謝偉

7月20日，湖南省株洲市政府向社會正式發(fā)布三線城市（株洲）房地產(chǎn)金融指數(shù)。

目前，編制房地產(chǎn)金融指數(shù)在國內(nèi)尚無先例，已有的房地產(chǎn)價格指數(shù)如中房指數(shù)、國房指數(shù)等均傾向于一、二線重點城市，且都是由房地產(chǎn)管理部門或行業(yè)組織推出。立足于三線城市，且從金融視角監(jiān)測、分析及預測的房地產(chǎn)金融指數(shù)尚屬空白。人民銀行長沙中心支行決定在代表性較強的株洲市先行開展試點工作，探索從金融視角監(jiān)測、分析、預測房地產(chǎn)市場走勢及與金融供給的關(guān)系，跟蹤金融支持房地產(chǎn)去庫存的成效，為政府調(diào)控、房地產(chǎn)發(fā)展及業(yè)主投資提供行業(yè)參考。

三線城市（株洲）房地產(chǎn)金融指數(shù)體系由基于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)金融指數(shù)和基于調(diào)查數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)景氣指數(shù)兩大塊構(gòu)成。

房地產(chǎn)金融指數(shù)下設(shè)房地產(chǎn)貸款投放指數(shù)、貸款價格指數(shù)、貸款首付比例指數(shù)以及貸款風險指數(shù)4個一級指數(shù)，一級指數(shù)下再設(shè)二級指數(shù)11個和三級指數(shù)8個。在此基礎(chǔ)上，采用加權(quán)綜合法合成房地產(chǎn)金融綜合指數(shù)。房地產(chǎn)貸款投放指數(shù)由房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放指數(shù)、購房貸款投放指數(shù)和公積金委托貸款投放指數(shù)3個二級指數(shù)構(gòu)成。指數(shù)值越高，代表相應(yīng)領(lǐng)域貸款增長速度越快，對房地產(chǎn)支持力度更強。房地產(chǎn)貸款價格指數(shù)由房地產(chǎn)開發(fā)貸款價格指數(shù)、購房貸款價格指數(shù)和公積金貸款價格指數(shù)3個二級指標構(gòu)成。指數(shù)值越高，代表獲取相應(yīng)領(lǐng)域貸款需要支付更高成本，金融對相應(yīng)領(lǐng)域支持力度更弱。貸款首付比例指數(shù)由銀行貸款首付比例指數(shù)和公積金貸款首付比例指數(shù)2個二級指標構(gòu)成。指數(shù)值越高，代表金融對購房支持力度越弱。貸款風險指數(shù)包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險指數(shù)、商業(yè)用房貸款風險指數(shù)和住房貸款風險指數(shù)3個二級指數(shù)。指數(shù)值越高，代表相應(yīng)領(lǐng)域的貸款風險越大。

房地產(chǎn)景氣指數(shù)基于向房地產(chǎn)樣本企業(yè)發(fā)放的調(diào)查問卷，包括房地產(chǎn)行業(yè)總體形勢、企業(yè)經(jīng)營狀況、銷售量、銷售均價、庫存、開發(fā)投資、資金周轉(zhuǎn)以及貸款獲得等八個方面的當期和預期指數(shù)共16個，使用擴散指數(shù)法編制。房地產(chǎn)景氣指數(shù)值越高，代表房地產(chǎn)相應(yīng)方面的景氣程度越高，以50%為臨界線，指數(shù)值大于50%，則處于景氣區(qū)間。

對于房地產(chǎn)金融指數(shù)的指標設(shè)置，綜合考慮了房地產(chǎn)貸款投入、價格、首付、風險等各方面因素，并層層設(shè)計了一、二、三級指標，同時，還以企業(yè)為主體通過調(diào)查數(shù)據(jù)編制了房地產(chǎn)景氣指數(shù)，對房地產(chǎn)金融指數(shù)進行了有益補充。為合理確定指標權(quán)重，先后嘗試采用熵值法、CRITIC法、主成分分析法、復相關(guān)系數(shù)法等多種數(shù)量方法進行賦權(quán)，并對不同方法的效果進行了詳細比較，最終確定以“改進的復相關(guān)系數(shù)法”為最佳賦權(quán)方法，從指數(shù)綜合加權(quán)結(jié)果看，能夠較為科學合理地反映市場運行特征和規(guī)律，緊密結(jié)合市場指標，分析其內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系。從數(shù)量分析來看，兩者間的領(lǐng)先或滯后關(guān)系非常明顯，通過房地產(chǎn)金融指數(shù)變化，可以提前對市場指標進行預判。

金融指數(shù)編制及分析報告表明：2016年6月末株洲市房地產(chǎn)金融綜合同比指數(shù)100.57%，環(huán)比指數(shù)104.78%。其中貸款投放同比指數(shù)95.98%、環(huán)比指數(shù)100.19%；貸款價格同比指數(shù)86.42%、環(huán)比指數(shù)101.46%；貸款首付比例同比指數(shù)97.89%、環(huán)比指數(shù)102.7%；貸款風險同比指數(shù)117.44%，環(huán)比指數(shù)74.24%。房地產(chǎn)景氣同比指數(shù)70.00%。從上半年房地產(chǎn)金融指數(shù)運行情況看，呈現(xiàn)的總體特征是房地產(chǎn)金融指數(shù)穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)庫存壓力有所緩解；房地產(chǎn)金融分項指數(shù)走勢分化，部分反映結(jié)構(gòu)性庫存壓力；房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)總體回暖，企業(yè)經(jīng)營銷售狀況明顯好轉(zhuǎn)。二季度以來，商品房銷售面積較快增長，銷售價格小幅上揚，推動企業(yè)去庫存水平提高，開發(fā)投資進度加快等，總體上看，房地產(chǎn)景氣指數(shù)仍在回暖。對下季度，企業(yè)總體預期仍然偏好，銷量、價格將延續(xù)穩(wěn)中微升態(tài)勢，投資預期增強，資金周轉(zhuǎn)狀況將有改善，但企業(yè)反映，銀行貸款獲取難度仍然較大，期望獲得更多支持。