謝偉

7月20日，湖南省株洲市政府向社會(huì)正式發(fā)布三線城市（株洲）房地產(chǎn)金融指數(shù)。

目前，編制房地產(chǎn)金融指數(shù)在國(guó)內(nèi)尚無(wú)先例，已有的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)如中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)等均傾向于一、二線重點(diǎn)城市，且都是由房地產(chǎn)管理部門或行業(yè)組織推出。立足于三線城市，且從金融視角監(jiān)測(cè)、分析及預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)金融指數(shù)尚屬空白。人民銀行長(zhǎng)沙中心支行決定在代表性較強(qiáng)的株洲市先行開(kāi)展試點(diǎn)工作，探索從金融視角監(jiān)測(cè)、分析、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及與金融供給的關(guān)系，跟蹤金融支持房地產(chǎn)去庫(kù)存的成效，為政府調(diào)控、房地產(chǎn)發(fā)展及業(yè)主投資提供行業(yè)參考。

三線城市（株洲）房地產(chǎn)金融指數(shù)體系由基于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)金融指數(shù)和基于調(diào)查數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)景氣指數(shù)兩大塊構(gòu)成。

房地產(chǎn)金融指數(shù)下設(shè)房地產(chǎn)貸款投放指數(shù)、貸款價(jià)格指數(shù)、貸款首付比例指數(shù)以及貸款風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)4個(gè)一級(jí)指數(shù)，一級(jí)指數(shù)下再設(shè)二級(jí)指數(shù)11個(gè)和三級(jí)指數(shù)8個(gè)。在此基礎(chǔ)上，采用加權(quán)綜合法合成房地產(chǎn)金融綜合指數(shù)。房地產(chǎn)貸款投放指數(shù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放指數(shù)、購(gòu)房貸款投放指數(shù)和公積金委托貸款投放指數(shù)3個(gè)二級(jí)指數(shù)構(gòu)成。指數(shù)值越高，代表相應(yīng)領(lǐng)域貸款增長(zhǎng)速度越快，對(duì)房地產(chǎn)支持力度更強(qiáng)。房地產(chǎn)貸款價(jià)格指數(shù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款價(jià)格指數(shù)、購(gòu)房貸款價(jià)格指數(shù)和公積金貸款價(jià)格指數(shù)3個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成。指數(shù)值越高，代表獲取相應(yīng)領(lǐng)域貸款需要支付更高成本，金融對(duì)相應(yīng)領(lǐng)域支持力度更弱。貸款首付比例指數(shù)由銀行貸款首付比例指數(shù)和公積金貸款首付比例指數(shù)2個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成。指數(shù)值越高，代表金融對(duì)購(gòu)房支持力度越弱。貸款風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)、商業(yè)用房貸款風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)和住房貸款風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)3個(gè)二級(jí)指數(shù)。指數(shù)值越高，代表相應(yīng)領(lǐng)域的貸款風(fēng)險(xiǎn)越大。

房地產(chǎn)景氣指數(shù)基于向房地產(chǎn)樣本企業(yè)發(fā)放的調(diào)查問(wèn)卷，包括房地產(chǎn)行業(yè)總體形勢(shì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、銷售量、銷售均價(jià)、庫(kù)存、開(kāi)發(fā)投資、資金周轉(zhuǎn)以及貸款獲得等八個(gè)方面的當(dāng)期和預(yù)期指數(shù)共16個(gè)，使用擴(kuò)散指數(shù)法編制。房地產(chǎn)景氣指數(shù)值越高，代表房地產(chǎn)相應(yīng)方面的景氣程度越高，以50%為臨界線，指數(shù)值大于50%，則處于景氣區(qū)間。

對(duì)于房地產(chǎn)金融指數(shù)的指標(biāo)設(shè)置，綜合考慮了房地產(chǎn)貸款投入、價(jià)格、首付、風(fēng)險(xiǎn)等各方面因素，并層層設(shè)計(jì)了一、二、三級(jí)指標(biāo)，同時(shí)，還以企業(yè)為主體通過(guò)調(diào)查數(shù)據(jù)編制了房地產(chǎn)景氣指數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)金融指數(shù)進(jìn)行了有益補(bǔ)充。為合理確定指標(biāo)權(quán)重，先后嘗試采用熵值法、CRITIC法、主成分分析法、復(fù)相關(guān)系數(shù)法等多種數(shù)量方法進(jìn)行賦權(quán)，并對(duì)不同方法的效果進(jìn)行了詳細(xì)比較，最終確定以“改進(jìn)的復(fù)相關(guān)系數(shù)法”為最佳賦權(quán)方法，從指數(shù)綜合加權(quán)結(jié)果看，能夠較為科學(xué)合理地反映市場(chǎng)運(yùn)行特征和規(guī)律，緊密結(jié)合市場(chǎng)指標(biāo)，分析其內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系。從數(shù)量分析來(lái)看，兩者間的領(lǐng)先或滯后關(guān)系非常明顯，通過(guò)房地產(chǎn)金融指數(shù)變化，可以提前對(duì)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)判。

金融指數(shù)編制及分析報(bào)告表明：2016年6月末株洲市房地產(chǎn)金融綜合同比指數(shù)100.57%，環(huán)比指數(shù)104.78%。其中貸款投放同比指數(shù)95.98%、環(huán)比指數(shù)100.19%；貸款價(jià)格同比指數(shù)86.42%、環(huán)比指數(shù)101.46%；貸款首付比例同比指數(shù)97.89%、環(huán)比指數(shù)102.7%；貸款風(fēng)險(xiǎn)同比指數(shù)117.44%，環(huán)比指數(shù)74.24%。房地產(chǎn)景氣同比指數(shù)70.00%。從上半年房地產(chǎn)金融指數(shù)運(yùn)行情況看，呈現(xiàn)的總體特征是房地產(chǎn)金融指數(shù)穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力有所緩解；房地產(chǎn)金融分項(xiàng)指數(shù)走勢(shì)分化，部分反映結(jié)構(gòu)性庫(kù)存壓力；房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)總體回暖，企業(yè)經(jīng)營(yíng)銷售狀況明顯好轉(zhuǎn)。二季度以來(lái)，商品房銷售面積較快增長(zhǎng)，銷售價(jià)格小幅上揚(yáng)，推動(dòng)企業(yè)去庫(kù)存水平提高，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度加快等，總體上看，房地產(chǎn)景氣指數(shù)仍在回暖。對(duì)下季度，企業(yè)總體預(yù)期仍然偏好，銷量、價(jià)格將延續(xù)穩(wěn)中微升態(tài)勢(shì)，投資預(yù)期增強(qiáng)，資金周轉(zhuǎn)狀況將有改善，但企業(yè)反映，銀行貸款獲取難度仍然較大，期望獲得更多支持。