顏　諍

（集美大學(xué) 財(cái)經(jīng)學(xué)院，福建 廈門 361021）

“限購(gòu)令”對(duì)北京住房市場(chǎng)的影響
——基于反事實(shí)分析

顏諍

（集美大學(xué) 財(cái)經(jīng)學(xué)院，福建 廈門 361021）

本文用一種新的方法對(duì)“限購(gòu)令”的政策效果進(jìn)行評(píng)估，這種方法的基本原理是利用截面數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性進(jìn)行反事實(shí)分析。我們使用國(guó)內(nèi)35個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)分析了“限購(gòu)令”對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。我們得到的結(jié)論是2010年5月至2010年9月這段時(shí)間內(nèi)北京市商品住宅銷售量的下跌幾乎完全是由“限購(gòu)令”引起的。

“反事實(shí)分析”；“限購(gòu)令”；“政策效果評(píng)估”

一、引言

2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新國(guó)十條”，隨后北京于2010年4月30日最先出臺(tái)了《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》，明確提出從2010年5月1日起，限制家庭購(gòu)房套數(shù)。這一調(diào)控政策也被簡(jiǎn)稱為“限購(gòu)令”。

學(xué)界對(duì)“限購(gòu)令”的政策效果進(jìn)行了廣泛研究。孫瑩（2011）和劉旺平（2014）分別研究了天津和上海的商品房市場(chǎng)受“限購(gòu)令”的影響情況。舒良峰和朱振宇（2012）對(duì)北京市和武漢市兩市實(shí)施"限購(gòu)令"的政策效果進(jìn)行比較分析；趙鶴芹（2013）分析了限購(gòu)政策對(duì)南昌房?jī)r(jià)的影響。張躍強(qiáng)（2013）研究分析了黃岡市房?jī)r(jià)在實(shí)施“限購(gòu)令”后仍然持續(xù)上漲的原因。徐麗林（2013）分析了區(qū)域因素對(duì)“限購(gòu)令”的長(zhǎng)期效果的影響。杜雨和陶丹（2012）利用多因素模型分析了“限購(gòu)令”的經(jīng)濟(jì)意義。張慧（2013）也利用因素模型分析了限購(gòu)令對(duì)上海住宅價(jià)格的影響。本文將研究“限購(gòu)令”對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

二、理論模型

自然科學(xué)研究中評(píng)估外部干預(yù)對(duì)個(gè)體的影響的基本方法是：從總體中隨機(jī)挑選若干樣本，分為兩組，對(duì)一組施加外部干預(yù)，另一組保持不變，稱前者為實(shí)驗(yàn)組（Experimental Group），后者為控制組（Control Group），兩組數(shù)據(jù)的差值為處置效應(yīng)（Treatment Effect），處置效應(yīng)可用來(lái)衡量外部干預(yù)的影響。

經(jīng)濟(jì)學(xué)研究往往無(wú)法進(jìn)行隨機(jī)試驗(yàn)。為此學(xué)者們提出了“反事實(shí)分析”（Counterfactual Analysis）方法，基本思想為：“如果沒(méi)有某項(xiàng)政策，那么經(jīng)濟(jì)變量的值可能是多少？”將經(jīng)濟(jì)變量的可能取值稱為“反事實(shí)值”（Counterfactuals），充當(dāng)控制組的作用；而同期真實(shí)觀測(cè)到的數(shù)值就相當(dāng)于實(shí)驗(yàn)組數(shù)據(jù)，二者的差值即處置效應(yīng)就可用于評(píng)估政策效果。

如何計(jì)算“反事實(shí)值”是“反事實(shí)分析”的關(guān)鍵，Hsiao等（2010）認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)變量的變動(dòng)可以歸因于少數(shù)公共因子，而公共因子導(dǎo)致面板數(shù)據(jù)中截面?zhèn)€體之間存在相關(guān)性，可以以此構(gòu)建反事實(shí)值，具體方法如下：一組面板數(shù)據(jù)yu（i=1，2…，N；t =1，2，…T）中表示個(gè)體i在t時(shí)刻受到某項(xiàng)政策影響后的數(shù)值，是其在t時(shí)刻政策影響的數(shù)值，不妨假定個(gè)體i=l在T1+1=時(shí)刻受T某項(xiàng)政策影響，而其他個(gè)體未受影響，則實(shí)際觀測(cè)到的數(shù)據(jù)是：

面板數(shù)據(jù)中用于擬合的截面?zhèn)€體稱為“擬合組”，為了找出最優(yōu)的擬合組可以用以下方法：

（1）在N-1個(gè)截面單位中，任意挑出j個(gè)個(gè)體，根據(jù)擬合優(yōu)度R2或極大似然值選出擬合得最好的一組；改變j 的取值，重復(fù)進(jìn)行這一挑選。這樣可以挑選出若干個(gè)備選組合。

（2）利用AIC或AICC準(zhǔn)則從備選組合中挑選一個(gè)最優(yōu)的擬合組。

三、對(duì)“限購(gòu)令”的短期政策效果的實(shí)證分析及結(jié)果

1、數(shù)據(jù)來(lái)源

北京市于2010年5月起正式實(shí)施“限購(gòu)令”，而全國(guó)其他城市到10月之后才陸續(xù)推出“限購(gòu)令”，我們采用了中國(guó)35個(gè)大中城市2008年12月-2010年9月的商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)率月度數(shù)據(jù)，以擬合出2010年5月到9月的北京市的反事實(shí)值，數(shù)據(jù)來(lái)源自中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)。

2、最優(yōu)控制組的選擇

表1　擬合組權(quán)重

首先在截面?zhèn)€體中挑選34組備選擬合組，其次利用AIC準(zhǔn)則挑選出最優(yōu)的擬合組。根據(jù)擬合結(jié)果，選定的擬合組包括的橫截單位為天津、武漢、成都、杭州、上海、深圳、廣州、長(zhǎng)沙、西安、青島、南京、南昌這12個(gè)城市，數(shù)據(jù)選取時(shí)間為2008年12月-2010年4月。

3、擬合結(jié)果與處置效應(yīng)

利用上述擬合組，可以擬合北京市2008年12 月-2010年4月的商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)率，圖1將擬合值與真實(shí)值進(jìn)行了對(duì)比，可以看到擬合效果是比較理想的。

圖1　2008年12月-2010年4月北京商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)率擬合情況

根據(jù)獲得的擬合方程，可以用12個(gè)城市的數(shù)據(jù)構(gòu)建北京市2010年5月-2010年9月的商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)率的“反事實(shí)值”，并進(jìn)一步獲得處置效應(yīng)的值，結(jié)果見表2。我們以處置效應(yīng)的平均值作為政策評(píng)估的一個(gè)參考數(shù)值?！胺词聦?shí)值”與真實(shí)值的對(duì)比可見圖2。

表2　“限購(gòu)令”對(duì)北京商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)率的影響

圖2　2010年5月-2010年9月北京市商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)率反事實(shí)擬合情況

四、結(jié)論

實(shí)證分析結(jié)果表明，由于實(shí)行了“限購(gòu)令”，2010 年5月—2010年9月北京市商品住宅銷售面積同比下降了45.27%，對(duì)比同一時(shí)期的實(shí)際值的平均下降了42.35%。我們可以得出結(jié)論，2010年5月—2010年9月北京市商品住宅的銷售水平的下降幾乎完全是由“限購(gòu)令”引起的。可以看出“限購(gòu)令”政策非常有針對(duì)性，在短時(shí)期內(nèi)迅速抑制了商品住宅的投機(jī)需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱起到了降溫作用。

［1］孫瑩，羅新波，焦愛英.“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房消費(fèi)行為的影響——以天津市為例［J］.中國(guó)市場(chǎng)，2011，48.

［2］劉旺平，彭景一，孫依旻 et al.限購(gòu)令及新房產(chǎn)稅條例對(duì)居民購(gòu)房意愿的影響——基于上海調(diào)查數(shù)據(jù)的研究［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014，1.

［3］舒良峰，朱振宇.對(duì)“限購(gòu)令”政策效果的比較研究［J］.商業(yè)文化，2012（12）.

［4］趙鶴芹.從二、三線城市看限購(gòu)令的房?jī)r(jià)影響效應(yīng)——基于南昌市的實(shí)證分析［J］.科技廣場(chǎng)，2013，1.

［5］張躍強(qiáng).“限購(gòu)令”下黃岡市區(qū)住宅價(jià)格上漲的統(tǒng)計(jì)研究分析［J］.黃岡師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，2.

［6］徐麗林，黃小春，吳晉寧et al.廈門限購(gòu)令政策對(duì)商品住房?jī)r(jià)格影響——廈門房?jī)r(jià)靜態(tài)分析［J］.中國(guó)市場(chǎng)，2013，28.

［7］杜雨，陶丹.論“限購(gòu)令”對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策性影響——房地產(chǎn)政策的宏微觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析［J］.中國(guó)市場(chǎng)，2012，9.

［8］張慧.2010～2011年上海住宅市場(chǎng)調(diào)控中房產(chǎn)稅、限購(gòu)令等政策的若干思考［D］.復(fù)旦大學(xué)，2013.

［9］Cheng Hsiao， Ching HS， Wan SK.A Panel Data Approach for Program Evaluation：Measuring the Benefits of Political and Economic Integration of Hong Kong with China ［J］.Journal of Applied Econometrics，2010（8）：1-23.

（責(zé)任編輯：孫嘉）