劉　佳

試述降本增效在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)用

劉佳

房地產(chǎn)企業(yè)要增加效益，提高利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)注重成本波動(dòng)和費(fèi)用控制。房地產(chǎn)企業(yè)的降本增效著眼于成本控制，包括開發(fā)成本、稅費(fèi)成本和財(cái)務(wù)成本等一系列內(nèi)容。在開發(fā)成本上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)輔助做好成本預(yù)算，在稅費(fèi)成本上，做好營(yíng)改增階段的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，而在財(cái)務(wù)費(fèi)用上，企業(yè)則需要做好策略方案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降本增效措施

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤(rùn)的方式有提高銷售收入和壓縮成本兩種。在房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)基本遵照地域和定位進(jìn)行房產(chǎn)定價(jià)的情況下，地產(chǎn)企業(yè)將更大利潤(rùn)空間的獲得投向了成本的降低上。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前可降低成本的范圍包括開發(fā)成本、稅費(fèi)成本等，同時(shí)需要避免和控制出現(xiàn)過高的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)降本增效的基本因素

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本過高或成本構(gòu)成的不合理都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)最終成本的過高，壓縮利潤(rùn)空間和妨礙企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展。企業(yè)的開發(fā)成本占比較大的是土地的征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，由于地價(jià)較高，此類費(fèi)用常常占據(jù)了較高的成本比例，甚至?xí)^建筑成本，成為最大的支出成本內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算中，項(xiàng)目談判中的質(zhì)量與工期長(zhǎng)短，以及設(shè)計(jì)上的內(nèi)容、消費(fèi)客戶群體定位與定價(jià)等都對(duì)地產(chǎn)成本起到不同的影響，需要從宏觀角度進(jìn)行考量。此外，在建筑成本之外，還有基礎(chǔ)建設(shè)、政府要求的公共建設(shè)內(nèi)容以及建筑外部和內(nèi)部構(gòu)造的設(shè)計(jì)費(fèi)用等，也構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，并占據(jù)了較大的成本比例。企業(yè)在降本增效中，應(yīng)當(dāng)首先從占據(jù)成本費(fèi)用主要內(nèi)容的開發(fā)成本入手，尋找利潤(rùn)增加的突破點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)成本

在當(dāng)前企業(yè)要求下，五險(xiǎn)一金等各項(xiàng)保險(xiǎn)和公積金費(fèi)用在員工工資計(jì)算上占比高，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了較大的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。盡管建筑采用的是外包形式，但外包中的大量費(fèi)用也造成了建筑施工費(fèi)用的負(fù)擔(dān)較重，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的施工成本。在稅收方面，我國(guó)處在營(yíng)改增的施行階段，通過相對(duì)合理的流轉(zhuǎn)稅種增值稅避免在流通中的重復(fù)征稅，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)稅收的減少和征稅合理化有一定的促進(jìn)作用，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。財(cái)政部在營(yíng)改增稅收方面的征收變化，為企業(yè)的財(cái)務(wù)部門帶來了處理和調(diào)整上的困難。在初期營(yíng)業(yè)稅向增值稅改變的過程中，可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票缺乏，銷項(xiàng)稅額支出數(shù)目大，其稅費(fèi)仍需要正常繳納，且增值稅扣費(fèi)在營(yíng)業(yè)稅之前，造成時(shí)間段上的資金壓力，因而為企業(yè)帶來了非正常階段的稅收壓力。同時(shí)，財(cái)務(wù)上的調(diào)整和扣費(fèi)，由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)在會(huì)計(jì)處理上過往只使用營(yíng)業(yè)稅的繳稅模式，在新的繳稅方式下很可能出現(xiàn)申報(bào)和扣繳失誤，以錯(cuò)誤的計(jì)量方式進(jìn)行繳納，也可能造成企業(yè)多繳稅款。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，投入大，在資金支持上離不開融資，構(gòu)成了較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)于項(xiàng)目規(guī)模大，期數(shù)多的房地產(chǎn)企業(yè)，時(shí)間戰(zhàn)線更長(zhǎng)，也存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。如果企業(yè)不能采取能及時(shí)收回部分資金的投資策略，而采取長(zhǎng)戰(zhàn)線最后集中收回的建設(shè)方案，則企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)一筆沉重的成本負(fù)擔(dān)，甚至無力償還。以奉化市房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目為例，其名下的“桃源府邸”項(xiàng)目在土地拍賣后，隨即投入建設(shè)并進(jìn)行宣傳和接受定金。但由于樓市的不穩(wěn)定性和國(guó)家政策等多方面影響，三、四線城市的購(gòu)買欲望并不強(qiáng)烈，造成了雖然地皮的買價(jià)高，成本開發(fā)費(fèi)用一定，定價(jià)在相對(duì)合理的狀況下，仍然出現(xiàn)銷售困難，資金無法及時(shí)回籠。三、四線城市有價(jià)無市，樓市競(jìng)爭(zhēng)大，初始投資資金難以通過房產(chǎn)銷售得以回籠，造成貸款缺口無法及時(shí)彌補(bǔ)，財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷加大，構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

三、降本增效在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)用

（一）降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的把控，首先應(yīng)當(dāng)由財(cái)務(wù)部門做好基本預(yù)算，針對(duì)銷售部門給出的市場(chǎng)調(diào)研做出資金支出和回收的基本判斷和備用方案。在預(yù)算下，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)過往項(xiàng)目情況，結(jié)合當(dāng)前政策與發(fā)展條件及日后成本費(fèi)用趨勢(shì)，制定合理的成本費(fèi)用支出比例，按照比例進(jìn)行資金劃撥，由各相關(guān)部門進(jìn)行具體談判，將資金和成本控制在合理范圍之內(nèi)。在項(xiàng)目投資前，財(cái)務(wù)部門應(yīng)積極配合調(diào)研部門和管理層，根據(jù)拆遷和土地征用費(fèi)用等作出基于數(shù)據(jù)的財(cái)務(wù)成本分析，提交成本和收益報(bào)告，以智庫身份積極建言獻(xiàn)策，提供財(cái)務(wù)上的專業(yè)分析和數(shù)據(jù)支持。在成本費(fèi)用的壓縮上，企業(yè)與施工單位和原料、建材供應(yīng)商等建立長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，以長(zhǎng)期合作數(shù)量換取較低的單價(jià)成本與較為穩(wěn)定的質(zhì)量保障，提高議價(jià)水平，以降低各單項(xiàng)成本來降低總體成本。

（二）稅費(fèi)帶來的成本降低

稅費(fèi)帶來的成本降低首先體現(xiàn)在“費(fèi)”的繳納比例降低，員工支出的減少為企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，同樣會(huì)使上游企業(yè)的成本相對(duì)降低。在稅收上，主要表現(xiàn)為營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，盡管在前期可能會(huì)出現(xiàn)稅費(fèi)繳納上的波動(dòng)，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展仍然是有利的。在初期的發(fā)票取得上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡早獲取上游企業(yè)的增值稅發(fā)票，并在過渡期采取時(shí)間差方式在較大數(shù)額的資金上只接收增值稅發(fā)票，在發(fā)票開具上盡量后延，減緩稅收繳納上的資金壓力，順利度過營(yíng)業(yè)稅改增值稅初期造成的稅收征繳波動(dòng)階段，減少稅收征繳額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注所在城市的財(cái)政部門對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠和促進(jìn)政策，如契稅減半等針對(duì)購(gòu)房群眾的稅收上的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策在潛在消費(fèi)客戶群體中的宣傳，利用政策優(yōu)勢(shì)使消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買價(jià)格下降，促進(jìn)自身產(chǎn)銷售量，回籠資金。

（三）減輕財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算上還應(yīng)當(dāng)注重資金的回收模式和建設(shè)期限與項(xiàng)目周期的安排方式，在預(yù)算和規(guī)劃成本時(shí)將可能的后續(xù)資金鏈供應(yīng)不足、資金周轉(zhuǎn)困難等問題考慮在內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)在較大規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)當(dāng)考慮分期施工的建造方式，在開工和獲得許可證后積極促進(jìn)一期工程的銷售，以一期資金的前期基本銷售支持一期工程的后期建設(shè)，并以后續(xù)銷售款額的獲得速度來決定后期工程的建設(shè)與開工速度。房地產(chǎn)企業(yè)的分期建設(shè)要求企業(yè)在銷售上的投入加大，來獲取企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的減小和資金壓力的減小。在財(cái)務(wù)費(fèi)用上，由于前期在銷售上的資金收回，為后續(xù)的建設(shè)提供了資金支持，避免了新的貸款或是原貸款的延期或更高的財(cái)務(wù)費(fèi)率，財(cái)務(wù)費(fèi)用也就避免了進(jìn)一步成比例的擴(kuò)大。與此相反的是，在地產(chǎn)項(xiàng)目上，由于資金投入大，要求較高的資金承受能力，對(duì)于中小企業(yè)而言財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力更為顯著，由于資金鏈斷裂造成工程停工、無法按期完成導(dǎo)致業(yè)主與地產(chǎn)商糾紛的事例，且由于資金在后續(xù)的無法供應(yīng)造成財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力以杠桿效應(yīng)不斷加重，甚至面臨著破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要減少成本，應(yīng)當(dāng)避免財(cái)務(wù)杠桿造成的費(fèi)用過大的問題。以成本上的波動(dòng)范圍控制和銷售量的增加來提高企業(yè)的效益和利潤(rùn)水平。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)降本增效的計(jì)劃和實(shí)施中，主要成本和費(fèi)用集中在中前期的投入和建設(shè)中。因而在建設(shè)計(jì)劃時(shí)期應(yīng)從全局和建設(shè)整體上對(duì)成本的壓縮進(jìn)行規(guī)劃，做好每期計(jì)劃。在中后期的建設(shè)中，降本增效應(yīng)更多地從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度出發(fā)，避免成本的增加，做好每一時(shí)期的成本控制。

（作者單位為大悅城<天津>有限公司）

［1］王洋.淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中建筑設(shè)計(jì)階段的成本控制［J］.門窗，2012（12）.

［2］黃衛(wèi)軍，鐘慧芹.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)的研究［J］.價(jià)值工程，2012（31）.