蘇衛(wèi)杰

【摘要】隨著我國市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟制度也在日益完善，我國土地市場改革進(jìn)度不斷加快，目前我國在國有土地特別是商業(yè)性或經(jīng)營性的土地供應(yīng)也不斷進(jìn)入到了以經(jīng)濟市場的價格為中心的土地資源配置市場化階段，全國各地區(qū)都在建立土地招拍掛的市場交易制度。本文結(jié)合筆者的多年從業(yè)經(jīng)驗，以我國當(dāng)下土地招拍掛制度作為出發(fā)點，分析招拍掛這個制度環(huán)境下增量土地市場的集中度，總結(jié)招拍掛制度對于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)影響的各個因素和影響程度。

【關(guān)鍵詞】招拍掛制度 城市房地產(chǎn) 市場結(jié)構(gòu) 影響因素

改革開放已經(jīng)幾十年了，我國的土地制度不再是傳統(tǒng)的土地公有制，也加入了很多市場經(jīng)濟元素。過去沒有推行土地招拍掛制度時，我國的經(jīng)營性質(zhì)的土地一般都是協(xié)議供應(yīng)，即“市、縣人民政府土地行政主管部門代表土地所有者與土地使用者采用共同協(xié)商的方式出讓國有土地使用權(quán)”，但現(xiàn)階段，我國經(jīng)營性用地已經(jīng)徹底摒棄了這一政策。

一、我國當(dāng)下的土地招拍掛制度介紹

（一）土地招標(biāo)出讓方式介紹

政府的土地管理部分召開招標(biāo)會，向社會發(fā)布招標(biāo)公示，邀請社會各界的法人、組織。共鳴參與，通過招標(biāo)的將土地進(jìn)行拍賣出讓，根據(jù)投標(biāo)的結(jié)果來選定土地的使用權(quán)。我國主要采用邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)。公開招標(biāo)需要注意，其投標(biāo)單位必須大于三。

（二）土地拍賣出讓方式

一般來說，商業(yè)區(qū)和人流量大的地區(qū)的土地使用土地拍賣方式。由政府的土地部門召開拍賣會，定時定點進(jìn)行拍賣，通過競拍方式?jīng)Q定土地使用權(quán)。當(dāng)然這種方式也對于競買人數(shù)有要求，競買人數(shù)必須大于三人，否則拍賣結(jié)果無效。土地拍賣與商品拍賣流程和原理相似，都是價高則得。

（三）土地掛牌出讓方式

土地掛牌這種出讓方式的發(fā)源地是江蘇、廣東這些經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，這些地區(qū)的土地市場比較完善，這一出讓方式經(jīng)過不斷完善后，也逐漸在全國范圍內(nèi)進(jìn)行了推行。這種出讓方式是政府土地行政有關(guān)部門發(fā)布掛牌公告，并在特定的交易地點將土地的掛牌公示出來，讓競買者不斷競爭出價，掛牌的價格也就會不斷更新，一直在掛牌結(jié)束的時候確定土地使用權(quán)歸屬，這種方式一般只對預(yù)投資大競爭性差的工業(yè)土地。

招拍掛出讓方式與協(xié)議供地的政策比較，土地招拍掛制度更公開透明，其競爭也更激烈，但是競爭激烈的好處也比較明顯，那就是土地使用權(quán)的成交價與當(dāng)下市場的真實價格非常接近，但這是導(dǎo)致土地價格不斷上升的重要因素，而土地招拍掛只是更加真實的把市場價格呈現(xiàn)出來。

二、對房地產(chǎn)市場的影響

（一）影響房地產(chǎn)市場價格的因素

土地價格和房屋制造成本是開發(fā)商很注重的兩大因素，這和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和其市場價格都有緊密關(guān)系，和房屋出售價格息息相關(guān)，想要了解房地產(chǎn)市場就需要從土地價格、市場環(huán)境、房屋造價、政策制度幾個方面入手。

1.影響房價的因素。一棟房產(chǎn)開發(fā)建造之前，開發(fā)商考慮最多的就能獲取多大的利益，建設(shè)成本和利益的關(guān)系非常大，成本投入越多，出售的價格也就水漲船高。城市發(fā)展健全，城市人口的密度增加，這也導(dǎo)致我國的土地資源雖然多，但是城市的土地資源卻越來越緊缺，一些人流密集的經(jīng)營性土地資源更加走俏，土地的成本也不斷提高，在不同的發(fā)展階段，土地成本在房產(chǎn)總成本當(dāng)中的比例也不一樣，但是地價對于房地產(chǎn)的影響非常的大。

2.消費者的收入水平。購房者的經(jīng)濟能力也會直接影響到市場房價，高收入人群能承擔(dān)價格比較高昂的房子，而我國的現(xiàn)狀是大城市的收入水平比小城市高，而這個差距不得不承認(rèn)還是很大的，這也造成一些如北上廣地區(qū)的房價很高。這些地區(qū)的人口多，土地分配的資源就相對緊缺，人人都想住好地段，那就造成高收入的人才能住好地段，收入水平也就影響了房價。

3.國家土地相關(guān)的宏觀調(diào)控。我國推行土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離，并且區(qū)位和數(shù)量都是由政府進(jìn)行直接的宏觀調(diào)控的，區(qū)位和供地數(shù)量都直接影響到房地產(chǎn)的價格和開發(fā)規(guī)模。

4.金融杠桿。金融杠桿和房地產(chǎn)行業(yè)有緊密的關(guān)系，這是因為房地產(chǎn)是需要大資金投入，這往往需要依靠金融行業(yè)的扶持，比如政府可以通過信用貸款的數(shù)額、貸款方式和貸款政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格調(diào)控。

（二）影響地價的因素

1.供給方對地價的影響。土地國有，政府供應(yīng)土地也代表土地所有權(quán)，也是土地管理者，這就導(dǎo)致土地價格并不是市場價格直接主導(dǎo)的，有很多非市場因素。

2.供給土地數(shù)量對地價的影響。政府直接控制土地供應(yīng)的數(shù)量，這是需要根據(jù)城市的經(jīng)濟發(fā)展來規(guī)劃土地，供給土地的數(shù)量多少就會直接影響土地的價格，物以稀為貴，如果供給數(shù)量不足，那么價格就會直接上漲。

3.土地成本對地價的影響。土地開發(fā)，不僅是開發(fā)閑置土地，也會對老城區(qū)的舊房子進(jìn)行拆遷，為了提高成本，政府提高地價，這也導(dǎo)致土地成本會有所上升。

三、土地招拍掛制度對土地市場影響的經(jīng)濟學(xué)分析

（一）土地招拍掛制度對市場結(jié)果的影響

土地招拍掛制度，購買土地使用權(quán)的購買者出價接近市場價格，這也是一個平衡交易，而協(xié)議供地的價格低于市場價格，這就造成供少于求，就導(dǎo)致土地短缺。市場經(jīng)濟，競爭激烈，價格不平衡，市場就不能正常發(fā)展。而招拍掛制度更公開透明，交易價格更接近真實價格。

（二）土地招拍掛制度對經(jīng)濟福利的影響

協(xié)議供地政策存在無效價格，這就導(dǎo)致一些本可以交易的行為終止，也導(dǎo)致購買者和供應(yīng)這都損失部分交易費用，這就是無謂損失。掛拍招制度就不會出現(xiàn)這種情況。但是，另一方面協(xié)議供地政策條件下雖然總剩余有損失，但是消費者剩余卻是增加的，這就說明土地需求者的收益也會不斷增加，所以相對于招拍掛制度他們更愿意選擇協(xié)議供地政策。房地產(chǎn)開發(fā)商在協(xié)議供地政策中得到了更多的好處，但其代價卻是整個社會經(jīng)濟福利的損失。

四、結(jié)論

本文對土地招拍掛制度進(jìn)行分析，并對影響城市房地產(chǎn)的各項因素進(jìn)行解讀，顯而易見，從招拍掛這個制度實施之后，我國的城市地產(chǎn)市場壟斷程度卻不斷在加強，招拍掛制度儼然已經(jīng)成為當(dāng)下城市房地產(chǎn)市場中的“政策性壁壘”。那么，為了使招拍掛制度真正發(fā)揮其優(yōu)勢，必須有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎(chǔ)，這樣才能適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的需求。

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