洪娉婷

房地產(chǎn) 上市公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范措施 控制措施

房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（1）建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和預(yù)警模型

在這變幻莫測(cè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)無(wú)論在制定戰(zhàn)略時(shí)想得多么完美，但在實(shí)際情況里還是會(huì)出現(xiàn)一些不在預(yù)料中的事情。這時(shí)，就需要利用數(shù)學(xué)和統(tǒng)計(jì)技術(shù)建立一整套風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和預(yù)警模型。而這個(gè)體系和模型需要具備這三個(gè)主要功能：

1.監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的內(nèi)容十分復(fù)雜，所以要及時(shí)對(duì)實(shí)際的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄，并與預(yù)算情況相比較，分析造成數(shù)據(jù)出入的原因，同時(shí)判斷這些偏差是否會(huì)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，和會(huì)造成多大的影響。

2.預(yù)警判斷。利用定量分析法，構(gòu)建先進(jìn)的數(shù)學(xué)模型，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中可能影響企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)果的因素發(fā)出警報(bào)，從而使企業(yè)的管理者及時(shí)作出合適的決策，來(lái)避免可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）積極應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)行業(yè)深受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，在這種情況下，企業(yè)就更應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)等方面人手，結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況分析政府相關(guān)政策對(duì)自身的影響，從根本上了解自身處境。于此同時(shí)，管理層要提高自身素質(zhì)，要具有高度的預(yù)見(jiàn)性和敏銳的洞察力，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，加強(qiáng)企業(yè)的應(yīng)變能力，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，從而防范可能發(fā)生的整個(gè)行業(yè)里的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而可以使企業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于融資渠道單一，資本結(jié)構(gòu)不合理等情況導(dǎo)致債務(wù)負(fù)擔(dān)太重，可能出現(xiàn)的未來(lái)難以支付的風(fēng)險(xiǎn)。因此要加強(qiáng)對(duì)這些方面的關(guān)注，控制住風(fēng)險(xiǎn)的水平。

1.探索多元化融資渠道

如今，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是向銀行貸款，而這已經(jīng)成為制約它們提高經(jīng)濟(jì)效益和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的瓶頸。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況，充分發(fā)揮自己能力，拓寬融資渠道，實(shí)行多元化的融資戰(zhàn)術(shù)，這已經(jīng)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的必然趨勢(shì)。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要反映的是企業(yè)內(nèi)部債務(wù)與股權(quán)之間的情況。由于房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)具有杠桿效應(yīng)，可以使股東的經(jīng)濟(jì)收益有所增加，所以企業(yè)的負(fù)債率一般而言都比較高。但是，如果負(fù)債比例如果太高，企業(yè)面臨的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大增加。所以企業(yè)應(yīng)從自身實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，最大程度的使得資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，從而避免可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具體來(lái)說(shuō)就是開(kāi)發(fā)前期的策劃運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)中期的管理風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)后期的銷售風(fēng)險(xiǎn)。

1.加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃階段的管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿到土地使用權(quán)可以說(shuō)是最關(guān)鍵的一環(huán)，拿到優(yōu)質(zhì)的土地使用權(quán)不僅可以進(jìn)行戰(zhàn)略儲(chǔ)備，還可以保證自身利潤(rùn)的獲得。所以應(yīng)聘請(qǐng)多個(gè)專業(yè)的銷售、市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)以客觀嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度進(jìn)行可靠的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和可行性分析。這樣就可以提供多個(gè)方案來(lái)進(jìn)行選擇，企業(yè)從中選出最佳的方案，進(jìn)行土地購(gòu)入和開(kāi)發(fā)。

2.加強(qiáng)項(xiàng)目銷售的管理

銷售是房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作任務(wù)，所以要格外注重對(duì)銷售人員能力素質(zhì)的培訓(xùn)和銷售政策的科學(xué)性。與此同時(shí)，根據(jù)自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，要做到定位明確以及定價(jià)合理。如果這幾點(diǎn)都很好，那么銷售自然不會(huì)有什么問(wèn)題?？傊?，建立一套有效的銷售和款項(xiàng)回籠計(jì)劃，也就足以解決這方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的控制

企業(yè)的進(jìn)行良好的經(jīng)營(yíng)就是為了以后更好的發(fā)展，從而擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，獲得更多的利潤(rùn)。

1.加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的管理

離開(kāi)了資金的支持，房地產(chǎn)業(yè)就不能發(fā)展。作為一個(gè)需要大量資金投入的行業(yè)，所以要格外注重對(duì)現(xiàn)金流量的管理。在日常財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，要對(duì)使用現(xiàn)金的情形進(jìn)行監(jiān)控，并制定明確的現(xiàn)金使用計(jì)劃，做到權(quán)責(zé)分明。尤其對(duì)于大額現(xiàn)金的流入，要加強(qiáng)相應(yīng)的催款行為，使其早日到賬。而對(duì)于大額資金的流出，要重點(diǎn)進(jìn)行檢查，防止企業(yè)受到損失。

2.加強(qiáng)對(duì)投資的管理

由于市場(chǎng)環(huán)境變幻莫測(cè)，而且房地產(chǎn)企業(yè)的單個(gè)項(xiàng)目數(shù)額都很巨大，不能把所有的籌碼押在一個(gè)點(diǎn)上。所以要企業(yè)要研究適合自身的投資組合，采用多樣化、分散的投資方式來(lái)降低可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)的控制

內(nèi)部控制制度，是企業(yè)進(jìn)行正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本制度。很多企業(yè)遭受損失，面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)就是因?yàn)樗鼈兊膬?nèi)部控制制度不是很嚴(yán)格甚至沒(méi)有，所以很多企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急就是完善和建立自身的內(nèi)部控制制度。

1.提高相關(guān)人員綜合素質(zhì)

提升管理決策者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，增強(qiáng)他們的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)是企業(yè)提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的一個(gè)重要途徑。由于歷史原因，很多企業(yè)的管理者往往憑借自己過(guò)去的主觀經(jīng)驗(yàn)，隨意進(jìn)行決策，往往就會(huì)造成企業(yè)的損失，所以要讓企業(yè)的管理者學(xué)習(xí)相關(guān)財(cái)務(wù)知識(shí)，通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)了解企業(yè)當(dāng)前的情況，從而做出科學(xué)的決策。又因?yàn)樨?cái)務(wù)部門是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的核心部門，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)往往決定了企業(yè)將來(lái)是否要面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平的高低。因此要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的培訓(xùn)，提升他們的職業(yè)素質(zhì)，這樣就可以控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。

2.完善內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)部審計(jì)已成為越來(lái)越多的企業(yè)監(jiān)督員工和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)。它不僅監(jiān)督各個(gè)部門，使其合乎相關(guān)規(guī)定，健全自我約束機(jī)制，同時(shí)還對(duì)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，督促部門改進(jìn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)企業(yè)有利的要進(jìn)行激勵(lì)，犯了錯(cuò)則根據(jù)相應(yīng)的條例來(lái)處罰。這樣就既可以激發(fā)內(nèi)部人員工作的積極性，又有相應(yīng)的責(zé)任來(lái)進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)內(nèi)部審計(jì)可以及時(shí)監(jiān)督并發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出相應(yīng)的解決方案，為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供依據(jù)，這樣就可以讓企業(yè)高效、廉潔的運(yùn)行，減少企業(yè)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。