農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款怎么貸？

為落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)【2015】45號(hào))要求，依法穩(wěn)妥規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)，日前，人民銀行會(huì)同相關(guān)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》和《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，從貸款對(duì)象、貸款管理、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、配套支持措施、試點(diǎn)監(jiān)測(cè)評(píng)估等方面對(duì)金融機(jī)構(gòu)、試點(diǎn)地區(qū)和相關(guān)部門(mén)推進(jìn)落實(shí)“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)明確了政策要求。本刊就農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款相關(guān)知識(shí)為讀者們作一梳理。

一、什么是“兩權(quán)”抵押貸款

“兩權(quán)”抵押貸款就是農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款和農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款。

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款：以承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的承包方農(nóng)戶(hù)或農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

也就是說(shuō)，家庭承包戶(hù)和取得土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的種養(yǎng)大戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社等，可以將土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押給銀行，從銀行貸出一定比例的資金。土地的承包權(quán)不變，村集體所有權(quán)也不變。因此土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款不會(huì)發(fā)生“抵押之后地就收不回來(lái)”的現(xiàn)象。

農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款：在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的農(nóng)民住房所有人發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

這里有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要注意：一是作為抵押物的農(nóng)民住房必須坐落在集體性質(zhì)土地上；二是貸款申請(qǐng)人必須為住房所有人。

二、對(duì)試點(diǎn)進(jìn)行法律授權(quán)的主要內(nèi)容是什么

開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)涉及突破《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》關(guān)于耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押的相關(guān)法律條款。按照十八屆四中全會(huì)關(guān)于“重大改革須于法有據(jù)”的要求和國(guó)發(fā)45號(hào)文“依法有序”的原則，試點(diǎn)涉及突破相關(guān)法律條款的，要由國(guó)務(wù)院按程序提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)。2015年12月27日全國(guó)人大常委會(huì)法律授權(quán)主要內(nèi)容為：授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定；在天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。上述調(diào)整在2017年12月31日前試行。

三、誰(shuí)有資格貸款

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)按取得方式可分為家庭承包和土地流轉(zhuǎn)兩類(lèi)，因此農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款涉及兩類(lèi)主體，主要是指家庭承包戶(hù)，種養(yǎng)大戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入方。兩類(lèi)主體申請(qǐng)貸款資格各有規(guī)定。

家庭承包方式取得的，須滿(mǎn)足以下資格：

1.具有完全民事行為能力，無(wú)不良信用記錄；

2.用于抵押的承包土地沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議；

3.依法擁有縣級(jí)及以上人民政府或政府相關(guān)主管部門(mén)頒發(fā)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證；

4.承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。

土地流轉(zhuǎn)方式取得的，須滿(mǎn)足以下資格：

1.具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力，無(wú)不良信用記錄；

2.用于抵押的承包土地沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議；

3.已經(jīng)與承包方或者經(jīng)承包方書(shū)面委托的組織或個(gè)人簽訂了合法有效的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，或依流轉(zhuǎn)合同取得了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬確認(rèn)證明，并已按合同約定方式支付了土地租金；

4.承包方同意承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)；

5.承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。

農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款申請(qǐng)人須滿(mǎn)足以下資格：

1.具有完全民事行為能力，無(wú)不良信用記錄；

2.用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議，依法擁有政府主管部門(mén)頒發(fā)的權(quán)屬證明，沒(méi)有列入征地拆遷范圍；

3.除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所，并能夠提供相關(guān)證明材料；

4.所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書(shū)面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置；

5.以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當(dāng)取得其他共有人書(shū)面同意。

四、借款可以用來(lái)做什么

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款應(yīng)當(dāng)主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

五、還不起貸款本息怎么辦

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押方式取得貸款的，若借款人無(wú)法履行到期還本付息義務(wù)，貸款人（銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)）可依法采取貸款重組、按序清償、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、交易平臺(tái)掛牌再流轉(zhuǎn)等方式處置抵押物。

農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押方式取得貸款的，貸款人依法采取貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣(mài)或拍賣(mài)等方式處置抵押物。

（本刊記者周嶸綜合整理）