廉霞

摘 要：

針對房地產行業(yè)的特殊性，對該行業(yè)中全面預算管理的應用展開深入研究，對房地產行業(yè)的管理考核、風險與資金管理方面都有著重要意義。據此，從房地產行業(yè)的全面預算管理的重要性出發(fā)，就當前我國房地產行業(yè)在預算管理方面出現的有關問題進行總結與分析，并有針對性地提出應對策略，從而為該方面的實踐工作者提供有價值的參考資料。

關鍵詞：全面預算；房地產企業(yè)；管理

中圖分類號：F23

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2016）04014102

1 全面預算管理在房地產行業(yè)中的重要性

全面預算管理涉及到的內容非常多，包括成本、資金與銷售等多個方面。在房地產行業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產行業(yè)的全面預算管理水平較以往有了很大提升，但仍存在很多不足之處。全面預算管理在房地產行業(yè)中的應用具有非常強的現實意義，主要表現在如下方面：一是全面預算管理有助于房地產企業(yè)實現長遠目標，對房地產行業(yè)的整體發(fā)展起到推動作用；二是在全面預算管理的作用下，房地產企業(yè)的績效考核工作更加規(guī)范化，員工的積極性能夠得到有效提高，企業(yè)的凝聚力得以增強；三是有助于提高房地產企業(yè)的風險控制能力，企業(yè)能夠有效地應對多種風險；四是在全面預算管理的作用下，企業(yè)能夠有效控制各項經營活動，便于企業(yè)總體經營目標的實現；五是有助于房地產企業(yè)內部的信息傳輸，各個部門間的交流將更為順暢，部門間的協(xié)作能力將得到大幅度提升；六是全面預算管理是房地產企業(yè)實現現代化管理水平的重要方面，是企業(yè)適應當前經濟環(huán)境的必然選擇。總而言之，全面預算管理在房地產行業(yè)中的應用有著非常重要的意義，是房地產企業(yè)發(fā)展的必然選擇。雖然，全面預算管理在房地產行業(yè)中的應用水平已經有了很大提升，但是仍存在著很多不足之處，需進一步完善。

2 全面預算管理在房地產行業(yè)應用過程中存在的不足之處

2.1 缺乏全面預算管理的意識

在當前社會中，很多房地產企業(yè)在開展全面預算管理工作時，并沒有意識到全面預算管理的重要性，只是簡單地進行年度計劃的編制。相當一部分的房地產企業(yè)將全面預算管理理解為預算計劃的編制，沒有充分發(fā)揮全面預算管理的重要作用。房地產企業(yè)對全面預算管理的認識不足，導致全面預算無法達到應有效果。

2.2 各個部門間的配合程度不夠

在房地產企業(yè)中，全面預算管理是財務部門的重要工作內容之一，其他部門的配合程度明顯不夠。很多情況下，財務部門不得不獨立完成全面預算管理工作。在缺乏多部門聯(lián)動的情況下，全面預算管理工作很難充分發(fā)揮作用。加之房地產企業(yè)的財務工作人員只具備專業(yè)財務管理知識，對房地產建筑行業(yè)的了解比較少，其在實際工作時無法進行準確的工程成本預算。

2.3 全面預算管理工作的深度不足

房地產行業(yè)具有一定的特殊性，其盈利狀況不僅僅受銷售業(yè)績的影響，還受到建筑相關行業(yè)的影響。房地產行業(yè)的日常經營工作本來就非常復雜，會面臨多種潛在因素的干擾。普通的預算管理系統(tǒng)難以適應房地產企業(yè)的需求，無法發(fā)揮預算管理應有的作用。

2.4 全面預算工作指標脫離實際

全面預算管理工作的開展是以房地產企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為基礎的，需要對房地產企業(yè)的年度計劃加以細分。但是在現實中，很多房地產企業(yè)的全面預算工作指標設置過高，脫離實際，導致預算目標太過高遠，無法實現。

2.5 各種指標缺乏綜合性思想

在實際工作中，很多房地產企業(yè)都非常重視現金方面的全面預算管理工作，對其他方面的預算管理工作則有所忽視。在過分側重銷量的情況下，最終的定價必然會有所偏差。因為在定價的過程中沒有充分考慮其他指標，房地產企業(yè)難以適應當前房地產政策的變化，企業(yè)難以準確把握發(fā)展機遇。

2.6 全面預算過程缺乏有效的分析依據

房地產企業(yè)在開展全面預算管理工作的時候，對企業(yè)內外環(huán)境的分析工作難以到位，缺乏科學而有效的分析依據。很多房地產企業(yè)都沒有認真對全面預算的執(zhí)行情況進行深入分析，盲目進行“一刀切”，導致房地產企業(yè)的短期經營目標與長期戰(zhàn)略目標間存在嚴重沖突。

2.7 全面預算管理沒有融合到獎懲機制中

從當前的實際狀況來看，大多數房地產企業(yè)在開展全面預算管理工作時，都沒有和獎懲機制有效地融合在一起。很多房地產企業(yè)的考核指標都存在嚴重問題。預算考核沒有納入績效考核的范圍中，導致獎懲制度和預算管理間脫節(jié)，使得房地產企業(yè)的全面預算管理工作難以全面推行。在執(zhí)行環(huán)節(jié)中，由于沒有全面性的獎懲機制，企業(yè)的預算管理工作缺乏內動力，難以長久維系。

3 房地產企業(yè)實施全面預算管理的策略

3.1 依托企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略開展全面預算管理工作

對于房地產企業(yè)來說，其開展全面預算管理工作的根本目的在于實現其戰(zhàn)略目標。因此，全面預算管理工作要想順利開展應依托于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)應明確發(fā)展方向，確定合理的戰(zhàn)略目標，并作出合理的戰(zhàn)略規(guī)劃。根據戰(zhàn)略規(guī)劃，房地產企業(yè)可以制定全面的預算管理方案，并將此方案落實到其日常經營的各個方面中，充分發(fā)揮全面預算管理的作用。

3.2 構建合理的組織體系

房地產企業(yè)在開展全面預算管理工作的過程中，還需要依靠合理的組織體系。房地產企業(yè)應積極完善組織結構，構建預算管理組織實施的機構，如運營中心等。運營中心所涉及到的工作內容包括預算計量、核算、分析、控制、報告等多方面。運營中心在房地產企業(yè)全面預算管理工作中占有重要地位，其負責人一般由企業(yè)的總裁或副總裁來擔任。運營中心內的工作人員多具備財務、市場、建筑工程類的專業(yè)知識。運營中心的存在能夠提升企業(yè)全面預算管理水平，充分發(fā)揮其應有的作用。

3.3 根據房地產行業(yè)的特殊性來開展全面預算管理工作

房地產行業(yè)具有一定的特殊性，其擁有一套特殊的預算指標，如房款回收率、工程產值、銷售額、利潤額、管理費用率、目標成本等。在開展全面預算管理工作的過程中，應格外注意如下幾方面：在以現金預算為中心的前提下，企業(yè)可以通過控制現金來控制各種日常經營活動；在追求經濟利益最大化的過程中，股東所創(chuàng)造出的高于資金成本的價值得以體現出來；在目標成本的基礎上，能夠更好地實現企業(yè)的目標利潤；在選擇營銷措施的過程中，可以科學地選擇高定價慢銷或者低價快銷的方式。只有做到上述幾點，才能夠編制出合理的全面預算方案。

3.4 根據政策變化及時對全面預算進行調整

我國宏觀調控政策對于房地產企業(yè)的影響非常大，房地產企業(yè)應關注這些政策，并及時根據政策的變化來調整全面預算的內容，只有這樣其才能把握發(fā)展機遇，降低各種風險。在依據政策變化對全面預算管理工作進行調整的過程中，應以風險控制點的高低作為主要依據。

3.5 構建有效的獎懲制度

房地產企業(yè)的全面預算管理工作應與獎懲制度有效地融合在一起，只有這樣員工的積極性才能夠被充分調動，全面預算管理在推行中的阻力才會降到最低。房地產行業(yè)具有開發(fā)周期長的特殊性，如果不能夠將全面預算管理與各種獎懲制度融合在一起，企業(yè)的日常經營很容易偏離戰(zhàn)略發(fā)展目標，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

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