或受其影響的機(jī)場(chǎng)外部因素可包含地方、區(qū)域與聯(lián)邦政府、規(guī)劃機(jī)關(guān)、社區(qū)運(yùn)動(dòng)團(tuán)體、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、開發(fā)商與投資者。上述各方的利益與目標(biāo)應(yīng)被精準(zhǔn)識(shí)別并進(jìn)行邏輯細(xì)分，進(jìn)而評(píng)估未來結(jié)盟潛能。

利益相關(guān)方聯(lián)盟的形成起始于共同目標(biāo)的確立，并通過共同利益的驅(qū)使，集中各方均極其有限的時(shí)間與精力。許多利益相關(guān)方在航空大都市策劃方案的起始論述階段都持有懷疑態(tài)度。咨詢團(tuán)隊(duì)必須與該群體進(jìn)行一對(duì)一互動(dòng)，分別與各個(gè)利益相關(guān)方一同分析其利益與疑慮，并為其描述較為理想化的方案。在咨詢完成后，總體規(guī)劃團(tuán)隊(duì)需要將各個(gè)利益相關(guān)方的利益點(diǎn)、需求、疑慮逐條列記，并按類別籌備撰寫利益相關(guān)方群體的共同目標(biāo)。舉例說明，所有利益相關(guān)方可能都會(huì)有如下提議，如著重解決機(jī)場(chǎng)高速公路及交通走廊的堵塞問題，或可在孤立的航空大都市地塊設(shè)立廢水處理設(shè)施，抑或是需要實(shí)施創(chuàng)新大膽的項(xiàng)目以激活并催化低迷的區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

在美國科羅拉多州，丹佛市市長邁克爾·漢考克（Michael Hancock）先生主導(dǎo)并支持丹佛航空大都市的建設(shè)。但不久之后，該市長便受到了來自于周邊居民社區(qū)的阻力。丹佛國際機(jī)場(chǎng)（DEN）在此前已從這些社區(qū)征得機(jī)場(chǎng)建設(shè)用地。在初始階段，周邊居民為機(jī)場(chǎng)提供建設(shè)用地（33531英畝或13570公頃），并希望得到經(jīng)濟(jì)利益。他們與丹佛市與丹佛機(jī)場(chǎng)簽訂了一系列政府間協(xié)議，協(xié)議中包含了關(guān)于機(jī)場(chǎng)樓宇的限制性商業(yè)開發(fā)條款，規(guī)定了此類開發(fā)應(yīng)首先從邊遠(yuǎn)的社區(qū)開始。20年之后，丹佛國際機(jī)場(chǎng)計(jì)劃使用機(jī)場(chǎng)用地當(dāng)中的1500英畝（607公頃）進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。周邊社區(qū)頓時(shí)喧囂四起，并威脅針對(duì)合同違約向丹佛市與丹佛國際機(jī)場(chǎng)提起控告。

裝腔作勢(shì)的政治表演以及隨之而來的負(fù)面新聞都仿佛對(duì)機(jī)場(chǎng)內(nèi)外的開發(fā)進(jìn)程澆上了一盆冷水，使邁克爾·漢考克市長的航空大都市項(xiàng)目近乎窒息。市長與機(jī)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)進(jìn)行了廣泛而強(qiáng)效的對(duì)話，力求找到解決方案。最終確定的方案為，針對(duì)臨近乘客航站樓區(qū)域的機(jī)場(chǎng)商業(yè)化房產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的稅收紅利是否可分發(fā)至周邊社區(qū)進(jìn)行公投。該公投的結(jié)果為通過，丹佛航空大都市項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行。解決與協(xié)調(diào)利益相關(guān)方的沖突需要強(qiáng)大的領(lǐng)導(dǎo)力與趨于妥協(xié)的意愿，并將共同目標(biāo)集中于收益的增加，從而使各方政府實(shí)體受益（包括機(jī)場(chǎng)）。

持有對(duì)抗情緒的利益相關(guān)方不僅可來自于機(jī)場(chǎng)范圍內(nèi)的政治體系，也可來自于機(jī)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)持有合法疑慮的居民與非政府組織。飛機(jī)噪音是最常出現(xiàn)的疑慮。在對(duì)抗性利益相關(guān)方被精準(zhǔn)識(shí)別之后，需要認(rèn)證聽取并考慮其疑慮，總體規(guī)劃需要對(duì)此方面提出建議性策略，并指導(dǎo)如何解決各個(gè)群體的疑慮，或至少說明如何削減對(duì)抗情緒。如上述內(nèi)容均未包含，那么航空大都市策劃過程中必須包含關(guān)于與對(duì)抗性利益相關(guān)方正式接觸的部分。

2.執(zhí)法機(jī)關(guān)

各層政府部門的各執(zhí)法機(jī)關(guān)組成了另一個(gè)重要利益相關(guān)方群體。如航空大都市開發(fā)方案需要將較大區(qū)域范圍內(nèi)的諸多個(gè)人產(chǎn)權(quán)地塊相融合，以落實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與商業(yè)開發(fā)，則對(duì)于土地的重新區(qū)劃或政府征用將會(huì)是必要的（以廣大公共利益為中心，由政府對(duì)個(gè)人產(chǎn)權(quán)土地進(jìn)行強(qiáng)制獲?。?。上述情形都將會(huì)涉及冗長的法庭司法程序，直至土地征用的最終判決達(dá)成。市政機(jī)關(guān)或其他地方司法機(jī)構(gòu)也可能在區(qū)劃調(diào)整方面持有彈性態(tài)度，會(huì)在開發(fā)方面針對(duì)某個(gè)社區(qū)出現(xiàn)偏袒情況。然而，為獲得最優(yōu)土地利用率，土地的區(qū)劃調(diào)整將出現(xiàn)頻繁變更。如果各利益相關(guān)方未形成聯(lián)盟關(guān)系，這一切將完全不可能達(dá)成。

聯(lián)邦、區(qū)域或地方機(jī)關(guān)通常對(duì)航空大都市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的道路提供資金支持并控制其使用權(quán)。所以，該群體的意圖必須得到慎重考慮與突出。某些機(jī)關(guān)部門可能會(huì)認(rèn)為航空大都市的開發(fā)會(huì)對(duì)其管理的高速公路造成重要交通影響。如這些機(jī)關(guān)如果不認(rèn)為自身會(huì)提供預(yù)算，以對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行投資，那么隨著航空大都市的各方面增長，激增的交通需求將無法得到滿足，在此種情形下，這些機(jī)關(guān)將會(huì)成為航空大都市發(fā)展的障礙。從現(xiàn)有的案例來看，該群體的投入以及其整合資源的策略，是一個(gè)總體規(guī)劃是否具有高效特性的基本要素。

各聯(lián)邦執(zhí)法機(jī)關(guān)可成為尤其具有影響力的利益相關(guān)方群體，因?yàn)樵撊后w不僅可提供實(shí)質(zhì)性的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)自檢，也可對(duì)國際航線進(jìn)行審批，同時(shí)，在某些國家也可對(duì)國內(nèi)航空服務(wù)進(jìn)行審批。對(duì)于具有國際航班、配套海關(guān)與移民部門的機(jī)場(chǎng)，這些機(jī)關(guān)將成為機(jī)場(chǎng)的寶貴財(cái)富，也有可能成為機(jī)場(chǎng)的主要痛點(diǎn)。此類機(jī)關(guān)的規(guī)定和政策可對(duì)貨物與旅客清關(guān)速度造成影響，可為地面運(yùn)營部門制定操作標(biāo)準(zhǔn)，也可針對(duì)機(jī)場(chǎng)及其周邊的商用房產(chǎn)制定限高要求。航空大都市總體規(guī)劃團(tuán)隊(duì)需要對(duì)機(jī)場(chǎng)官員、航空公司、貨物運(yùn)輸公司與開發(fā)商進(jìn)行訪談，以對(duì)這些規(guī)定和政策進(jìn)行評(píng)測(cè)。而后，該團(tuán)隊(duì)需要提出建議，指出航空大都市管理層如何適當(dāng)?shù)嘏c相關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)接洽與合作，以使各方的目標(biāo)與疑慮均可得到滿足。

3.環(huán)境利益相關(guān)方

一項(xiàng)優(yōu)秀的航空大都市規(guī)劃應(yīng)包含良好的環(huán)境規(guī)劃，將負(fù)面環(huán)境影響降至最低，并逐漸達(dá)成可持續(xù)發(fā)展。膚淺而內(nèi)容有限的環(huán)境報(bào)告可造成對(duì)航空大都市開發(fā)的阻撓，因?yàn)槠渲胁蝗娴膬?nèi)容會(huì)招致大量的批評(píng)。良好的環(huán)境規(guī)劃中應(yīng)包含的各項(xiàng)因素將不在此文中詳述。簡而言之，從某個(gè)利益相關(guān)方的立場(chǎng)來說，環(huán)境主義者可迅速成為影響航空、機(jī)場(chǎng)與航空大都市開發(fā)政策的主要力量。

為評(píng)估規(guī)劃中的航空大都市對(duì)環(huán)境所造成的影響，總體規(guī)劃中應(yīng)提出一套行動(dòng)方案，從而按照前文所述，使環(huán)保主義者與我們站在同一戰(zhàn)線。依照經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷史，這將是一個(gè)重要的戰(zhàn)略問題，最終也會(huì)變得更為顯著。當(dāng)西歐與北美的環(huán)保意識(shí)傳入欠發(fā)達(dá)國家之后，如航空大都市的總體規(guī)劃中忽視了環(huán)保主義者的問題，那么將在今后的開發(fā)過程中追悔莫及。

五、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理

航空大都市當(dāng)中的房地產(chǎn)開發(fā)管理是十分必要且具有復(fù)雜挑戰(zhàn)性的環(huán)節(jié)，需要站在長遠(yuǎn)角度進(jìn)行規(guī)劃，并且需要專業(yè)技能與經(jīng)驗(yàn)，以及調(diào)整投資者、開發(fā)商及其商業(yè)人才等各方需求的意愿與決心。航空大都市總體規(guī)劃團(tuán)隊(duì)必須考慮到如何將現(xiàn)存經(jīng)濟(jì)集群與規(guī)劃方案相整合，找準(zhǔn)需要進(jìn)行變革的區(qū)劃管制政策，并針對(duì)土地征用策略（如相關(guān)）與資本投融資、區(qū)位規(guī)劃，以及投資方、開發(fā)商與相關(guān)人才所青睞的特定區(qū)位營銷做出建議。以歷史觀點(diǎn)來說，之前的規(guī)劃團(tuán)隊(duì)往往由于專業(yè)人才的缺乏，對(duì)于此類問題無法做出充分的強(qiáng)調(diào)。此外，航空大都市總體規(guī)劃與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的整合至關(guān)重要。航空大都市的開發(fā)方案是否可與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和諧相融？在有限資源分配方面是否會(huì)產(chǎn)生爭議？基礎(chǔ)設(shè)施的改良往往伴隨著部分設(shè)施的重新開發(fā)，那么地方稅收是否可為這些活動(dòng)提供資金支持？如果不能提供資金，又有哪些外部資金可以動(dòng)用，如何獲取這些資金？

房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中可折射出航空大都市開發(fā)所面臨的各種狀況。如上所述，機(jī)場(chǎng)周圍的土地大多為開放性土地，或已被大范圍擴(kuò)建。可能被多方所有，也可能僅屬于少量所有人。在通往城市主要區(qū)域方面，這些地塊可能有良好的高速公路條件與實(shí)用交通連接能力，當(dāng)然也可能十分缺乏這方面的條件。該地塊的區(qū)劃用途可能是航空商業(yè)開發(fā)，也可能不是。就如同機(jī)場(chǎng)自身一樣，其周邊土地的特征常常是不盡相同的。

如該航空大都市為全新建設(shè)的航空大都市，且策劃建造于某個(gè)新機(jī)場(chǎng)的周圍，那么對(duì)于未來的開發(fā)往往會(huì)有充足的空間。這種情形下的區(qū)位策劃實(shí)際操作也會(huì)比在老舊機(jī)場(chǎng)周圍建造航空大都市要相對(duì)簡單。如某個(gè)機(jī)場(chǎng)已使用數(shù)十年時(shí)間，那么其周圍的開發(fā)項(xiàng)目將與航空大都市模型在功能上出現(xiàn)互相矛盾的現(xiàn)象。然而在其他情形中，如可獲得較為邊遠(yuǎn)的土地，或該土地的用途可被重新規(guī)劃，那么在分配此類土地的特定用途時(shí)，一定要根據(jù)相關(guān)的情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，如實(shí)體與環(huán)境方面的限制等，并一定需要在分配過程中謹(jǐn)慎行事，從而使該土地通過合理區(qū)劃獲得最高效、最優(yōu)質(zhì)利用，并與總體規(guī)劃中的其他航空大都市功能相互契合。如某地塊的土地區(qū)劃與最優(yōu)化土地利用原則發(fā)生沖突，則航空大都市的土地規(guī)劃中應(yīng)提出怎樣與當(dāng)?shù)夭块T進(jìn)行協(xié)商并對(duì)土地進(jìn)行重新區(qū)劃的策略。

房地產(chǎn)開發(fā)管理必須考慮到，在更長遠(yuǎn)的時(shí)間內(nèi)，航空大都市各商業(yè)功能、企業(yè)及商務(wù)環(huán)境可為航空大都市的成功發(fā)展所帶來的貢獻(xiàn)。以物流公司為例，物流業(yè)為低利潤產(chǎn)業(yè)，其對(duì)倉儲(chǔ)空間有一定要求，倉庫與機(jī)場(chǎng)貨物分裝區(qū)域之間的距離要短，需要在較短的行車時(shí)間內(nèi)可以到達(dá)。離機(jī)場(chǎng)更近的位置往往意味著更高的的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。如按照市場(chǎng)行情向物流公司收取費(fèi)用可導(dǎo)致兩個(gè)負(fù)面結(jié)果。首先，物流公司很可能會(huì)轉(zhuǎn)移至更加經(jīng)濟(jì)的不動(dòng)產(chǎn)，而這個(gè)地點(diǎn)很可能是在航空大都市規(guī)劃區(qū)域以外。其次，為達(dá)到高效供應(yīng)鏈運(yùn)營，時(shí)效性是物流行業(yè)所依賴的核心要素，如該要素不可在機(jī)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)便利獲得，那么機(jī)場(chǎng)區(qū)域?qū)τ趶?qiáng)時(shí)效型的貨運(yùn)商的吸引力將會(huì)減弱。

即使某個(gè)航空貨運(yùn)企業(yè)在此區(qū)域內(nèi)沒有生產(chǎn)部門，僅僅使用該機(jī)場(chǎng)進(jìn)行貨物的轉(zhuǎn)移，如物流公司無法在該區(qū)域內(nèi)對(duì)貨運(yùn)商的貨物轉(zhuǎn)移實(shí)施高效操作，則相關(guān)企業(yè)的成本將增加。最終，物流公司將決定其客戶的貨物應(yīng)由哪個(gè)航空公司托運(yùn)，并由哪個(gè)機(jī)場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)接。此類問題通常由物流公司中的第三方物流服務(wù)商進(jìn)行決策，而非貨運(yùn)商（如生產(chǎn)制造方）。良好的航空大都市規(guī)劃方案應(yīng)將毗鄰機(jī)場(chǎng)且可便捷連通高速公路的區(qū)域預(yù)留給物流企業(yè)，并制定合理價(jià)格。然而，此類區(qū)域的規(guī)劃應(yīng)做到不沖突、不分散機(jī)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)更高規(guī)格的商業(yè)開發(fā)預(yù)留用地，也不能對(duì)旅客交通流造成影響。

無論使用該區(qū)域的是哪種行業(yè)，區(qū)位地圖的籌備都十分必要，雖然在操作上略有耗時(shí)。這可以看作是航空大都市總體規(guī)劃的核心要素，也是大多城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的工作強(qiáng)項(xiàng)。通過將區(qū)位地圖與適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)評(píng)估相結(jié)合，可為航空大都市房地產(chǎn)規(guī)劃帶來更加貼合市場(chǎng)需求的重要房產(chǎn)集群產(chǎn)品。

在地圖繪制的過程中，航空大都市的規(guī)劃應(yīng)與其保持一致性，并吸納其關(guān)于區(qū)域內(nèi)工業(yè)、商業(yè)及酒店旅游地產(chǎn)的觀點(diǎn)與評(píng)價(jià)。根據(jù)前文關(guān)于航空商務(wù)市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素的敘述，也應(yīng)對(duì)于現(xiàn)存工業(yè)設(shè)施使用者的涉空貨物與服務(wù)進(jìn)出口業(yè)務(wù)，確認(rèn)其貿(mào)易交易的目的地與源發(fā)地，以及進(jìn)行交易的產(chǎn)品與服務(wù)是否被考慮到了規(guī)劃當(dāng)中。對(duì)于生產(chǎn)制造企業(yè)，總體規(guī)劃也應(yīng)當(dāng)包含適用于其供應(yīng)鏈的基本模型。同時(shí)，深度了解生產(chǎn)商上游及下游供應(yīng)鏈情況，對(duì)未來的商業(yè)投資招募尤為具有價(jià)值。

在當(dāng)今世界，諸多企業(yè)尋求可進(jìn)行最低成本生產(chǎn)的區(qū)位，但仍有不少特種產(chǎn)業(yè)或大宗供應(yīng)鏈集中選擇成本并不低廉的熱點(diǎn)地理位置，現(xiàn)在仍是如此。在印度可生產(chǎn)價(jià)格更加低廉的藥物原材料的情況下，為何美國的生物科技集群還會(huì)選址于北卡羅來納的三角研究園區(qū)？為何生產(chǎn)了世界上35%的骨科人工關(guān)節(jié)的企業(yè)集群會(huì)選擇在印第安納州沃索（Warsaw，Indiana）——一個(gè)僅有14000人的小城市進(jìn)行安家與發(fā)展？

正如邁克爾·波特（Michael Porter）所說，選擇毗鄰相同行業(yè)其他公司或毗鄰該產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的地理位置，可使生產(chǎn)制造企業(yè)廣為獲益，而這些益處卻是無法在那些價(jià)格最低的區(qū)位中所得到的。商業(yè)集群刺激創(chuàng)意與創(chuàng)新，在吸引人才方面具有更高效能，并可對(duì)創(chuàng)意進(jìn)行交叉培育與孵化，實(shí)現(xiàn)知識(shí)外溢效應(yīng)；集群內(nèi)不斷引入新的公司，而新晉公司的經(jīng)營效益又會(huì)使集群不斷壯大，從而吸引更多的資本注入。如這些公司將其零部件生產(chǎn)部門設(shè)立在最低成本區(qū)位，那么將不會(huì)得到諸如此類的資金關(guān)注。因此，如某企業(yè)可順利招募其供應(yīng)商與（或）下游公司，那么這些相互關(guān)聯(lián)的企業(yè)就十分可能發(fā)展成為地理集中體，即商業(yè)集群。

圖3中所示的產(chǎn)業(yè)集群模型說明了其各個(gè)組成部分的非正式組織結(jié)構(gòu)以及各組分之間的聯(lián)系。一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的成功取決于該區(qū)域擁有的企業(yè)資源，以及各個(gè)組織結(jié)構(gòu)之間的相互配合。高端人才、商業(yè)支持型政府、可與生產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)新的供應(yīng)商以及堅(jiān)實(shí)的研發(fā)班底都可對(duì)產(chǎn)業(yè)集群的成功發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

圖3　經(jīng)濟(jì)集群的廣義概念

在對(duì)之前存在的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及企業(yè)供應(yīng)鏈進(jìn)行評(píng)估與地圖繪制的同時(shí)，總體規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)調(diào)適用地塊（開放地塊）對(duì)于新商業(yè)地產(chǎn)及其功能運(yùn)作所具有的區(qū)位競(jìng)爭力。同時(shí)必須對(duì)各檔次住宅地產(chǎn)、零售商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、政府辦公地產(chǎn)、醫(yī)療保健地產(chǎn)、商業(yè)辦公地產(chǎn)與工業(yè)（包括物流與倉儲(chǔ)）地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)潛力進(jìn)行分析，特別是其需求驅(qū)動(dòng)因素，如良好的航空和陸面交通連通性、足夠的人力資源、有競(jìng)爭力的成本以及出口潛力。

上述各個(gè)地產(chǎn)細(xì)分方案均帶有各自的等級(jí)，也需要對(duì)這些等級(jí)進(jìn)行考察。例如A級(jí)倉庫，其室內(nèi)層高、裝卸平臺(tái)、HVAC暖通系統(tǒng)方面的特性以及租金均與B級(jí)倉庫不同。對(duì)于A、B級(jí)寫字樓與不同類型的住宅地產(chǎn)產(chǎn)品也是相同的道理。適用地塊區(qū)位競(jìng)爭力的精準(zhǔn)分析取決于正確的地圖繪制，以及針對(duì)所有細(xì)分類別及其附屬層級(jí)做出的正確評(píng)價(jià)。

作為整體分析的一部分，總體規(guī)劃中應(yīng)包含擬建商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)類型及其位置，對(duì)其等級(jí)、租賃與使用費(fèi)率給予考慮，并考察現(xiàn)有條件與需求及與其需求之間的差距?？傮w規(guī)劃也需要為在短時(shí)間內(nèi)即可成功落成的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)（例如，可對(duì)“易實(shí)現(xiàn)目標(biāo)”進(jìn)行關(guān)注）。該問題之所以具有重要性，是由于航空大都市的開發(fā)需要?jiǎng)恿εc勢(shì)頭，沒有什么能比項(xiàng)目執(zhí)行初期的成功商業(yè)故事更能為航空大都市的開發(fā)注入動(dòng)力。

航空大都市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃與管理具有復(fù)雜性，因?yàn)槠渚哂谐笠?guī)模，并包含不同的參與方。其參與方包括土地所有者、第三方投資者、開發(fā)商、政府、建筑機(jī)構(gòu)、工程師以及施工單位。航空大都市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)為初期開發(fā)項(xiàng)目精選最具潛力的合作伙伴。對(duì)于潛在合作方的聲譽(yù)、歷史業(yè)績與財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行透徹評(píng)估，從而可為初期項(xiàng)目建設(shè)的啟動(dòng)帶來助力。

優(yōu)質(zhì)的早期商業(yè)投資方、開發(fā)商與人才資源通常可在機(jī)場(chǎng)所輻射的都市圈中獲得。為吸引當(dāng)?shù)毓驹诤娇沾蠖际袇^(qū)域內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)張或設(shè)立新的運(yùn)營分支，需籌備具有針對(duì)性的市場(chǎng)營銷策略。與此同時(shí)，要以航空大都市回報(bào)為著力點(diǎn)，針對(duì)國內(nèi)與全球投資者、開發(fā)商與人才建立傳播與營銷策略。

由于航空大都市內(nèi)地產(chǎn)的成功開發(fā)與社區(qū)資源（經(jīng)濟(jì)、環(huán)境與社會(huì)資源）密切相關(guān)，因此航空大都市總體規(guī)劃中應(yīng)包含關(guān)于社區(qū)吸引力的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)管理專項(xiàng)部分應(yīng)包含適宜性差距分析，指明人才，特別是外企人才及其外籍員工在環(huán)境、社會(huì)與制度適宜性方面的預(yù)期，并將此類預(yù)期與現(xiàn)有狀況進(jìn)行對(duì)比。此外，總體規(guī)劃應(yīng)主張?jiān)诤娇沾蠖际泄芾韺优c社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)層之間建立持續(xù)對(duì)話關(guān)系，其領(lǐng)導(dǎo)力優(yōu)勢(shì)與社區(qū)優(yōu)勢(shì)都可用來吸引投資。

與描繪夢(mèng)想相比，航空大都市總體規(guī)劃更應(yīng)當(dāng)提供一幅實(shí)際的長期愿景圖，并對(duì)未來可形成的繁榮景象進(jìn)行實(shí)際描述。對(duì)商業(yè)功能與土地利用進(jìn)行“畫餅式”的勸服往往不具有成功的機(jī)會(huì)與可行性，應(yīng)盡力避免。同時(shí)，由于航空大都市開發(fā)并非百米賽跑，而更接近于馬拉松，航空大都市管理團(tuán)隊(duì)在愿景的執(zhí)行與策劃方面需要強(qiáng)大的毅力與耐心，并不斷吸引可從航空交通受益的各企業(yè)及機(jī)構(gòu)。

在航空大都市開發(fā)的各個(gè)階段，由于機(jī)場(chǎng)周圍的土地資源十分有限，所以航空大都市管理團(tuán)隊(duì)必須始終具有嚴(yán)格的甄選能力，選出真正優(yōu)質(zhì)的工商業(yè)資源并向其拋出橄欖枝。按照總體規(guī)劃的指示方針，管理團(tuán)隊(duì)須盡力將不具經(jīng)濟(jì)意義或與機(jī)場(chǎng)運(yùn)營及未來擴(kuò)張需求存在潛在沖突的開發(fā)項(xiàng)目擋在門外。最終，總體規(guī)劃中必須包含如何提高航空大都市不動(dòng)產(chǎn)增值價(jià)值的策略，這對(duì)于吸引投資者將大有幫助。

六、吸引投資者與投資

航空大都市的投資方包含類目廣泛的企業(yè)與其他實(shí)體機(jī)構(gòu)：銀行、私有實(shí)體、投資基金（如REIT不動(dòng)產(chǎn)投資信托）、公私合營企業(yè)、主權(quán)財(cái)富基金，以及多邊金融機(jī)構(gòu)，如世界銀行，此外還有政府各層級(jí)部門。如果無法得到上述各方的投資，則開發(fā)根本無法進(jìn)行。同時(shí)，所有實(shí)際有效的航空大都市總體規(guī)劃都需要籌備關(guān)于如何吸引投資方與投資資金的戰(zhàn)略及建議。

從表面來看，吸引投資方是較為直接與簡單的。但這需要建立在具有切合其需求的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品，否則投資商談將無法進(jìn)行。吸引投資者的難度在于，籌備中的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品是否可同時(shí)滿足投資方的需求及其投資決策標(biāo)準(zhǔn)。在航空大都市的案例中，“產(chǎn)品”的基準(zhǔn)線即為開發(fā)用地與為其提供支持的硬性與柔性（社會(huì)、制度與服務(wù)等）基礎(chǔ)設(shè)施。在某些案例中，會(huì)包含完整的商業(yè)設(shè)施信息。該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品亦包含促進(jìn)投資達(dá)成的協(xié)議文件。

在針對(duì)本地潛在投資者進(jìn)行評(píng)價(jià)的同時(shí)，航空大都市總體規(guī)劃團(tuán)隊(duì)需要對(duì)活躍在航空大都市市場(chǎng)的外圍投資者進(jìn)行研究，依據(jù)共同特征、需求與決策標(biāo)準(zhǔn)將其細(xì)分。而后，團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)以每項(xiàng)細(xì)分組別為基準(zhǔn)，籌備關(guān)于航空大都市市場(chǎng)投放戰(zhàn)略的簡報(bào)（投資備忘錄）。總體規(guī)劃中所包含的這些簡報(bào)應(yīng)在投資者細(xì)分方面詳細(xì)描述，闡明其目標(biāo)，以及最重要的一點(diǎn)——投資方的投資評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在適用情形下，也可建議其他可選的潛在投資者。

讓我們以私人投資基金為例進(jìn)行說明。私人投資基金即為企業(yè)化實(shí)體，在機(jī)場(chǎng)城市與航空大都市建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)域已成為越發(fā)活躍的投資者。其主要針對(duì)主要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)與購置進(jìn)行融資。基金經(jīng)理人將決定其投資項(xiàng)目、投資項(xiàng)目類別、其投資可承受的風(fēng)險(xiǎn)以及預(yù)期回報(bào)。其將投資基金投放至市場(chǎng)中的個(gè)人與機(jī)構(gòu)投資者（如政府或私營養(yǎng)老金），以獲得融資資源，而后尋找合適投資項(xiàng)目，并將這些融資資源進(jìn)行對(duì)號(hào)入座。

國際融資企業(yè)對(duì)于其投資基金擁有較多選擇。只要是迎合其投資標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，都可進(jìn)行投放。投資基金經(jīng)理人是其客戶的資金管理者，并為其客戶管理投資風(fēng)險(xiǎn)。投資經(jīng)理人向其客戶銷售其投資管理服務(wù)，該服務(wù)即定義不同國家、行業(yè)與項(xiàng)目中的可承受風(fēng)險(xiǎn)及投資回報(bào)。如航空大都市中的某個(gè)特定項(xiàng)目符合其標(biāo)準(zhǔn)，那么航空大都市將有機(jī)會(huì)獲得其投資。如無法滿足其標(biāo)準(zhǔn)，該投資基金將拒絕向此項(xiàng)目進(jìn)行投資。

私人投資基金的類別十分廣泛。國內(nèi)與國外投資在區(qū)位與項(xiàng)目考量方面有諸多不同之處。在其希望接受的資產(chǎn)項(xiàng)目類別方面也存在差異。當(dāng)然，雙方在各自可接受的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)準(zhǔn)則方面亦存在不同。投資者們對(duì)先前提到的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行評(píng)估，每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素都影響著成功吸引投資的機(jī)會(huì)。這些風(fēng)險(xiǎn)因素決定著投資基金所要求的資本回報(bào)率（財(cái)務(wù)收益），并影響著項(xiàng)目的存活能力以及航空大都市總體發(fā)展的前景。

舉例來說，丹佛與圣保羅兩座城市都嘗試吸引投資者與開發(fā)商在其機(jī)場(chǎng)附近建設(shè)公寓樓。對(duì)于在這兩座城市進(jìn)行投資的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)是完全不同的，投資者所要求的資本回報(bào)率也在該問題上做出了反映。丹佛的資本回報(bào)率為6%，而圣保羅的資本回報(bào)率為17%—20%之間。如果說某個(gè)投資者可接受丹佛的投資風(fēng)險(xiǎn)，而打算出售位于圣保羅的項(xiàng)目，那么這個(gè)投資者一定在做虧本生意。

這就是為什么一份切實(shí)有效的航空大都市總體規(guī)劃需要包含潛在投資者及其投資標(biāo)準(zhǔn)的原因，這些內(nèi)容可以包括在整個(gè)產(chǎn)品包之內(nèi)，形式既可以是對(duì)市場(chǎng)投放戰(zhàn)略的建議，也可以是附加的投資備忘錄。航空大都市的形態(tài)將反映其商業(yè)開發(fā)最終是由市場(chǎng)需求支持型、財(cái)務(wù)可實(shí)現(xiàn)型不動(dòng)產(chǎn)投資所決定的。如果沒有投資者，就沒有商業(yè)開發(fā)，也就不會(huì)達(dá)成航空大都市的最終形態(tài)。正是如此簡單。

1.投資標(biāo)準(zhǔn)

投資者與投資基金均希望將既有資產(chǎn)長期出租至高品質(zhì)承租者，并希望其投資可獲得滿意回報(bào)。許多此類資金跟隨其開發(fā)商與承租者流入新的市場(chǎng)。例如，古德曼歐洲合伙公司（Goodman European Partnerships）的網(wǎng)站中對(duì)其自身進(jìn)行以下描述。

古德曼歐洲合伙公司（GEP公司或合伙公司）（注冊(cè)名稱：Goodman European Logistics Fund，F(xiàn)CP-FIS）是一家終身不進(jìn)行上市運(yùn)作的地產(chǎn)投資媒介機(jī)構(gòu)，通過對(duì)物流資產(chǎn)進(jìn)行投資，可為機(jī)構(gòu)投資者帶來穩(wěn)定的投資回報(bào)。

在歐盟（除英國與希臘）、挪威、瑞士與土耳其等區(qū)域選擇便于利用主要交通網(wǎng)絡(luò)與基礎(chǔ)設(shè)施且受公知承認(rèn)的新興倉儲(chǔ)、配送與物流區(qū)位，并以鮮明的投資策略在該區(qū)位進(jìn)行高質(zhì)量物流及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資。

如GEP公司的某個(gè)主要承租人是一家物流公司，并希望在德國建立一座新的物流工廠，則該基金將會(huì)尋找適宜的地產(chǎn)項(xiàng)目。一旦完成區(qū)位選擇，并確定該區(qū)位可滿足該物流公司的運(yùn)營要求及其公司自身的投資標(biāo)準(zhǔn)，則該基金將對(duì)此地產(chǎn)（無論是現(xiàn)存設(shè)施還是預(yù)建配套設(shè)施）進(jìn)行購買，同時(shí)與承租人簽訂預(yù)先策劃的長期租賃協(xié)議。

在投資標(biāo)準(zhǔn)方面，諸如GEP的國際基金一般擁有四個(gè)典型標(biāo)準(zhǔn)：財(cái)務(wù)、區(qū)位、設(shè)計(jì)與開發(fā)商及物業(yè)管理公司的商業(yè)技能。從財(cái)務(wù)角度來說，投資者以額定投資數(shù)額、資本風(fēng)險(xiǎn)、收入流（現(xiàn)金流）增加的可能性、該項(xiàng)目的所有權(quán)占比、迎合其投資組合的租期彈性、影響其投資回報(bào)的整體財(cái)務(wù)交易結(jié)構(gòu)為基準(zhǔn)，將投資機(jī)會(huì)進(jìn)行分級(jí)。

所選擇的區(qū)位地理位置至關(guān)重要，因?yàn)橥顿Y基金會(huì)對(duì)其傳統(tǒng)客戶在該國家的存在狀態(tài)、航空交通便利性與地面多模式交通能力、商業(yè)地產(chǎn)需求及其增長前景、合格且具有過硬技能的勞動(dòng)力、供應(yīng)商的可用性、國家風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（包含建筑與人才風(fēng)險(xiǎn)）等各方面進(jìn)行考慮。

根據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，投資基金將在其網(wǎng)站公布其具體標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)于環(huán)境可持續(xù)能力方面的提及是必不可少的，因?yàn)檫@方面對(duì)于投資基金已成為重要的興趣點(diǎn)。投資基金也會(huì)尋求附帶現(xiàn)代化設(shè)計(jì)風(fēng)格并頗具特色的高質(zhì)量地產(chǎn)項(xiàng)目，該地產(chǎn)項(xiàng)目也需要滿足實(shí)體施工裝配方面相關(guān)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求。

最后，投資者將針對(duì)航空大都市管理團(tuán)隊(duì)的商業(yè)技能與運(yùn)營能力進(jìn)行審核。投資方希望管理團(tuán)隊(duì)擁有對(duì)于本地市場(chǎng)的充分了解，包括對(duì)勞動(dòng)力的可獲取性與既有產(chǎn)業(yè)基地的熟知，并需要理解供應(yīng)鏈與上述各細(xì)分市場(chǎng)的狀況。同時(shí)，投資方也希望航空大都市管理團(tuán)隊(duì)通過不斷改善現(xiàn)狀，對(duì)其承租者的商業(yè)運(yùn)作起到積極影響，從而在其未來承租者需求方面扮演促進(jìn)者的角色。此外，投資方希望與強(qiáng)有力的航空大都市管理領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行合作，并希望管理層可于當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)與各級(jí)政府部門在政治上具有一致性。

投資方在投資場(chǎng)所的選定方面秉承老練且精細(xì)的做派。在其將投資標(biāo)準(zhǔn)出售給各個(gè)投資者之后，即開始關(guān)注其客戶（承租人）的需求，尋找是否存在承租人需要租賃其擁有的樓宇設(shè)施。投資商十分明了其承租人也擁有客戶這一事實(shí)。承租人將使用地產(chǎn)項(xiàng)目向其客戶進(jìn)行產(chǎn)品或服務(wù)的兌現(xiàn)。因此，投資方在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，會(huì)考慮到其客戶的客戶有何需求。例如，如某個(gè)私有股權(quán)基金在中東進(jìn)行物流廠房設(shè)施的投資，并擁有敦豪速遞（DHL）作為其客戶，那么投資方需要了解DHL的客戶有哪些，以及為促進(jìn)DHL向其客戶交付服務(wù)，該地產(chǎn)設(shè)施需要擁有怎樣的特性。而這就需要傾聽來自于客戶用戶的聲音，并以其作為指南。該問題將對(duì)投資標(biāo)準(zhǔn)與特定評(píng)估因素造成影響，見圖4中的總結(jié)。

2.吸引投資者

航空大都市建設(shè)的啟動(dòng)需要一份市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略，這絕非易事。在此過程中會(huì)出現(xiàn)諸多參與，并具有多樣性。由于航空大都市的規(guī)模及客戶范圍與利益相關(guān)方帶來的影響，航空大都市管理團(tuán)隊(duì)必須認(rèn)真籌備其市場(chǎng)營銷計(jì)劃。航空大都市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)作為該預(yù)備文件的主要組成部分。

一旦航空大都市項(xiàng)目啟動(dòng)，需要向國內(nèi)與國外的投資者宣講區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)資產(chǎn)及其競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。因此，航空大都市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包含銷售策略，該銷售策略應(yīng)當(dāng)對(duì)航空大都市即將進(jìn)行市場(chǎng)投放的各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)細(xì)分類別的屬性及其積極性差異進(jìn)行解釋。

圖4　航空大都市投資方與投資標(biāo)準(zhǔn)

正如所有商學(xué)院的銷售基礎(chǔ)課所強(qiáng)調(diào)，銷售過程應(yīng)以產(chǎn)品為開端，產(chǎn)品需要滿足投資者的需求，特別是其追求的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后融資收益。因此，航空大都市總體規(guī)劃必須超越商業(yè)用樓所在地理位置的土地利用規(guī)劃對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)品的金融屬性進(jìn)行定義，或至少對(duì)其做出梗概。此類屬性可包含諸多內(nèi)容，如不同意進(jìn)行長期租賃的土地與樓宇對(duì)于永久所有權(quán)方面的要求，投資者在特定國家可接受的交易結(jié)構(gòu)，隨時(shí)間推移以預(yù)測(cè)的資產(chǎn)增值價(jià)值，所預(yù)期的最低資本化率，以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)現(xiàn)金流首階段預(yù)估。由于并非所有航空大都市與投資基金都具有相似性，一份理想的航空大都市總體規(guī)劃需要以適宜的投資基金，在資產(chǎn)類別、需求驅(qū)動(dòng)因素、租金增長以及其他收益方面，迎合項(xiàng)目的各項(xiàng)屬性。圖5列出了多數(shù)投資者所追求的項(xiàng)目特性，分為以下四項(xiàng)金融屬性類別。

隨著對(duì)航空大都市項(xiàng)目的資源投入，航空大都市的形式與角色也將隨之改變。其功能與空間的演變可密切跟隨航空大都市總體規(guī)劃而發(fā)生。但隨著未來?xiàng)l件的變化與投機(jī)項(xiàng)目的出現(xiàn)，這種情況也可能不會(huì)發(fā)生?？傮w規(guī)劃并非一成不變，其應(yīng)提供一個(gè)靈活的框架，使人們可對(duì)還未設(shè)想過的未來發(fā)展機(jī)遇借以利用。

盡管如此，總體規(guī)劃應(yīng)為航空大都市管理團(tuán)隊(duì)提供有關(guān)服務(wù)類型、服務(wù)地點(diǎn)，甚至在當(dāng)前已知條件下服務(wù)提供時(shí)間等方面的咨詢意見。如航空大都市總體規(guī)劃提出商業(yè)設(shè)施應(yīng)集聚在“機(jī)場(chǎng)護(hù)圍欄”周邊，以更快速、更高效地利用已興建的基礎(chǔ)設(shè)施，則其不斷變化的形式將不同于最初針對(duì)機(jī)場(chǎng)周邊高速公路沿線提出的發(fā)展規(guī)劃。同時(shí)，應(yīng)對(duì)核心地理位置進(jìn)行識(shí)別，如位于機(jī)場(chǎng)與市中心之間的主要走廊型高速公路，或鄰近較為偏遠(yuǎn)的多式聯(lián)運(yùn)物流村的位置，并針對(duì)其擬定一種發(fā)展模型。例如，在早期階段最有可能的投資者來自生物醫(yī)學(xué)領(lǐng)域，他們需要特殊的配套基礎(chǔ)設(shè)施（如冷鏈設(shè)施），則總體規(guī)劃應(yīng)解決在哪些地方以及如何興建這些設(shè)施。規(guī)劃中還應(yīng)建議，需要類似配套基礎(chǔ)設(shè)施的公司在未來應(yīng)如何選址。

圖5　影響投資提案的因素

人們很難準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)如何準(zhǔn)確地確定地點(diǎn)與時(shí)間，同時(shí)也充滿風(fēng)險(xiǎn)。就預(yù)測(cè)而言，有兩種說法總是正確的。第一，它們幾乎總是錯(cuò)誤的；第二，他們總會(huì)改變。既然如此，預(yù)測(cè)工作仍可為航空大都市管理團(tuán)隊(duì)提供規(guī)劃指導(dǎo)，尤其是當(dāng)總體規(guī)劃顧問已對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)查（包括商業(yè)空間容積率），并找出哪些地方有哪類地產(chǎn)資產(chǎn)及其價(jià)格。如供需之間存在差距，航空大都市總體規(guī)劃應(yīng)引導(dǎo)管理團(tuán)隊(duì)提供填補(bǔ)這一項(xiàng)空白的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品，引導(dǎo)其計(jì)算容積率并使之成為最優(yōu)化用地。

同樣，缺口分析也應(yīng)確定航空大都市的產(chǎn)品與市區(qū)內(nèi)其他類似產(chǎn)品庫存的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。如圖5所示，航空大都市總體規(guī)劃應(yīng)對(duì)基于地產(chǎn)資產(chǎn)類型的產(chǎn)品供應(yīng)、該類資產(chǎn)的需求驅(qū)動(dòng)、預(yù)期的租金增長及收益進(jìn)行比較?？傮w規(guī)劃應(yīng)確定房地產(chǎn)資產(chǎn)領(lǐng)域最活躍的國內(nèi)外投資者，并了解他們的投資標(biāo)準(zhǔn)與一般類型的交易結(jié)構(gòu)。如航空大都市管理團(tuán)隊(duì)設(shè)想?yún)⒓幽稠?xiàng)發(fā)展項(xiàng)目，總體規(guī)劃應(yīng)提供有關(guān)形式財(cái)務(wù)模型制定的信息，包括內(nèi)部收益率、現(xiàn)金流、合資企業(yè)的參與率、特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV），或其他可用的金融工具。

此外，還應(yīng)進(jìn)行人才缺口分析。除記錄當(dāng)?shù)乜捎脛趧?dòng)力與所提議的航空大都市設(shè)施技能需求的差距外，航空大都市總體規(guī)劃應(yīng)解決航空大都市在金融、不動(dòng)產(chǎn)分析與營銷方面管理層團(tuán)隊(duì)的人才需求問題，以吸引投資者并實(shí)施航空大都市總體規(guī)劃。這需要對(duì)航空大都市管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行潛在敏感性評(píng)估。如發(fā)現(xiàn)必要人才缺乏，總體規(guī)劃應(yīng)提出填補(bǔ)這一項(xiàng)空白的戰(zhàn)略。

正如成功的投資者需要了解其客戶，以及其客戶的客戶，航空大都市管理團(tuán)隊(duì)也必須了解其主要客戶（投資者）的需求。這些投資者通常追求高需求區(qū)位的頂級(jí)品質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)?！案咂焚|(zhì)”，指的不僅僅是建筑本身，還包括位置、環(huán)境，以及附近的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與體制適宜性。高品質(zhì)資產(chǎn)不僅著眼于保值，更追求增值。在西歐、北美以及亞太地區(qū)的發(fā)達(dá)國家，此類資產(chǎn)面臨的競(jìng)爭可能比在發(fā)展中國家更激烈。但是，正如我們所指出的，在大多數(shù)發(fā)展中國家，整體風(fēng)險(xiǎn)更低。

外國投資者尤其不愿看到與新房地產(chǎn)產(chǎn)品上市相關(guān)的建造風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)鏈、審批程序面臨的困難，以及與陌生承包商打交道，這些都是外國投資者不愿面對(duì)的。他們一般會(huì)尋找已落成的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

對(duì)于許多發(fā)展中國家而言，外國投資者也關(guān)心目標(biāo)投資國家的勞動(dòng)待遇，以及勞動(dòng)待遇如何影響他們或他們?cè)谧约簢夜碴P(guān)系領(lǐng)域的外國租戶。此外，他們還經(jīng)常擔(dān)心合同在該司法系統(tǒng)下的可執(zhí)行性，以及具有政治風(fēng)險(xiǎn)的大型項(xiàng)目。外國投資者聘用的法律顧問和財(cái)務(wù)專家會(huì)向他們告知這些風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)常勸導(dǎo)他們不要投資發(fā)展中國家的航空大都市項(xiàng)目。

為消除外國企業(yè)對(duì)商業(yè)投資的擔(dān)憂，可對(duì)交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行變更，以便該交易不受發(fā)展中國家法律的管轄。通常來說，合同載明所有房地產(chǎn)糾紛均提交當(dāng)?shù)胤ㄔ航鉀Q。然而，人們通?？梢愿暮贤?，以便這些爭議可以通過更透明的國際法律制度在國外獲得解決。如果正在規(guī)劃的航空大都市所在國的地方法律體系具有爭議，總體規(guī)劃應(yīng)在擬議的營銷（銷售）策略中解決該問題。

投資模型多種多樣。然而，投資者往往希望根據(jù)不同國家、行業(yè)與項(xiàng)目特定的不同類型風(fēng)險(xiǎn)，采用某些成類模型（交易結(jié)構(gòu)）。根據(jù)國家及地方的市場(chǎng)條件與限制，航空大都市管理團(tuán)隊(duì)需要了解各個(gè)投資群體的首選模型。

如不了解國際投資者通常所采取的各種交易結(jié)構(gòu)，航空大都市管理團(tuán)隊(duì)將在談判中處于劣勢(shì)。鑒于航空大都市的財(cái)務(wù)要求，總體規(guī)劃應(yīng)確定最適合于各類項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)。航空大都市投資所采用的一些選項(xiàng)包括：定制建造、售后回租、建設(shè)—運(yùn)營—移交（BOT）、建設(shè)—擁有—經(jīng)營（BOO）及特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）。

航空大都市開發(fā)具有投資者與投資邏輯，總體規(guī)劃應(yīng)明確界定該邏輯。如前所述，一部分邏輯是特別針對(duì)機(jī)場(chǎng)區(qū)域的。這也取決于投資者的類型。例如，私人股權(quán)公司或房地產(chǎn)投資信托基金等投資者通常制定7至10年的規(guī)劃遠(yuǎn)景。而政府對(duì)該遠(yuǎn)景的規(guī)劃往往是10至40年。私人投資者希望在期限結(jié)束時(shí)取得投資回報(bào)、現(xiàn)金流，并撤資。政府希望的投資是，可以產(chǎn)生稅收，創(chuàng)造就業(yè)條件，提高其公民的收入水平，保障社會(huì)的長期經(jīng)濟(jì)增長。盡管如此，各方均可以對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的所有階段進(jìn)行合理預(yù)期，且所有航空大都市及各類型投資者的工作均采取按部就班的方法。

對(duì)于上述情況，航空大都市總體規(guī)劃應(yīng)提供階段性戰(zhàn)略，以產(chǎn)生其所需的財(cái)務(wù)回報(bào)，并在短期、中期及長期為投資者及政府帶來回報(bào)。由于此類回報(bào)往往無法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，且基礎(chǔ)設(shè)施與輔助商業(yè)設(shè)施可能有限，規(guī)劃小組應(yīng)提出可促進(jìn)初期投資與積極成果的發(fā)展途徑建議。尤其需要提到的是，與政府不同，私營部門一般不愿采取追求長遠(yuǎn)利益的做法。航空大都市的先驅(qū)投資者們可能要求享受重大激勵(lì)措施，以減輕航空大都市最早期開發(fā)階段帶來的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。通過總體規(guī)劃的相關(guān)信息，咨詢團(tuán)隊(duì)可幫助航空大都市管理團(tuán)隊(duì)了解風(fēng)險(xiǎn)，并可為早期投資者降低此類風(fēng)險(xiǎn)。

甚至在此之前，就需要采取某些初步行動(dòng)。作為圖6中所示的四個(gè)階段戰(zhàn)略方法中的“立即”階段，這一階段的主要任務(wù)是“做好準(zhǔn)備，開始動(dòng)工”。

從一開始，航空大都市規(guī)劃團(tuán)隊(duì)就必須要有合適的人選去開始執(zhí)行這項(xiàng)規(guī)劃，相應(yīng)的人才缺口必須在第一階段就通過恰當(dāng)?shù)娜瞬耪心加?jì)劃得到解決。

當(dāng)做出建立航空大都市的決定后，機(jī)場(chǎng)、周邊土地的所有者、利益相關(guān)方、投資者及開發(fā)商均將被涉及當(dāng)前的商業(yè)活動(dòng)中。但是，各方并不能同時(shí)聚焦于這個(gè)航空大都市的建設(shè)。由于其各自心理狀態(tài)的不同，總體規(guī)劃必須引導(dǎo)管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)各個(gè)利益相關(guān)方的共同參與及聯(lián)盟關(guān)系。航空大都市不應(yīng)有未知因素或不確定性。總體規(guī)劃必須考慮所有利益相關(guān)者及客戶的需求，并確定未來愿景。如前所述，這就要求制定明確的愿景：即航空大都市可為社會(huì)帶來什么。

圖6　航空大都市階段性發(fā)展戰(zhàn)略

在此階段，需要在未來使用的金融模型的制定工作應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完成。管理團(tuán)隊(duì)將審查總體規(guī)劃中投資者采用的標(biāo)準(zhǔn)，以評(píng)估該項(xiàng)目并啟動(dòng)銷售?？傮w規(guī)劃需確定不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)的缺口，管理團(tuán)隊(duì)需制定一系列建議供待建的地產(chǎn)資產(chǎn)（物流設(shè)施、酒店、寫字樓等）進(jìn)行參考，向市場(chǎng)傳達(dá)相應(yīng)的品牌信息。最后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)將組織人員進(jìn)行規(guī)劃實(shí)施，設(shè)置流程改進(jìn)的優(yōu)先順序，并定義具體行動(dòng)步驟。

第二階段（即“正式發(fā)布”）定義了管理團(tuán)隊(duì)如何將對(duì)目標(biāo)行業(yè)的了解轉(zhuǎn)化為投資行動(dòng)。航空大都市總體規(guī)劃應(yīng)列出目標(biāo)行業(yè)領(lǐng)域、目標(biāo)領(lǐng)域的需求驅(qū)動(dòng)與發(fā)展戰(zhàn)略，包括相應(yīng)行業(yè)的供應(yīng)鏈及其對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)支持服務(wù)的需求。航空大都市管理層也可借助第一階段收集的信息，幫助吸引目標(biāo)商業(yè)機(jī)構(gòu)與部門。

一些目標(biāo)領(lǐng)域的企業(yè)可能經(jīng)常面臨基礎(chǔ)設(shè)施、監(jiān)管部門及當(dāng)?shù)胤?wù)提供商方面的挑戰(zhàn)，導(dǎo)致對(duì)其經(jīng)營與財(cái)務(wù)業(yè)績?cè)斐韶?fù)面影響。如外國企業(yè)初來乍到，他們需要幫助來了解當(dāng)?shù)赝顿Y規(guī)則。航空大都市管理團(tuán)隊(duì)必須做好充當(dāng)顧問的準(zhǔn)備，幫助他們解決可能妨礙盈利的問題。如未制定傾聽客戶需求及要求（客戶聲音）的機(jī)制，那么將很難承擔(dān)這項(xiàng)責(zé)任。

此外，航空大都市管理團(tuán)隊(duì)必須時(shí)刻把握市場(chǎng)脈搏，了解供應(yīng)缺口，并將這一信息傳達(dá)給潛在投資者。由于咨詢團(tuán)隊(duì)通常會(huì)在提交最終報(bào)告后立即離開該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，該報(bào)告必須作為航空大都市管理團(tuán)隊(duì)在金融與市場(chǎng)營銷系列任務(wù)方面的持久性學(xué)習(xí)參考文件。

在該階段，銷售與營銷團(tuán)隊(duì)將會(huì)經(jīng)歷“陡峭學(xué)習(xí)曲線”。這可能需要對(duì)原有的“市場(chǎng)進(jìn)入策略”進(jìn)行修訂，并可能需要對(duì)航空大都市的銷售與營銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行后續(xù)培訓(xùn)。如一切按計(jì)劃順利進(jìn)行，項(xiàng)目開發(fā)的成功案例以及正向現(xiàn)金流將會(huì)開始出現(xiàn)。

第三階段是“進(jìn)取型增長”階段，也可稱為“運(yùn)營效率聚焦”階段。在此階段，航空公司可根據(jù)新投資項(xiàng)目關(guān)聯(lián)需求的增加而擴(kuò)充自有航線。總體規(guī)劃提出的監(jiān)管改善將持續(xù)進(jìn)行。一旦實(shí)現(xiàn)，航空大都市將對(duì)外國直接投資產(chǎn)生更強(qiáng)吸引力。管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)積極管理與利益相關(guān)方的業(yè)務(wù)關(guān)系，并解決涉及投資者與客戶的問題。

當(dāng)航空大都市經(jīng)歷“進(jìn)取型增長”階段，利益相關(guān)方將可了解迎合投資者及其商業(yè)租戶的需求所帶來的利益。管理團(tuán)隊(duì)的日常任務(wù)即傾聽客戶的聲音，并采取行動(dòng)，以改善該流程。伴隨航空大都市為企業(yè)提供的運(yùn)營優(yōu)勢(shì)逐漸廣為人知，制造業(yè)產(chǎn)品及服務(wù)供應(yīng)商將考慮跟隨其客戶進(jìn)駐航空大都市。如此情況得以發(fā)生，則經(jīng)濟(jì)集群效應(yīng)將開始浮現(xiàn)。

在第四階段（即“成熟期”），航空大都市將對(duì)迄今為止取得的成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行充分利用。航空大都市應(yīng)具有足夠的經(jīng)濟(jì)慣性，以生成可持續(xù)性發(fā)展。這時(shí)，國內(nèi)國際航空運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)將得到擴(kuò)大，供應(yīng)鏈、生產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)以及其他服務(wù)型部門與經(jīng)濟(jì)集群將獲得顯現(xiàn)并不斷增長。世界各國將認(rèn)識(shí)到航空大都市的成功，并考慮將其作為其他航空大都市的開發(fā)模型。

總體規(guī)劃應(yīng)制定戰(zhàn)略，促進(jìn)各項(xiàng)積極計(jì)劃可按階段實(shí)施。換言之，該規(guī)劃必須確定：隨著商業(yè)投資的增加，基礎(chǔ)設(shè)施的擴(kuò)大，供應(yīng)商與生產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)駐以及集群的擴(kuò)張，航空大都市應(yīng)如何管理其客戶周期。該規(guī)劃應(yīng)辨識(shí)當(dāng)前各個(gè)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，以及航空大都市如何利用這些優(yōu)勢(shì)?？傮w規(guī)劃應(yīng)指導(dǎo)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行優(yōu)先性排序，以利用航空大都市的寶貴資源，并著重關(guān)注各項(xiàng)弱點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性投資增長。

上述各階段的開端與終止沒有特定的日期或時(shí)間線，對(duì)于這點(diǎn)的認(rèn)識(shí)十分重要。這些階段構(gòu)成一個(gè)重疊連續(xù)體，并在綜合戰(zhàn)略性航空大都市總體規(guī)劃的協(xié)助下發(fā)展并演變。從商業(yè)規(guī)劃與資源獲取，到啟動(dòng)創(chuàng)立、加速成長、成熟壯大這一發(fā)展歷程來看，航空大都市的發(fā)展與任何企業(yè)的發(fā)展沒有什么不同?？傮w規(guī)劃應(yīng)當(dāng)圍繞多種客戶、投資者與利益相關(guān)方，提供一幅描述航空大都市數(shù)十年進(jìn)化的戰(zhàn)略路線圖。這一路線圖應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)并協(xié)助航空大都市管理團(tuán)隊(duì)，通過創(chuàng)建適宜的投資環(huán)境，促進(jìn)私營部門與政府實(shí)現(xiàn)短期與長期目標(biāo)，進(jìn)而完成團(tuán)隊(duì)使命。

七、結(jié)論

一份切實(shí)有效的航空大都市總體規(guī)劃包含土地使用、交通運(yùn)輸、環(huán)境規(guī)劃，以及傳統(tǒng)城市與區(qū)域規(guī)劃中的城市設(shè)計(jì)與關(guān)聯(lián)要素。同時(shí)包含機(jī)場(chǎng)規(guī)劃、航空預(yù)測(cè)與航路開發(fā)相關(guān)要素。但是，為了有效引入航空大都市商業(yè)與工業(yè)發(fā)展設(shè)想，總體規(guī)劃必須更加具有綜合性、戰(zhàn)略性與投資性。商業(yè)空間形態(tài)服從經(jīng)濟(jì)功能，而經(jīng)濟(jì)功能則以金融可持續(xù)商業(yè)投資為基礎(chǔ)。因此，一份有效的航空大都市總體規(guī)劃，必須是一份具有現(xiàn)實(shí)意義的并可兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃書，能夠反映市場(chǎng)狀況、航空企業(yè)與產(chǎn)業(yè)需求，以及公司位置選擇與商業(yè)地產(chǎn)投資決策深層因素。

為幫助實(shí)現(xiàn)這一可兌現(xiàn)的計(jì)劃書，航空大都市規(guī)劃者應(yīng)當(dāng)證明：航空大都市規(guī)劃發(fā)展的企業(yè)與產(chǎn)業(yè)，是否存在市場(chǎng)需求并可獲得適當(dāng)勞動(dòng)力；而且，相對(duì)于其他區(qū)位而言，航空大都市的空中與地面交通連接性獨(dú)具優(yōu)勢(shì)；客戶的聲音得到傾聽，利益相關(guān)方形成聯(lián)盟；地產(chǎn)開發(fā)將在有資歷的專業(yè)人士指導(dǎo)下創(chuàng)造最高級(jí)別的最優(yōu)地塊使用；更為重要的是，投資者、開發(fā)商與經(jīng)濟(jì)設(shè)施終端用戶將被吸引至航空大都市地塊。

為實(shí)現(xiàn)以上內(nèi)容，總體規(guī)劃不僅要涵蓋航空大都市發(fā)展戰(zhàn)略，還應(yīng)包括商業(yè)選址私營與公共融資以及商業(yè)地產(chǎn)投資等要素。該項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)提供開發(fā)公共基礎(chǔ)設(shè)施及私營部門地產(chǎn)所需的粗略資本支出估計(jì)，如說明性預(yù)計(jì)損益表，從而對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測(cè)，并最終導(dǎo)向投資級(jí)別分析?？傮w規(guī)劃應(yīng)當(dāng)采取必要行動(dòng)，把投資者、運(yùn)營商及承租人吸引至商業(yè)地產(chǎn)，這將構(gòu)成航空大都市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同時(shí)，基于對(duì)各種航空大都市項(xiàng)目的充足土地與勞動(dòng)力可獲得性、競(jìng)爭市場(chǎng)分析、一級(jí)設(shè)施需求與收益預(yù)測(cè)，向客戶推薦功能性集群與特殊商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。刺激、吸引并聯(lián)合利益相關(guān)者參與，引導(dǎo)他們對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，人力資源開發(fā)以及特別人才招募，建設(shè)對(duì)高端人才或技術(shù)人員具有吸引力的社區(qū)包括康樂設(shè)施的創(chuàng)建，以及面向公、私投資者進(jìn)行銷售，都是高效航空大都市總體規(guī)劃的其他重要組成部分。

商業(yè)經(jīng)理人有責(zé)任取得成果，而實(shí)體（無論公共實(shí)體、私營實(shí)體或公司合伙組織）經(jīng)理人也應(yīng)監(jiān)督航空大都市發(fā)展進(jìn)程。這些經(jīng)理人必須知道自身擁有什么資源，并了解其可以利用的航空大都市資產(chǎn)。同時(shí)，他們需要了解為了追求航空大都市成功機(jī)會(huì)最大化，需要采取什么措施。

基于對(duì)航空大都市成功因素實(shí)施的評(píng)估，我們發(fā)現(xiàn)至少存在21個(gè)條件或標(biāo)準(zhǔn)：即1.龐大且不斷增長的航空企業(yè)數(shù)量，支撐著龐大且不斷增長的航線數(shù)量。2.機(jī)場(chǎng)面向全球重要樞紐與門戶提供頻繁的寬體飛機(jī)運(yùn)輸服務(wù)。3.就乘客及貨物而言，機(jī)場(chǎng)的地面交通連接性是快速且可預(yù)測(cè)的。4.航空大都市相對(duì)于替代商業(yè)區(qū)位的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)顯而易見。5.明確的航空大都市價(jià)值屬性。清晰地體現(xiàn)出它將給客戶（投資者、開發(fā)商與企業(yè)終端用戶）、機(jī)場(chǎng)以及所在區(qū)域帶來的益處。6.利益相關(guān)方聯(lián)盟堅(jiān)定地支持航空大都市計(jì)劃，包括多重管轄層級(jí)中的私營部門與政府機(jī)構(gòu)。7.機(jī)場(chǎng)區(qū)域的社區(qū)支持航空大都市計(jì)劃。8.建立航空大都市客戶服務(wù)滿意度信息平臺(tái)。9.為大都市擬定發(fā)展的商業(yè)及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目編制預(yù)計(jì)損益表。10.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長期資本融資結(jié)構(gòu)恰當(dāng)?shù)轿弧?1.機(jī)場(chǎng)的非航空收入顯著增長，使較低的落地費(fèi)與停機(jī)收費(fèi)成為航線擴(kuò)張的一項(xiàng)激勵(lì)措施。12.法律與監(jiān)管環(huán)境透明，并具有可預(yù)測(cè)性。13.海關(guān)清關(guān)與出入境管理運(yùn)作快速高效。14.對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目，存在充足的最高級(jí)別及最優(yōu)功能的充足區(qū)劃土地。15.投資者看好航空大都市的營利性，認(rèn)為它符合其投資標(biāo)準(zhǔn)并具有未來發(fā)展?jié)摿?。航空大都市明晰的未來需求?qū)動(dòng)因素符合其投資標(biāo)準(zhǔn)。16.上游供應(yīng)商與下游客戶將航空大都市視作一個(gè)追隨制造商落戶的機(jī)會(huì)，從而形成特定行業(yè)集群。17.航空大都市擁有生產(chǎn)服務(wù)公司，它們不僅可以支持當(dāng)?shù)刂圃焐?，也可以為距離較遠(yuǎn)但能便利通達(dá)機(jī)場(chǎng)的客戶提供支持。18.優(yōu)質(zhì)酒店、餐飲、零售、貿(mào)易與展覽設(shè)施一應(yīng)俱全。針對(duì)航空大都市居民的教育與衛(wèi)生保健設(shè)施、各層次住房、休閑場(chǎng)所，應(yīng)有盡有。19.完善成形的航空大都市發(fā)展組織，配備專職人才且預(yù)算充足，能夠協(xié)調(diào)各方努力并指導(dǎo)發(fā)展。20.綜合性航空大都市宣傳戰(zhàn)略已經(jīng)落實(shí)到位，能夠定期向本地、本國及世界講述自身發(fā)展故事。21.航空大都市計(jì)劃由一位備受尊重的業(yè)界翹楚牽頭主持。該人士眼界開闊，知道如何創(chuàng)造成功，并了解必要的個(gè)人與機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)配置以吸引所需資源。

一座理想的航空大都市需要符合上述所有條件與標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)我們所知，僅有少量現(xiàn)存及計(jì)劃建設(shè)的航空大都市符合上述大多數(shù)條件與標(biāo)準(zhǔn)。一份有效的總體規(guī)劃應(yīng)對(duì)照這21條標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)處于研究中的潛在航空大都市進(jìn)行衡量。如總體規(guī)劃嚴(yán)重偏短，特別在最關(guān)鍵因素方面，例如市場(chǎng)需求與航線連接性，那么，實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃的前景是慘淡的，而顧問出于職業(yè)責(zé)任，應(yīng)將此告知于其客戶（盡管可能引起客戶不安）。然而，如顧問確定潛在航空大都市未來能夠符合大多數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，即使目前在某些方面存在欠缺，那么航空大都市總體規(guī)劃亦必須明確籌劃在未來可達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)的行動(dòng)步驟。否則，具有真正航空大都市潛力的機(jī)場(chǎng)區(qū)域，可能永遠(yuǎn)無法發(fā)揮其應(yīng)有的潛力。

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翻譯：黃菲飛翻譯復(fù)核：陳萍

（責(zé)任編輯：平萍）

Creating an Effective Aerotropolis Master Plan

John D.KasardaMichael H.Canon

Aerotropolis master plans to date have consisted mainly of elaborations of proposed commercial land use and urban design renderings along with recommendations for improved airport region surface transportation infrastructure.Much less attention has been given to the strategic，economic，and real estate investment issues that determine whether proposed aerotropolis commercial development would actually occur.Thus，in addition to land use and transportation planning and urban design（including environmental and community elements），an effective aerotropolis master plan must also be both an economic plan and a strategic plan that articulates the drivers of and barriers to aerotropolis development，as well as provide data-based assessments of commercial real estate demand for various aerotropolis functions and sites.Five planning requirements are focused upon：local and regional market demand for air commerce，sufficiency and efficiency of air and ground connectivity，incorporating customers’and stakeholders’wants and needs，the management of commercial real estate development，and attracting investors and investment.Since the fifth factor is so essential for aerotropolis development success，planning strategies and actions to attract investors who make financially viable commercial real estate investments receive greatest attention.

Plan；Aertropolis；Effective Development；Air Commerce；Connectivity

F292

A

2095—5766（2016）05—0042—18

2016—07—15

約翰·卡薩達(dá)，男，北卡羅來納大學(xué)柯南商學(xué)院航空經(jīng)濟(jì)中心主任，教授，博士，中國鄭州航空大都市研究院院長（NC27599）。