許維鴻

今年十一，當多個一二線熱點城市密集出臺限購限貸政策，抑制過熱房市時，9月主城區(qū)每平方米均價只有7164元的重慶成為關(guān)注焦點，甚至有媒體將其稱為“高燒樓市中的一股清流”。然而，重慶房市調(diào)控方式很難在全國其他地方復(fù)制。

作為我國四大直轄市之一，重慶至少有兩條大多數(shù)地方難以比擬的優(yōu)勢：首先是既擁有省一級的“立法權(quán)”，又擁有城市土地的“財政權(quán)”，可將城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)政策導向充分結(jié)合，把控“土地財政”節(jié)奏。

同時，重慶是唯一一個內(nèi)陸直轄市，改革開放后很多年一直是勞動力輸出地，城鎮(zhèn)化進程相對滯后于沿海地區(qū)。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，越來越多產(chǎn)業(yè)回遷內(nèi)地，重慶的優(yōu)惠政策吸引不少外出務(wù)工人員帶著技術(shù)和產(chǎn)業(yè)回流，形成獨特的“后發(fā)優(yōu)勢”。

盡管如此，回顧重慶設(shè)立直轄市后的歷史，除土地供給價量平衡外，筆者認為至少有五個方面值得兄弟省市借鑒：

房地產(chǎn)發(fā)展基于產(chǎn)業(yè)就業(yè)，人口集聚是大前提。設(shè)立直轄市以后，歷屆重慶領(lǐng)導班子都把城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展作為首要任務(wù)，持續(xù)在全境架橋修路，不僅帶動“酉秀黔彭”等傳統(tǒng)山區(qū)群眾脫貧，更形成持續(xù)的人口集聚，為解放碑、觀音橋等中心地段的摩登繁華打下基礎(chǔ)。同時值得一提，盡管山城重慶的高速公路建造養(yǎng)護成本比東南沿海地區(qū)高一倍，但中心城市的土地增值能充分支撐遠郊區(qū)縣的基礎(chǔ)設(shè)施投入。

房地產(chǎn)行業(yè)終究要服務(wù)實體經(jīng)濟，不應(yīng)過度貨幣化；土地財政也應(yīng)為城市產(chǎn)業(yè)集聚升級服務(wù)，不可獨立存在。重慶抓住“人口回流”機會，通過產(chǎn)城融合，推動汽車、電子信息、裝備制造、化醫(yī)、材料、消費品、能源等支柱產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展，實現(xiàn)上中下游產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合，同類企業(yè)集聚共生，制造業(yè)與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)融合，創(chuàng)造足夠就業(yè)機會，避免“鬼城”出現(xiàn)。同時針對工薪階層剛需，推動建設(shè)廉租房、保障房，差異化定位商品房。

房地產(chǎn)與現(xiàn)代金融相伴相生，如何保證企業(yè)不靠房地產(chǎn)投機牟利，反倒千方百計降低基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)的金融成本？西南證券、重慶銀行、重慶國投等重慶“錢袋子”的市場化經(jīng)營至關(guān)重要，它們?yōu)榫硟?nèi)外來重慶的投資者提供“高于平均投資收益”的合理溢價，有效避免資金在房市扎堆?，F(xiàn)代金融市場更引來惠普、京東方等國內(nèi)外龍頭企業(yè)，創(chuàng)造更多有效就業(yè)。

盡管山城重慶基建投資連續(xù)每年增長20%左右，但重慶市政府盡可能避免直接承擔債務(wù)，而是成功通過PPP投融資模式創(chuàng)新降低運營成本。

重慶一直把房地產(chǎn)投資控制在固定資產(chǎn)投資的25%左右，既保證新興城市應(yīng)有的建設(shè)體量，又不至于使實體經(jīng)濟喊“渴”：按每平方公里1萬人的標準規(guī)劃建設(shè)，按人均30-40平方米規(guī)劃城市住宅總量，每2萬元GDP配建1平方米寫字樓，每2萬元商業(yè)零售額配建1平方米商貿(mào)設(shè)施，實現(xiàn)各類房產(chǎn)建設(shè)的總量平衡，始終把樓面地價控制在當期房價的1/3左右。

總之，重慶一些房地產(chǎn)調(diào)控方式值得肯定與借鑒，但無法被復(fù)制?！?/p>

（作者是中航證券首席經(jīng)濟學家、重慶金融學會副秘書長）