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        贈房合同能否等同AA協(xié)議

        2016-09-10 07:22:44莫特
        檢察風云 2016年16期
        關(guān)鍵詞:李麗過戶財產(chǎn)

        莫特

        一對再婚夫妻,定下終身大事時,恰逢男方購置一套二手房,遂在買受人一欄加上女方名字,并約定房屋產(chǎn)權(quán)為共有。后來,兩人辦了酒,扯了證,夫妻一場又分道揚鑣,只是房屋仍讓兩人藕斷絲連?;橐鲫P(guān)系存續(xù)期間,一直沒有辦理過戶手續(xù),離婚了,男方將房屋過戶至自己名下,要求女方搬離?!爱敵跫s定產(chǎn)權(quán)共有,房屋我也有份!”女方奮起抗爭,以房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加名抗辯。2016年五一前夕,一場房屋爭奪大戰(zhàn)在湘中某縣法院上演。

        房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加了名

        2007年年底,離異的錢剛經(jīng)過一段時間調(diào)整,終于從失敗婚姻陰影中走了出來,經(jīng)人介紹,認識了同樣離異的李麗。錢剛?cè)鲱^,李麗年近三十,兩人都沒有孩子,曾經(jīng)的婚姻沒有成為障礙,相同的婚姻經(jīng)歷,倒是拉近了兩人之間的距離。有過婚姻的人更加理性,也更加現(xiàn)實,交往幾個月后,彼此才投下滿意票,定下終身大事。

        婚事敲定了,房子在哪里?離婚時近乎凈身出戶,這幾年,靠著努力工作,錢剛攢下一些錢,買房是他的首要目標。然而仔細一盤算,買新房缺口不小,錢剛只能把目光放到二手房上??捶康氖聝?,錢剛沒告訴女友,先是悄悄進行,畢竟開始張羅的時候,李麗還沒答應(yīng)嫁給他,何況買房的資金,也沒打算要女友掏腰包。一邊是買房進行時,一邊是戀愛進行時,房子甫一選定,求婚也告成功。

        “錢剛,我們的新房怎么辦?”2008年5月的一天,李麗主動同錢剛商量。“房子,我已經(jīng)看好了?!卞X剛將簽字不久的房屋轉(zhuǎn)讓合同拿出來給女友看。

        然而男友買好房子,帶給李麗的不是驚喜,而是不悅,因為她對房子權(quán)屬有意見。轉(zhuǎn)讓合同中買受人一欄,只有錢剛一個人的名字。購房款是錢剛一個人支付,合同這樣簽沒什么不對,可婚事已經(jīng)商定,女友想在房屋上加個名字的要求其實也不過分。

        找到了問題根源,很快便有了解決方案,錢剛爽快地答應(yīng)給女友加上名字,并付諸實施。2008年6月的一天,錢剛帶著李麗,來到賣房者家中,把各自保管的房屋轉(zhuǎn)讓合同拿出來。李麗在合同買受人錢剛名字后面,簽上了自己的名字,隨后又將“產(chǎn)權(quán)共有情況”一欄中的“無”字刪去,添加了“房屋產(chǎn)權(quán)歸錢剛、李麗共有”的字樣。賣房者和錢剛、李麗,三人均在合同文本改動處捺下手印,李麗的加名行動宣告完成。

        沒過多久,房子交付,裝修無需過多勞神,簡單裝飾一下,便成為新房。2008年年底,錢剛和李麗步入婚姻殿堂。

        離婚了,房屋還沒過戶

        錢剛和李麗的婚姻生活拉開序幕,激情過后,柴米油鹽醬醋茶成為生活主角。和諧的節(jié)奏也未能延續(xù)太長時間,彼此間的隔閡越來越深。2012年年初,一件小事觸發(fā)夫妻大戰(zhàn),蓄積日久的矛盾像火山一般爆發(fā)。

        “老婆,開門?!?012年1月的一天晚上12點,錢剛應(yīng)酬完畢,帶著醉意回家,哪料,被擋在門口,大門被從里面反鎖。一邊打電話,一邊敲門,過了好一陣,李麗才睡眼惺忪地來到門邊,卻不開門。

        “現(xiàn)在才回來,你看看幾點了。還喝了酒?把我的話當耳邊風。”隔著門,李麗能嗅到門縫里飄進來的絲絲酒味,能感受到丈夫話里帶著的濃濃醉意。丈夫過多的應(yīng)酬,李麗向來反對;經(jīng)常性的醉酒,更是讓李麗厭煩不已。她要讓丈夫長長記性,任錢剛好說歹說,就是不開門。

        有家難歸,有門難進,錢剛十分惱火,其實,他也是一肚子苦水。人在江湖飄,應(yīng)酬少不了,妻子硬要約法三章,他除了表示接受,別無他法??山邮?,只是他的權(quán)宜之計,出了門,還是自己說了算,這家規(guī)一犯再犯,與妻子的矛盾愈積愈深。今天,又被妻子擋在了門外,苦求無效,酒勁上來了,火也上來了,咚咚把門砸得山響,幾乎就要破門而入,李麗才極不情愿地開門,把他放了進來。

        進得家來,兩人又是一場口舌之戰(zhàn),最后錢剛甩了妻子一耳光,李麗嚶嚶哭著回了房間。錢剛酒勁消退了些,蜷在沙發(fā)上睡著了。房間里,李麗的眼淚嘩嘩地流,這過得是什么日子啊……錢剛第二天醒來,也覺得無趣,再三地給妻子賠不是,妻子卻不肯原諒他。

        夫妻倆陷入冷戰(zhàn),僵持兩個月仍沒有絲毫緩和跡象。2012年4月,喪失耐心的錢剛搬離,這對夫妻進入分居狀態(tài)。

        分居是婚姻的風向標,往往是分手的前兆。錢剛和李麗分居后,情感路上相背而駛,愈行愈遠,2014年3月,彼此再無留戀,分手最終來臨。由于分居時,房子由李麗住著,離婚了,房子仍然由李麗住著。但由于種種原因,這房子一直沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),從法律角度審視,錢剛和李麗都不是房主。因為離婚時拖泥帶水,擱置了房子的分割,最終埋下糾紛隱患,讓錢剛和李麗婚事雖了,房事難斷。

        錢剛一直惦記著那套房子,離婚時未提及,只因不想讓房子來攪渾離婚一事?,F(xiàn)在離了婚,他沒有顧忌了,開始著手收回房子。對李麗下逐客令之前,錢剛做足了功課,到房產(chǎn)局辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),將房子登記到自己名下,隨后便要求前妻搬離。

        依據(jù)合同法還是婚姻法

        “我不同意。”李麗的回答很簡單,她自有不搬的道理。房子購買時,兩人已經(jīng)在一起,購房款跟她沒關(guān)系,但轉(zhuǎn)讓協(xié)議的買受人中有她的名字,協(xié)議寫得明確,她是房屋的共有人。有白紙黑字的協(xié)議為證,憑什么要她無條件搬離。李麗認為,在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加名,相當于雙方簽訂了財產(chǎn)協(xié)議,約定了房屋的權(quán)屬。房屋屬于夫妻共同財產(chǎn),離婚了,應(yīng)當按照婚姻法照顧女方的原則來分割。

        前妻拋出共有說,錢剛并不認同。錢剛表示,房屋購買于結(jié)婚前,購房款系其個人獨資,決定了房屋屬于其個人財產(chǎn)。同意李麗在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加名,從法律上講,叫做贈予,既然是贈予,那么根據(jù)合同法的規(guī)定,在財產(chǎn)交付之前,贈予人有權(quán)撤銷。他與李麗婚姻關(guān)系存續(xù)期間,沒有辦理房屋過戶手續(xù),房屋沒有交付至李麗手中,現(xiàn)在他反悔了,撤銷贈予,是他的權(quán)利?;橐鲆呀?jīng)結(jié)束,贈予已經(jīng)撤銷,李麗再無居住于房屋中的合理依據(jù),應(yīng)當搬離。

        前夫PK前妻,房屋究竟如何分割?錢剛不急,房產(chǎn)證寫上了他的名字,他準備打持久戰(zhàn);李麗本來也不急,可禁不住前夫左催右促,惱了,干脆一紙訴狀將錢剛告上法庭。訴狀中,李麗闡述了房屋的購買經(jīng)過及她與錢剛的婚姻歷程,請求法院確認房屋歸她和錢剛共有。

        前妻選擇法律途徑,錢剛兵來將擋,水來土掩。他牢牢地抓住兩點,前妻對于房子未出資,前妻的名字從未登上房產(chǎn)證。2016年年初,當法官試圖從雙方曾經(jīng)的感情入手,希冀各退一步,握手言和時,錢剛毫不松口,調(diào)解大門完全封閉。非此即彼,非彼即此,幾年夫妻情能否影響協(xié)議,房屋究竟屬錢剛個人所有還是二人共有呢?

        2016年五一前夕,湘中某縣法院作出一審判決。法院認為,基于合同法的規(guī)定,贈予人在贈予財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈予,除非該贈予合同具有救災、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)或者經(jīng)過公證。房屋系不動產(chǎn),權(quán)利轉(zhuǎn)移以過戶為準,未登記過戶,贈予人有權(quán)撤銷贈予?;诨橐龇ǖ囊?guī)定,夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有,也就是通常所說的“AA制”,財產(chǎn)姓私姓共,悉聽尊便。AA制約定了,財產(chǎn)權(quán)屬從約定,房屋即便登記在一個人名下,也不影響配偶依據(jù)約定享有相應(yīng)的所有權(quán)。李麗在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加名,如果適用合同法,由于未登記過戶,權(quán)利未轉(zhuǎn)移,錢剛有權(quán)撤銷;但如果適用婚姻法,則過戶與否,不影響權(quán)屬的約定,錢剛撤銷無效,房屋應(yīng)當作為夫妻共同財產(chǎn)再行分割。

        適用不同的法律,決定了不同的結(jié)果,顯然,這是本案的焦點。那么,李麗的加名行動到底由合同法說話,還是婚姻法來說話呢?關(guān)鍵在于協(xié)議達成的時間。眾所周知,婚姻會將夫妻的感情乃至財產(chǎn)捆綁在一起,結(jié)婚后,可以不分彼此,但結(jié)婚前,依然是涇渭分明,一方給另一方財物,只能歸于贈予范疇?;榍盎楹髢芍靥?,即便婚前同居,不是夫妻勝似夫妻同樣如此。由于李麗的加名行動過早,只能視為錢剛將房屋一半產(chǎn)權(quán)贈予,此后因未及時過戶,只能視為贈予未完成,錢剛有權(quán)撤銷。錢剛將房屋過戶至其個人名下,視為錢剛對贈予的撤銷,房屋所有權(quán)歸屬錢剛個人所有。據(jù)此,法院一審判決駁回了李麗要求享有訴爭房屋共有權(quán)的訴求。

        點評

        締結(jié)婚姻時,加名是個熱門的詞兒?;橐鲆愿星闉榛A(chǔ),可感情絕不是婚姻的全部,特別是在離婚率越來越高的今天,又有誰不會對財產(chǎn),特別是房子,視而不見。更何況,當今房價畸高,房屋往往是夫妻財產(chǎn)的大頭,甚至全部。加名,對于婚姻中相對弱勢的一方,真的是保障自身權(quán)益的重要手段,應(yīng)當理解,也應(yīng)當支持。但本案告訴人們,這加名也是個技術(shù)活兒,還得抓住時機,找準地方。

        先說找準地方。千萬別像李麗那樣,把名字加在了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議或者購房合同文本上,這樣的加名不保險。如果不能及時過戶或者辦理房產(chǎn)證,而夫妻間又出現(xiàn)糾紛甚至離婚,很可能雞飛蛋打,就像李麗一樣,因配偶反悔撤銷贈予而“賠了丈夫又折兵”。加名,一定要加在房產(chǎn)證上,只有找準地方,房屋的權(quán)屬才算進了保險箱。

        再來說抓住時機。如果房產(chǎn)證一時半會加不上名,那最好的辦法,就是婚后簽訂AA協(xié)議。即便婚前已經(jīng)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議、購房合同上加了名,登記結(jié)婚后,仍然要再簽訂一份財產(chǎn)協(xié)議,約定房屋的權(quán)屬。這真的很重要,不然,就很可能像李麗一樣,遭受慘痛的損失。

        編輯:成韻

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