【摘要】本文在當(dāng)代中國(guó)時(shí)代經(jīng)濟(jì)的背景下通過(guò)分析了近年來(lái)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展情況和存在的不良現(xiàn)象，引出我國(guó)個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相關(guān)的防范措施。通過(guò)對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究，讓我們認(rèn)識(shí)到雖然我國(guó)的個(gè)人住房貸款還存在很多的不足，但從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，我國(guó)的個(gè)人住房按揭貸款會(huì)有很大的發(fā)展空間。

【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房貸款 發(fā)展 風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、我國(guó)個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀

（一）我國(guó)個(gè)人住房貸款的不良現(xiàn)象

1.不良貸款率逐年增加。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平明顯提高，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來(lái)越快，人們對(duì)住房需求越來(lái)越大，但由于目前中國(guó)的基本國(guó)情，大部分普通民眾并不具備現(xiàn)金購(gòu)房條件，因此商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)受到了歡迎，在住房體制改革和提高居民住房條件，優(yōu)化住房消費(fèi)方面發(fā)揮了重要作用。但由于我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚，所以在發(fā)展中存在著諸多問(wèn)題，隨著個(gè)人住房抵押貸款余額的快速增加，使得這些問(wèn)題日益突出，其不良貸款率明顯提高，且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)被大大提高，這十分不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更不利于個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，逐年增加的不良貸款率，讓銀行感受到了危機(jī)感。從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)來(lái)看，自一九九五年后，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的不良貸款率就開始呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，二零零七年其影響越來(lái)越明顯，雖然比率不高，基數(shù)卻比較大，其風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視，加強(qiáng)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)治理勢(shì)在必行。

2.個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性差。當(dāng)中長(zhǎng)期貸款比例較大或到期時(shí)間分布不合理時(shí)，會(huì)給銀行帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款的期限一般都在10～20年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，屬于長(zhǎng)期貸款。危機(jī)來(lái)臨前，市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，低成本資金隨處可見，個(gè)別個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)不易被察覺。但危機(jī)襲來(lái)時(shí)，很多貸款的風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，使得盡管資本狀況良好的銀行仍因?yàn)榱鲃?dòng)性緊張而經(jīng)營(yíng)困難，甚至被迫關(guān)閉。究其原因，是因?yàn)楹芏嚆y行沒有審慎的管理流動(dòng)性，背離了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則，最終使自己陷入了困難的局面。

3.個(gè)人住房貸款易受到市場(chǎng)和政策的影響。個(gè)人住房貸款很容易受到市場(chǎng)的影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于繁榮期時(shí)，市場(chǎng)對(duì)個(gè)人住房貸款的需求量比較大；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條期時(shí)，市場(chǎng)對(duì)個(gè)人住房貸款的需求量較少。另外市場(chǎng)周期的波動(dòng)帶動(dòng)利率的波動(dòng)，由于個(gè)人住房貸款的利率為浮動(dòng)利率，當(dāng)利率高漲時(shí)，借款人承受更大的利息負(fù)擔(dān)，造成借款人還款意愿降低；個(gè)人住房貸款易受到政策調(diào)控個(gè)人住房關(guān)系到民生，關(guān)系到社會(huì)的安定，當(dāng)個(gè)人住房情況不利與社會(huì)時(shí)，國(guó)家將出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，比如2010年4月出臺(tái)的房產(chǎn)新政國(guó)十條遏制了房地產(chǎn)行業(yè)的捂盤惜售和房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)象，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持觀望態(tài)度，期待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌，使個(gè)人住房貸款的增量降低。

二、個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房貸款中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，且也是最長(zhǎng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)通常分為三種情況。第一種情況也是危害最大的情況，借款人通過(guò)偽造信用資料故意詐騙，騙取銀行貸款，并逃避還款。第二種情況是由于借款人家庭、工作、收入等客觀因素導(dǎo)致借款人失去償還能力，無(wú)法按期償還，不得不放棄購(gòu)房，這便會(huì)對(duì)銀行損益產(chǎn)生影響。第三種情況是由于借款人不按合同定額期限還款，進(jìn)行提前還款，造成當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率低于合同利率，使銀行利息收益降低。其中任何一種風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)對(duì)銀行最終的貸款收益造成影響，使銀行遭受損失。

（二）銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

從個(gè)人住房貸款的性質(zhì)來(lái)看，屬于中長(zhǎng)期貸款，可能會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商業(yè)銀行的影響較大，極有可能給銀行帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。這種風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)為：銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，給商業(yè)銀行帶來(lái)資金問(wèn)題，影響整體的運(yùn)營(yíng)。另一方面，貸款抵押物也會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。例如，抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)，抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等等。從處置風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，如果抵押物成本過(guò)高，而變現(xiàn)渠道缺乏，就會(huì)造成抵押物難以變現(xiàn)，銀行就會(huì)遭受損失。并且目前我國(guó)對(duì)于抵押物的處置相關(guān)法律法規(guī)比較缺乏，交易法規(guī)并不完善，且交易費(fèi)用高，造成抵押物難變現(xiàn)。另外，如果抵押物價(jià)格下跌，造成抵押物價(jià)值不能覆蓋銀行貸款本金和利息，也會(huì)給銀行帶來(lái)?yè)p失。抵押物變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)通常是在貸款人違約的情況下給商業(yè)銀行帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（三）市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是影響最大，影響效果最明顯的風(fēng)險(xiǎn)。近些年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，市場(chǎng)環(huán)境日益復(fù)雜，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隨之提高，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中從繁榮到蕭條的周期波動(dòng)較大，這種波動(dòng)就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成影響，使銀行遭受順勢(shì)。并且房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期敏感性較強(qiáng)，失業(yè)率的上升，貸款數(shù)量的增加，房?jī)r(jià)的下跌，都會(huì)引起壞賬損失。

政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)銀行的運(yùn)用都會(huì)產(chǎn)生影響，自然會(huì)對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響。政策風(fēng)險(xiǎn)是由于政府進(jìn)行政策調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控隨引起的市場(chǎng)變化或經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，給商業(yè)銀行帶來(lái)的損失，引起的損失風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，我國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整十分頻繁，因此銀行可能遭受到的政策風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多，雖然一些宏觀調(diào)控目的處于對(duì)產(chǎn)業(yè)的控制與優(yōu)化，但控制結(jié)果卻事宜愿為。

三、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

（一）發(fā)展住房貸款證券化，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)提高流動(dòng)性

住房抵押貸款證券化是把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款支持證券，然后通過(guò)在資本市場(chǎng)上出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)。這樣商業(yè)銀行可以大量回籠資金，解決當(dāng)前在我國(guó)商業(yè)銀行中普遍存在的“短存長(zhǎng)貸”問(wèn)題，從而在一定程度上化解商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但推行住房抵押貸款的證券化必須要在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下推行，否則就有可能醞釀出金融危機(jī)。

住房貸款證券化是我國(guó)正在實(shí)行的信貸資產(chǎn)證券化的一種形式，它能促進(jìn)金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的深化。抵押貸款證券化是將過(guò)去由銀行一家承擔(dān)的發(fā)放貸款、持有貸款和回收貸款本息等職能，轉(zhuǎn)化為多家存款金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動(dòng)。這樣就加深了金融行業(yè)的分工，而且將抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)部分地轉(zhuǎn)移到更能承擔(dān)長(zhǎng)期債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，從而提高了整個(gè)金融體系的效率，增加了整個(gè)金融體系的安全性。擴(kuò)大銀行的經(jīng)營(yíng)范圍，提高其經(jīng)營(yíng)效益。銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)之間的界限日趨模糊，銀行可以進(jìn)入許多過(guò)去不曾涉及的領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)了資本經(jīng)營(yíng)多元化和經(jīng)營(yíng)效益的目的。

（二）加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管

通過(guò)前文分析不難看出，個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性和必要性，想要保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，必須降低個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管。俗話說(shuō)“沒有規(guī)矩不成方圓”，所以必須要構(gòu)建想要的審查制度，嚴(yán)格規(guī)定開發(fā)商資質(zhì)和資金，約束開發(fā)商行為，確保每一項(xiàng)項(xiàng)目都要“四證”齊全。另外，要規(guī)定開發(fā)商自有資金比例，從而降低整個(gè)工程的風(fēng)險(xiǎn)，自有資金比率不應(yīng)低于總投資的百分之三十。若開發(fā)商自有資金比例低或不具備相應(yīng)資質(zhì)，必須限制放款。制度的制定能夠?yàn)殚_發(fā)商監(jiān)管提供依據(jù)，能夠?yàn)閭€(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)防范創(chuàng)造條件。

其次，在為某一項(xiàng)目提供個(gè)人住房貸款支持時(shí)，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，特別要約定如因開發(fā)商原因造成貸款風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商需承擔(dān)連帶責(zé)任；簽訂合作協(xié)議應(yīng)逐級(jí)報(bào)批和“一事一審、一事一批”，即使是同一開發(fā)商建設(shè)的不同項(xiàng)目也要分別審批。

最后，要構(gòu)建開發(fā)商篩選機(jī)制，明確準(zhǔn)入條件，把優(yōu)質(zhì)、誠(chéng)信的開發(fā)商及政府扶持的重點(diǎn)住宅項(xiàng)目作為貸款支持重點(diǎn)。建立退出機(jī)制，根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、誠(chéng)信度等情況及時(shí)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)。積極聯(lián)合金融、工商、稅務(wù)及相關(guān)行政管理部門，及時(shí)掌握開發(fā)商的信貸及商業(yè)活動(dòng)信息，聯(lián)合抵制不誠(chéng)信行為及不良發(fā)展傾向。

通過(guò)上述的分析，我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)需要通過(guò)完善我國(guó)的信用體系，加大對(duì)借款人的信用要求來(lái)降低信用風(fēng)險(xiǎn)，降低不良貸款率；需要發(fā)展住房貸款證券化，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)提高個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性；需要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的監(jiān)控，防范市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)；需要規(guī)范銀行的操作，降低操作風(fēng)險(xiǎn)；需要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，降低來(lái)自開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。

信貸發(fā)展應(yīng)遵循一定經(jīng)濟(jì)規(guī)律科學(xué)運(yùn)營(yíng)，如果在個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理上過(guò)于簡(jiǎn)單化，必然會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)影響信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。從前面我國(guó)房貸風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題出發(fā)，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在需求的變化，科學(xué)構(gòu)筑商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

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作者簡(jiǎn)介：鄭立群（1990-），福建莆田人，現(xiàn)供職于福建省東南電化股份有限公司。主要研究方向：我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)研究。