【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起舉足輕重作用，近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遇到了瓶頸，具體表現(xiàn)在：市場(chǎng)供需矛盾突出、土地購(gòu)置趨緩、投資增長(zhǎng)乏力。若不進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，勢(shì)必影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。在“十三五”時(shí)期國(guó)家提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的背景下，本文基于“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的視角，摒棄以往注重“需求側(cè)”邏輯思維分析，從生產(chǎn)和供給端入手，來(lái)探討和分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 供給側(cè)改革 政策建議

一、引言

近年來(lái)，隨著我經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步放緩，產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)性矛盾日益凸顯的情況下，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組在2015年11月的會(huì)議上，審時(shí)度勢(shì)提出了“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力”，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，無(wú)疑是重大利好消息。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)政府注重從需求側(cè)的角度出臺(tái)政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快時(shí)，政府通常通過(guò)限購(gòu)和限貸等一系列的調(diào)控政策來(lái)抑制市場(chǎng)需求。最近有一篇文章“別讓華為跑了”在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳，折射出實(shí)體生產(chǎn)企業(yè)對(duì)不斷攀升成本的無(wú)奈。在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，黨中央和國(guó)家政府高屋建瓴，提出了“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，通過(guò)引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)，來(lái)保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)增長(zhǎng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的必要性分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題。從總體來(lái)看，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈存在明顯過(guò)剩。從區(qū)域發(fā)展的視角來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)嚴(yán)重的內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，表現(xiàn)在一方面一線城市供求矛盾突出，高房?jī)r(jià)抑制了市場(chǎng)的剛性需求，而在改善民生的保障房、限價(jià)房、公租房以及經(jīng)濟(jì)適用房層面上，政府的引導(dǎo)投資力度明顯不足。另一方面三四線城市供過(guò)于求。從房地產(chǎn)的行業(yè)屬性來(lái)看，也存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。一直以來(lái)，政府在工業(yè)用地方面取得出讓金收入遠(yuǎn)低于商業(yè)和普通住宅，各地先后涌現(xiàn)了各種地王，因此造成商業(yè)和住宅的價(jià)格被抬高，從而導(dǎo)致一些城市的工業(yè)用地成本也水漲船高。另外，對(duì)于一些效益不佳，管理不善的“僵尸企業(yè)”占用了大量寶貴的土地資源，從而影響了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求不足

根據(jù)有效需求理論，可以將有效需求分為投資需求，消費(fèi)需求和投機(jī)需求。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求不足主要體現(xiàn)在消費(fèi)需求方面，由于市場(chǎng)的房?jī)r(jià)水平偏高，從購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買力來(lái)看，市場(chǎng)上的大部分消費(fèi)者的可支配收入水平明顯偏低，對(duì)于剛性需求的購(gòu)房者而言，高房?jī)r(jià)使得他們不得不擱置自己的購(gòu)房計(jì)劃，盡管政府從宏觀政策方面給予了很大優(yōu)惠，從降低首付、利率、稅收和公積金等等，在二三線城市的“去庫(kù)存化”依舊任重而道遠(yuǎn)。

（三）我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的內(nèi)在要求

在國(guó)家“十三五”發(fā)展規(guī)劃中，其中提到了我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中要建立宜居、人性化和生態(tài)化的城市。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)強(qiáng)調(diào)發(fā)揮房地產(chǎn)的基礎(chǔ)作用，從而保障人的充分流動(dòng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高度融合、提供普遍服務(wù)，從產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會(huì)保障以及生活方式由“鄉(xiāng)”到“城”的改變，這本質(zhì)上是基于“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的視角，重新審視城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中量變到質(zhì)變的飛躍。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革的政策與建議

高庫(kù)存是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的集中體現(xiàn)，近年來(lái)盡管政府陸續(xù)出臺(tái)了各種利好政策刺激購(gòu)房需求，總體而言取得的效果不太明顯，并且樓市的調(diào)控政策的影響力在逐步弱化?，F(xiàn)實(shí)表明現(xiàn)有的“需求側(cè)”已經(jīng)不能有效解決房地產(chǎn)業(yè)的高庫(kù)存問(wèn)題，在新的經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，亟需對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，建議從以下幾個(gè)方面做起：

（一）深化稅制改革，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)回歸居住屬性

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易存在嚴(yán)重的投機(jī)性，因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要深化改革，實(shí)行有條件的市場(chǎng)化管理模式，突出房地產(chǎn)的居住屬性，弱化其投機(jī)屬性。建議政府通過(guò)稅制改革，對(duì)市場(chǎng)的上的房地產(chǎn)投機(jī)行為加重征稅，具體可以借鑒德國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，對(duì)那些在市場(chǎng)上具有多套房子且空置坐等升值的行為，征收“空置稅”，并隨著房產(chǎn)價(jià)值的增值而進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。對(duì)這些新增的稅收用于補(bǔ)貼市場(chǎng)上的公租房和政策性住房等；另外通過(guò)立法充分保障租房者的合法權(quán)益，另外，針對(duì)房產(chǎn)稅不能輕易進(jìn)行稅收轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)，應(yīng)加大房產(chǎn)稅的征稅力度。通過(guò)上述稅制改革，可以在一定程度上可以有效遏制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，使投機(jī)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性，從長(zhǎng)期來(lái)看，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）弱化房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政增收作用，完善地方政府考核機(jī)制

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展離不開政府的推動(dòng)，從利益關(guān)系角度出發(fā)，二者相輔相成。在當(dāng)前的政府績(jī)效考核體系下，GDP增長(zhǎng)和財(cái)政收入是其中非常重要的指標(biāo)，在政績(jī)考核的驅(qū)使下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基于自身發(fā)展特性，在促進(jìn)地方GDP增長(zhǎng)和增加財(cái)政收入方面具有不可替代的作用。因此，在當(dāng)前國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程中，很多地方政府為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了市場(chǎng)了出現(xiàn)了房地產(chǎn)高庫(kù)存的現(xiàn)象?，F(xiàn)階段要進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，需要弱化房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政增收作用，完善地方政府考核機(jī)制，在地方政府的財(cái)政收入指標(biāo)體系中，建議減少房地產(chǎn)業(yè)的權(quán)重，增加一些高新技術(shù)，節(jié)能環(huán)保、文化旅游等產(chǎn)業(yè)的比重，注重各大產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，逐步降低地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度。

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作者簡(jiǎn)介：陳平（1986-），男，漢族，湖北通山人，廣東技術(shù)師范學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院教師，碩士研究生，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、稅收相關(guān)研究。