張朝微

【摘 要】共有產(chǎn)權(quán)房作為一種創(chuàng)新性地住房保障模式，其運行機制和改進方式等受到了學術(shù)界的廣泛關(guān)注。目前的研究主要集中在政策的制定和政策評價兩個方面。對政策制定方面的研究包括共有產(chǎn)權(quán)房的定價、產(chǎn)權(quán)分配、準入與退出。政策評價方面則是以定性分析為主，對其評價褒貶不一。通過研究綜述，總結(jié)當前研究成果，分析研究存在的不足。

【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)房；政策；綜述

【Abstract】As a kind of innovation in housing security mode， common property right housings operation mechanism and the way of improving are received extensive attention of the academia. The present study focuses on policy making and policy evaluation. For policy research，it includes a total of property right of pricing， property right allocation， entry and exit. Policy evaluation is mainly qualitative analysis， the evaluation of mixed reviews. Through research， summarizes the current research results， analysis of the defects in the study.

【Key words】Common property right housing； Policy； Review

0 引言

隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，買房成為了人們的不堪承受之重。住房問題事關(guān)民生，為幫助困難家庭解決住房問題，我國政府積極完善住房保障體系。在目前住房保障體系中，廉租住房保障面向的是低收入家庭，供應對象存在局限性，而經(jīng)濟適用房由于價格過高和監(jiān)管不力，其效果甚微。為解決“夾心層”家庭的住房難題，提供多層次的住房保障體系，同時也為了抑制投機炒房等行為，2007年3月，淮安市委市政府出臺了《民生幫扶“九大工程”實施意見（淮安市安居工程實施意見）》，在全國首創(chuàng)出讓土地性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式，共有產(chǎn)權(quán)房應運而生。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房（以下簡稱共有產(chǎn)權(quán)房），是指以出讓方式取得經(jīng)濟適用住房用地，總價格參照普通商品住房執(zhí)行政府指導價（一般低于同期、同區(qū)段普通商品住房銷售價格的5-10%），購房人實際出資額與房價總額的差價顯化為政府出資，購房人和政府各自的出資比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。共有產(chǎn)權(quán)房，由政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積，按照合理標準建設，通過政府產(chǎn)權(quán)分攤購房人出資負擔，面向城市中低收入住房困難家庭提供住房保障，變經(jīng)濟適用住房與普通商品住房雙軌制為普通商品住房單一制。

共有產(chǎn)權(quán)房政策于2007年在淮安首次推出，實施期間有一定成效，在2014年4月住建部正式發(fā)文指定北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6市為共有產(chǎn)權(quán)房全國試點城市。政府逐步淡化經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)而大力推廣共有產(chǎn)權(quán)房的一個重要原因就在于共有產(chǎn)權(quán)房的退出模式更為科學，可以避免經(jīng)濟適用房領域的倒賣套利行為，確保政府保障資金的積累和循環(huán)利用，使共有產(chǎn)權(quán)房持續(xù)健康運行。目前有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房這項政策的研究主要集中在交易價格的設定、產(chǎn)權(quán)分配的設計、準入門檻和退出時機的選擇和對于政策的評價上。

1 共有產(chǎn)權(quán)房定價的研究

在共有產(chǎn)權(quán)房初始分配階段，結(jié)合土地的出讓性質(zhì)、政府與個人的產(chǎn)權(quán)比例和共有產(chǎn)權(quán)房的福利性，其初始定價有一定特殊性。由于有一部分產(chǎn)權(quán)為政府所有，因此，個人需向政府支付剩余產(chǎn)權(quán)租金，租金一方面要考慮到保障對象的住房負擔能力，另一方面又要考慮政府回收成本的需要。而在個人增購政府手中的剩余產(chǎn)權(quán)或政府回購個人的剩余產(chǎn)權(quán)時，由于房地產(chǎn)市場的波動，此時的價格如何體現(xiàn)公平性也是一大問題。對于共有產(chǎn)權(quán)房不同階段的定價問題，學者們的研究依據(jù)和角度不同，定價方式也不一。

依據(jù)取得土地的方式不同來研究房屋價格構(gòu)成，基于中低收入者可支付能力的視角，顧正欣等在考慮了共有產(chǎn)權(quán)房的土地出讓性質(zhì)后，根據(jù)房屋的價格構(gòu)成，設計了共有產(chǎn)權(quán)房的定價模型和操作流程[1]。顏莉和嚴榮以上海為例，考慮到共有產(chǎn)權(quán)房在分配、回購和入市的價格隨時間和環(huán)境而變化，通過分析共有產(chǎn)權(quán)保障房的經(jīng)濟學特性和社會政策特性，提出了共有產(chǎn)權(quán)保障房的定價原則，以建成分配階段和回購及上市轉(zhuǎn)讓階段為基礎，構(gòu)建了兩階段定價理論框架[2]?；诠浇ㄔO成本和居民住房負擔能力的雙贏定價機制，鄧宏乾和王昱博在比較分析我國六個試點城市定價方式的基礎上，研究了共有產(chǎn)權(quán)住房的初始定價、租金價格以及增購和回購定價機制[3]。

2 共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)分配的研究

共有產(chǎn)權(quán)房，涉及政府和個人的產(chǎn)權(quán)分配，共有產(chǎn)權(quán)的復雜性就在于產(chǎn)權(quán)的主體不具有唯一性，同時存在的多個權(quán)利主體必然會存在利益的矛盾。產(chǎn)權(quán)份額明晰是共有產(chǎn)權(quán)房最重要的特征，如何確定產(chǎn)權(quán)份額的大小，拿什么標準考量其合理性，共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)比例調(diào)整時應建立什么樣的利益分配機制，才能有效遏制投機牟利，實現(xiàn)保障的公平合理性等問題也是共有產(chǎn)權(quán)房制度設計的重難點。

政府和個人之間的產(chǎn)權(quán)比例多少為最適合，什么樣的比例能使有需要的人收益，學者們在這一問題上也是各抒己見。鄧小鵬等對出資比例式、產(chǎn)權(quán)面積式、完全租賃式和法律推定式等四種有產(chǎn)權(quán)份額的計算形式進行了介紹認為出資比例式最為理想[4]。他們還通過探索PPP模式下合理的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)安排，分析研究PPP模式下保障性住房的產(chǎn)權(quán)配置方式、產(chǎn)權(quán)主體、產(chǎn)權(quán)的初始分配和再分配，在此基礎上揭示各產(chǎn)權(quán)主體之間的產(chǎn)權(quán)利益分配關(guān)系，給出產(chǎn)權(quán)分割思路[5]。郜浩等基于出資比例式建立了共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)分配模型，主要有兩點特征：一是，增值收益按比例分配，購房者不承擔房地產(chǎn)市場風險；二是，購房者出資比例應不低于房屋的建設成本，以保證資金循環(huán)利用[6]。

3 共有產(chǎn)權(quán)房準入門檻和退出機制的研究

3.1 準入門檻

2008年7月，淮安首次向主城區(qū)低收入住房困難家庭供應300套共有產(chǎn)權(quán)住房，其房屋價格、質(zhì)量、地段都很有吸引力，但1個月過去，只有70多戶家庭申購。其后，淮安政府將人均收入低于300元以下可申購的門檻，放寬到人均收入低于800元，擴大了共有產(chǎn)權(quán)房的保障面，申購戶就突然增加。共有產(chǎn)權(quán)房在淮安實踐初期，竟然出現(xiàn)了“房等人”的現(xiàn)象，大量的共有產(chǎn)權(quán)房并沒有得到市民的青睞。這是由于當時設定的申請標準中，對于家庭收入的申請標準不合理，導致低于此標準的家庭仍無力購買共有產(chǎn)權(quán)房，而有能力購買的中低收入家庭，其收入又達不到申請標準。因此學者們根據(jù)實踐中存在的問題，不斷提出準入標準的改進方案。劉廣平和陳立文采用定量分析的方法，在構(gòu)建了共有產(chǎn)權(quán)房最優(yōu)贖回時機和最優(yōu)租金定價模型的基礎上，基于可支付能力視角，設計了共有產(chǎn)權(quán)房的準入門檻模型[7]。

3.2 退出機制

共有產(chǎn)權(quán)房一共有3條退出路徑：一是，居民可以購買政府手中剩余的產(chǎn)權(quán)將其變?yōu)樽约邯氂械纳唐贩?；二是，當居民想出售公有產(chǎn)權(quán)房時政府有權(quán)優(yōu)先回購作為保障房的儲備房源，以便出售給其他需要的人；三是，居民和政府可以將共有產(chǎn)權(quán)房推向市場出售并按一定方式分享收益。若居民長期不退出則可支付租金一直租用政府產(chǎn)權(quán)。曾亞萍等肯定了共有產(chǎn)權(quán)房政策運用在以往經(jīng)濟適用房退出制度的積極作用，共有產(chǎn)權(quán)制度運用到經(jīng)濟適用房制度中，從產(chǎn)權(quán)理論上給出了構(gòu)建退出機制的基礎，并通過對淮安市的實證分析得出，在共有產(chǎn)權(quán)制度下構(gòu)建的退出機制解決了經(jīng)濟適用房上市增值收益分配的問題[8]。韋海民和王浩構(gòu)建了退出模式的理論框架并提出完整的退出模式應具備的三大要素，即上市交易方案、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化機制和租金方案，對連云港、上海、南京和淮安的退出模式按退出要素逐一考察和比較分析，指出各個城市退出模式的優(yōu)點及不足之處，并提出具體的改進建議[9]。

4 共有產(chǎn)權(quán)房政策評價

對于共有產(chǎn)權(quán)房政策評價，并從定性分析的角度闡述了各自觀點。陳淑云從家庭財富積累的角度，通過將共有產(chǎn)權(quán)房與傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房、公共租賃房制度進行對比和分析，論證了共有產(chǎn)權(quán)房在解決由住房消費和住房財富分配不公引發(fā)的問題上，對于我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的意義，并指出在非營利性住房保障機構(gòu)參與保障住房的管理中，引導多種社會資本進入住房保障領域等是共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的創(chuàng)新式外部條件[10]。王盛和高憲哲認為，作為住房保障政策的一種，共有產(chǎn)權(quán)住房政策是對原有保障形式的反思和創(chuàng)新。相比其它保障形式，共有產(chǎn)權(quán)住房模式優(yōu)勢明顯，它體現(xiàn)住房保障性和商品性的統(tǒng)一，降低了購房門檻，擴大了住房保障面，有助于經(jīng)濟適用房的循環(huán)利用[11]。而呂萍在通過對黃石市共有產(chǎn)權(quán)保障房模式的實地調(diào)研及其分析后，認為目前共有產(chǎn)權(quán)房存在價格基數(shù)如何確定、市場價格下行風險是否共擔、保障群體差異性劃分標準如何確定以及相關(guān)配套政策的束縛怎么解除等問題，由此建議共有產(chǎn)權(quán)這一制度創(chuàng)新的推廣應分類指導，差別推進[12]。袁立華和王文萍根據(jù)淮安實踐經(jīng)驗，評估了這一模式存在的不足：一是，共有產(chǎn)權(quán)房在為低收入群體謀福利的同時，也的確在法律中明確政府從中收益的權(quán)利，政府的投資收益的使用難以避免利益部門化和尋租行為，因此政府立場備受關(guān)注；二是，對共有產(chǎn)權(quán)房的保障功能的質(zhì)疑，淮安推出的共有產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量較少，與普通經(jīng)濟適用房的數(shù)量不在同一級別上[13]。

5 結(jié)語

目前共有產(chǎn)權(quán)房還處于小范圍的試點階段，在政策實施期間，學者們通過實踐過程的分析，對政策存在的風險和問題進行研究。在共有產(chǎn)權(quán)房定價方面的研究，學者們根據(jù)不同階段的變化研究定價方式，但目前沒有統(tǒng)一的定價方式，各試點城市根據(jù)實際情況各自定價。在產(chǎn)權(quán)分配方面，學者們依據(jù)出資比例、面積比例和增值收益比例等劃分產(chǎn)權(quán)。關(guān)于準入和退出機制，大多數(shù)學者從理論框架出發(fā)，建立準入和退出模式。而對于此項政策的評價澤褒貶不一，但都停留在定性分析上，因此如何建立定性與定量相結(jié)合的評價體系將是以后研究的重點。隨著政策的推進實施，在實踐中發(fā)現(xiàn)與政策目標的偏差，今后的研究也將更具有實際意義。

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[責任編輯：王偉平]