文博

6月24日，英國“脫歐”公投結(jié)果出籠：脫歐派以51.89%勝出！那么，英國脫歐，對于海外置業(yè)的中國投資者來說有何影響？能否影響中國樓市呢？

海外置業(yè)迎來“窗口期”

長期以來，英國以其全球首屈一指的信用評級、寬松的稅收制度和完備的金融服務(wù)體系對海外投資者擁有巨大吸引力，倫敦因此成為不少機(jī)構(gòu)和個人海外資產(chǎn)配置的首選。英國地產(chǎn)聯(lián)合會的數(shù)據(jù)顯示，2014年海外投資者擁有全英四分之一的商業(yè)地產(chǎn)。過去幾年，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、新移民涌入、低利率以及新房供給限制等因素為英國房地產(chǎn)市場帶來持續(xù)繁榮。以肯辛頓、梅菲爾等倫敦市中心區(qū)域?yàn)榇淼姆康禺a(chǎn)，一直是中國海外置業(yè)者的理想選擇，劍橋、曼徹斯特等地的學(xué)區(qū)房也受到中國家長的青睞。

脫歐公投帶來的巨大不確定性，已經(jīng)給英國商業(yè)及住宅房地產(chǎn)市場造成負(fù)面影響。近幾個月，國際投資者對英國商業(yè)房產(chǎn)投資的熱情明顯下降，觀望情緒加重。鏈家地產(chǎn)海外置業(yè)英國部總監(jiān)申強(qiáng)曾預(yù)測，一旦英國脫歐，英國房價將下跌，再加上屆時英鎊貶值，將進(jìn)一步帶動房地產(chǎn)市場震蕩，這對中國投資者而言“將是一個絕好的窗口期”。由于已經(jīng)建立長期的貿(mào)易合作關(guān)系，建立以人民幣為計價體系的合作群體，并且是“一帶一路”戰(zhàn)略的目標(biāo)，而且其初衷是來自中國國內(nèi)貨幣超發(fā)、產(chǎn)能過剩的大形勢。正是由于貨幣超發(fā)，使國內(nèi)出現(xiàn)房價飛漲地王頻出的態(tài)勢。所以中國的國際戰(zhàn)略如能如愿，將會使國內(nèi)的“洪水”有了“泄水口”。而英國脫歐，一定程度上對中國的國際戰(zhàn)略有負(fù)面影響。

在貨幣超發(fā)的大環(huán)境下，顯然是會通貨膨脹，物價隨漲的，但是中國成功做到了所有一般生活資料都不猛漲，看看十幾年來豬肉、雞蛋、米面油鹽、衣服、日用品等等，都在合理區(qū)間微漲，這是為什么？這是因?yàn)榉績r承擔(dān)了所有漲幅，平衡了通貨膨脹關(guān)系，也成為超發(fā)了的貨幣沉淀的池子。房價不可能不漲，房價一旦滯脹，就必然導(dǎo)致其余物價飛漲，這是不言而喻的。對于國家層面而言，最首要的是控制住一般生活資料的物價，其次是解決好外貿(mào)和出口去向。至于房價問題，與前二者的重要性相比，只算是副產(chǎn)品。

所以說，英國脫歐，短時間內(nèi)直接推高了美元匯率，拉低了人民幣匯率。近年來人民幣被高估，最受影響的是出口。而英國脫歐事件，順應(yīng)了中國需要人民幣貶值的需求，為中國創(chuàng)造了國際貿(mào)易的利好。出口的提升，將提振國內(nèi)企業(yè)的繁榮，一方面在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上吸引出流入房地產(chǎn)的資金，另一方面，在資本市場上通過企業(yè)業(yè)績的提升而吸引到資金，也會利于導(dǎo)出房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。

有關(guān)人士分析認(rèn)為，英國脫歐對中國的直接影響將很小，因?yàn)橥獠啃枨笠巡辉偈侵袊?jīng)濟(jì)增長的主要推動力。中國房地產(chǎn)市場受到全球動蕩的影響也會相對較小，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場現(xiàn)在主要由國內(nèi)租戶和企業(yè)推動。

前一段時期，英國公投的不安情緒，讓倫敦第一季度投資活動放緩；而在其它一些市場，資本流入?yún)s有增加，中國資本在亞太區(qū)域內(nèi)的投資需求強(qiáng)勁增長，尤其是在香港等地。短期內(nèi)，亞洲的資本很有可能會繼續(xù)以購買鄰近本國的房地產(chǎn)資產(chǎn)為主，如與倫敦具有同等市場透明度的悉尼、或是日趨成熟的上海。

為求保值，房產(chǎn)將會成為最有效工具

英國脫歐，可以說最大的長期受益方是英國自己，短期受益方是中國。在中國，一般生活資料的物價被成功控制，這顯然顯示了中國政府的能力和決心，房價作為通脹的承擔(dān)物，被擠壓推高成畸形，但是在人民幣成功輸出后，就會完成歷史使命，不可能再度飆升了?？梢灶A(yù)測，在未來5年內(nèi)國內(nèi)房價還會升高，一線城市和其他城市的特殊地段還會有很明顯增幅，但整體升幅加速度會逐漸回落為零，在此期間，中國會完成在“一帶一路”的政策布局和貿(mào)易互惠的協(xié)商，而與此同時或者在更短的時間內(nèi)，英國也會在英聯(lián)邦內(nèi)部重建和新增更多的內(nèi)部互惠政策。受此影響，在5—10年內(nèi)，中國的制造業(yè)和出口將會有顯著提升，股市將重新活躍，房價將得到抑制，而10年后，中國將出現(xiàn)大量海外投資，而國內(nèi)房價會回落。

整體來講，英國脫歐，對中國房地產(chǎn)市場的影響是中性的，也就是有利有弊，尤其人民幣貶值對房地產(chǎn)預(yù)期更是正反效果都有。一方面，大量海外購房置業(yè)出現(xiàn)了利空，尤其是這兩年遠(yuǎn)赴英國置業(yè)的投資者出現(xiàn)了資產(chǎn)縮水的事實(shí)，讓海外購房至少英國購房群體受到損失。 另一方面，作為進(jìn)入歐盟的門戶，英國在過去十年一直是中國投資者青睞的投資目的地，但“脫歐”可能使這些投資者對英國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性產(chǎn)生疑慮，考慮將焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移到其它相對穩(wěn)定的市場，如美國。對一些投資者而言，英國“脫歐”提醒了他們，成熟的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體也會有投資風(fēng)險。一些境外投資可能會選擇回歸中國市場。

高力國際認(rèn)為，由于跨國公司可能暫緩擴(kuò)張計劃，對英國“脫歐”效應(yīng)暫持觀望態(tài)度，因此會對中國的寫字樓市場產(chǎn)生輕微影響。租賃市場受到的影響在一線城市表現(xiàn)更為明顯，因?yàn)榭鐕驹谶@些城市占比最高。2015年上海（樓盤）甲級寫字樓市場中，跨國公司占比超過60%。北京、深圳和廣州相對次之，這些城市的跨國公司占比不到40%。同時，商業(yè)房地產(chǎn)市場短期內(nèi)也可能受輕微影響，但由于中國相對獨(dú)立于全球政治和經(jīng)濟(jì)變化，其市場基本面不會受到英國“脫歐”影響。隨著跨國公司意識到中國市場仍井然有序，且保持強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會，會對中國市場重拾信心。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對投資英國房產(chǎn)的客戶來說，將受到這一政策影響，英國離開歐盟，不少大型銀行肯定會將總部遷出倫敦，而倫敦目前作為全球主要的歐元交易中心的地位恐怕也將不保，金融行業(yè)人才會減少。另外英鎊貶值，也導(dǎo)致投資降低。從投資機(jī)遇看，在短期看，英國房價都會下調(diào)的概率較大。

而對中國房地產(chǎn)的影響，張大偉指出，首先，人民幣貶值壓力增加。英國脫歐，英鎊匯率大跌，雖說對于去英國留學(xué)和旅游的人來說可能是利好。但短期內(nèi)在外匯市場，美元升值，進(jìn)而將帶動人民幣兌美元貶值。其次，人民幣貶值肯定是中國房地產(chǎn)的利空。如果人民幣貶值，將會影響部分購房投資。人民幣的貶值，對熱錢的流出，財富階級的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移都將有影響。第三，巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。

同時，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢，將影響房地產(chǎn)市場將面臨頹勢，從而可能傷害中國經(jīng)濟(jì)。人民幣貶值對房地產(chǎn)市場來說，首先影響非核心的三四線市場，對目前的一二線房地產(chǎn)市場來說影響不大，但如果加速貶值趨勢，一線城市房地產(chǎn)市場難免受到影響。在短期看一線城市依然是房地產(chǎn)的避風(fēng)港，特別是看到地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域，更是代表了未來的投資價值。

總之，英國脫歐是不會給中國樓市帶來狂歡的，因?yàn)槿嗣駧刨H值讓一部分有資產(chǎn)避險需求的投資者正在尋找更安全的考慮，美元成為了首選。包括部分投資者會拋售人民幣資產(chǎn)主要是內(nèi)地房產(chǎn)，從這個方面來看內(nèi)地樓市會有一輪拋售壓力。但是，人民幣貶值也會激發(fā)內(nèi)地居民保值的需求，尤其房產(chǎn)作為最有效的保值工具，會受到有資產(chǎn)保值需求的居民的青睞。從這點(diǎn)來看，能夠平衡掉人民幣保值帶來資本外逃的壓力。