林鴻鈞

“以房養(yǎng)老”的目標(biāo)客戶是無子女老人和失獨(dú)老人，是一種針對(duì)特殊群體的養(yǎng)老方式，其推廣需要經(jīng)歷一個(gè)漸進(jìn)的過程。

自2014年7月1日起，北京、上海、廣州、武漢4地推出“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。2015年3月25日，幸福人壽首款以房養(yǎng)老項(xiàng)目“房來寶”獲批上市。截至今年5月20日，全國范圍內(nèi)參與“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目的有59戶，共計(jì)78人；完成業(yè)務(wù)投保流程的有38戶，共47人。其中，32戶家庭已順利領(lǐng)取保險(xiǎn)金，月領(lǐng)取范圍在5000～10000元，平均領(lǐng)取金額為8000元。金額最高的是上海的一位客戶，每月可領(lǐng)取1.9萬元。雖然外界多認(rèn)為以房養(yǎng)老的效果不如預(yù)期，但幸福人壽表示，今年將繼續(xù)參與“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作，目前已完成第二批試點(diǎn)城市可行性調(diào)研，主要集中在長三角、珠三角等沿海地區(qū)。

所謂“以房養(yǎng)老”，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。之后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。這種方式也被稱為倒按揭或反向抵押貸款。由于中國人普遍存在養(yǎng)兒防老和把房產(chǎn)留給子女的觀念，在幸福人壽的產(chǎn)品定位中，“以房養(yǎng)老”的目標(biāo)客戶是無子女老人和失獨(dú)老人，是一種針對(duì)特殊群體的養(yǎng)老方式，其推廣需要經(jīng)歷一個(gè)漸進(jìn)的過程。目前，參保人數(shù)在預(yù)期之中，并非如多數(shù)報(bào)道中那般慘淡。

調(diào)查顯示，我國獨(dú)居老人占老年人口總數(shù)的比例近10%，大約2000萬人。假設(shè)其中1000萬人為城鎮(zhèn)老人，而有房產(chǎn)且有意愿進(jìn)行以房養(yǎng)老的為10%，那么將有100萬人的市場可待開發(fā)。參與以房養(yǎng)老的老人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)及相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的保費(fèi)，將由保險(xiǎn)公司承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)，不再向老人的家屬追償。對(duì)于該房產(chǎn)，其繼承人擁有優(yōu)先選擇權(quán)，可選擇通過償還投保人應(yīng)承擔(dān)的保費(fèi)并支付賠償金，贖回對(duì)抵押房屋的權(quán)益。

根據(jù)幸福人壽的費(fèi)率表，以一個(gè)65歲的男性老人計(jì)算，每100萬元有效保險(xiǎn)價(jià)值的房產(chǎn)每月可以領(lǐng)取3031元，以平均時(shí)間為22年計(jì)算，領(lǐng)取總額約為80萬元。無論房價(jià)漲跌，老人領(lǐng)取的養(yǎng)老金不受影響，繼承人也不用擔(dān)心錯(cuò)失房價(jià)上漲的利益。相較而言，保險(xiǎn)公司承擔(dān)了房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)與被保險(xiǎn)人的長壽風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，類似的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品值得繼續(xù)推廣，國家應(yīng)提供稅收減免和部分補(bǔ)貼，同時(shí)要求所有提供住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)繳納保險(xiǎn)金，在一定程度上抵御房價(jià)下跌和長壽風(fēng)險(xiǎn)。